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○○아파트 관리규약
제1장 총 칙
제1조【목적】이 규약은 주택법 제44조제2항 및 동시행령 제57조제1항의 규정에 의하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 필요한 사항을 규정함으로서 “입주자 및 사용자”(이하 “입주자등”이라 한다)의 공동이익을 증진하고 양호한 주거환경을 확보함을 그 목적으로 한다.
제2조【적용범위】이 규약은 부산광역시 ○○구(군) ○○동(읍,면) ○○번지 소재 ○○아파트 단지 내의 공동주택, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물의 관리 및 사용에 관하여 적용한다.
제3조【용어 정의】이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 주택법?동시행령 및 동규칙(이하 "주택법령"이라 한다)에서 정의한 용어와 같다.
제4조【관리대상과 전유부분 및 공용부분】 ①이 규약의 관리대상은 [별표 1]과 같다. ②전유부분은 단위세대당 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분을 말하며 그 범위는 [별표 2]와 같다. ③공용부분은 제2항의 전유부분을 제외한 주택부분?부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 말하며 그 범위는 [별표 3]과 같다.
제5조【관리기구 등】 ①입주자등은 제1조의 목적을 달성하기 위하여 주택법시행령 제50조제1항의 규정에 의한 입주자대표회의와 주택법 제2조제12호각목의 1에 의한 관리주체를 둔다. ②입주자대표회의의 회의실과 관리주체의 관리기구는 본 단지 내의 관리사무소 건물에 설치한다.
제6조【규약 등의 준수의무】입주자등은 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 주택법령 및 공동주택관리에 관계되는 법령과 이 규약 및 이 규약에 따른 제규정(이하 “관계규정”이라 한다)을 준수하여야 한다.
제7조【규약의 효력】 ①이 규약은 주택법 제44조제3항의 규정에 의하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다. ②제4조 관리대상의 사용방법에 대하여 이 규약에 정한 내용은 사용자 및 점유자에 대하여도 입주자와 동일한 효력을 지닌다.
제2장 입주자등의 권리 의무
제8조【입주자등의 자격】 ①입주자의 자격은 공동주택 1세대의 구분소유권을 취득한 때에 발생하고, 그 구분소유권을 상실한 때에 소멸한다. ②사용자의 자격은 1세대의 주택 전세권 및 임차권 등을 취득한 때에 발생하고 그 권리를 상실한 때에 소멸한다. ③공동주택에 입주한 입주자등은 지체없이 별지 제1호 서식에 의한 입주자 명부를 작성하여 관리주체에 제출하여야 한다. ④입주자등의 자격을 상실한 자는 이 규약과 관련한 일체의 권리를 상실한다.
제9조【입주자등의 권리】 ①입주자등은 주택법령에서 정한 사항 외에 다음 각호의 권리를 갖는다. 1. 전유부분을 주거의 목적으로 사용할 수 있는 권리 2. 공용부분을 관계규정이 정하는 바에 따른 사용권 3. 당해 동의 동별대표자를 선출하는 선거권 및 불신임권 4. 제17조제3항단서에 의한 입주자대표회의 회장 선출권 및 제18조제4항의 규정에 의한 입주자대표회의 해산권 5. 관리업무 전반에 대하여 입주자대표회의 및 관리주체에게 의견 진술권 6. 기타 이 규약에 정한 권리 ②주택법시행규칙 제23조제1항단서규정에 의하여 구분관리는 단위별 입주자등의 과반수의 서면동의 외에 전체 입주자등의 3분의 2이상의 서면동의로 결정하며, 동조동항제4호에서 “그밖에 관리규약으로 정하는 사항”이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. 1. 공동 또는 구분 관리규약의 제정안 2. 공동 또는 구분 입주자대표회의의 구성안 3. 공동 또는 구분 관리기구의 운영안 4. 공동 또는 구분 관리구역의 범위 및 경계선 5. 재건축 및 리모델링의 추진으로 공동 또는 구분의 관리방법의 변경
제10조【의결권 행사】 ①1세대의 주택에서는 하나의 의결권을 갖는다. ②1세대의 주택을 2인 이상이 공유하는 경우에는 의결권을 행사할 1인을 선임하여 미리 관리주체에 서면으로 통보하여야 한다. ③입주자등은 서면 또는 대리인에 의하여 의결권을 행사할 수 있다. 이 경우 대리인에 의한 의결권은 당해 주택의 거주자(무능력자를 제외한다)이어야 한다.
