빨래방창업 경험나눔4_매장의 위치선정과 제반조건

우리가 흔히 생각하는 점포의 입지조건은 유동인구 많고 가시성 좋은 곳입니다.물론 이런곳이 영업이 잘 될 확률이 높습니다.그런데 이런곳은 영업이 잘되는만큼 임대료와 권리금 부담이 만만치 않습니다. 에피소드1.제가 종로에서 학교를 다녔는데요(컨츄리해 보여도 서울사람입니다. ^^)종로 파고다공원쪽라인 리어카매대와 건너편쪽(종각있는 라인) 리어카매대권리금이 파고다공원쪽은 8천만원, 건너편은 1억 3천이라고 하더군요. 정면으로 마주보고 있는데도요.그때가 80년대 후반이라 서울변두리 30평 아파트가 3천~4천할때인데.... 에피소드2.제가 은행다닐땐데요(나름 시중은행 공채출신입니다라고 지금도 자랑질입니다.)구로동지점에 있을때 역건너편과 대각선 건너편에 공구상가가 있었습니다. 애경백화점은 생기지도 않았을때지요그때 국민은행 구로동 지점이 건물가격 30억짜리에 전세 10억에 10년계약으로 들어간적이 있습니다.그런데 불과 3, 4년후에 은행자리의 전세시세가 이미 10억을 넘어섰었지요... 에피소드3.현재 평택에 공단이 몇개 있는데 모 공단 출근라인으로 편의점이 오육백미터 간격으로 들어서 있습니다.일자라인이고 차량으로만 다니는 길이니 오백미터 아무것도 아닌데 매출이 높은곳은 일매출 170만원정도 찍고, 낮은곳은 100만원 찍는다고 합니다.참고로 편의점 일매 170이면 중박자리 이상입니다.일매 100이면 간신히 입에 풀칠하고요회계 아시는 분은 고정비때문에 그렇다고 하면 무슨 말인지 아실겁니다. 뭔소리가 하고싶어서 밑밥깔고 있나 하실텐데요... 별얘기는 아니고같아보이는 자리, 별다를바 없는 자리라고 보여도 여기냐 저기냐에따라 큰 차이가 있다는 것입니다. 그래서 풍수라는것도 있는게 아닌가 싶습니다. 저는 복잡하고 시끄러운곳보다는 조용하고 한가로운자리를 선호합니다.돈을 많이 벌면 좋겠지만 하루세끼 먹는것 똑같으니 생활에 궁핍함만 없으면되지 뭐... 이런스타일이라서요...그런데 점포자리 찾는다고 돌아다녀보니 조금씩 눈에 들어오는것들이 있습니다.말로 설명하긴 애매하지만 촉이라고 할까, 감이라고 할까"아! 여긴 말아먹지는 않겠구나"하는 자리가 눈에 띄더라구요. 돈벌자고 하는데 말아먹을 걱정하냐고 하실지 모르지만 주식을 해도 버는것보다 잃지않는법을 먼저 배우라고 사기꾼 애널들이 입이 마르도록 얘기하잖아요...벌지 못하면 버틸수는 있지만 망하면 일어설 수가 없어요 ㅠ.ㅠ먼저 망하지않고 충분히 경험을 쌓은뒤 답이 서면 그때가서 늘리던지, 넓히던지 하셔도 충분합니다.인생 한방... 이거 바라시면 로또사세요^^ 제가 생각하는 셀프빨래방의 점포선정기준은 이렇습니다. 1. 업종에 맞는 자리를 찾아들어갈것   - 편의점에 맞는자리와 마트가 맞는자리, 정비소가 맞는자리와 주유소가       맞는자리는 당연히 따로 있습니다. 2. 매출이 바닥을 쳐도 임대료는 낼 수 있는 자리일것   - 제 또래가 되면 남들보는 눈이 무서워 번듯한것, 좋은것, 내세울만한것을       찾는 경향이 있습니다. 당연히 저도 그렇습니다. 사람사는데 당연한 욕심이고      저또한 그런 욕심 많습니다.      그래도 그 욕심에 따른 비용을 감당할 수 있는 만큼만 욕심을 내야 합니다.      임대료 낼 수 있는 자리라는 뜻은 장사가 잘되는 자리가 아니라 임대료가      부담이 안될정도의 되도록 저렴한 곳을 찾으라는 겁니다. 3. 주차공간이 확보되는 자리일것     - 이면도로도 좋고 자체 주차장도 좋습니다. 이제는 우리나라 1가구 1차량이        아니라 1가구 2차량도 흔합니다.        