역세권 주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준

[허철구]

역세권 주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준.hwp

288.00KB

역세권 주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준

제정 2008. 11. 18. 서울특별시 행정2부시장 방침 제542호

전문개정 2009. 6. 1. 서울특별시 행정2부시장 방침 제289호

전문개정 2010. 11. 5. 서울특별시 행정2부시장 방침 제362호

일부개정 2011. 5. 3. 서울특별시 행정2부시장 방침 제10009호

전문개정 2018. 4. 24. 서울특별시 행정2부시장 방침 제81호

일부개정 2019. 5. 13. 서울특별시 행정2부시장 방침 제138호

일부개정 2019. 9. 18. 서울특별시 행정2부시장 방침 제260호

전문개정 2020. 10. 13. 서울특별시 행정2부시장 방침 제270호

제 1 장 총 칙

제 1 절 목 적

1-1-1. 역세권 주택 및 공공임대주택 건립관련 운영기준(이하 “이 기준”이라 한다)은 기반시설 용량 및 경관의 부담이 상대적으로 적은 역세권에서 주택공급 및 공공임대주택 건립을 위한 사업계획의 수립․운영에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제 2 절 적용범위 및 원칙

1-2-1. 이 기준은 역세권 안에서 공공임대주택 건립계획을 포함한 다음의 사업방법으로 사업계획(지구단위계획 또는

   정비계획을 말한다)을 수립하는 경우에 적용한다.

가. 「도시 및 주거환경정비법」 에 따른 도시정비형 재개발. 단, 정비(예정)구역 해제지역의 경우

   도시정비형 재개발은 제외한다.

나. 「주택법」 에 따른 사업승인

다. 「건축법」에 따른 건축허가

라. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축

1-2-2. 사업계획 수립 시 다른 법령 등에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 기준이 정하는

   바에 따른다.

제 3 절 용어의 정의

이 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1-3-1. “공공임대주택”이란 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항 제2호 내지 제4호의 국민임대주택, 행복주택,

    장기전세주택을 말한다.

1-3-2. “역세권”이란 지하철, 국철 및 경전철 등의 역(승강장 기준 으로 개통이 예정된 역을 포함한다)의 각

    승강장 경계로부터 500m 이내의 일단의 지역을 말한다.

가. 1차 역세권은 역 승강장 경계로부터 250m 이내의 범위로 한다. 단, 주택공급 활성화를 위해 `22년 12월

   한시적으로 1차 역세권은 역 승강장 경계로부터 350m 이내의 범위로 한다.

나. 2차 역세권은 역 승강장 경계로부터 250m에서 500m 이내의 범위로 한다.

1-3-3. “사업계획”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

  제52조에 의한 지구단위계획 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제9조에 의한 정비계획으로,

   이 기준 제3장에 따라 작성된 계획을 말한다.

1-3-4. “기준용적률”이란 「서울특별시 도시계획 조례」 제55조에 따른 용적률을 말한다.

1-3-5. “(패키지)허용용적률”이란 이 기준 [별표1] ‘(패키지)허용용적률 인센티브 적용기준’에 따라 추가로 부여되는

   용적률을 기준용적률과 합산한 용적률을 말한다.

1-3-6. “상한용적률”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조제1항에 따라 대지의 일부를

  공공시설등의 부지로 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공하는 경우 추가로 부여되는 용적률을 허용용적률과

  합산한 용적률을 말한다.

1-3-7. “공공시설등”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제13호의 공공시설 및 「서울특별시 도시계획 조례」

   제19조제2항 규정에 의한 시설을 말한다.

1-3-8. “관련 위원회”란 다음 각 호를 말한다.

가. 지구단위계획의 경우 : 「서울특별시 도시계획 조례」 제63조에 따른 공동위원회

나. 정비계획의 경우 : 「서울특별시 도시계획 조례」 제56조에 따른 도시계획위원회

1-3-9. “커뮤니티 지원시설”이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」 및 「서울특별시 주택 조례」

에 따른 주민공동시설 외에 지역사회 주민들이 공동으로 사용하거나 주민들의 일상생활을 지원하는 시설을 말한다.