제11조【입주자등의 총의】 ①입주자등은 주택법령에서 정한 사항 외에 다음 각호의 사항은 전체(제1호의 경우에는 당해 동) 입주자등의 과반수 서면동의로 결정한다. 1. 당해 동의 동별대표자 선출 및 불신임 2. 제17조제3항단서규정에 의한 입주자대표회의 회장의 선출 3. 제18조제4항의 규정에 의한 하자있는 입주자대표회의의 해산 및 개선 ②입주자등이 주택법령과 이 규약에 따라 의결하여 작성한 서류는 관리주체가 보관한다.
제12조【입주자등의 의무】 ①입주자등은 주택법령에 정한 사항 외에 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상 및 제반시설의 유지?관리를 위하여 다음 각호의 의무를 진다. 1. 관계규정의 준수 의무 2. 전유부분을 주거의 용도로만 사용하는 의무 3. 제반시설을 선량한 관리자의 주의로 사용?보전 및 유지할 의무 4. 공동생활의 질서를 지킬 의무 6. 관리주체의 안전점검 및 그 진단 결과로 이용제한 또는 보수 등의 조치에 협조할 의무 7. 시설물의 이용에 대한 안전수칙 준수 및 공사장 등의 통제에 협조할 의무 8. 그밖에 공동주택의 유지?관리를 위하여 지켜야 할 의무 ②입주자가 그의 소유인 주택을 사용자에게 임대차 등을 한 경우 관리비?사용료의 체납분에 대하여는 당해 입주자가 부담할 책임이 있다. ③입주자등은 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 공동주택의 전유부분에 출입하고자 하는 경우에는 특별한 사유없이 이를 거부할 수 없다.
제13조【업무방해 금지】 입주자등은 제1조의 목적 달성을 위한 입주자대표회의 및 관리주체의 업무를 방해하기 위한 다른 조직을 결성할 수 없다.
제14조【배상책임 등】 ①입주자등이 고의 또는 과실로 공용부분?시설물 및 다른 입주자등의 전유부분을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 하며, 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다. ②입주자등이 소유 또는 점유하는 전유부분의 시설 등에서 누수?누출 등으로 타 입주자등의 시설 또는 관리주체에게 피해를 입혔을 경우 원상회복을 위한 공사 등에 협조하고 이에 배상할 책임이 있다, ③관리주체는 제12조제3항에 의하여 입주자 등이 거주하는 공동주택의 전유부분에 출입하여 건물을 점검하거나 수리하는 과정에서 전유부분에 설치된 시설 등을 훼손한 경우 지체없이 원상복구하여야 한다.
제15조【권리?의무의 승계】 ①관리주체는 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도관리비?사용료 및 장기수선충당금 등의 채권을 행사할 수 있다. ②체납된 관리비 등은 입주자의 지위를 승계한 자(특별승계인을 포함한다. 이하같다)가 부담하여야 한다. ③입주자대표회의에서 의결한 사항은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 있다.
제3장 입주자대표회의
제16조【동별대표자 선출】 ①입주자대표회의를 구성하는 동별대표자의 정원은 총 ○○명으로 두되, 주택법시행령제50조제1항의 규정에 의하여 각 동별로 세대수에 비례하여 선출하는 동별대표자는 다음 각호와 같다. 1. ○동 ○명 2. ○동 ○명 3. ○동 ○명 4. ～ 5. ～ ②동별대표자는 해당 동(라인별 및 층별을 기준으로 선출하는 경우에는 통로 또는 층별로, 2동 이상을 기준으로 선출하는 경우에는 그 동(예: 1,2동)을 말한다)의 입주자등의 과반수의 서면동의로 선출한다.
