각종 규제로 활황이던 주거용 부동산시장

[운영자]

각종 규제로 활황이던 주거용 부동산시장이 가라앉고 신행정수도 이전과 도로개설, 택지개발 등 각종 개발재료가 많은 토지에 관심이 집중되고 있다.

현재 토지 면적 기준으로 상위 5%의 가구가 전체 토지의 71%를 소유하고 있으며, 금액기준으로도 47%를 소유하는 것으로 나타나고 있다

가치가 올라갈 수 있는 지역
* 고속도로 계획선이 지나는 곳
* 국제공항 및 국제항구가 들어서는 곳
* 대규모 관광단지가 예정된 곳
* 고속철도나 전철이 통과하는 곳
* 대형 공단이 들어서는 곳
* 큰 다리가 건설돼 이웃 마을과 연결되는 곳
* 대규모 택지 개발이나 신도시 건설(새 수도 포함)이 예정된 곳 주변
* 해묵은 규제에서 풀리는 곳

$ 토지 투자전략

주택안정화대책으로 아파트시장이 주춤하면서 토지시장에 대한 투자욕구가 되살아나고 있다. 그러나 아직은 토지에 대한 선택적 투자형태가 많아서 아파트와 오피스텔에 몰린 돈이 본격적으로 이동했다고 보기는 힘들며 개발 가능성이 높은 땅에 투자하는 지혜가 필요하다.

토지투자에 있어 안정성 있는 기대수익률을 담보하기 위해서는 우선적으로 개발가능성이 높은 곳에 투자해야 한다. 도로에 접한 땅, 전원주택, 펜션, 식당 등으로 개발이 가능한 땅 등을 선별적으로 사들이는 분석적 안목이 고수익을 담보할 수 있다.

☞ 수도권 택지 개발지역이나 그린벨트 해제지역을 노려라

올해 투자 유망지역으로는 고속철도 역세권 부근과 신행정수도 이전 가능지, 수도권지역의 택지 개발예정지구와 신도시 예정지 주변의 농지나 임야 등이다. 개발제한구역 해제지역 및 해제 대상지역도 주요 관심지역이다. 고속철도 개통과 연계해 접근하면 천안ㆍ아산신도시 부근을 들 수 있다. 경기 평택, 충남 천안 조치원 서대전 논산 등의 지역은 고속도로와 철도가 같이 달리는 교통의 요지로서 충청권의 핵이 될 것이다.

경기 분당ㆍ일산신도시 못지않은 대규모 아파트단지가 들어서고, 신설되는 지하철과 경전철 계획, 철도복선화 등으로 새로운 주거지로 부각되기 때문이다. 경기 판교, 김포, 파주, 광명, 화성, 남양주, 평택, 오산, 곤지암, 여주, 이천, 강화 등이 대표적이다.

☞ 여유 자금을 가지고 장기적인 안목으로 접근하라

토지거래는 공시지가(토지투기지역 제외)로 가능해 절세 측면에서 유리하다. 예를 들어 현 시가가 5억원이라도 공시지가는 2억원 안팎으로 계산돼 세금이 대폭 줄어들기 때문이다. 상속이나 증여를 할 때 공시지가로 세금이 부담돼 현금보다 세금을 아낄 수 있다. 토지는 투자금액이 큰데다가 환금성이 다소 떨어지기 때문에 여유 자금을 가지고 중장기적인 안목으로 투자하는 게 투자 출발점이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다.

☞ 매입 전 해당토지에 대한 분석은 필수다

토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우 시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.

농지나 임야의 경우는 면적, 경계, 이용 상황 등이 공부상 내용과 다른 경우가 종종 있으므로 반드시 현장을 방문해 「지적도」, 「토지이용계획확인원」등과 비교해야 한다. 특히 같은 지역에 위치했더라도 도로 접근성에 따라 시세가 천차만별이므로 건축을 통한 활용이 목적이라면 4m이상 도로가 확보된 토지를 선택한다. 확장이나 신설이 예정된 도로변의 경우는 토지의 너무 많은 부분이 도로에 수용돼 활용가치가 떨어질 수 있어 다소 안쪽에 위치한 토지가 투자대상으로 적합하다. 도시지역내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방토지는 현장과 지적공부간 차이가 많다.

☞지적도와 현장이 일치하나 꼭 확인하라
ㆍ 토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제각각이다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지기획단이라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는 달콤한 말에 속아 성급하게 계약해선 안된다. 현장을 방문해야 성공적인 투자를 할 수 있다.

☞ 현장방문이 필수다.

지적부 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나, 지적부상에는 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로는 도로가 있는 경우도 있다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다

☞ 개발전략을 연구하라

이미 좋다고 소문난 땅은 가격이 비쌀 뿐 아니라, 투자수익도 크지 않을 수 있다. 땅 투자의 묘미는 남들이 주목하지 않는 토지를 투자하여 큰 수익을 올리는 것이다. 지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프 연습장용으로 매입한 땅이라도 본격적인 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않는 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴 수 있다. 하지만, 많은 법적제약 요소들을 피해가거나 극복해야하기 때문에, 발품을 팔고 열심히 연구해야 한다.

