공동주택이라고 명명하는 것은 기본적으로2. “의무관리대상 공동주택”이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 공동주택 관리법 제2조에 일반적으로 300세대 이상 단지형 아파트를 말합니다.
. 공동주택에서 관리 규약 제정은 공동주태 관리법 제 18조에 의하여 의무적으로 제정하여야 합니다.
의무적으로 제정된 과리 규약은 시장 군수 에게 신고하여야 합니다.
공동주택 관리법 제19조(관리규약 등의 신고) 입주자대표회의의 회장(관리규약의 제정의 경우에는 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인을 말한다)은 다음 각 호의 사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.
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한편 빌라는 공동주택 300세대 이하가 안되는경우 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 즉 비교적 느슨한 법률를 적용받습니다. 관리규약도 의무적이 아니고 신고 대상도 아닙니다.
즉 소규묘 빌라는 집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 대한 법률, 집합건물법의 적용을 받게 됩니다. 하지만 대규묘 단지형 아파트 의 경우에는 공적 관리의 필요성으로 인하여 공동주택관리법이 별도로 적용이 되고 있습니다.
공동주택관리법이 빌라는 집합건물법 적용을 받습니다. 일반건물과는 달리 집합건물은 하나의 건물 내에 여러 명의 소유자가 존재하며, 소유자들이 함께 공동으로 건물을 관리하게 됩니다.
의무관리 대상의 아파트 단지형 공동주택은, 공동주택관리법에 따라 관리 규약을 의무적으로 제정하고 지방자치단체의 체계적인 관리를 받을 수 있습니다. 또한, 회계감사의 의무가 있으며, 관리비를 집행함에 있어서도 면밀한 규정이 존재하고 있습니다. 이 규정을 위반한다면, 형사처벌은 물론이며 과태료가 부과될 수 있습니다.
의무관리대상이 아닌 공동주택은 빌라형 공동주택 관리법 일부 조항만을 적용받으며, 이외의 부분에는 집합건물법이 적용됩관리 규약 제정도 의무적이 아니므로 이 경우에는 관리비와 같은 건물 관리와 운영에 문제가 생겼을 경우 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 분쟁조정위원회가 관리비 사용에 대하여 조정을 하고 있지만, 강제력이 없으므로 실효성이 낮은 편입니다.
아파트 관리 규약 예)
공동주택 관리법 제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.
② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다.
1. 감사업무-관리규약에 명시되어 있는 내용
감사는 관리규약을 숙지하고 관리사무소로부터 결산서를 받으면 감사를 실시하고 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의(동대표회의)에 보고하여야 한다.
동대표회의는 회계관리의 투명성을 위하여 입주자 과반수 이상의 서면동의 요청이나 동대표회의 결의가 있을 경우에는 공인회계사에게 회계감사를 받게할 수 있다. 관리소장은 감사결과를 동대표회의에 보고하고 공인회계사가 작성한 감사보고서를 입주자에게 열람할 수 있게 한다.
[감사보고서 주요내용]
감사는 적시성, 완전성, 간결성, 논리성, 정확성, 공정성의 원칙에 입각하여 다음과 같은 내용에 대한 보고서를 작성하여야 한다.
①회계장부에 기재사항의 누락, 부실기재 여부
②대차대조표, 손익계산서 등의 기재가 관계규정에 따라 정확하게 표시되었는지 회계장부의 기재와 합치하는지
③관리주체, 입주자대표회의 문제점에 시정권고사항
④관리주체의 모범사례와 현저한 성과
⑤회장과 감사는 매월 말에 지정금융기관으로부터 예금잔고 증명서를 제출받아 제 수납금의 장부와 대조하여야 한다.
2.동대표의 문제
아파트 관리를 어떻게 하느냐에 따라서 우리 아파트의 재산적 가치는 크게 영향을 받게되므로 동대표의 역할은 매우 중요하다. 따라서 우리 주민은 동대표의 선출에 깊은 관심을 가지고 양심적으로 봉사심을 가지고 투명하게 일할 수 있는 분을 선출하여야 한다.