제17조【입주자대표회의의 구성】 ①입주자대표회의는 제16조제1항의 규정에 의하여 두는 동별대표자 정원을 구성원(이하 “구성원”이라 한다)으로 한다. ②입주자대표회의에는 다음 각호의 임원을 둔다. 1. 회장 1인 2. 이사 ○인(회장을 포함하여 3인 이상) 이상 3. 감사 1인 이상 ③회장은 동별대표자중에서 호선한다. 다만, 회장은 입주자등의 10분의 1이상의 서면요구가 있는 때에는 선출된 동별대표자중에서 입주자등의 과반수의 찬성으로 선출한다.④이사 및 감사는 입주자대표회의의 구성원중에서 제안하여 그 과반수의 찬성으로 선출한다. ⑤입주자대표회의 임원의 업무범위는 다음과 같다. 1. 회장 : 주택법시행규칙 제21조제3항에서 정한 사항 2. 이사 : 주택법시행규칙 제21조제4항의 규정에 의거 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 입주자대표회의에서 그 구성원 과반수 의결로 정하는 자 순으로 그 직무를 대행한다. 3. 감사 : 주택법시행규칙 제21조제5항에서 정한 사항
제18조【동별대표자의 결격사유 등】 ①동별대표자의 자격은 주택법시행령 제50조제3항의 규정에 의하여 동별대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 6월이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 주택법시행령 제50조제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자로 선출된 경우를 제외한다)거주하고 있는 입주자(건물등기부상과 주민등록이 일치하는 경우를 말한다)로 하며, 입주자라 하더라도 다음 각호의 1에 해당하는 자는 동별대표자가 될 수 없다. 1. 미성년자, 금치산자, 한정치산자 2. 파산자로서 복권되지 아니한 자 3. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날로부터 2년이 경과되지 아니한 자 4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자 5. 거짓 또는 부정한 방법으로 선출된 자 6. 임기만료 전에 사퇴한 후 3년이 경과되지 아니한 자 (전체 입주자대표회의가 해산된 경우는 제외한다) 7. 당해 공동주택 관리업무와 관련 물의를 일으켜 입주자 등으로부터 불신임을 당했거나, 입주자대표회의에서 제명 또는 해임된 자 8. 당해 공동주택을 위탁관리하는 주택관리업자의 소속 임?직원 또는 자치관리기구의 임?직원 9. 당해 공동주택에 각종 공사 또는 용역을 공급하는 업체의 임?직원 10. 제30조제1항의 선거관리위원회 위원 ②동별대표자가 다음 각호의 1에 해당될 때에는 입주자대표회의의 구성원 과반수의 의결로 해임할 수 있다. 이 경우 제5호 내지 제8호에 해당하는 자는 당연히 해임된 것으로 본다. 1. 고의?중과실 등으로 관계규정을 위반한 때 2. 각종 공사업체?용역업체로부터 금품수수 등을 한 때 3. 동별대표자로서 심히 품위를 손상하는 행위를 한 때 4. 동별대표자가 아닌 자로 하여금 그 업무를 대리하게 하는 등 직무를 해태한 때 5. 관리비?사용료 및 장기수선충당금 등을 ○개월 이상 연체한 때 6. 특별한 사유 없이 계속하여 ○회 이상 회의에 불참한 때 7. 당해 공동주택에서 주택법에 의하여 과태료 처분을 받거나 벌금 이상의 형을 선고받은 때 8. 동별대표자를 선출한 해당 동의 입주자등의 3분의2이상이 불신임 서면동의를 한 경우 ③제2항 제1호 내지 제4호, 제6호, 제7호에 해당하는 자를 입주자대표회의에서 해임하고자 할 때에는 당사자를 출석시켜 의견을 진술하게 할 수 있으며, 당사자가 출석하지 않는 경우에는 의견이 없는 것으로 본다. 이 경우 당사자는 의결권이 없으나 구성원 의결정족수에는 포함한다. ④입주자대표회의가 고의 또는 중과실에 의한 하자로 입주자등에게 재산상의 손실 등을 끼친 때에는 입주자등은 그 해산 및 개선을 입주자등의 과반수 서면동의로 결정할 수 있으며, 해산이 결정된 경우의 효력은 입주자등의 과반수의 서면동의 즉시 발효되므로, 관리주체는 즉시 동 관리규약의 규정에 따라 선거절차를 진행하여야 한다.
제19조【동별대표자 및 임원의 임기 등】 ①동별대표자의 임기는 2년(○○년도 ○월 ○일부터 ○○년도 ○월 ○일 까지)으로 하며, 1회에 한하여 중임(소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속의 임기산정은 한 사람으로 본다) 할 수 있다. ②동별대표자의 궐위가 있는 경우에는 그 궐위 일로부터 60일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다. 다만, 잔임기간이 180일 미만인 경우에는 임기에 산정되지 아니한다. ③임원의 임기는 당해 동별대표자의 임기동안으로 한다. ④임원은 동별대표자의 자격을 상실한 때에는 그 자격이 상실된다. ⑤임원의 궐위가 있는 경우에는 궐위 일로부터 30일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다. 다만, 잔임기간이 180일 미만인 경우에는 임기에 산정되지 아니한다.