제 2 장 사업대상지 및 절차

제1절 사업대상지

2-1-1. 사업대상지는 역세권 안 주거지역을 원칙으로 하며, 다음 지역은 양호한 저층 주거지 보호 등을

    위해 제외하여야 한다.

가. 성곽주변 등 역사, 문화, 장소, 옛 정취 보전 등 입지 특성화 지역

나. 전용주거지역, 제1종 일반주거지역, 구릉지 연접부 등 양호한 저층주택지 보전과 자연환경 보호가

    필요한 지역

2-1-2. 사업대상지는 지정요건은 다음을 모두 충족하여야 한다

가. 1차 역세권이 과반 이상 포함되어야 하며, 도시정비형 재개발사업의 경우 1차 역세권에

   사업대상지 전체가 포함되어야 한다.

나. 대상지 면적은 3,000제곱미터 이상

다. 공동주택의 규모는 공공임대주택을 포함한 주택수는 100세대 이상

2-1-3. 2-1-1 및 2-1-2.에도 불구하고 사업대상지 및 주택수는 주변 여건과 토지의 효율적 이용, 구역의 정형화,

  주택 계획 등에 따라 필요하다고 관련 위원회가 인정하는 경우에 한하여 포함 및 완화 할 수 있다.

2-1-4. 사업대상지의 노후도 기준 등은 다음과 같다

가. 지구단위계획구역의 경우 : 「서울특별시 도시계획 조례 시행 규칙」 별표1 제1호 라목에 따라 사용검사

  후 20년 이상 경과한 건축물이 사업대상지내 전체 건축물 수의 2분의 1 이상으로 적용한다.

나. 정비계획의 경우 다음 (1)과 (2)를 모두 만족해야 한다

(1) 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비 조례」 제6조제5항 제3호에 따라 노후․불량건축물의 수가 대상지역

  건축물 총수의 60퍼센트 이상이어야 한다.

(2) 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 기본계획」의 ‘정비예정구역 검토기준’에 따라 아래 기준을 만족하여야 한다.

- 노후도 30년 이상 경과 건축물 비율 30% 이상

- 과소필지 150㎡ 미만 필지비율 40% 이상 또는 저밀이용 2층 이하 건축물 비율 50% 이상

제 2 절 절차

2-2-1. 시장은 역세권 공공임대주택 사업의 원활한 추진을 위하여 사전검토 제도를 운영한다.

가. 사전검토는 입안제안 전 사업대상지 토지 사용권원 50% 이상 확보 후 입안권자에게 신청한다.

나. 사전검토는 사업계획에 대해 서울시 주관부서에서 구성·운영 하며 서울시 관련부서, 자치구 입안 부서 및

   유관기관 등이 참여하여 운영기준 적용 등 관련 사항에 대해 검토 한다.

2-2-2. 사업 절차는 사업방법 및 사업계획에 따라 다음 중 하나의 절차로 사업을 추진할 수 있다.

가. 지구단위계획 수립 : 「건축법」 에 따른 건축허가, 「주택법」 에 따른 사업계획승인, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한

   특례법」 에 따른 사업시행계획인가(소규모재건축사업만 해당한다)

나. 지구단위계획 의제처리 : 용도지역 변경이 없는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인

다. 정비구역 지정 및 정비계획 수립 : 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시정비형 재개발 정비사업

   (단, 정비(예정)구역 해제지역의 경우 도시정비형 재개발사업은 제외한다)

2-2-3. 「주택법」에 따른 지역주택조합으로 역세권 공공임대주택 사업을 추진하는 경우 다음 절차를 유의하여 추진 한다

가. 사전검토 신청전 입안권자에게 조합원 모집신고를 하여야 한다. 단, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제19조의2에 따른 지구단위계획 입안의 제안을 선행할 경우는 그에 따른다.

