접도구역과 토지의 활용에 대한 정리
문재현
접도구역이란?
도로 구조의 손궤 방지, 미관 보존 또는 교통에 대한 위험을 방지하기 위하여 도로경계선으로부터 20미터를 초과하지 아니하는 범위에서 접도구역을 지정하고 있습니다. 한마디로 도로확장예정지가 아닌 도로의 보호와 시야확보를 위한 부지이다.접도구역은 비도시지역의 도로에만 적용되며 도시지역내의 도로에는 적용되지 않는다.비접도 구역으로는 읍면도로(마을 내 시멘트도로), 비도시 취락지구 내 시멘트도로, 도시지역 내 도로, 개발계획지역 내 도로 등이며, 접도구역 내에서는 건물의 신, 증, 개축은 불가하지만 대문, 담장, 10제곱미터이하의 화장실은 가능하다.
도로법에 의한 접도구역은 20미터이하로 지정할 수 있으며 현재는 5미터를 적용하고 있다. 이는 국도, 지방도,시군도로 끝 양안 5미터이내의 구역으로 이 구역에서는 건축행위가 불가하다. 현장을 답사할 때 접도구역에 해당되는 토지라면 도로 끝에서 최소 15미터이상은 확보되는 토지이어야 건축에 무리가 없다.고속국도법에 의한 접도구역은 고속도로 끝 양안 50미터 이내로 지정할 수 있으며, 현재 중부와 경부고속도로는 30미터 그 외 고속도로는 25미터이다.접도구역 안에서는 건축행위가 불가하지만, 건폐율 등은 인정되므로 도로에 좁고 길게 붙은 토지라도 잘 연구해 볼 필요가 있다.간혹 토지를 검색하다 보면 토지이용계획서 상에 “접도구역”이라는 표기가 있습니다. 접도구역이 지정되어 있는 물건은 피하라는 얘기를 가끔 접하는데 모든 땅이 그런 건 아닙니다.오히려 도로가 접한 땅 이라는 사실을 알 수 있는 경우도 있겠지요.접도구역은 땅의 도로에 접한 부분에 지정이 되는데 “완충녹지”와는 개념이 다릅니다. 유일하게 접한 도로 측에 완충녹지가 지정되어 있다면 피해야 하겠지요.완충녹지는 특별한(많지 않음) 경우를 제외하고는 다른 용도로 사용이 불가능 합니다.
접도구역이 지정된 땅을 간략하게 검토해 보겠습니다.
[건축관련]
-대지면적에서 제외되지 않음 (4m도로 미달 시 면적 제외는 별개의 규정임)
-접도구역으로 지정되지 않은 부분에 신축가능(지정된 부분에만 건물을 신축할 수 없음)
-주차장, 정원 등으로 이용 가능함
[접도구역 지정 도로 및 폭]
- 최대 20m : 고속국도(도로) 양측
- 최대 5m : 일반국도, 지방도 및 군도(전 구간 또는 일부)
- 지정 안됨 : 시도, 구도
※토지이용계획확인서에 “접도구역”이라고 표기되어 있으며 지적도에도 선으로 표기되어 있음
[접도구역 내에서의 허용 행위]
- 연면적 10제곱미터 이하의 변소, 연면적 50제곱미터 이하의 퇴비사, 연면적 20제곱미터 이하의 축사
- 또는 농ㆍ어업용 창고의 신축
- 증축되는 부분의 바닥면적의 합계가 30제곱미터 이하인 건축물의 증축
- 건축물의 개축ㆍ재축ㆍ이전(접도구역 밖에서 접도구역 안으로 이전하는 경우는 제외한 다) 또는 대수선
- 도로의 이용증진을 위하여 필요한 주차장의 설치
- 도로 또는 교통용 통로의 설치
- 도로와 잇닿아 있지 아니하는 용.배수로의 설치
- 담장(출입문을 포함한다)의 설치
- 건물에 부속된 기존의 변소ㆍ퇴비사ㆍ축사 등을 같은 면적의 범위에서 같은 대지 안으 로 이전하는 행위
- 도로공사를 위하여 설치하는 가설건축물로서 2년 이내에 철거될 건축물의 설치
- 국가 또는 지방자치단체가 아치와 각종 표지판을 설치하는 행위
- 전기공급시설ㆍ가스공급시설ㆍ전기통신시설ㆍ송유관ㆍ열수송시설ㆍ수도시설 및 하수도 시설의 설치
- 농산물의 저장을 위한 굴착행위
- 농업용 분뇨장 및 원두막의 설치
- 원예용 비닐하우스(영구시설이 아닌 것만 해당한다)의 설치
- 마을도로 및 농로(農路)의 보수행위
- 기존건축물의 용도변경
- 건축물의 외벽과 담장 사이에 볕 가리개를 설치하는 행위 등
[사례별 판단]
1. 도로 측에 길게 접한 땅
접도구역의 제한을 받는 부분이 많으므로 땅의 활용에도 제한이 많은 경우입니다.
근린생활시설(상가)을 건축할 경우에는 접도구역이 없어도 도로변에 주차장을 설치하는 위와 같은 건물 배치가 많으므로 큰 문제는 없겠지만 주택 등 다른 용도로 건축을 하기에는 건축물의 배치형태가 잘 나오기가 힘듭니다.상가 같은 경우에 건물을 도로 측에 바짝 붙여서 눈에 잘 띄게 하려고 하지만 좌, 우의 거의 모든 건물이 접도구역을 넘지 못하니 문제는 없겠지요.접도구역에 들어가는 땅이 많아서 건폐율을 다 찾지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.
2. 도로 측에 짧게 접한 땅
접도구역에 속하는 부분이 비교적 적습니다.법적 건폐율, 용적율을 다 찾을 가능성이 많습니다.
3. 고속도로에 접도구역이 지정된 경우
땅의 좌측에 도로가 없어서 맹지여서 건축을 못하니 접도구역 때문에 억울할 것도 없겠지만 땅의 좌측에 도로가 개설되거나 개인적으로 도로를 만들어도 땅의 활용에 문제가 있을 것 같습니다. 특별한 경우가 아니면 저런 대지를 구입하면 엄청난 손실만이 있을 뿐입니다. 그러니 이와 유사한 대지는 꼭 확인을 하십시오.
※자동차전용도로는 원칙상 건축법상 도로로 인정을 받지 못합니다.