제20조【동별대표자의 선출공고 등】 ①동별대표자의 선출을 위한 공고문에는 다음 각호의 사항을 포함하여야 하며, 임기만료 1월 전에 공고한다. 1. 선출인원(동별 선출인원 포함) 및 임기 2. 선출기간 3. 후보등록기간 4. 후보등록장소(관리사무소) 5. 후보등록서류 가. 후보등록신청서(반명함판 사진 부착) 1부 나. 관리비 등의 완납 확인서(관리주체 발급) 1부 다. 등기부등본(접수일로부터 1개월 이내 발행) 1통 라. 주민등록등본(접수일로부터 7일이내 발행) 1통 마. 당해 동의 입주자등 10인 이상의 추천서 1부 6. 선출방법(제16조제2항) 7. 후보등록자격(제18조관련) 8. 그밖에 필요한 사항 ②입주자대표회의는 동별대표자의 선출을 위한 선거관리위원회 운영규정을 두어야 한다. 다만, 최초의 입주자대표회의의 구성을 위한 동별대표자를 선출하는 경우를 제외한다. ③선거관리위원회는 선출된 동별대표자의 명단과 임기 등을 지체없이 공고하여야 한다. 다만, 최초의 입주자대표회의 구성의 경우 관리규약의 제정일과 임기 시작일이 차이가 발생하는 경우 임기를 부칙에 별도로 정하여야 한다.
제21조【회의개최】 ①주택법시행령 제51조제2항의 규정에 의하여 입주자대표회의는 정기회의와 임시회의로 구분하고, 회장이 이를 소집하고 의장이 된다. ②정기회의는 매분기 개최한다. ③임시회의는 주택법시행령 제51조제2항각호의 사항 외에 다음 각호의 경우에 개최한다. 1. 회장이 필요하다고 인정하는 때 2. 감사결과 관리주체 또는 입주자대표회의에 부정이 있다고 인정할 수 있는 소명이유와 소집자료 등을 명시하여 감사가 회의 소집을 요구하는 때 3. 관리주체가 회의의 소집이유 등 명시하여 회의소집을 요청하는 때 ④관리사무소장 또는 해당분야 관리책임자(안건이 있는 경우에 한한다)는 회의에 참석하여 소관업무을 보고하고 해당 안건에 대하여 발언할 수 있다. ⑤회장은 회의를 개최함에 있어 통장(리장)?반장?자생단체(부녀회 등)?입주자등 및 이해관계자의 요청이 있는 경우 공동주택관리의 투명화를 위하여 회의를 방청하게 하여야 하며, 필요한 경우 의견을 진술하게 할 수 있다. 다만, 방청자가 회의 진행을 방해하는 경우 회장은 퇴장을 명할 수 있다.
제22조【회의소집 절차】 ①회장이 회의를 소집하고자 할 때에는 회의개최 5일 전까지 일시?장소?의안을 동별대표자에게 통보하고 입주자등이 알 수 있도록 지체없이 게시판과 홈페이지(단지내 구축된 경우에 한한다. 이하같다)등에 공시하여야 한다. ②제1항의 규정에 불구하고 같은 목적으로 회의를 다시 소집하거나 긴급을 요하는 경우에는 개회 전일까지 통지할 수 있다. ③동별대표자가 선출되어 입주자대표회의 구성을 위한 최초의 회의소집은 관리주체가 하며, 이때의 회의진행자는 선출된 동별대표자중에서 연장자가 한다.
제23조【의결사항】 ①입주자대표회의는 주택법시행령 제51조제1항제1호 내지 8호의 의결과 제9호의 규정에 의거 그밖에 관리규약으로 정하는 다음 각호의 사항을 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다. 1. 관리비예치금의 증액에 관한 사항 2. 공동주택관리와 관련이 있는 부녀회(어머니회) 등 자생단체의 운영기준 3. 그밖에 관리주체가 주택법시행령 제55조제1항의 규정에 의한 업무집행을 위해 의결을 요청한 사항 4. 입주자등 10인 이상의 연명으로 제안하는 사항 5. 주택법시행령제67조제1항제1호의 규정에 의한 분쟁조정위원의 추천 ②의안은 당해 입주자대표회의 구성원(동별대표자) 또는 관리사무소장이 작성할 수 있다. 다만, 회장은 동별대표자가 작성한 의안은 관리사무소장의 검토의견을 첨부하게 할 수 있다. ③의안을 제출하는 자는 사전에 회의에 상정할 의안("회의 목적"을 말한다)을 갖추고 근거자료 등 사유를 붙여 이를 회장에게 제출하여야 하며, 회장은 이를 검토한 후 관계규정에 위반되는 사항은 그 이유를 명시하여 반려하여야 한다. ④입주자대표회의는 주택법시행령 제56조의 규정에 의한 관리현황을 입주자등에게 공개하고자 할 경우 관리주체에게 당해 인터넷 홈페이지 등을 구축하게 할 수 있다.
