[농지취득자격증명원]
농지법상 농지란 전, 답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 경작에 이용되고 있는 토지를 말한다.(농지법 제2조)
지방세에서 농지의 범위는 전, 답, 과수원, 목장용지 등 실제 경작에 이용되는 토지를 말한다. 따라서 지방세에서 농지와 양도소득세에서 농지의 적용 기준은 차이가 있다.
양도소득세에서 농지의 범위는 전, 답, 과수원을 말한다. (목장용지 X )
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지방세법에서 취득세의 표준세율을 정하는 농지의 범위(지방세법 시행령 제21조)
농지는 각각 다음 각 호의 토지로 한다고 규정되어 있다.
① 취득 당시 공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인 토지로서 실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지. 이 경우 농지 경영에 직접 필요한 농막(農幕)ᆞ두엄간ᆞ양수장ᆞ못ᆞ늪ᆞ농도(農道)ᆞ수로 등이 차지하는 부분을 포함한다.
② 취득 당시 공부상 지목이 논, 밭, 과수원 또는 목장용지인 토지로서 실제 축산용으로 사용되는 축사와 그 부대시설로 사용되는 토지, 초지 및 사료밭 등을 말한다.
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이상과 같이 농지는 관련법에 따라 적용하는 규정이 조금씩 다르기 때문에 토지 중개실무 과정에서 세심한 체크가 필요합니다.
지목이 농지라고 하더라도 실제 경작여부에 따라 취득세 적용세율, 대토여부, 양도세 자경감면 등 검토해야 할 사항이 많지만, 농지의 매입 후 등기이전에 필요한 농지취득자격증명원(이하 “농취”라 한다)에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
농지취득자격증명 발급은 신청서(필요시 면담) 심사를 통해 신청인의 거주지 등 영농여건, 영농의지, 농업경영계획서의 내용이 실현 가능한지 여부 등을 종합적으로 확인하여 농지의 취득 허용 여부를 판단합니다. 따라서 농지취득자격증명신청서 및 농업경영계획서 등 작성은 본인의 책임하에 정확히 작성하여 신청하여야 합니다.
농지취득자격증명 신청을 인터넷으로 민원24(www.minwon.go.kr)dp 에 접속하여 신청도 가능합니다. 가능하면 등기이전 업무를 대행하는 법무사에게 위임하는 것이 쉬운 방법인 것 같습니다..
1. 발급대상 : 농지취득자격증명을 발급받으려는 자
농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. 따라서 미성년자, 법인(영농법인은 예외), 학생은 농지 취득이 불가능하기 때문에 농지취득자격증명서 발급이 되지 않는다.
교육으로 학력을 인정받는 학교에 재학 중인 학생 또는 야간수업을 받는 학생 등 통상적인 농업경영 관행에 따라 농업경영을 할 수 있다고 인정되는 학생, 농업경영을 하고 있는 학생 또는 법제6조제2항제3호 (주말체험영농)의 목적으로 농지를 취득하려는 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생을 제외한 「초ᆞ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생은 농지취득자격이 없는 것으로 본다.(농지법 시행규칙 제7조제2항, 2012.6.29.개정)
예외적으로 농업인이 아닌 개인 및 「고등교육법」에 따른 학교에 재학 중인 학생(대학생)은 주말ᆞ체험영농을 하려는 경우 농지를 소유할 수 있다.
주말ᆞ체험영농을 목적으로 취득하는 농지는 농지취득자격증명을 받을 때에 ‘농업경영계획서’ 제출을 하지 않는다. 주말ᆞ체험영농은 통작거리(30km)의 제한을 받지 않으며 양도세 중과세 대상인 비사업용토지의 대상에서도 제외된다.
2. 발급기관 : 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장
(농지의 소재지가 시·구의 동지역인 경우 시·구 농지과, 읍·면인 경우 읍·면 산업계)
3. 처리기간 : 발급신청을 받은 날로부터 4일 이내에 발급
(읍·면 소재의 농지나 농업경영계획서를 작성하지 아니하는 농지는 2일 이내)
4. 취득목적
1) 농업경영 : 농업인(농업을 경영할 개인포함)과 농업법인이 자기의 농업경영에 이용하려는 농지
2) 주말ᆞ체험영농 : 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하려는 경우(소유상한 : 세대당 1천㎡미만)
3) 농지전용 : 농지법에 따른 농지전용허가를 받거나, 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 취득하려는 경우
4) 시험ᆞ연구ᆞ실습용지 등: “초ᆞ중등교육법” 및 “고등교육법”에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체ᆞ농업연구기관ᆞ농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖에 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지ᆞ연구지ᆞ실습지ᆞ종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농지를 취득하려는 경우
[농지 중개실무 참고사항]
1. 지목은 농지인데 현황은 농지가 아닌 경우
① 지목은 농지인데, 현황은 농지가 아닌 경우에는 농취 발급이 불가능합니다. 이럴 경우 “농지원상복구계획서”를 첨부하여 조건부 발급은 가능합니다. 농지원상복구계획서는 특별한 양식이 없으며, 매수인이 언제까지 복구하겠다는 내용에 인감증명을 첨부한 인감도장을 날인하면 됩니다.
