산지전용허가/대체산림 자원조성비/건축허가

[wenow]

'산지'를학문적으로표현할때'입목이나죽이집단적으로 생육하고있는토지'라고합니다.산지란말을 한자로풀면'산의토지'라는말입니다.쉽게말해서 우리가알고있는'산'이바로산지입니다.혹은산지란'지목이임야로 되어있는토지다'라고이해하셔도 좋겠습니다.

산지는 크게 '보전산지'와 '준보전산지'로 나눕니다. 

'보전산지'는 보통 산림이 울창하게 우거지고 우량한 산림이 형성된 곳입니다. 보전산지는 산지로서는 가치가 높은 곳입니다. 보전산지는 산림을 보전할 목적으로 지정한 곳이므로 개발이 제한됩니다. 따라서 보전산지는 특별한 경우를 제외하고는 투자용으로 적합하지 않습니다.

반면에 '준보전산지'는 산지로서는 보전산지보다 가치가 덜한 곳입니다. 그래서 개발이 가능합니다. 산지 중에서 투자대상이 되는 곳이 바로 준보전산지입니다.

산지를산지외의 용도로이용하는것을'산지전용'이라고합니다.얼마전까지소위'펜션'열풍이불었습니다.경관이좋은곳에펜션을 지어놓으면고 수익을얻을 수 있다는생각에 많은사람들이 펜션업에 뛰어들었던적이 있었습니다.

제주에도 바닷가주변이나 한라산기슭의 경치좋은곳에 펜션이많이 생겼습니다.처음에는 펜션을찾는 관광객이많아서 장사가 잘되었는데요,요즘은 공급과잉으로 펜션업계가 상당한어려움을 겪고있습니다.

이경우 산지를 구입하여거기에다 펜션을지을때는'산지전용허가'를받아야합니다.산지에다가 펜션을짓고나면"지목이'임야'에서'대지'로바뀝니다.이토지는더이상 산지가아닙니다.이것이바로'산지의전용'입니다.

그리고산지에 펜션을지을때는 산지전용허가와 별도로 건축허가도 받아야합니다.이때산지전용허가를 먼저받았다고하더라도 건축허가를 받을때까지는 산지를훼손해서는 안됩니다.그리고만약에 건축허가 받은것이 취소가되면 자동적으로 산지전용허가도 취소가됩니다.

그런데 산지에펜션을짓게되면 그만큼산지가 훼손되어 산지의면적이 감소하게됩니다.그래서줄어든만큼의 산지를대신하여 다른산지를 조성하는데 드는비용을 납부하도록하고있습니다.이를'대체산림자원조성비'라고합니다.

대체산림자원조성비는 매년마다 산림청장이 결정하여 고시합니다. 참고로 2006년도 대체산림자원조성비는 다음과 같습니다. 

① 준보전산지 : ㎡당 1,697원. 
② 보전산지 : ㎡당 2,206원. 
③ 산지전용제한지역 : ㎡당 3,394원. 

이때 대체산림자원조성비를 납부하지 아니하면 산지전용허가가 취소될 수 있습니다. 반대로 산지전용허가가 취소되면 이미 납부한 대체산림자원조성비는 환급받게 됩니다.

원칙적으로 대체산림자원조성비는 산지전용허가를 받기 전에 미리 납부하여야 합니다. 그러나 예외적으로 사후에 납부할 수 있는 경우도 있습니다,

이러한 과정은 개인이 진행하기 어려워 해당지역의 민원실 인근에 "토목측량설계사무소"에 위임하여 대행하는 방법이 보편적입니다, <상담 준비물/토지대장등본,지적도등본,국토이용계획확인원>각각 1통씩 발급받으셔서 상담을 하시고 추가로 전용허가면적에 대하여 필요한 면적계획을 수립하셔서 상담에 임하시는편이 좋습니다,