제24조【의결방법】 ①회의의 성원과 의결은 주택법시행령 제51조제1항의 규정에 의하여 관리규약 제17조제1항에서 정한 구성원 과반수의 찬성으로 한다. ②동별대표자는 대리할 수 없다. 다만, 제22조의 규정에 의하여 통보 받은 회의에 참석할 수 없는 불가피한 사정이 있는 경우에는 회의안건에 대하여 서면으로 본인의 의견을 회장에게 제출할 수 있으며, 이 경우 출석한 것으로 본다. ③입주자대표회의는 선출된 동별대표자가 제17조제1항에서 정한 구성원의 과반수에 미달하는 경우에는 주택법 제51조제1항각호의 사항을 의결할 수 없다. ④회의에서 일단 부결된 의안은 당해 회의 중에는 다시 발의하거나 심의하지 못한다.
제25조【재심의】 ①관리주체는 입주자대표회의에서 의결한 사항이 관계규정에 위반된다고 판단하는 경우에는 재심의 요청서를 입주자대표회의에 제출할 수 있으며, 입주자대표회의는 이를 다시 심의하고 그 결과를 관리주체에게 통보하여야 한다. ②제1항의 재심의 요청서에는 다음 각호의 사항을 적시하여야 한다. 1. 의결한 사항 2. 관계규정 및 그 규정을 위반하는 내용 3. 처리방안
제26조【회의록】 ①회장은 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 출석한 동별대표자 전원의 서명을 받은 후 주택법시행령 제51조제4항의 규정에 의하여 관리주체가 보관 및 집행하도록 통보하여야 한다. ②관리주체는 공동주택의 입주자등이 관리의 투명화를 위하여 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 서류의 열람과 복사를 입주자대표회의에서 의결로 열람 또는 복사의 범위를 제한할 수 있다. 1. 공사?용역 입찰계약의 예정가액. 단, 낙찰자 결정전까지로 한다. 2. 개인정보 및 개인의 명예훼손 등이 예상되는 신상정보에 관한 부분 3. 작성 또는 진행중인 안건 등
제27조【겸임금지】 당해 단지를 위탁관리하는 주택관리업자 소속 임?직원과 자치관리기구의 임?직원은 동별대표자를 겸임할 수 없다.
제28조【운영비】 ①입주자대표회의는 그 업무수행에 필요한 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액을 입주자대표회의의 운영비사용규정(“운영비사용규정”이라 한다. 이하같다)으로 정할 수 있다. ②제1항에 의하여 운영비사용규정을 제정(개정을 포함한다)하는 경우 그 규정안을 2주이상 게시판과 인터넷 홈페이지 등에 공시하여 입주자등의 충분한 의견수렴을 거쳐야 한다. ③입주자대표회의는 운영비사용규정에 의한 사용내역을 매월 별도의 장부(증빙자료를 포함한다)로 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 입주자등의 열람청구가 있거나 자기 비용으로 복사요구가 있는 경우 이에 응하여야 한다.
제29조【입주자대표회의의 의무와 책임】 ①입주자대표회의의 구성원은 관계규정을 준수하고, 입주자등을 위하여 맡은 업무를 성실히 수행할 의무를 진다. ②입주자대표회의의 구성원은 고의 또는 중과실로 인하여 입주자등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ③입주자대표회의는 관리주체의 업무에 대하여 감사 및 감독을 실시하되, 그 업무를 부당하게 간섭하거나 대신하여서는 아니된다. ④입주자대표회의와 관리주체는 상호간에 부당하게 간섭하거나 압력을 행사할 수 없으며 이로 인하여 사고가 발생할 때에는 그 손해배상의 책임을 진다.
