부동산계약 실무 (이종익 ㆍㅡ 김재현 실무)
(부동산매매계약 시 특약사항 사례 중심)
1.특약사항
위 표시 부동산 건물 등(무허가 건물 등 포함)은 잔금 지급일 이전 철거하고 해당 부서에 건축물 멸실 신고하기로 한다.
매수인이 동 철거비용 및 각종 안전사고 등 책임을 부담하기로 한다. 매도인은 동 건물 멸실 관련 제반 구비서류 제출에 협조하기로 한다.
(매수인이 위 부동산 담보로 금융기관 대출을 최대한 받을 목적으로 동 부동산 감정 평가를 절상하기 위하여 소유권이전등기 이전 매수한 건물(주택 등)을 철거하고 나대지로 변경하는 사례. 건물 철거 후 매수인 사정으로 계약해지 할 경우 건물 멸실 비용 등 포기 각서 등 제출함)
2.특약사항
위 표시 건물 중 무허가 증축부분 약 ○○㎡ 상당은 매도자 부담으로 잔금지급일 이전 철거하기로 한다.
동 건물은 본 건물(허가받은 건물)과 무허가건물이 접해 있는 바 본 건물과 무허가 건물을 분리 철거 시 손상부분은 매도자 부담으로 원상복구하기로 하고
철거 시 중장비 투입으로 인한 사회통념상 상식의 일부 손상부분은 도색 등으로 마감하기로 한다.
(건물매도 경우 매도 부분 건물에 부착되어있는 무허가건물을 매수자 요구로 잔금지급일 이전 철거 사례 )
3.특약사항
상기 표시의 부동산 중 미등기건물(건축물관리대장에 등록된 건물)은 매도인 부담으로 보존등기 후 매수인에게 소유권이전등기하기로 한다.
(매도자가 미등기 건물을 보존 등기하여 매수자에게 소유권 이전등기 하는 사례)
※소유권이전등기 후 건축물관리대장에 등록 된 건물 외 무허가건물이 있는 경우 건물 용도변경(주택을 근린생활시설로 용도 변경 등)여부 검토 요망.
4.특약사항
상기 표시의 부동산 매매잔금 중 ₩ 을 제외한 금액 ₩ 만 지급하여 소유권이전등기하기로 하고
미지급분 ₩ 은 상기 표시 부동산 건물에 임차중인 임차인 퇴거 즉시 지급하기로 하고 미지급분 ₩ 에 대한 지급약정서는 별도 작성하여 매도자 매수자 각각 보관하기로 한다.
(상가임대차특별보호법 5년 시기 미도래(未到來)된 상가임차인을 매도자가 잔금 지급일까지 퇴거시키지 못하고
잔금을 일부 공제하여 지급하여 소유권이전 등기를 우선 경료하고 후일 매도자가 임차인을 퇴거시킨 후 나머지 금액을 지급조건으로 계약하는 사례)
5.특약사항
상기 표시 부동산 (주택) 거실 천정의 습기로 인한 일부 변색부분 두 곳(크기 약 10cm×30cm, 약 15cm×20cm)은 매수자가 확인 하며
후일 도배비용 청구 등 이의를 제기하지 않기로 한다.
상기 표시 부동산(주택)관련 매도자 퇴거 후 매도자의 각종 가전제품(냉장고 등), 대형 가구(장롱, 침대)설치 부분의 사회통념상 상식상의 단순한 습기, 변색부분도 이와 같다.
(건물 거래 시 건물의 사회통념상 상식 수준의 일부 습기, 변색 등 사전 확인 사안 기재)
※확인 설명서 항복 기재로 가능하지만 임차인 정황에 따라 매매계약서 특약사항으로 기재)
6.특약사항
위 표시 부동산(토지)에 식재되어있는 일반 농작물 및 감귤수목의 농작물(감귤열매 등)은 20○○. ○.○한 매도자가 수확 완료하기로 한다. 약정일 이후 농작물은 매수자가 소유하기로 한다.
(잔금지급일과 농작물 수확 시기가 불일치 할 경우 잔금 지급 후 일정기일 이내에 수확 완료하고 이후 매수자 임의로 잔여농작물, 열매 등 처분 및 폐기를 하여 토지 형질변경 등을 매수 즉시 할 수 있도록 한 계약 사례)
※감귤 기타 과실수나 농산물, 더덕이나 인삼 등 2년생 이상 작물 특히 농지 경작자가 매도인 외 제3자일 경우 특약사항 강조
7.특약사항
위 표시 부동산 매매 잔금지급 시 근저당권
(채권자 새마을금고) ₩390,000,000을 매수인을 채무자로 하여 설정하고,
위 근저당권 후순위로 매수인을 채무자로 하여
사채 저당권 ₩40,000,000을 설정하기로 한다.