② 지목이 현재 농지라고 하더라도, 그 실제현상이 농지전용허가 제도가 처음 도입된 “농지의 보전 및 이용에 관한 법률(1973. 01. 01)” 이전부터 타용도(도로, 주택 등)로 사용된 것이 확인이 된 경우에는 농지에 해당되지 않으므로 농취를 발급받지 않고 취득이 가능합니다.(이 경우 농취를 반려하면서 사유를 기재한 반려증을 첨부하여 등기이전 가능).
③ 지목이 농지인 토지가 현황은 농지가 아닌 경우에 어떻게 해서(?) 농취를 발급받았다 하더라도, 세무과에서 취득세 부과 시에 현황을 농지로 보지 않아서 농지 외의 세율로 취득세를 부과할 수도 있습니다. 이런 경우를 대비해서 사전에 복토 등의 방법으로 원상복구(형식적으로 라도)를 하고 전,후의 사진을 첨부하여 현황이 농지라는 것을 입증해야 합니다. 실제 이런 경우에 사전 설명을 안하고, 지목이 농지라고 확인설명서에 취득세율을 농지 세율로 표기했다가 배상하는 경우도 봤습니다.[취득세 농지 3.4%(농특세, 교육세포함), 농지外 4.6%(농특세, 교육세포함)]
④ 지목이 농지인데, 현황이 농지가 아니라서 등기이전이 불가능한 경우가 종종 있습니다. 실무에서 농취 발급에 대한 사무는 가능하면 매수자의 책임으로 하고, 발급대행은 법무사에게 위임하는 것이 좋습니다. 담당자와 자주 접촉하는 법무사의 능력(?)에 따라 농취의 발급이 되는 경우도 있을 수 있지요…?
⑤ 지목이 농지인데, 현황이 농지가 아닌 경우에 농지원상복구계획서를 제출하고 농취를 발급받아도 지자체 세무과에서 취득세 부과세율은 농지 외의 세율을 적용합니다. 이런 농지는 농지 대토용으로 적용은 되지 않습니다.
⑥ 매도인 입장에서 지목이 농지이고, 양도일 전에 8년 자경한 사실이 인정되는 농지라고 하더라도 양도 당시에 휴경이나 방치된 나대지, 대지 등으로 변경된 농지는 감면이 적용되지 않습니다. 따라서 이런 농지를 중개할 때에는 취득 및 양도 관련 세금 문제를 사전에 꼼꼼히 체크하고 중개하는 것이 중개 리스크를 방지하는 방법을 것입니다.
2. 법인의 농지 취득
① 일반법인(농업법인 예외)은 농지 취득이 불가능합니다. 일반법인이 농지를 취득하려는 경우에는 현 농지 소유자 이름으로 농지전용허가를 받은 후 수허가명의를 법인명의로 변경해서 소유권 이전하거나, 아니면 토지소유자에게 토지사용승낙서를 받아 법인 명의로 농지전용허가를 받은 후 농취없이 소유권 이전 가능합니다.( 이 경우 중개실무에서 테크닉이 필요하겠죠)
② 종중도 농지 취득이 불가능합니다. 종중의 농지취득은 농업법인을 만들어서 농지를 소유 및 관리하는 방법도 있습니다. 농지를 취득하려는 종중도 좋은 고객이 될 수도 있습니다.
3. 경매로 농지 취득
경매로 농지를 취득하는 경우에도 농지 매매와 같이 농취를 발급받아야 합니다. 경매로 농지를 취득하는 경우에는 매각허부결정기일인 1주일 이내에 농취를 발급받아 제출해야 합니다. 최고가매수신고인이 되고 1주일 이내에 농취를 미제출하면 보증금이 몰수될 수도 있습니다.
예전에 지방에 있는 토지를 입찰에 참여하여 낙찰받은 경험이 있습니다. 면사무소 산업과에 농취 발급을 신청하면서 사전 설명을 하고 부탁을 해서 당일에 농취를 발급받아 법원에 제출하고 온 경우도 있습니다.
농취에 대한 자료를 부탁 받고 급하게 정리를 하다보니까 자료가 좀 부실한 것같습니다.
부족한 부분은 밴드 검색을 통해 보충하시길 바랍니다.
감사합니다.