기본비용이외에 전용면적에 따라서 부담이 다르게 나타납니다,

 토목설계기준에 따라서 비용의 차등이 나타날수있으나 대체로 통상적인 기준에 의한 규정된 비용부담은 동일하다고 볼수있습니다,

토목측량설계사무소 에서는 의뢰받은 산지전용허가를 가능한 받을수있도록 최선의 노력을 하게되고 그 법률이 규정한 한도내에서 업무를 수행하게 되는데요,

아래의 사항이 그 내용을 포함하고 있습니다,

_ 아래 -

산지전용 허가신청시 구비서류

▷사업계획서(산지전용의 목적, 사업기간, 산지전용을 하고자 하는 산지의 이용계획, 토사처리계획 및 피해방지계획 등 포함)

▷산지전용을 하고자 하는 산지의 지번.지목.면적.소유자 등이 표시된 내역서

▷산지전용을 하고자 하는 산지의 소유권 또는 사용.수익권의 증명서류

▷산지전용 예정지가 표시된 임야도 사본 및 축척 2만5천분의 1 이상의 지형도

▷산지전용 예정지 실측도(축척 6천분의 1 내지 1천2백분의1)

▷영림기술자가 조사.작성한 입목축척조사서

▷복구생산지의 종단도 및 횡단도와 복구방법이 포함된 복구계획서

산지전용허가 기준

▷산림법 제10조 및 제12조규정에 의한 행위제한사항에 해당되지 않을 것.

▷인근 산림의 경영.관리에 큰 지장을 주지 아니할 것.

▷집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것.

▷희귀 야생 동식물의 보전등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니하 것.

    ※상기 기준은 준보전산지(관리지역)에 대하여는 적용하지 아니함.

▷토사의 유출. 붕괴등 재해발생이 우려되지 아니할 것,

▷산림의 수원 함양 및 수질보전 기능을 크게 해치지 아니할 것.

▷산지의 형태 입목의 구성등의 특성으로 인하여 보호할 가차가 있는 산림에 해당되지 아니할 것.

▷사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용 방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지 전용후의

   복구에 지장을 줄 우려가 없을것.

▷산지전용허가를 하는 면적과 그 주변 산지전용 허가지역 및 산지전용 신고지역을 합산한 면적이 3만㎡ 이상

   인 경우에는  당해 산지전용허가를 할 수 없도록 함(공용.공공용시설과 도시계획 시서을 설치하는 경우

   는 제외)

산지전용 주요 허가 심사기준

▷전용하고자 하는 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것.

▷전용하고자 하는 산지의 ha당 평균 입목축적이 임업통계연보상의 관할시군구 평균 입목축적의 150% 이하 

    일 것.

▷전용하고자 하는 산지에 평균나이가 50년 이상인 활엽수림이 50% 이하일 것.

▷산지전용으로 발생되는 절.성토 경사면이 면적의 100분의50 이히일 것.

▷전용하고자 하는 산지의 표고(지반고)는 당해 산지의 가장 높은 지점의 지반고의 100분의 50 이하일 것.

▷산지전용시 건축물의 높이는 4층 또는 16m 이하 일 것.

상기와 같은 법적제도권하에서 가능한 심사를 통과시켜 산지전용허가를 받아내는 업무를 "토목측량설계사무소"에서 진행한다고 보시면 됩니다,

단/ 문제는 관할관공서로부터 "이행조건"의 한도가 어디까지인가? 에 따라서 준공검사시까지 토목공사 비용의 차등이 있을수 있습니다,

참고 되시기 바랍니다,

<내용출처 : 본인작성>

[타케톰보]

255제곱미터(77평)의 지목이 임야입니다. 일반주거지역에 붙어있는데....제가 소유하고 있는 면적은 바위입니다. 그 외의 지역은 나무(소나무)가 있습니다만, 풀한포기 나무한거루 없는 바위(넓은 암반)산도 다른 임야와 마찬가지의 절차를 받아야 하겠지요?

[손님]

당연히 절차를 밟으셔야 합니다,해당지역 민원실 인근의 토목측량설계사무소 를 방문하셔서 상담하셔야 합니다,(전용허가)