우리 아파트는 동의 수가 6개에 불과하기 때문에 몇 명이 의도적으로 담합하여 파행적으로 운영하게되면 견제가 불가능하고 미운털이 박히면 제명이라는 강제수단으로 퇴출시킬 수 있게되어 있어서 이를 방지하기 위하여 동대표의 수를 늘릴 필요가 있다.
한 개의 동에 동대표를 2명씩으로 하여 전체 12명으로 한다.
동대표를 선출할 때 방송을 이용하여 관리업무의 내용을 잘 아는 분 (대기업 기술직 출신, 은행 출신, 회계사, 법률가 등)이 참여하도록 협조를 당부한다.
[동대표 선출] 관리규약 제17조 2항
동대표의 피선거권은 당해 공동주택의 입주자 기록카드에 6개월 이상 거주자로 한다.
동대표는 해당 동 주민의 과반수 이상의 찬성으로 선출한다. 2명 이상이 출마한 경우에는 선거관리위원회에서 선출방법 등을 정한 바에 따라서 선출한다(제19조 4항).
임기만료 90일 전에 동대표선출을 위한 선거관리위원회를 구성해야 한다(제18조 선거관리위원회). 위원회의 수는 동대표(불출마자), 부녀회, 노인회 등 7인의 범위에서 동대표회의에서 결정한다. 동대표 불신임 및 총사퇴 등의 경우에는 주민 10인 범위에서 관리소장이 구성할 수 있다. 당해 공동주택의 동대표에서 해임된 적이 있는 자는 위원이 될 수 없다. 최초의 선거관리위원회는 관리소장이 구성한다.
[동대표가 될 수 없는 자-제17조 3항 내용]
-금치산자, 한정치산자
-파산자로서 복권되지 아니한 자
-자격정지 이상의 형을 선고 받아, 그 형기가 종료되지 아니한 자
-임기중에 임원 또는 동대표 자격이 상실된 자(전체 입주자대표회의가 해산된 경우는 제외)
-선거공고일 현재, 통장, 부녀회, 노인회 임원으로 있는 자
-주택관리업자의 소속 임원, 직원 또는 자치관리기구의 임직원
-당해 공동주택에 각종공사 또는 용역을 공급하는 업체의 임직원
-거짓 또는 부정한 방법으로 선출된 자
-금고 이상의 실형을 선고 받고 그 집행이 종료된 후 2년이 경과되지 아니한 자
-임기만료 전에 사퇴한 후 3년이 경과되지 아니한 자(전체입주자대표회의가 해산된 경우는 제외)
-관리업무와 관련물의를 일으켜 입주자의 불신임을 당했거나 입주자대표회의에서 제명 또는 해임된 자
-전세 거주자는 동대표가 될 수 없다.
[동대표회의 의결사항]
동대표가 회의에 참석할 수 없을 때에는 서면 또는 당해 동의 다른 입주자에게 의결권을 위탁할 수 있다.
-관리규약 개정안의 제안과 공동주택 관리에 필요한 제 규정의 제정 및 개정
-관리방법의 결정 및 변경, 주택관리업자 선정의 제안
-월별 관리비 내역 심의의결
-단지내의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방 설비, 승강기 등의 유지 및 운영기준
-관리규약 위반자 및 공동생활 질서문란 행위자에 대한 조치
-입주자 10인 이상의 연명으로 제안하는 사항
-관리비 예치금의 증액
-부녀회 등의 자생단체 운영기준
-주요업무 추진내용을 입주자에게 통지, 공시
-홈페이지에 관리현황 입주자에게 공개(관리규약 제31조 5항)
[임원 대우 및 책임]
회장 1인, 감사 2인, 총무이사 1인, 기술이사 1인
회장은 동대표자 중에서 호선한다. 다만, 입주자의 10분의 1 이상 서면요구가 있으면 동대표중에서 입주자 관반수 이상의 찬성으로 선출할 수 있다.
임원 및 감사는 구성원 중에서 제안하여 과반수 이상 찬성으로 선출한다.
-회의비 30만원
-회장 업무추진비 20만원
-회장의 재정보증으로 보험금액 3000만원 이상의 보증보험
회장과 감사는 매월 말에 지정금융기관으로부터 예금잔고를 제출받아 제 수납금의 장부와 대조하여야 한다.