나. 사전검토 또는 입안 제안서류 제출 시 다음 각 호의 자료를 함께 제출하여야 한다.

(1) 조합원 모집 시 설명자료

(2) 조합자금 관리의 주체 및 계획

제 3 장 사업계획

제 1 절 용적률 적용체계 및 사업계획

3-1-1. 사업계획 수립을 위한 용적률 적용체계 등은 다음과 같다.

가. 하나의 사업대상지 안에서 2개 이상의 용도지역이 혼재된 경우에는 가중 평균하여 용적률을 적용한다.

나. (패키지)허용용적률 인센티브 적용은 [별표1] 기준을 따르며, (패키지)허용용적률을 적용하여 완화된

   용적률의 1/2이상을 공공임대주택으로 공급하여야 한다.

다. 1991.5.11. 이후 준주거지역으로 용도지역 변경(세분)이 있는 대상지의 기준 일을 1991.5.11.로 하며,

  현재 적용시점에서 용도지역이 세분(변경)된 것으로 간주하고 용적률 체계를 적용한다.

3-1-2. 공공기여 및 상한용적률 적용은 다음과 같다.

가. 용도지역상향에 따른 공공기여는 허용용적률 적용 시 공공임대주택 부속토지 면적으로 설치․제공한 비율의 1/2 한도까지 갈음한다. 다만, 입안권자가 스스로 입안하여 결정고시 된 지구단위계획구역안의 경우에는 공공임대주택의 부속토지 모두를 갈음할 수 있다.

(1) 순부담율 : 1단계 상향 - 15% 이상,

2단계 상향 - 20% 이상,

3단계 상향 - 25% 이상

※ 순부담율이란 용도지역상향된 대지의 일정비율 만큼을 공공시설등으로 기부채납하는 것임

나. 도시계획적으로 필요한 공공시설등 및 입안권자 또는 관련 위원회에서 필요하다고 판단한 공공시설등은

  별도로 확보하게 할 수 있으며, 별도로 설치·제공하는 공공시설등은 상한용적률 적용 대상이 된다

.

다. 공공임대주택 이외의 공공시설등의 설치·제공은 공공성을 확보하여야 하며, 상한용적률 적용을 위한

   기부채납은 지양하여야 한다.

3-1-3. 용도지역 변경 검토기준, 건축물 높이계획, 비주거시설의 건축 등 사업계획은 별표2를 적용한다.

제 2 절 공공임대주택 계획

3-2-1. 사업계획에 따라 건설하는 공공임대주택은 전용 60제곱미터 이하 주택으로 계획하는 것을 원칙으로 한다.

다만, 사업대상지의 공동주택 규모 계획, 임대주택 공급정책방향 등을 감안하여 관련위원회 또는 건축위원회에서

일부 조정할 수 있다.

3-2-2. 공공임대주택 단위세대는 임대주택 공급정책 방향, 지역수요, 사업대상지 주택계획 등을 고려하여 주관부서와

협의에 따라 계획하고, 대학가 인근, 청년밀집지역 등의 지역으로 청년･신혼부부에게 임대주택 공급이 필요하다고

인정하는 경우 청년·신혼부부를 위한 임대주택으로 공급할 수 있다.

3-3-3. (페키지)허용용적률 적용에 따라 공급된 공공임대주택의 매입가격은 공공주택 특별법 제50조의3제1항에

따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에서 정하는 표준건축비로 하고 그 부속 토지는 시도지사에게

기부채납한 것으로 본다.

3-3-4. 도시정비형 재개발사업의 경우 재개발구역 내 세입자 주거대책으로 건설하는 임대주택은 「정비사업의

 임대주택 및 주택 규모별 건설비율(국토교통부 고시)」 및 서울시 고시 등 관련규정에 따라 확보하여야 한다.

3-3-5. 공공임대주택 입주자에게 차별 또는 이용상 불편 문제가 발생하지 않도록 사회혼합(social mixing)을 반드시

계획하여야 하며, 사회혼합에 대한 별도 운영기준 수립 된 경우 이에 따라 계획하여야 한다.

