서산 석림아이파크 분양이 남긴것 들(서산아파트 매매추이)

[늑돌이]

서산 석림아이파크가 성공리?이 분양을 마감했다고 합니다.

(실로 놀라울? 따름이라고 밖에 달리 표현할 방법이 없을것 같습니다.)

서산에서는 입지,브랜드,몇년만의 분양 등등으로 지역민들의 관심사가 뜨거울 수 밖에 없었던것은

사실이지만..

*인건비,자재비 상승으로 인한 분양가 상승

*금리의 부담(이자후불제)

*여전히 상존하고 있는 물가부담

*대내,외 경제의 불확실성(전쟁,무역분쟁 등) 으로

분양의 성패가 갑론을박 할 수 밖에 없었는데요.

결국,

지난 10여년간 분양했던 어떤 아파트보다 '높은 청약경쟁률'속에 분양을 마감하였습니다.

그럼,

분양성공이 의미하는 것들은?

첫째, 경제학의 기본원리인 '수요,공급'이 검증된 계기가 되었던것 같습니다.

- 서산분들은 다 알고 계시다시피 거의 3년만의 신규공급이었고,

- 경쟁력있는 입지에 브랜드아파트를 공급할 경우, 성공이 가능하다는 평범한 경제학 원리가

검증된 계기가 된것 같습니다.

둘째, 단,중기적(향후 2~5년)서산아파트 가격의 기준점? 바로미터? 가 세워진것 같습니다.

- 여러가지 경제지표와 대,내외 여건이 안좋은 상황에서 분양이었지만 성공리에 마감이 되었기에..

- 단,중기적 각종 지표안정기(금리,물가,물량추이 등)에 들어서면 '아파트가격의 향방'이

결정될 수 있는 기준점이 될것입니다.

- 왜냐하면, 서울이든 서산이든 어느 곳이라도 결국 그 지역내 입지경쟁력(학군,브랜드,근린생활시설

세대수,학원가 등등)이 수반되는 곳의 가격경쟁력이 좋아질수 밖에 없을것이기 때문입니다.

셋째, 향후 공급예정물량의 시금석지표가 될 수 있을것 같습니다.

- 서산에도 핵심지인 예천동은 물론,석림동,동문동 등 '분양예정물량'이 대기하고,

또한 준비중인곳이 여러곳이 있습니다.

- 불과 1년여전만 해도 상당히 경쟁력있는 입지에서 분양을 준비중이던 물량도 '고물가,고금리'를

피하지 못하고 사업성검토 중 중도하차 하였는데요..

- 이런 대기물량이 향후 석림아이파크 분양성공을 계기로 다시 재도전할 수 있는 시금석이

될 수 있을것 같습니다.

넷째, 3년여전 불어닥친 아파트광풍?의 후폭풍을 슬기롭게 헤처나갈 원동력이 마련된것 같습니다.

- 서산시장도 타지역과 마찬가지로 3년여전 불어닥친 투자?투기?광풍의 후폭풍을 때려맞고 있는데요..

- 가격폭등시기 동반상승한 매매,전세가가 동반하락하면서 폭등시기 고전세가가 만기가 도래하며,

임차인도 임대인도 힘든 시기를 겪고 상황에서,

(이 여파로 입지가 상대적으로 안좋은 모 아파트의 경우 8~90세대가 경매에 넘어갈 위기입니다 ㅜㅜ)

- 아이파크의 분양성공은 최소한 '임대인'입장에선 전세금만 환불해줄 수 있다면,

향후 자산가치의 회복? 상승?을 기대할 수 있다는 희망?을 갖게 해준 계기가 될것 같습니다.

다섯째, 서산의 힘? 유동성의 힘?이 검증된 계기가 된것 같습니다.

- 대한민국 변방의 소도시인 서산은 소득수준은 대한민국 top-class인데요..

- 여러가지 정황상 아이파크의 미래가치? 아니 서산아파트의 미래가치?를 일정부분 염두해 둔

'청약결과와 분양결과'일 것이고,

- 더구나 서산에서 특히 거센 '신축선호현상'과 맞물려 유동성을 갖춘 분들의 '투자수요'가 맞물린

결과로 보입니다.

하지만,

마냥 웃을수만은 없는것이 상기와 같이 긍정적인 메세지로 해석할 수도 있겠지만,

더불어,

아쉬운 부분도 몇가지 보입니다.

가장 결정적인 고려대상은 예상보다 많았던 '가수요'였습니다.

분양을 마감하기는 하였지만, main동인 104동 평형을 제외하고는 대부분 평형에서

'대기순번 1~2백번대'까지 가서야 힘겹게? 마감하였기 때문에,

만약, 입주시점에 다소 부동산경기가 어려울 경우, 생각보다 많은 물량과 가격하락이 나와

오히려 시장에 부정적인 signal을 줄 수도 있을것입니다.

(예상대로 초기분양율은 50~70%였을것 같고, 대기순번으로 채운것으로 보입니다)

둘째, 단지규모가 다소 작아 상기와 같은 시장에 주는 message?로 해석하는데 적절한지 여부입니다.

특정시장의 아파트가격을 좌지우지( lead) 하는 지역아파트를 landmark 아파트라고 하는데요..

'핵심지가 아닌점' '단지규모가 작은점'

여러가지 고려대상 중 이 두가지가 좀 아쉬운 점이기에 상기와 같은 메세지를 시장에 impact 있게

주기에는 다소 아쉬운 점이 분명 존재합니다.

마지막으로, 3년여전의 후폭풍이 생각보다 길어진다면 자칫 '따로국밥'이 될 수도 있다는 것입니다.

7~8년여 전으로 거슬러 올라가면 '장기간의 저금리상황'에서 main시장(서울,수도권,부산 등)이

레버리지와 높은 전세가율로 투자수요가 발생해 요동친 후,

서산까지 투자수요가 내려오면서 촉발된것이

코로나를 거치며 '엔더믹'에서 촉발된 '공급불안' '보복소비' 로 물가가 폭등 후, 이를 잡기위한

고금리로 현재의 어려운 상황이 벌어지고 있는데요..

만약!

이 상황이 생각보다 길어진다면 이번 아이파크분양성공 및 이로인한 상기와 같은 긍정적인 신호는

자칫 '찻잔속의 태풍'으로 그칠수도 있기 때문입니다.

시장은 살아있는 생명체...라고들 합니다.

지금 이시간도 시장의 수많은 경제지표들은 살아 움직이며 인간들의 삶에 긍정적,부정적

영향을 미치고 있는데요..

다행스러운것은..

수많은 지표들이 뒤섞이면서도

과거와는 다르게 현대사회는 system이 잘 갖추어져 있어서

시간이 흐른 후, 전체적으로 '우상향 곡선'을 그리고 있다는 것입니다.

특히나 실물투자자산(부동산,금,주식 등등)은 세월을 먹고? 가치가 더한다고들 합니다.

(서산아파트, 토지가격만 해도 7~8년전 입주물량폭탄시기(2016~17년) 대폭락 후,

현재기준 과거데이터 추이를 보면 얼마든지 알 수 있을것입니다.)

다만, 그것이 언제인가?의 문제일것으로 보입니다.

몇개월 후? 1년후? 3년후? 아니 10년후?

https://blog.naver.com/jsyoona66353/223351201774

서산 석림아이파크 분양이 남긴것 들(서산아파트 매매추이)