제30조【선거관리위원회】 ①동별대표자를 선출하기 위하여 구성하는 선거관리위원회(이하 "위원회"라 한다)는 동별대표자 선출 공고일 10일전에 다음 각호와 같이 구성한다. 이 경우 당해 공동주택의 동별대표자로서 해임된 적이 있는 자는 위원이 될 수 없다. 1. 위원장은 위원의 과반수 동의를 받아 위원 중에서 호선한다. 2. 위원은 ○○인 이내에서 입주자대표회의가 구성하되, 단지내 지방자치단체의 하부조직인 통장(면에는 리장)?반장과 자생단체인 부녀회장 및 노인회장 등을 2분의 1이상 포함하여야 한다. 3. 입주자대표회의가 없는 때(최초 및 해산된 경우 등을 말한다)에는 관리사무소장이 선거관리위원회를 구성하여야 한다. 4. 위원이 동별대표자로 출마하는 경우에는 그 위원의 자격이 자동 상실된다. ②위원회는 입주자중에서 관계규정에 따라 자격이 있는 자가 동별대표자로 선출될 수 있도록 하여야 한다. ③위원회는 부정한 방법으로 선출되거나 등록한 자는 이를 무효로 하고 재선출하여야 한다. 이 경우 재선출 절차와 방법은 제20조의 규정에 의한다. ④관리사무소장은 위원회가 구성될 수 있도록 통장?반장 및 부녀회 등을 포함하는 주민회의를 소집할 수 있으며, 위원회가 구성된 경우에는 선출에 필요한 행정업무를 지원하여야 한다. ⑤의사결정은 위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수 찬성으로 한다. ⑥위원회의 구성?임기, 선거 및 선출에 관하여 이 규약에 정하지 아니한 사항은 선거관리규정으로 정한다. ⑦동별대표자의 선출이 완료된 경우 동 위원회는 해산한다. 이 때 위원장은 선거관리에 관한 일체의 관련서류 등을 관리주체에 인수인계하여 보관토록 하고, 입주자 등이 관련서류의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 제37조제2항의 규정을 준용한다.
제4장 자치관리
제31조【자치관리기구의 구성 및 운영】 ①입주자등이 관리방법을 자치관리로 결정한 경우 입주자대표회의는 주택법 제43조제4항의 규정에 의하여 자치관리기구를 구성하여야 한다. ②입주자대표회의는 관리사무소장으로 하여금 관계규정에 적합하게 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하도록 한다. ③주택법시행령 제53조제2항의 규정에서 감독이라 함은 입주자대표회의가 관리주체의 행위를 감시하고 그에 대하여 필요한 요구사항(업무에 대한 처리기준?시정?추인?취소?정지 등)을 주택법 제51조제1항의 규정에 의한 의결절차를 거쳐 관리주체에게 서면통보 함으로서 그 행위의 합법성 및 합목적성을 보장하는 행위를 말한다.
제32조【자치관리기구의 직원의 자격 요건】 다음 각호에 해당하는 자는 자치관리기구의 직원(관리사무소장을 포함한다)이 될 수 없다 1. 관계법령에 적합한 법정자격을 소지하지 아니한 자 2. 병역기피자 및 군무이탈자 3. 의료기관의 건강진단 결과 맡은 업무를 수행할 수 없다고 판정된 자 4. 주민등록법상의 주민등록이 말소되거나 없는 자 5. 제27조(겸임금지)의 규정에 의한 동별대표자 6. 그밖에 관계규정에서 정하는 자
제33조【인사, 보수, 책임】 이 규약에 정하지 아니한 자치관리리구 직원의 담당업무와 인사?보수 및 책임 등은 입주자대표회의에서 근로기준법에 의하여 취업규칙 및 인사규정 등으로 정한다.