(부동산 소유권이전 등기 시 매수자가 선순위로 금융기관에 일정금액 설정하고
후순위로 사채저당권을 설정하여 동 부동산 잔금으로 지급하기로 하였으나
1순위 금융기관에서 1순위 근저당권 및 2순위 사채 저당권을 동시 설정 할 경우 해당법원(법원공무원)에서 오류 및 혼돈의 가능성이 있다고 주장하여 1순위 근저당권 등기 경료 후 2순위 사채 저당권을 설정함.
(사채 ₩40,000,000 상당 잔금을 1순위 근저당권 등기 경료 시 까지 지급하지 못하여 부동산 소유권이전등기와 잔금지급 등 매도자 매수자 동시 의무이행이 불가능 한 사례 )
8.특약사항
상기 표시 부동산(토지)을 별첨 도면과 같이 분할하기로 한다.
별첨 도면 A부분 B부분 측량 분할 시 해당 부서(지적행정)오차로 발생하는 면적은 3.3㎡(1평) 이하는 사사오입(四捨五入 : 반올림)하기로 하고 3.3㎡(1평)당 ₩ 로 환산하여 잔금 지급 시 정산하기로 한다. 1㎡ 이하는 절사(切捨 : 버리기)하기로 한다.
(가분할 도면으로 계약 체결 시 측량 분할 확정면적 오차부분 평당 거래 단가로 환산 정산하고 사사오입하는 거래사례)
9.특약사항
상기 표시 부동산은 별첨 도면과 같이 분할하여 소유권 이전등기하기로 한다. 분할에 따른 제반 비용은 매도자가 부담하기로 한다.
단, 해당부서의 행정행위(지적민원 처리)등의 지연으로 민원처리기간이 지체될 경우 위 표시 잔금지급일 약정에 불구하고 동 민원처리 종료 일(측량 분할 종료) 까지 잔금기일을 연기하기로 한다.
(가분할 도면으로 계약체결 시 해당 부서 측량 분할 행정행위가 지연 될 경우 특약)
10.특약사항
위 표시 부동산 토지에 설치되어 있는 창고는 동 매도부동산 토지(○○○○번지)와 동 매도부동산 토지 와 인접하는 매도자 소유 토지(○○○○번지, 이번 매도하는 토지 잔여분 ) 지적경계선에 소재하는 바
동 창고를 매수인 부담으로 철거하고 매수인 부담으로 동일 면적의 창고를 이번 매도하는 토지 외 매도자 소유 잔여분○○○○번지에 건축하기로 한다.
기존 창고 자재를 최대한 활용하여 건축하기로 한다.
(지적경계선에 소재하는 창고를 매도하는 토지 외 잔여분 매도자 소유 토지에 매수자 부담으로 창고를 이전 건축하는 거래 사례)
11.특약사항
상기 표시 부동산은 별첨 가도면 과 같이 남북 직선으로 분할하여 A부분을 매도하기로 한다.
별첨 가도면상의 묘지 1기는 매도부분(A부분)과 매도인이 매도 후 잔여부분(B부분)지적 분할 경계선 중앙에 위치하며
측량 분할 시 일정부분 묘 위치의 오차 발생은 매도인 매수자가 감수하기로 한다.
(토지분할 매도 할 경우 경계선 인근에 위치한 묘 1기에 대한 주의사항 계약 사례)
※실제 분할 측량 결과 매수인 이 매수한 A토지부분으로 묘 1기가 사회통념상 상식으로 10M 이상 치우쳐 일정금액 잔금에서 공제하여 지급한 사례
12.부동산매매계약 후 소유권이전등기 이전 매수자 변경 약정서
위 표시 부동산 매매계약을 해제하기로 하고 동 부동산 매도인, 매수인 당사자 쌍방 입회하에 매도자는 동 부동산 매매 계약금
₩ 을 매수인에게 조건 없이 돌려주고 매수자는 조건 없이 돌려받기로 한다.
