투자가치 참고자료

[김승교]

수지제일아이조움

*도시형생활주택**상가*

브리핑 자료

1. 투자가치

▶용인시 수지구 중심지역에 위치 → 신분당선 성복역 중심

▶ 신분당선 골드라인 → 강남-판교-광교/성복역 황금라인

▶ 광교신도시 입주 → 관련 종사자의 대거유입

▶광교 ☛16만명 고용창출 효과 → 테크노밸리(차세대 고부가가치 산업), 비즈니스센터(국제적 기업유치를 위한 업무복합단지), 컨벤션센터(산업 및 기업체 지원을 위한 국제전시 및 회의시설), 도청, 법조타운(법원․검찰청), 어뮤즈파크(놀이동산), 에듀타운(학교복합화 시설), 파워센터(호수공원과 연계한 광역상업시설) 등

▶ 고소득 정규직 인력이 대다수를 차지

▶ 10년째 인구유입 증가율 전국 1위 → 용인시

2. 부동산투자의 트랜드 변화 : 수익형 부동산 관심 집중

▶ 시세차익(아파트) ‣‣‣임대수익(오피스텔, 상가, 도시형생활주택 등)

▶ 저출산(출산율 1.19명)과 고령화로 아파트 구매력 약화

▶ 프랜차이즈 산업의 대중화, 직업불안정성으로 창업수요 급증

3. 수지 제일아이조움 ‣‣‣도시형생활주택 의 투자가치

▶ 1~2인가구 급증, 솔로․노인가구 증가, 이혼증가 등 소형아파트 수요 폭발

▶ 소형아파트 공급의 한계(학교, 공원 등 각종 기반시설 조성 어려움)

▶ 전세제도 : 아파트 가치상승에 따른 제도로 세계유일 → 보증부 월세나 월세로 전환 중

▶ 도시형생활주택(1가구 2주택 양도세)이 대안

▶ 도시형주택 수익성 : 8~9%

환금성 : 여러채 보유시도 개별매각 가능

안정성 :공실위험없음. 분양 580만원/평

▶ 적은 종자돈(시드머니) :분양 580만원/평으로 저렴

‣‣‣1~2억으로 투자하기 좋은 상품

▶ 예금금리 4% 대비 약 200% (연8%대수익창출)

▶ 저금리 상황에서 투자상품으로 적합, 금리를 올리기가 정책적으로 어렵다.

▶ 전세대란으로 대체방안이 될 수 있다

▶ 증여상품으로 최적, 노후 부동산 효자상품(안정적임대수입)

▶ 전문 공인중개사무소에서 안정적으로 임대관리‣‣공실없는관리.

※ 안정적 임대수익 + 미래가치로 인한 시세차익 확실‣‣‣‣

(향후 평당 천만원 정도 예상-2016년2월 전철개통시점 )

성복역세권 개발시 토지대가 평당2-3.000만원정도 형성되므로

‣ 상가는 1 층가격이 4천만원~6천만예상. 2`층이상은 2-3천만원

‣오피스텔은 전용8.5평 1억8천만원예상됨.(수지분석한 자료가 있음)

4. 수지제일아이조움 생활주택 세대구성 - 총133세대

▶ 1군타입(20.19~22.63″) : 30세대

▶ 2군타입(24.39~27.45″) : 23세대

▶ 3군타입(27.57~28.32″) : 50세대

▶ 4군타입(28.61~40.14″) : 30세대

5. 아이조움의 차별성․우월성․경쟁력

▶ 가격 경쟁력(평균평단가 580만원)

▶ 저렴한 관리비(지역난방)

▶ 자족도시로서 임대수요 풍부(역세권 공실 없음)

▶ 환금성 우수(1~2인가구 폭발적 증가)

※ 결론적으로 수지원룸단지 나 광교신도시내

경쟁 오피스텔*원룸 대비 ‣‣‣‣ 월세 10~20% 이상 기대 가능

6. 수지 제일아이조움 ‣‣‣상가의 투자가치

▶ 성복역 역세권은 대부분 본사직영이나 자본주프랜차이즈 진출 유력

(전략적으로 안테나 샾 경쟁입점)

▶ 직영매장 장점 - 광고효과가 높고, 무형의 브랜드가치 극대화

▶ 프랜차이즈의 장점 - 기존에 안정성 검증, 노하우 축적, 시스템화 경영

→편의점, 약국, 은행, 미용실, 안경점, 핸드폰점, 제과점, 커피전문점 등

프랜차이즈 본사가 자본력있는 수분양자에게 직접 런칭해준다

▶ 배후3천세대의 주요통로역할-역개통시-극대

7. 수지 제일아이조움 상가의 투자가치

▶ 신분당선 성복역 상업지역 총토지면적 2.2만평 종합계발.

▶ 기존아파트10만여세대(상현지구/성복/신봉)+신규입주 1만여세대 중심상권

▶ 상가의 입지, 상권→고정배후인구(10만명)와 유동인구(3만명)에 좌우됨

▶ 항아리상권으로 1층점포 100여개 형성중임.

▶ 20~30평대 아파트 거주자들이 경제활동(소비성향)이 큼.

▶ 1층 : 임대수익률 6.5~7% + 권리금

→ 1층 층고가 높아 사용면적이 늘어남.(2층 높이 점포도 있음)

→ 2년후 임대차 만료시 1~2억이상의 입지프리미엄 형성됨

→ 월세를 올릴 수 있다(2년마다 월세 인상 가능)

→ 수익률 상승으로 시세차익을 볼 수 있다.

→ 1층분양가격-평당1.000~1.800~2.000만원선으로 광교‣‣절반가격

▶ 2층 : 임대수익률 7% + 시설비

→ 공실우려, 환금성 小, 권리금 無

→ 은행, 병원 등 장기계약이 유리

▶ 성복지구 및 상현지역및신봉지구는 성복역세권을 이용한다.

수지 제일 아이조움 도시형주택

수 익 률

분양면적(평)	전용면적(평)	평단가
20.85평	8.37	5.800.000
분양금액	120.915.000
은행대출금	70.000.000	분양가의 (60%가능)
임대보증금	10,000,000
월세	600,000
실투자금액	40.915,000	분양금액-대출금-보증금
연수익	7.200.000	12개월-60만원
대출이자	3.360.000	담보대출이율(4.8%)
순수익	3.840.000	연수익-대출이자/월32만원
수익률	9.38%	1.2억-3채투자*월96만원

*대출60%가능-연4.8%부터~

*1.2억투자-3채구입-월96만원수익(수익율9.38%)

*시세차익기대가능(전용8.5평-광교-1.5억

-수지상업지개발시-1.8억예상

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