르네시떼 공실 관리비 소송 공동 대응

[chtych]

1. 르네시떼 공실 관리비 부과의 근거

르네시떼 공실에 대한 관리비는 법적 근거없이 대법원 판결에 의하여 부과되고 있습니다.

르네시떼 공실에 대하여 대규모점포관리자인 ㈜르네시떼가 관리비를 부과하는 것이 정당하다는 최초의 대법원판결은 2011.10.13. 선고한 2007다83427이며 그 후 여러번에 걸친 대법원판결도 모두 동 판결을 따라서 원고 승소판결하였습니다.

2. 관리비 체납시 법적 절차

관리비가 체납되면 통상 지급명령이 송달되고 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 확정되며 이의신청하면 민사소송으로 진행됩니다.

1심과 2심 모두 원고승소판결이 나고 있으며 결국 대법원 판결이 변경되지 않으면 공실 관리비는 부과될 수밖에 없습니다.

그동안 구분소유자들이 개별적으로 소송을 진행하여 왔으나 1심, 2심, 3심 모두 패소하였습니다. 그렇게 패소확정판결을 받은 구분소유자들이 많습니다. 그리 하여 어차피 질 것이므로 연체료라도 내지 않기 위하여 공실 관리비를 납부하고 있는 구분소유자들도 상당수 계십니다.

3. 대법원판결의 부당성

르네시떼 재건축 추진위원회(이하 “위원회”라 함)는 대법원판결이 부당하다고 생각하고 있으며 그것을 변경시키는 것이 가능하다고 판단하고 있습니다. 대법원 판결의 부당성은 아래와 같습니다.

첫째, 대법원판결은 위법한 판결입니다. 대규모점포관리자가 관리비를 부과할 수 있는 법적 근거는 유통산업발전법 제12조의3 제1항에 “대규모점포관리자는 대규모점포등을 유지 관리하기 위한 관리비를 입점상인에게 청구 수령하고 그 금원을 관리할 수 있다.” 라고 하여 입점상인에게만 부과할 수 있도록 규정하고 있습니다. 구분소유자에게 비용을 부과할 수 있는 것은 동법 시행령 제7조의3 제3항에 “보수가 필요한 시설이 2개 이상 점포의 공동사용에 제공되는 경우에는 직접 보수하고 해당 입점상인이나 소유자에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.”라고 하는 규정밖에 없습니다.

둘째, 대법원판결은 위헌적인 판결입니다. 대한민국헌법 제23조 제1항은 “모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.”라고 되어 있으며, 제3항은 “공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되 정당한 보상을 지급하여야 한다.”라고 규정함으로써 사유재산권을 헌법적 가치로 보호하고 있습니다.

그런데, 대규모점포관리자에 의하여 구분소유자의 공실에 부과되는 관리비는 공공필요에 의한 것이 아니며 그 제한에 대한 어떠한 법적 근거도 없고 정당한 보상도 하고 있지 아니 합니다. 따라서 대법원판결은 사유재산권의 보호라는 헌법적 가치를 위배하는 위헌적 판결인 것입니다.

셋째, 대법원판결은 미국독립전쟁의 표어였던 “대표없이 과세없다”라고 하는 근대민법의 대원칙에 위배되는 전근대적 판결입니다. 국민 누구에게라도 비용을 부담시키려면 그 비용을 부담시키는 근거가 되는 법률이나 규칙을 제정할 수 있는 대표를 선출할 수 있는 권리를 부여하여야 하는 것이 근대민법의 대원칙입니다.

관리비를 부과할 수 있는 주체인 대규모점포관리자의 선임 및 변경에 대하여 입점상인들은 3분의 2 이상의 동의만 있으면 가능하나 구분소유자에게는 그러한 권리가 없습니다. 관리비를 부과할 수 있는 구체적인 관리규정의 제정 및 변경도 입점상인들은 3분의 2 이상의 동의를 얻어 할 수 있으나 구분소유자에게는 그러한 권리가 전혀 없습니다.

대표의 선임이나 비용부과의 근거가 되는 관리규정의 제정에 대한 아무런 권한은 없으면서 일방적으로 부과되는 관리비만 내라고 하는 것은 전근대적 폭정시대에나 있을 사항입니다.

넷째, 대법원판결은 관리비의 구체적인 항목에 따라 수익자가 비용을 부담하여야 한다는 수익자 부담 원칙에 어긋난 부당한 판결입니다. 대법원은 관리비 항목의 구체적인 내용을 구분하지 아니하고 대규모점포관리자가 구분소유자에게 관리비를 부과할 수 있다고 하는데, 이는 구체적인 항목에 따라 달리 판단하여야 할 것입니다. 수선충당금이나 건물의 유지·보수를 위한 공사비는 당연히 구분소유자가 부담하여야 하는 것이지만, 관리비의 대부분을 차지하는 인건비나 기타 비용들은 입점상인에게 필요한 것이지 공실의 소유자에게는 필요한 것이 아니므로 구분소유자에게 부담시킬 항목은 아닌 것입니다.