동시 이행으로 매도인은 매수인이 지정하는 제3자와 위 표시부동산매매계약을 체결하기로 한다. 동 매매계약조건은 기존 매도인 매수인간 계약조건과 동일한 조건으로 계약체결하기로 한다.
위 표시 부동산 기존 매매계약서(동 부본, 사본, 복사본, 사진기, 전자기기를 이용한 촬영분 일체 포함)는 효력을 상실하기로 한다.
(부동산 매매계약 잔금 지급일 전 매수자 변경 : 매수자 인적사항 이외 매매가격 등 계약내용이 동일할 것을 전제로 기존 매매계약서 폐기와 동시이행으로 새로운 매수자와 부동산매매계약체결)
※해당 부서(시청)에 이미 신고 접수 되어있는 부동산 거래신고서 상의 매수인 명의 변경이 불가하여 동 거래신고 취소하고 신규로 거래 신고 함)
13.특약사항
위 표시 부동산(토지)의 제반 구조물, 건자재 등은 매도자가 잔금지급일 이전 철거하기로 한다.
(잔금지급일 이전 건자재 등을 철거하기로 하였으나 건자재 소유주가 제3자이고 석조 자재 등 물량이 무겁고 방대하여 옮겨 갈 장소를 제 때 물색하지 못하여 매도인 의무 이행이 지체된 사례)
14.특약사항
위 표시 부동산에 설정된 근저당권 등 소유권 이외의 권리사항 관련하여 금융권 근저당권 등은 매수자가 승계하기로 하고 사채 저당권 등은 잔금지급일 이전 매수자가 말소하기로 한다.
(계약 직후 당초 등기부등본에 표시가 없는 제3, 제4, 채권자(사채업자)의 동 부동산 압류 등으로 매수자가 소를 제기하여 해결 함
소유권 이외의 권리사항, 국세청 압류, 농협 가압류, 제주지방법원 임의 경매 개시 결정 등 매도자 부채합산금액이 부동산 매매금액과 별 차이 없는 매매계약을 체결한 사례)
※해당 등기부등본 상 압류, 사채 근저당권이 설정되어 있는 부동산은 가급적 일시불 계약으로 소유권이전등기 계약 체결 요망
15.특약사항
매도인은 위 표시 부동산 경계 측량 시 관련 구비서류 등을 매수인에게 제공하기로 하고 측량비용은 매수인 부담으로 하기로 한다.
경계측량 후 한국국토정보공사의 지적측량결과부 측량성과도에 의거 위 표시 부동산과 인접토지와의 경계, 동 부동산과 접한 도로와의 상관관계(새마을 도로 저촉 등)가 사회통념 상 상식으로 중대한 면적 증감이 발생 할 경우 본 계약은 해지하고 계약금은 돌려주기로(기간의 이자는 무이자) 한다.
(1960년대 박정희 정권 당시 개설된 새마을 도로 관련 측량 후 측량성과도 결과에 따라 계약 해지조건 특약사례. 면적 편차가 상식적 판단으로 크게 있었으나 측량민원 처리기간 중 인근 토지 값 상승으로 매수인이 이의제기 하지 않았음)
※(출처 : 대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다31736 판결 [토지인도등] > 종합법률정보 판례)
판결요지
[1] 중략
[2] 새마을 농로 확장공사로 인하여 자신의 소유 토지 중 도로에 편입되는 부분을 도로로 점유함을 허용함에 있어 손실보상금이 지급되지 않았으나 이의를 제기하지 않았고 도로에 편입된 부분을 제외한 나머지 토지만을 처분한 점 등의 제반 사정에 비추어 보면, 토지소유자가 토지 중 도로로 제공한 부분에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 봄이 상당하다고 한 사례.
[3] 중략
16.해외교민 소유 주택 매매계약 시 주의사항
부동산(주택) 매도자가 재일교포로서 본 부동산 소유권이전 등기 당시 (1962년 주민등록법 시행일 이전 ) 등기부에 기재된 매도자 주소 추적이 불가능하여 매도자 동일인 입증이 불가한 사례
(매도인이 해외교민으로서 1962년 주민등록법 시행 전 출국한 경우 동 부동산 매매계약 즉시 소유권 이전 담당 법무사를 선임하여 재일본(在日本) 한국대사관등의 동일인 증명, 확인서 및 매도인(교포) 출국 직전 한국의 최종주소지 읍면동사무소 구비서류 등 사전 확인 요망)