제5장 위탁관리
제34조【주택관리업자 선정】 ①입주자등이 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우 주택법시행령 제52조의 규정에 의하여 주택관리업자를 선정하여야 한다. ②입주자등을 대표하여 입주자대표회의의 회장은 선정된 주택관리업자와 위수탁관리 계약을 체결하여야 한다. ③위,수탁관리 계약기간은 0년으로 한다. ④주택관리업자의 선정은 공개경쟁의 입찰에 의한다. 다만, 주택법시행령 제52조제4항 단서규정에 의거 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 선정하고자 하는 경우에는 사전에 다음 각호의 사항을 입주자등이 알 수 있도록 10일 이상 게시판과 홈페이지 등에 공시하여야 한다. 1. 계약기간의 만료되는 날 2. 주택관리업자 상호(개인 또는 법인 명칭) 3. 전체 입주자등의 10분의 1이상의 이의가 없을 경우 입주자등의 서면동의 없이 입주자대표회의의 구성원 3분의 2이상의 찬성만으로 결정한다는 내용 4. 다시 계약하는 경우 그 계약기간 5. 계약서 6. 재계약에 이의가 있는 경우 이의서 제출방법 등 7. 그밖에 필요한 사항 ⑤주택관리업자를 선정할 때에는 다음 각호의 서류를 확인하여야 한다. 1. 주택관리업등록증 2. 사업자등록증 3. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본) 4. 납세필증(국세 및 지방세) 5. 주택관리업자 보유 기술인력?장비 등과 배치될 관리사무소장의 인적사항 6. 최근 1년간 공동주택의 관리실적 7. 기타 재무상태 등 입주자대표회의에서 입찰공고조건에 부하는 사항
제35조【위탁업무 등】 ①관리업무의 위탁 범위는 주택법시행령 제55조제1항각호의 규정에 의한 관리주체의 업무로 한다. ②위수탁관리계약서에는 다음 각호의 사항을 포함하되, 명료하게 작성하여야 한다. 1. 목적 2. 용역의 대가 3. 계약기간 4. 주택관리업자 2인의 연대보증서(계약이행보증보험증권으로 갈음 가능) 5. 대금지급 및 방법 6. 관리기구의 조직 구성 7. 관리비예치금 사용 등 8. 책임한계 및 손해배상책임 9. 제3항 각호에 해당하는 경우 계약의 해제 및 해지 10. 그밖에 필요한 사항 ③입주자대표회의는 주택관리업자가 다음 각호의 1의 사유가 있는 때에는 계약을 해제 또는 해지하여야 한다. 1. 재무상태, 보유 기술인력 및 장비 등의 서류를 거짓으로 작성하여 제출한 때 2. 금품제공 등 부정한 행위로 계약을 체결한 때 3. 등록말소 또는 영업정지 처분을 받은 때 4. 특별한 사유없이 계약을 불이행한 때 ④입주자대표회의 회장은 위수탁관리계약을 체결하는 주택관리업자에 대하여 관계 규정 및 계약의 성실한 이행에 대한 서약서를 징구하여야 한다. ⑤위?수탁계약의 체결은 [별첨] "공동주택 위?수탁관리계약서"에 의한다.
제36조【위?수탁관리계약서 열람 등】 ①위,수탁관리계약서에는 입주자등 및 관리직원 등 관리에 이해관계를 가진 자의 기본적인 권리를 침해하는 내용이 포함되어서는 아니된다. ②입주자대표회의는 입주자등이 위?수탁관리계약서의 열람 및 복사를 요청한 때에는 이에 응하여야 한다.
제6장 관리주체의 업무 및 책임
제37조【관리주체의 업무】 ①관리주체는 주택법시행령 제55조제1항제5호에서 "공동주택 관리규약으로 정한 사항의 집행"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. 1. 공사?용역입찰관리와 준공검사 2. 제40조의 규정에 의한 재해보험의 가입 3. 제75조의 규정에 의한 규약 위반자 및 질서 문란자에 대한 조치 4. 그밖에 이 규약에서 정한 업무 ② 관리주체는 관리의 투명화를 위하여 월별로 관리비?사용료 및 장기수선충당금(이하 "관리비등"이라 한다)의 징수?사용?보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. 다만, 이에 응함으로서 당해 공동주택관리업무에 지장을 준다고 판단되는 사항은 입주자대표회의에서 의결로 복사범위를 제한할 수 있다. ③경비원은 단지 내에서 거동이 수상한 자 등에 대하여는 경비실 및 관리사무소까지 동행할 것을 요구할 수 있으며, 경비원의 저지를 거부하는 경우 즉시 관리사무소에 보고하여야 한다. ④경비원은 단지 내에서 위험한 행위를 하는 자가 있거나 공동생활질서를 지키지 아니하는 자가 있을 때에는 이를 제재할 수 있으며, 단지 내의 원활한 교통 흐름을 위하여 단지내 도로 및 주차장의 차량을 통제할 수 있다.
제38조【자료의 종류 및 열람방법 등】 ①관리주체가 보관 및 관리하는 자료의 종류는 다음 각호와 같다. 1. 관리규약 2. 설계도서?장비내역?장기수선계획서 및 안전관리계획서 등 시설관련 서류 3. 입주자대표회의 회의록 4. 관리비?사용료의 부과?징수현황 및 이에 관한 회계서류 5. 장기수선충당금의 적립 및 사용에 관한 서류 6. 관리비예치금의 내역 7. 각종 계약서 8. 직원인사기록카드 및 근무일지 등 9. 그밖에 관리업무에 필요한 서류 ②입주자등은 관리주체의 업무를 방해하지 않는 범위내에서 단일건으로 제1항의 서류의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구할 수 있으며, 관리주체는 제26조제2항 다음 각호의 경우를 제외하고 그 요구에 응하여야 한다.