일반경쟁입찰기준---물품 250만원 이상, 공사 2500만원 이상, 용역500만원 이상
[동대표회의 과반수로 동대표해임 가능 제20조 7항]
2,8,9호에 해당자는 당연히 해임된 것으로 본다.
①공동주택관리법, 관리규약, 기타 관계법령을 위반하여 업무집행
②품위손상으로 당해동의 입주자등(전세포함)의 3분의 2이상 제명요구 또는 동의가 있을 때
③3회 이상 정기회의에 결석
④관리주체에게 부당한 압력 등을 행사
⑤각종 공사, 용역업체로부터 금품수수
⑥유언비어유포 및 관리업무 방해 등 품위손상
⑦동별 대표자가 아닌 자로 하여금 업무대리하는 직무해태
⑧관리비, 사용료, 장기수선충당금 등을 3개월 이상 연체
⑨당해 공동주택에서 주택법에 의하여 과태료 처분을 받거나 벌금 이상의 형을 선고 받은경우
[입주자대표회의 구성 제20조 9항]
입주자 대표회의가 고의 또은 중과실에 의한 하자로 입주자등에게 재산상의 손실 등을 끼친 때에는 입주자 등은 그 해산 및 개선을 입주자 등의 3분의 2 이상의 서면동의로 결정할 수 있으며 해산이 결정된 경우의 효력은 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의 즉시 발효되므로 관리주체는 즉시 동 관리규약에 따라 선거절차를 진행하여야 한다. 이때 재선출된 입주자대표회의 임기는 입주자대표회의가 재구성된 시점부터 기산한다.
3. 관리규약개정
①동대표 과반수 이상의 찬성, 2회 이상 보궐선거에서도 총원이 미달일때는 구성원 3분의 2 이상 선출된 때에 구성원의 과반수 찬성으로 의결
관리규약 제17조 6명으로 규정---동대표를 각동별로 2명씩 늘리는 문제
4.입주민의 알 권리
공동주택관리법과 그 시행령, 관리규약에는 원칙적으로 모든 정보를 입주민에게 공개되도록 만들어져 있다.
월별 관리비 내역에 대하여 열람, 복사요구할 수 있으며 동대표회의에서 의결로서 관리업무에 지장을 준다고 판단되는 사항에 대하여 제한할 수 있다.
5.관리비 예치금
동대표회의는 주택관리업자에게 위탁관리하는 경우, 입주자의 과반수 이상 서면동의를 받아 관리비 예치금을 주택관리업자가 사용하도록 승인할 수 있다. 이 경우, 주택관리업자는 2명의 연대보증서(계약이행보험증권으로 갈음가능)를 동대표 회의에 제출하여야 한다.
6. 입주자의 권리
-동대표 선거권(전세 거주자포함) 및 피선거권(아파트 소유권자)
-관리규약개정에 대한 의결권
-세대 당 하나의 의결권행사(2인 이상의 공유로 되어 있으면 1인을 선임, 관리주체에게 서면통보)
[입주자 과반수 서면동의-제11조 1항]
다만, 관리방법 결정, 주택관리업자 선정시에는 입주자대표회의의 제안에 의하고 관리규약개정, 관리방법변경하고자 할 때에는 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1 이상의 제안에 의한다.
-동별 대표자 선출
-입주자의 10분의 1 이상 서면요구로 동대표 중에서 입주자 관반수 이상의 찬성으로 회장 선출할 수 있다(제20조 3항)
-관리규약의 개정---동대표회의 혹은 입주자 10분의 1 이상 제안시
-관리방법의 결정 및 변경---동대표회의 혹은 입주자 10분의 1 이상 제안시
-주택관리업자의 선정
-장기수선충당금을 하자판정비용 및 하자판정비용의 청구에 소요되는 비용으로 사용하는데 대한 동의
[입주자 3분의 2 이상 서면동의-제11조 2항]
-공동주택, 부대시설, 입주자 공유인 복리시설의 용도변경, 개축(대수선 포함), 재축, 파손, 용도폐지, 철거, 신축, 증축
-입주자대표회의 해체 및 재구성: 해체를 위한 대책기구 결성조건이 명시되어 있지 않다.
[입주자 전원 서면동의-제11조 3항]
대지 및 공유부분의 변경 또는 처분
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