대토보상에 의한 과세이연

[조영복]

대토보상이란 토지소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금이나 채권으로 지급하는 대신 당해 사업 시행으로 토지로 보상하는 것을 말한다. 토지로 보상받을 수 있는 자는 「건축법」 제49조제1항에 따른 대지의 분할제한 면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 된다. 대토보상은 절세와 동시에 시세차익도 얻을 수 있는 매력적인 보상방법이기 때문에 신청자가 많을 수 밖에 없다.이렇게 대상자가 경합(競合)하는 때에는 부재부동산소유자가 아닌 자로서 채권으로 보상을 받는 자에게 우선하여 토지로 보상하며, 그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등에 관하여는 사업시행자가 정하여 공고한다. 그리고 보상하는 토지가격의 산정 기준금액은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반 분양가격으로 한다. 예를 들어 2008. 12월 보상이 이루어졌던 지역인 양주신도시 회천지구의 경우, 공급시 감정가격에 위치 등을 고려하여 당해 지구 동일용지 일반분양 평균낙찰율을 곱한 가격인 327만원/㎡(약 1천만원/평) 이었다. 보상기준 등의 공고는 보상계획을 공고하는 때에 토지로 보상하는 기준을 포함하여 공고하거나 토지로 보상하는 기준을 따로 일간신문에 공고할 것이라는 내용을 포함하여 공고한다.

토지소유자에 대하여 토지로 보상하는 면적은  사업시행자가 그 공익사업의 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 정한다. 이 경우 그 보상면적은 주택용지는 330평방미터, 상업용지는 1,100평방미터를 초과할 수 없다. 대토보상의 경우 전매제한이 있는데, 토지로 보상받기로 결정된 권리는 그 보상계약의 체결일부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다)할 수 없으며, 이를 위반하는 때에는 사업시행자는 토지로 보상하기로 한 보상금을 현금으로 보상하게 된다. 아울러 사업시행자는 토지소유자가 ① 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우 , ② 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우, ③ 그 밖에 제1호ㆍ제2호와 유사한 경우로서 국토해양부령으로 정하는 경우에 해당하여 토지로 보상받기로 한 보상금에 대하여 현금보상을 요청한 경우에는 이를 현금으로 보상하도록 하고 있다. 

이러한 대토보상에 대하여 세제혜택을 주고 있는데, 그것이 바로 ‘대토보상에 의한 과세이연’ 제도이다. 과세이연이란 양도할 때 양도소득세를 내는 것이 아니라 추후 대토보상받은 토지를 양도할 때 원래 냈어야 할 양도소득세를 내게 하는 제도이다.

참고사항 - 대토보상에 의한 과세 이연 

조세특례제한법 제 77조의 2의 규정은 2007.10.17일 이후 양도하는 분부터 대체토지 구입 수요를 줄임으로써 공익사업 시행시 뒤따르는 인근지역 부동산 가격 상승을 억제하고자 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지 등의 양도대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는 자에 대하여 양도소득세를 과세이연하는 내용이며 그 신청자에 한하여 과세이연하여 주는 것이다. 대토에 의한 과세이연금액은 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감하는 것이며 이는 당해 양도차익에서 장기보유특별공제한 잔액은 양도소득금액이 되는 것이며 당해 과세 이연된 양도소득 금액을 차후 대토한 토지의 취득가액에서 차감하여 양도소득세를 과세하는 방식이다.

과세이연 금액  = (기존 부동산의 양도차익 – 장기보유특별공제액) X 대토보상금액 / 총보상액

이렇게 과세이연 방식이 세액 과세이연이 아니라 소득금액 과세이연 방식이기 때문에 대토보상에 의한 과세이연 제도는 비시업용 토지 또는 다주택 중과세를 회피할 수 있는 가장 강력한 제도이며 향후 개발이익까지 향유할 수 있다는 점에서 보상대상자들이 적극 이용할 것을 권고한다.