3-3-6. 공공임대주택의 규모, 비율, 위치 등은 관련위원회 및 사업계획승인(사업시행인가) 전에 협의 하여야 한다.

제 4 장 행정사항

제 1 절 시행일 및 경과규정

4-1-1. 일반적 경과조치는 다음과 같다

가. 이 기준은 시행일부터 적용한다. 다만, 시행일 이전에 사업계획 신청된 경우 종전 기준과 개정 기준 중

   사업시행자의 신청에 따라 기준을 적용하여 사업을 추진 할 수 있다.

나. 종전 기준(2011.5.3. 기준)에 따라 주택법 지구단위계획 의제처리 사전자문을 완료한 대상지는

  다음과 같이 적용할 수 있다.

- 대상 : 운영기준 개정 시행일(2019.9.18)로부터 3년 이내 사업 계획승인을 신청한 사업

- 절차 : 사업계획승인(지구단위계획 의제) 처리 시 도시·건축공동위원회 사전자문 범위(「국토의 계획 및

   이용에 관한 법률」 제30조 제5항 경미한 변경 포함)인 경우에는 도시·건축공동위원회 자문 생략

4-1-2. 1-3-2(역세권의 정의) 및 2-1-2(사업대상지 범위)는 다음과 같이 적용 한다

가. “역세권”의 지하철, 국철 및 경전철 등의 역(승강장 기준으로 개통이 예정된 역을 포함한다)은

 「도시계획조례 시행규칙」 제16조의2, 「도시 및 주거환경 정비 조례」 제6조 제5항의 “역세권 지역 중 도시기본계획

  중심지 체계상 지구중심이하에 해당하는 지역”이 “역세권 지역”으로 개정 된 이후 적용한다.

나. 1차 역세권 범위(350m 이내) 개정규정은 이 기준 시행일로부터 2022년 12월 31일이 되는 날까지 지구단위계획

  입안 제안, 사업계획 승인신청 또는 정비구역 지정 입안 제안된 경우에 한하여 적용한다.

4-1-3. 시장 또는 구청장은 제3장에 따라 결정된 사업계획이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는

  지구단위계획 결정의 실효를 고시하거나 정비구역을 해제하여야 한다.

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제53조 제2항에 해당하는 경우

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제20조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

4-1-4. 4-1-3.에 따라 지구단위계획 결정의 효력이 상실되거나, 정비구역이 해제된 경우에는

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따른 용도지역·지구단위계획 등 도시관리계획은 사업계획 결정 이전의

   상태로 환원된 것으로 본다.

4-1-5. 이 기준에 따라 사업계획을 제안하는 자와 이를 입안하는 행정기관의 장(‘입안권자’라 한다)은 이 기준에 적합하게 계획을 수립하여야 하며, 입안권자는 별지 서식에 의한 사업계획 수립기준 검토서를 작성･제출하여야 한다.

[별표1] (패키지)허용용적률 인센티브 적용기준

1. 기본원칙

1-1. 이 기준에 따른 사업계획 수립 시 기준용적률-(패키지)허용용적률-상한용적률 체계를 적용하며, (패키지)허용용적률 인센티브 적용을 위한 구체적 기준을 준수하여 계획을 수립한다.

1-2. 본 적용기준은 (패키지)허용용적률 인센티브 달성을 위한 필수항목으로, 서울형 주거환경정책을 모두 이행하여야 한다. 단, 역사 문화 보전은 해당되는 대상지에 한한다.

2. (패키지)허용용적률 체계

2-1. (패키지)허용용적률 인센티브는 ‘역세권 공공임대주택 사업계획 수립기준 3-1-1. 나에 따라 서울형 주거환경 정책 준수 시 부여한다.

2-2. (패키지)허용용적률을 적용하여 완화된 용적률의 1/2 이상을 공공임대주택으로 공급하여야 한다.

