[지붕태양광임대] 태양광지붕임대, 왜 어렵고 무엇을 바꿔야 하나?

[낙장불입]

안녕하세요!

공장·창고 지붕에 햇빛 수익을 더하고

쓰지 못하는 토지에 수익을 만들어 내는

제일테크 대구지사

‘빡빡이의 빛나는 태양광’ 입니다

오늘 전해드릴 #지붕태양광 #뉴스 는

'에너지경제 25년 11월 13일 이원희 기자' 님이 취재하신

산업단지 태양광 임대사업이 활성되지 못하는 이유에 대한 내용입니다

최근 정부에서 산업단지 내에 적극적으로 지붕태양광 발전사업과 임대사업을 추진하고 있으나,

여러 이유로 활성화가 되지 못하고 있다고 합니다

그중에서 태양광지붕임대사업이 활성화되지 못하는 이유를

개인적인 관점에서 정리해 보도록 하겠습니다

지붕태양광임대, 왜 어렵고 무엇을 바꿔야 하나

RE100 시대 산업단지·공장·창고·축사의 ‘현실 과제’와 해법

🎯 현황 정리(설치는 빠른데, 사업은 더디다)

👉 장 점

 → 인허가가 비교적 빠르고, 환경 민원·토지 훼손 이슈가 적다.

      계통여유가 있는 산업단지도 많아 자가소비형 추진에 유리하다.

👉 문 제

 → 실제 확산 속도는 기대보다 느리다.

      핵심 원인은 지붕 임차권 리스크, 기술·안전 리스크, 가격·제도 불확실성으로 요약된다.

👉 대상 확대 필요

 → 공장지붕태양광, 창고지붕태양광, 축사지붕태양광 등으로 넓게 보급하려면,

      임대형(지붕태양광임대/태양광지붕임대)의 구조적 병목을 먼저 풀어야 한다.

🎯 왜 어려운가?

👉 임차권 리스크 : “지붕”의 소유가 바뀌면 계약도 흔들린다

 · 임대기간은 통상 15~20년. 그런데 경매·매각·승계 시

    신규 소유주가 철거를 요구할 수 있는 위험이 존재.

 · 금융기관은 이를 담보·현금흐름 불확실성으로 보고 대출을 보수적으로 평가.

 · 민간 보증/보험으로 메우려 하면 프리미엄 비용↑

 → 공사비 절감압박(품질 저하 위험) 이 발생.

👉 기술·안전 리스크 : 누수·화재·낙하·부식·분진

 · 지붕 누수(방수층 관통), 여름철 화재, 패널·부품 낙하, 축사 암모니아·산성가스 부식,

    산단 분진·매연에 의한 발전량 저하.

 · 소유·책임 소재가 불명확하면 민원·분쟁이 장기화되고 O&M비용이 상승.

👉 시장·가격 리스크 : PPA·입찰제·SMP/REC 변동성

 · 제주 시범 입찰제의 내륙 확산 가능성, SMP/REC 변동, PPA·VPPA 가격 경로 불확실.

 · 수요기업은 정산 복잡성을 호소, 발전사업자는 수익 변동을 우려.

 · 장기 고정 조건이 약하면 프로젝트 파이낸싱(PF) 성립이 어렵다.

👉 계약 제약 : 다자 간 PPA 구조 제약

 · 여러 발전소↔여러 수요기업이 동시에 묶이는 다자간 계약 미허용(현행 제약).

 · 포트폴리오 구성 난이도가 높아 리스크 분산이 어려움.

🎯 무엇을 바꿔야 하나?

👉 임차권 보호장치: 승계·철거·보상 조항의 ‘표준화’

 · 표준 장기임대계약서에

 · 소유권 변동 시 자동 승계(체인 오브 타이틀),

 · 중도 철거 요구 시 위약·보상 공식,

 · 계약 만료 시 원상복구 범위·주체를 명문화.

 · 등기·확정일자·동의서 등으로 권리관계를 선명화해 PF·대출 신뢰도 제고.

👉 이중 방수·무관통 공법·내식성 자재 의무화

 · 지붕 관통 최소화(클램프·레일 무관통 시스템)와 이중 방수 디테일 도입.

 · 축사·산단엔 포스맥/알루미늄 합금강·스테인리스 패스너,

     내식 케이블트레이 등 부식 대응 자재 명시.

 · 설계 단계 화재·낙뢰·풍하중·설하중 반영, 열화 모니터링 센서 적용 표준화.

👉 성능보증형 O&M: 발전량·복구시간(SLA) 계약화

 · P50/P90 기반 발전량 보증(캡·플로어) + 다운타임 보상(SLA) 도입.

 · 정기 세척·점검·원격 모니터링 의무, 고장 시 평균 복구시간 기준 명확화.

 · 보험(화재·대인/대물·영업중단) 필수화, 증권 사본의 연차 갱신 확인.

👉 가격·계약 리스크 관리: 하이브리드 조달 포트폴리오

 · 일부는 직접PPA/자가소비, 일부는 VPPA, 잔여는 입찰제/고정가격 계약 등 혼합 전략.

 · 수요기업에는 VPPA의 정산 단순성·오프사이트 장점을 제시하고,

    발전사업자는 헤지 전략(가격 캡/플로어) 도입.

👉 다자 간 매칭의 제도 보완: 가교 플랫폼·가이드라인

 · 여러 발전소–여러 기업 동시 매칭이 가능한 컨소시엄·SPC 구조에 대한 가이드 제정.