저부터도 세걸음이상은 무조건 승차입니다. 갈수록 주차난이 심해지고        갈수록 차량주차가 용이한곳을 찾는 추세가 될것입니다.         세탁물 이까짓것 오분, 십분 걸어오면 된다고 생각하신다면         한달에 서너번 일주일분 세탁물 봉투에 담아서 오분만 걸어보세요...          빨래방가서 하느니 집에서 하자는 얘기 나올것입니다.        저희가 하는 일은 세탁이라는 서비스와 시간, 편리함을 파는 일입니다.        그리고 주차공간이라고 해도 거창한것 아닙니다. 한대나 두대를 항시 댈수        있으면 됩니다.         저희 서정동 매장은 매장에 딸려 있는 주차공간(1대)는 낮에 죽어라         관리하고 밤에는 문앞으로 1대를 댈 수 있는 공간이 있으니         무단주차하는것만 죽어라 관리합니다. 6개월정도 관리하니 이제는 거의         주차문제는 없습니다. 주차하는 차들이 주변거주자이니 지랄할줄 알고         알아서 안댑니다. 4. 셀프이고 무인이니 주변환경에 유의할것     - 주택가든 유흥가든 원치않는 내방객이 없을 수는 없습니다.         하지만 이문제로 손님의 발길을 돌리게 하거나 지속적으로        스트레스를 받는다면 셀프빨래방의 매리트가 없어집니다. 직원스트레스,         대면고객스트레스, 시간에 대한 스트레스 이거 안받으려고         셀프빨래방 창업욕심 내시는것 아닌가요? 5. 5년, 10년 길게 자리깔고 있을 수 있는 자리일것     - 빨래방은 기계값이 전부라고 할 수 있습니다. 옮기고 설비하는게 다른         업종보다 큰 비용이 들고, 새로운 곳에서 자리잡는데        노력과 시간이 많이 듭니다. 한번 자리정하면 5년, 10년 장사할곳을 찾아야        계속 영업을 하던지. 매매를 하던지 할 수 있습니다.         3,4년 하다가 기계 고물로 파실껀 아니잖아요... 6. 이면도로도 좋습니다.       - 도로 안쪽을 기피하시는 경우를 많이 봤는데 이면도로면 전면도로에 비해         임대료가 많이 저렴하고 주차하기는 오히려 수월합니다.          원치않는 내방객도 적구요. 앞, 앞만 보지마시고 골목 사이사이 찾다보면         저렴한 임대료에 넓은 공간을 확보하실 수 있습니다. 이게 글로 설명한다고 되는게 아니라 준비하시는 분의 스타일이나 지역, 자금력에따라 애기하고 의견듣고 대답하고 이런식으로 해야 되는거라....  뭔가 부족한느낌이 계속 듭니다. 그래도 조금이니마 도움이 되었으면 합니다. 그리고 수익구조에 대해 적겠습니다.따로 가테고리 할까 했는데 제 의지와 관계없이 이거차리면 얼마버냐...는 단순한답으로 전부를 얻고자 하시는 분들이 계셔서 따로 카테고리 안하고 여기다 적겠습니다. 부디 기계팔고 인테리어 팔아서 없는사람 등치는 말 같지도않은 숫자놀음에 현혹되지 마시기 바랍니다. (예를 들면 편의점 1년에 20억이상 파는 점포도 있습니다. 네이버 검색하시면 됩니다. 그런데 그런곳 대부분 직영점이고 가맹점주 1년 매출 대부분이 3~5억입니다. 이정도면 알바비, 임대료, 전기세내고 나면 점주가 자기일한 시간에대한 알바비이상 벌기 만만치 않은 정도입니다.) 저놈이 왜 편의점 운운할까 하실 수 있는데 제가 편의점도 하고 있다보니.... 이해해 주시기 바랍니다.역시 직장다니면서 남의돈 받고 사는게 최고로 속편하고 맘편한것 같습니다. 세탁기 3대, 건조기 3대 놓았을때 최대 월매출 450만원정도로 보고 있습니다.