3. 서울형 주거환경 정책

3-1. “서울형 주거환경 정책”이란 역세권에 공급되는 건축물의 주거환경을 미래지향적으로 조성하기 위하여 서울시에서 중요하게 추진 중인 정책으로서 ① 지속가능형 공동주택, ② 커뮤니티 지원시설 설치, ③ 친환경 건축물, ④ 역사문화 보전을 말한다.

3-2. “지속가능형 공동주택”은 건축물의 노후화 억제, 기능향상 등을 통해 건축물의 내구연한을 증대시켜 자원의 절약 및 건설폐기물 최소화 등 친환경성을 지속적으로 유지하기 위하여 「건축법」제8조에 의한 “리모델링이 쉬운 구조”인 공동주택 또는 「주택법」 제38조에 의한 “장수명 주택”으로 계획하여야 하며, 적합 여부는 「서울특별시 건축물 심의기준」을 참조하여 건축위원회에서 결정한다.

3-3. “커뮤니티 지원시설 설치”는 공동주택 거주자와 더불어 지역사회 주민들이 공동으로 사용 하거나 주민들의 일상생활을 지원하는 시설을 확보하기 위한 것으로, 다음의 기준을 적용 하여 계획한다.

(1) 규모 : 「주택건설기준 등에 관한 규정」 및 「서울특별시 주택 조례」에 따른 주민공동시설이외 전체 공동주택 세대수에 따라 아래 기준 면적 이상으로 설치하여야 한다.

공동주택 세대수	설 치 규 모	비 고
300세대 미만	공공임대주택 포함 지상층 공동주택 연면적의 2%(최소 300㎡) 이상	공급면적 기준
300세대 이상	공공임대주택 포함 지상층 공동주택 연면적의 3%(최소 450㎡) 이상

(2) 용도 : 주변 입지여건, 거주민 특성 등을 고려하여 입안권자와 서울시가 협의 후 결정하여 사업자가 설치토록 하고, 추후 커뮤니티 지원시설 용도가 적정하지 않다고 판단될 경우 주민 설문조사 등을 통해 수요에 맞춰 용도를 변경할 수 있으며, 용도변경 시 서울시와 사전 협의를 이행하여야 한다.

(3) 입지 : 생활공유가로변 등 접근이 편리한 위치에 설치하여야 한다.

(4) 운영 및 관리 : 커뮤니티 지원시설은 지역주민에게 개방하고 비영리재단(사회적 기업, 협동단체 등) 등 입안권자 또는 서울시가 인정하는 운영자와 사용대차계약을 통해 운영 및 관리될 수 있도록 하여야 한다.

(5) 시장이 필요하다고 인정하는 경우 시 또는 입안권자가 기부채납을 받아 운영 할 수 있으며, 이 경우 커뮤니티 지원시설 면적기준을 1/2로 완화하여 적용 할 수 있다. 이 경우 상한용적률은 적용하지 아니한다.

3-4. “친환경 건축물”은 녹색건축물 활성화 도모를 위한 것으로 「서울특별시 녹색건축물 설계기준(서울특별시 고시)」을 다음과 같이 적용 한다

(1) 「서울특별시 녹색건축물 설계기준(서울특별시 고시)」에 의한 해당 적용대상의 구분을 적용하여 ㉠ 환경성능 부문 ㉡ 에너지 성능 부문 ㉢ 에너지 관리부문 ㉣ 신·재생에너지 부문 중 2가지 이상을 적용대상의 구분에서 상향단계를 적용 한다

(예시: 󰂜기준 → 󰂛기준으로 ㉠~㉣중 2가지이상 적용)

※ 「서울특별시 녹색건축물 설계기준(서울특별시 고시)」 : 적용대상의 구분

단, 「서울특별시 녹색건축물 설계기준(서울특별시 고시)」적용대상의 구분이 최상일 경우(󰂛)는 해당 적용대상의 구분과 동일 고시의 녹색건축물 인센티브의 제로에너지 건축물 인증 등급 5등급을 추가 적용 한다.

