월계 미성 미륭 삼호 재건축 투자분석 ③

[천지창조]

3.정비사업비

정비사업비를 추정하려면 먼저 기본설계가 필요하고,

그에 따라 건축되는 아파트의 종류 및 수량과 건축연면적이 산출되어야 합니다.

(1) 기본건축설계

실제 재건축사업에서는 25평, 33평, 46평 등 여러 평형의 아파트와 상가 및 부속건물 등으로

건축설계가 이루어지지만, 이는 구체적인 사업시행계획이 수립되어야 예측 가능한 것이기

때문에 여기서는 분석이 용이하도록 모두 25평 아파트 단일평형으로 설계하는 것으로 가정

하겠습니다.

예전에는 33평의 선호도가 가장 높아 초기 재건축사업에서 33평 단일평형으로 분석하는

경우가 일반적이었는데, 요즘에는 33평 보다 25평을 더 선호하기 때문에 25평 단일평형으로

분석하는 것이 더 타당하다고 판단됩니다.

미성 미륭 삼호아파트는 세 필지로 다음과 같이 구성되어 있습니다.

월계동 12번지(삼호4차) : 40,243.2㎡

월계동 13번지(미성) : 115,804㎡

월계동 17번지(미륭, 삼호3차) : 84,054.9㎡

총 대지면적 : 240,102.1㎡(약 72,631평)

따라서 다음 식에 의거 재건축 후 약 7,844가구의 25평 아파트가 건축되게 됩니다.

대지면적 × 용적률 ÷ 평수 = 건축가구수

72,631평 × 2.70 ÷ 25평 = 7,844.1 ≒ 7,844가구

이 7,844가구 중 조합원이 4,840가구를 차지하게 되고, 나머지 3,004가구가 일반분양분이

됩니다.

(2) 사업비

아파트의 평당사업비를 추정하려면 먼저 여러 가지 아파트면적에 대하여 살펴보아야 합니다.

아파트면적에는 전용면적, 공급면적, 계약면적의 3가지가 있습니다.

전용면적은 아파트 내부의 면적이고, 공급면적은 여기에 복도 등 주거공용면적을 더한 것으로

이 면적으로 아파트를 분양하기 때문에 흔히들 분양면적이라 부르기도 합니다.

계약면적은 공급면적에 지하주차장 등을 더한 면적으로 건설사와 계약을 할 때는 이 면적

으로 하게 됩니다.

현재 평균적인 공사비는 계약면적을 기준으로 평당 약 400만원이라고 합니다.

가장 최근에 관리처분을 통과한 가락시영아파트의 공사비가 평당 405만원이었습니다.

그리고 주차장면적이 통상 지상면적의 약 50%(실제 46∼48%)이므로

분양평수 당 공사비는 약 600만원(400만원×1.5)이라고 합니다.

그런데 재건축사업에서는 아파트공사비 외에 이주비 금융이자 등 기타비용이 들어가게

되어 있는데, 그 비중이 공사비의 약 30% 정도 됩니다.

가락시영아파트 관리처분 총회자료(2014.12.09.)에 의하면 총사업비가 2조5,125억 원인데,

그 중 공사비가 1조9,181억 원이고 기타사업비가 5,938억원으로 기타사업비가 공사비의

약 30%(5,938÷19,181=0.31)이었습니다.

따라서 평당사업비를 공사비 600만원과, 기타사업비 180만원(600만원× 0.3)을 합산한

780만원 정도로 추정할 수 있는데, 여기서는 보수적으로 800만원(0.08억원)으로 하기로

하겠습니다.