☞ 택지개발지구 부근의 토지가 좋다.

택지개발지구란 토지의 이용도가 상대적으로 낮은 지역으로서 건교부장관이 택지개발촉진법에 의해 택지개발이 필요하다고 지정, 고시한 지구를 말한다. 이러한 토지는 도시지역과 그 주변 지역 중에서 지정되므로, 개발지구의 경우에는 구획정리가 잘 되어 있다. 따라서 이러한 지역의 토지는 투자하기 용이하나 정부의 잇단 부동산 강력정책에 의해 묶일 위험이 크다. 따라서 안정적인 투자수익을 원한다면 개발이 이루어지고 있는 개발지구 인근에 투자하는 것이 향후 개발이익을 기대할 수 있다.

또는 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근지역도 성공 가능성이 높다. 일단 개발예정지구로 지정되면 개발시기의 차이는 있을지언정 거의 모두 예정대로 개발됐다.

☞ 땅값은 철도 등 신설 개통도로를 따라 움직인다.

올 들어 서해안고속도로가 지나가는 당진 서산 태안, 경부고속철도 역사가 들어서는 천안, 오송, 대전 등의 땅값이 급등한 것도 이런 이유에서다.

땅값에 영향을 주는 교통망으로는 지방도로, 국도, 고속도로, 순환도로, 전철, 경전철, 고속철도 등을 꼽을 수 있다.

투자 포인트는 바로 역(驛)과 인터체인지(IC)가 들어서는 주변 땅이다.

인터체인지 등으로의 진출입이 쉬운 까닭에 공단, 도시, 상업시설, 휴양시설 등 여러 형태의 개발이 이루어지면서 투자가 활성화되기 마련이다.

☞ 타이밍도 중요하다.

대규모 개발 예정지역 등 땅값이 급등하는 곳은 정부가 나서 토지거래허가구역이나 투기지역으로 지정한다. 판교지역이 좋은 예다. 판교개발이 기정사실화되면서 일찍 투자한 사람들은 이익을 남기고 빠져 나왔다. 그러나 막차를 탄 사람은 거래 제한 등으로 어려움 겪고 있다. 주식투자에서와 같이 무릎에서 사서 어깨에서 파는 게 현명한 방법이다.

☞지역편견을 버려라

‘토지투자’ 하면 누구나 용인, 양평, 파주, 가평을 꼽는다. 하지만 이 같은 지역편견을 버려야 한다. 교통여건이나 입지여건이 더 좋은 곳은 얼마든지 있다. 지역편견만 버린다면 실제가치보다 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다.

☞토지구입 목적을 명확히 구분해 매입해야 한다

농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출·퇴근하려면 직장 과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.
☞개발계획을 너무 믿지 말자
구체적인 일정을 점검하지 않고 개발계획만 믿고 투자하다가는 낭패를 보기 쉽다. 개발사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진일정이 더디다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지방자치단체와 건설교통부 등에 문의해봐야 한다.

☞융자를 조심하라.
대부분이 자금 조달로 인한 대출이나 융자를 받는 경우 필요한 만큼이나 갚을 수 있는 금액이면 몰라도 나중에 이자나 원금 상환시를 생각해서 투자하는 것이 좋다.

☞여윳돈으로 투자하자.
부동산은 일반 물건과 다르기 때문에 손쉽게 팔리는 것이 아니다. 만약에 급한 일로 인한 자금의 회전이 필요시 매입금액 보다도 더 싸게 팔게 된다.

부자들의 토지 투자법

첫째, 검소해야 한다. 김씨는 종자돈을 마련하기 위해서는 남편 월급의 60%를 적금했다.

둘째, 부동산 정보는 늘 메모하고 답습하는 습관을 길러야 한다. 김씨는 이를 위해 15년 동안 이사를 10번씩이나 했다. 어떤 집에 이사를 하면 첫날부터 이웃집과 사소한 말끝에 싸움이 벌어지고, 또 어떤 집은 도둑이 많이 들기도 하고, 건강이 나빠지는 집, 평안하게 느껴지는 집, 하던 일이 번창하는 집 등을 몸소 체험했다

셋째, 전문중개업소 사장을 친구로 만들도록 한다. 부동산 안목을 기르는 지름길은 좋은 가이드를 만나는 것이다. 토지 등 부동산 투자에서 제일 중요한 것은 매도․매수의 타이밍이다. 빠른 정책 변화 등으로 개개인이 이런 시점을 판단하기에는 점점 어려워지는 현실에서 부자와 보통사람들의 차이는 결국 전문가활용 여부에 있다.