(2) 친환경 건축물의 적용은 사업계획 시행인가, 사업계획승인 또는 건축 허가 시 계획내용을 제출·확인하고 공사 착공 전까지 예비인증을 받아야 하며, 사용승인 시 인증 받아야 한다.

3-5. “역사문화 보전”은 사업대상지에 「문화재 보호법」에 따른 지정 및 등록문화재 또는 역사·생활 문화유산이 포함된 경우 보전 계획을 준수하여 사업계획 수립 및 건축계획에 반영하여야 하며 관련 위원회 또는 건축위원회에서 인정하는 경우 이행한 것으로 본다.

※ 지정 및 등록문화재 - 역사문화재과, 역사·생활문화 유산 – 주거정비과

3-6. 상기 필수항목 외에 지하철과 인접하는 대상지의 경우 지하광장, 지하보행통로, 지하철 관련시설(연결통로, 출입구, 환기시설 등) 등의 설치를 우선 검토한다. 다만, 관련부서(기관) 협의 등을 통해 구조 및 현장 특성 등 설치가 어렵다고 인정되는 경우에는 적용하지 않을 수 있다.

3-7. 주요 정책사항의 반영 여부는 사업시행계획인가, 사업계획승인 또는 건축허가 및 사용승인 시 이행 여부를 확인한 후 처리한다.

[별표2] 역세권 공공임대주택을 포함한 사업계획 수립기준

1. 용도지역 변경 검토기준

1-1. 사업대상지는 제3종일반주거지역 또는 준주거지역(변경 포함)을 전제로 검토 한다

1-2. 공공임대주택 건립에 관한 사업계획이 타당한 경우 관련 위원회에서 일반주거지역을 제3종 일반주거지역 또는 준주거지역으로 다음 각 기준에 따라 변경할 수 있다. 다만, 주변여건과 토지의 효율적 이용 등의 이유로 위원회에서 부득이하다고 인정하는 경우 제한적으로 변경할 수 있다.

(1) 1차 역세권의 대상지는 준주거지역까지 변경할 수 있다.

(2) 2차 역세권의 대상지는 현행 용도지역 유지를 원칙으로 하되, 인접지역 현황 등을 고려하여 관련 위원회 심의를 통해 제2종일반주거지역(7층이하)를 제2종일반주거지역으로 완화적용 할 수 있다.

(3) 하나의 사업대상지가 1차 역세권과 2차 역세권에 걸쳐 있는 경우 각각의 용도지역으로 결정함을 원칙으로 한다.

(4) 도시자연공원구역, 근린공원, 자연경관지구, 최고고도지구 및 전용주거지역 등과 접한 경우 용도지역 변경은 원칙적으로 제한 한다

2. 건축물의 높이계획

2-1. 서울특별시 지구단위계획 수립기준에 의한 높이 적용을 원칙으로 하며, 관련 위원회 인정 시 일부 완화 적용할 수 있다.

2-2. 건축물의 높이는 상위 및 관련계획, 입지특성, 건축물의 수용기능, 구조, 미관, 주변 환경과 조화 등을 종합적으로 고려하여 계획하되, 건축물의 층수는 준주거지역과 제3종일반주거지역은 35층 이하, 제2종일반주거지역은 25층 이하로 계획하여야 한다.

3. 비주거시설의 건축

3-1. 준주거지역으로 계획 시에는 역세권 가로활성화 등을 위하여 지상층 연면적의 10% 이상을 비주거시설(오피스텔 등 준주택 제외)로 지상층에 건축하여야 한다. 다만, 지형여건, 지하철 연결 통로 및 지하상가 활성화 등이 가능할 경우 관련 위원회의 판단에 따라 위치를 변경 할 수 있다.

3-2. 서울시와 사업시행자가 협의하여 비주거시설을 공공임대상가 등으로 기부채납으로 계획 할 수 있다.

서울시특별시 주택공급관리 자료 (주택정책실 전략사업과)