이상 여러 가지 사항들을 살펴 보면 기존의 대법원판결이 부당하다는 것은 정상적인 사고를 하는 사람이라면 누구나 수긍할 수 있는 것입니다. 그럼에도 불구하고 현실을 전혀 알지 못하는 대법관들이 14년 전에 한번 그렇게 정한 이후에 계속 동일한 판결을 하고 있으며 하급심도 모두 그에 따르고 있는 실정입니다.

4. 대법원판결을 변경하여야

르네시떼 재건축 추진위원회(이하 “위원회”라 함)는 대법원판결을 변경시키는 것을 목표로 하고 있습니다. 그런데 한번 확립된 대법원판결을 변경시키는 것은 결코 쉽지 않은 일입니다. 전원합의체판결로 변경되어야 합니다.

대한민국에서 대법원까지 올라가는 상고심사건은 1년에 수만건이 되는데 그 대부분은 대법관은 읽어 보지도 않은 채 재판연구관들에 의하여 심리불속행 기각판결이 나고 있는 것이 현실입니다.

르네시떼 공실관리비 부과가 정당하다는 대법원판결은 그동안 확고하게 확립된 판결이므로 한두사람이 상고한다고 하여 쉽게 바뀌지 않을 것입니다. 지속적으로 상고가 이루어지면서 그것에 동조하는 변호사들이 많아지고 언론을 통한 여론이 형성되어야 비로소 변경될 가능성이 생길 것이라고 봅니다.

5. 소송 진행 방안

현재 르네시떼 공실 관리비 소송은 하급심에서는 100% 구분소유자가 패소하고 있습니다. 대법원까지 올라가는 건수는 거의 없습니다. 중간에서 포기하는 것이 대부분입니다. 어차피 질 것인데 법무사나 변호사에게 의뢰하여 비용을 들이면서까지 재판을 할 실익이 없다고 생각하기 때문입니다.

그래서 위원회에서는 소송당사자가 내는 비용을 최소화하려고 합니다. 소송의 명의는 개인이 할 수밖에 없지만, 그 대응은 위원회 차원에서 집단적으로 하려고 합니다.

지급명령에 대한 이의신청과 1심재판에서는 비용이 들지 않습니다. 패소한 후에 하는 항소와 상고에서는 인지대와 송달료가 듭니다. 소송당사자는 인지대와 송달료만 부담하고 다른 비용은 일체 부담하지 않게 할 것입니다. 위원회에 내는 회비만 한번 10만원 납부하시면 됩니다. 그 회비도 재건축이 착공되면 원금은 환불해 드릴 것입니다.

6. 소송 예시

현재 위원회가 의뢰받은 소송을 예시하겠습니다. 2018년 11월부터 2024년 7월까지 체납된 관리비 38백만원에 대하여 1심 패소판결을 받은 사건입니다. 동 사건에 대하여 판결문을 송달받은 날로부터 2주 이내에 항소장을 1심법원에 제출하지 않으면 판결이 확정됩니다. 인지대와 송달료는 소송당사자가 납부하고 나머지 사항은 모두 위원회가 진행할 것입니다. 항소심도 패소할 것입니다. 결국 대법원까지 가야 합니다.

7. 공실 관리비는 납부하지 말고 소송으로 대응하여야

현재 공실에 대한 관리비는 계속 부과되고 있으며 체납될 경우 지급명령이 송달되고 있습니다. 연체료 부담 때문에 관리비를 납부하고 있는 소유자도 계시는데 위원회는 공실관리비를 납부하지 말 것을 권고합니다. 한번 납부한 관리비는 나중에 대법원판결이 변경되더라도 환급받는 것은 불가능할 것입니다. 패소판결을 받더라도 납부하지 않고 있으면 대법원판결 변경 후에 재심신청을 통하여 취소할 수 있습니다.

8. 이것은 재산권 보호를 위한 의로운 싸움입니다.

지급명령을 송달받았거나 소송진행중인 소유자께서는 위원회로 연락주시기 바랍니다. 항소나 상고시에 드는 인지대와 송달료는 본인이 부담하시고 나머지 사항은 위원회가 진행할 것입니다. 지금부터 진행하는 몇건의 소송은 대법원에서 패소할 것으로 예상합니다. 대법관들이 보기도 전에 재판연구관들에 의하여 심리불속행 기각판결이 날 것으로 예상되기 때문입니다. 그러나, 지속적으로 상고를 하고 그에 동조하는 변호사가 늘어나면서 언론을 타게 되면 대법관들도 생각이 바뀌게 될 것이라고 봅니다. 그런 여론을 재판연구관들이나 대법관들도 무시할 수 없는 시기가 도래할 것입니다.

이것은 사유재산권의 보호라는 헌법적 가치를 지키기 위한 의로운 싸움입니다. 승리할 때까지 포기하지 말고 싸워서 이겨냅시다.

2025. 3. 29.

                         글쓴이 : 최태열(르네시떼 7건 소유자. 공인노무사. 경영지도사. 아주노무법인 대표. 아주컨설팅 대표. 010-3219-8279)