구조상 세탁과 건조가 1시간 걸리고 주말에 손님이 몰릴 수 밖에 없습니다.손님 많아도 몰리는 시간대가 있고, 기계 처리시간도 한계가 있습니다.평일에는 손님이 그다지 많지 않습니다.단순논리로 하루 24시간 무인이니 대당 24번, 3대면 72번 돌수 있고건조기도 그만치 돌꺼고... 유휴시간쳐도 하루에 손님 10명은 오지 않을까...하시는분은 그 생각 버리셔야 합니다. 하루매출 2~3만원 찍는날도 허다합니다... 저는 임대료를 50~80만원선이 적당하다고 생각합니다.지역에 따라 편차가 크니 감안하셔야 하구요. 진짜 대략이니 디테일하게 파고들어서 맞니, 틀리니 하지 마시기 바랍니다. 제 경험을 나누자는거지 업자 아닙니다. 자판기, 안마기등의 부수입을 빼고 (1~20만원정도)순수 세탁/건조매출만 따져 보겠습니다. 월매출 200만원임대료 700,000전기세 150,000수도세   80,000가스비 150,000세제/섬유유연제      80,000기계감가상각비      500,000인테리어감가상각비 150,000유지보수비(기계, 시설 - 유지관리잘되면 수익으로 남는 비용) 50,000 200만 - 186만 = 14만원 (수익입니다.) 여기에 매장을 가짐으로써 생기는 소득세, 의료보험비 상승등을 감안하면 수익 0원으로 보시면 됩니다. 이렇게 보면 월매출 200만원이 버틸수 있는 마지노선 즉 B.E.P점이 됩니다. 그러면 점포를 월 200이상 올릴 수 있는 곳을 찾는다 생각하시면됩니다. 여기가 출발점입니다. 월매출 300만원임대료 700,000전기세 220,000수도세 160,000가스비 220,000세제,섬유유연제     130,000기계감가상각비      500,000인테리어감가상각비 150,000유지보수비(기계, 시설 - 유지관리잘되면 수익으로 남는 비용) 50,000 300만 - 208만 = 92만원 (수익입니다.) 월매출 400만원임대료 700,000전기세 300,000수도세 200,000가스비 300,000세제,섬유유연제     170,000기계감가상각비      500,000인테리어감가상각비 150,000유지보수비(기계, 시설 - 유지관리잘되면 수익으로 남는 비용) 50,000 400만 - 237만 = 163만원 (수익입니다.) 저는 300만원 찍는데 1년걸렸습니다.서정점은 수선코너가 있는데 요즘 드라이, 수선을 잘 안하는 추세다 보니...수선하고 드라이로 생기는 수익에 빨래방수익합쳐서 인건비 주고나면 0 입니다.그래서 무인셀프로 추천드리는 겁니다. 갈수록 사람쓰는것에 대한 부담은 커질 것입니다.최저임금 오르는것 보시면 아실것입니다. 문의하시는 분들에게 체인점 사업설명회에서 이삼백버니 어쩌니 하는데 현혹되지 마시고월 100정도 수입이면 1억투자해서 은행이자 20만원 받는것보다 나으니 전업말고 투잡이나 부업으로 접근하시라고 얘기하는 이유가 여기에 있는것입니다. 제가 직장에 있을때 판매가 책정, 수익율정산등의 일을 하다보니계산이 아주많이 보수적입니다. 위 매출에 따른 수익계산해 드린것이 실제로영업해서 발생하는 수익보다 적을 것입니다.(많은 차이는 없을겁니다)200만원 번다고 꿈에 부풀었다가 150버는것보다는 100만원번다고 기대하다150버는게 사업을 유지하는데 훨씬유리하다는게 제 지론이다보니.... 저는 빨래방과 타업종을 합쳐 시너지를 낼 수 있는 복합매장을 계획하고 있습니다. 아직 이러쿵 저러쿵 얘기하기에는 그렇고... 복합매장으로 시도해서 이것도 괜찮다 싶으면 다시 경험나눔하겠습니다. 궁금한점, 도움이 필요하시면 연락주세요. 가능하면 도와드리겠습니다.