 · 계약·정산을 단순화하는 표준 템플릿·API 지원으로 거래비용 절감.

👉 사전 진단·등급제: 지붕·현장 리스크를 점수화

 · 구조·방수·일사·음영·부식·분진 지표를 등급화(AAA~B) 하여 임대료·보증·보험료에 가산/감산.

 · 저등급 지붕 교체+태양광 동시 진행 패키지로 장기 리스크를 초기에 제거.

​🎯 마무리하며...

지붕태양광임대(태양광지붕임대)는 RE100의 실전 해법이지만,

확산을 막는 병목은 임차권·기술·가격·계약 구조에 있다.

이를 표준계약·무관통·내식·SLA·혼합조달·다자매칭으로 해소하면,

공장지붕태양광·창고지붕태양광·축사지붕태양광의 규모 확장이 가능하다.

지금 필요한 것은 “빨리 짓는 것”이 아니라 오래 버티는 구조다.

지붕을 자산화하려면, 권리·안전·가격부터 고정해야 한다.

산단 태양광, 지붕 임차권·발전량 저하 리스크 해소 필요

경매·소유주 변경 시 철거 요청 위험, 장기 투자 취약

직구제 등 제도 활용해 가격 리스크 헤지 필요

PPA, 발전소·기업 간 다자간 계약 허용해야

산업단지 태양광 발전사업이

RE100(사용전력의 100%를 재생에너지로 조달)의 주요 수단으로 꼽히지만,

지붕 임차권이 보장받지 못하고 주변 환경에 따라 발전량이 저하되는 문제 등이 있어

대책이 필요하다는 분석이 제기됐다.

한국RE100협의체·고려대 기후변화대응기술센터 주최,

세미나허브 주관으로 13일 서울 양재AT센터에서 '2025년 한국RE100 컨퍼런스'가 열렸다.

명진우 브라이트에너지파트너스 운영전략부문 대표는 컨퍼런스에서

“산업단지 태양광은 인허가 포함해 설치기간이 짧고,

환경 훼손 및 주민수용성 문제 발생 가능성이 적다"며

“계통에 여유가 있는 경우가 많고 자가소비형 태양광을 추진하기에도 용이하다"고

설명했다.

그러나 산업단지 태양광이 잘 활성화되지 못하 가장 큰 원인 중 하나로

지붕 임차권에 대한 위험(리스크)을 지목했다.

발전사업자들은 20년 이상 지붕임대 계약을 전제로 투자를 하지만,

산업단지 내 건물이 경매로 넘어가 소유주가 변경될 경우

태양광 시설 철거 요청을 받을 수 있다는 위험이 존재한다.

즉, 육상 태양광 대비 사업 지속 가능 기간이 상대적으로 짧을 수 있다는 의미다.

이런 위험을 해소하기 위해 보험 가입을 고려해도

비용 증가로 인한 부실 공사 가능성이 높아질 수 있다는 점도 문제로 지적됐다.

명 대표는

“기술적으로도 지붕 누수, 여름철 화재 발생, 안전사고 가능성, 분진·매연 등에 따른

발전량 저하 등 다양한 문제가 있다"고 말했다.

그는 “임차권 리스크를 해지할 수 있는 방안이 대출이 필요한 사업 추진의 핵심"이라며

“자본력을 갖춘 민간 기업들이 발전사업을 할 수 있도록 환경을 조성하고,

기업들이 자가소비형 태양광을 직접 추진할 수 있게 지원해야 한다"고 강조했다.

재생에너지 전력시장의 변화와 가격 변동에 대비해야 할 필요성도 제기됐다.

박영욱 SK이노베이션 E&S 재생에너지마케팅 팀장은

“제주에서 진행 중인 재생에너지 입찰제 시범사업이 조만간 육지로 확대될 수 있다"며

“발전사업자들은 입찰제 도입에 따른 리스크를 감내하기 위해

다양한 비즈니스 모델을 검토해야 한다"고 말했다.

이어 “앞으로는 한국전력으로부터 일방적으로 구매하는 구조가 아니라,

분산에너지나 전력구매계약(PPA) 등 다양한 시장 제도를 고민해야 한다"고 덧붙였다.

정준호 한화솔루션 에너지솔루션사업팀 프로는

“단기적으로는 PPA 가격이 상승할 수밖에 없는 구조"라며

“장기적으로는 RPS 제도 개편과 보급 확대 등을 고려하면 우하향할 가능성이 있다"고

전망했다.

또

“수요자 입장에서 정산이 복잡하고 조달이 어렵다는 의견이 많아

직접전력구매계약(VPPA)을 활용하는 것이 조달 및 운영측면에서 이점을 가질 수 있다"고

조언했다.

다만 향후 전력도매가격(SMP)에 따라 조달 비용이 변동할 수 있어

직접PPA와는 다른 가격결정 구조를 인지한 의사결정이 필요하다고 설명했다.

수요자 입장에서 PPA 계약 방식의 제도적 제약 문제도 지적됐다.

여러 발전소를 묶어 한 기업과 계약하거나,

여러 기업이 한 발전소와 각각 계약하는 방식은 가능하지만,

여러 기업과 여러 발전소가 동시에 참여하는 다자 간 계약은 허용되지 않는다는 지적이다.

일진글로벌 관계자는

“기업들이 다양한 에너지원을 활용할 수 있도록 계약 방식이 혼용될 필요가 있다"고 말했다.

이원희 기자 wonhee4544@ekn.kr

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