제39조【관리주체의 동의 기준】 ①주택법시행령 제57조제3항각호의 행위에 대하여 관리주체가 동의를 하는 경우 그 동의기준은 다음 각호에서 규정한 바와 같다. 다만, 주택법령에서 입주자대표회의 의결을 규정한 사항은 제외하며, 필요한 경우 입주자대표회의 및 이해당사자의 의견을 받아야 한다. 1. 공용부분에 물건을 적재하거나 이로 인해 통행?피난 및 소방을 방해하는 사항 가. 통행?피난 및 소방활동에 지장이 없고, 입주자등에게 이익이 있거나 필요하다고 판단되는 행위는 동의(다만, 단지내 상가 입점자의 권익을 침해하지 않은 범위 내에 한한다) ? 자생단체가 농수산물 직거래?바자회 등의 목적을 위해 물건을 주차장 또는 단지내 도로에 일시적으로 적재하는 행위 ? 주차장을 주차 외의 용도로 일시 사용하는 행위 나. 입주자등에게 피해가 발생한다고 판단되는 행위는 부동의 ? 세대내 과외(피아노, 놀이방, 합숙소, 공부방 등)등을 하는 행위 ? 자동차를 소방차 전용구역에 주차하거나 주차구역 외의 장소에 주차하여 통행을 방해하는 행위 ? 건물 내부의 계단 및 통로에 물건을 적재하는 행위 ? 차로에 물건을 적재하거나 자동차를 주차시키는 행위는 소방훈련 등 특별한 경우를 제외하고는 금한다. ? 2.5톤 이상의 화물차 또는 대형버스 등의 주차행위 2. 광고물?표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 사항 가. 지정된 장소에 부착하거나 입주자등에게 홍보가 필요하다고 판단되는 행위는 동의 ? 정부기관에서 지정된 게시판에 부착하는 행위 ? 입주자등에게 유익한 정보를 제공하는 행위 ? 안전수칙과 관련하여 지정된 시설에 부착하여 홍보하는 행위 나. 지정된 장소 외의 장소에 부착하거나 미관을 해치는 행위는 부동의 ? 대형 광고물을 단지 안에 설치하는 행위 ? 발코니 전면과 건물 외벽을 이용하는 광고 행위 ? 광고물?선전물 등 스티커를 부착하는 광고 행위(지정된 장소는 제외) 3. 가축을 사육하거나 방송시설을 사용함으로서 공동주거생활에 피해를 미치는 사항 가. 입주자등의 동의를 요하는 행위(통로식[line식]은 당해 통로[line]에, 복도식은 당해 복도층에 거주하는 입주자등의 과반수의 서면 동의가 있어야 한다) ? 개, 고양이, 토끼, 쥐, 닭 등 가축을 애완용으로 기르는 행위 ? 뱀, 파충류 등을 애완용으로 기르는 행위 ? 조류를 기르는 행위(앵무새 등 작은 새에 한한다) 나. 방송시설 등을 사용하는 행위 ? 확성기, 비상방송시설 등을 사용하는 행위는 전체 입주자등에게 필요한 경우에만 동의 다. 악기 등을 사용함으로서 다른 세대에 이의가 있는 경우
4. 발코니의 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위. 이 경우 동의를 받고자 하는 입주자등은 안전사고 책임에 대한 서약서를 관리주체에게 제출하여야 한다. 가. 발코니의 철재 난간에 위성안테나?무선안테나 및 화분 등을 설치하는 행위(돌출물의 낙하로 안전사고가 우려되는 경우와 인양기 등의 사용에 지장을 줄 우려가 있는 돌출물의 설치를 금한다) 나. 외벽(콘크리트 벽을 말한다)에 돌출물을 설치하기 위해 못을 박거나 구멍을 뚫는 등의 행위 다. 에어콘 실외기 설치(주변환경, 안전 및 소음 등에 지장이 없는 범위 내에 한한다) 5. 통제구역인 전기실?기계실 및 위험구역인 정화조 시설 등에 출입하는 행위는 관리자가 동행하여야 한다. ②관리주체는 제1항의 행위에 대한 동의로 입주자등의 민원이 발생할 우려가 있는 경우와 안전사고 및 주거생활에 불편을 줄 우려가 있는 행위는 입주자대표회의의 의결을 거쳐 그 동의를 거부할 수 있다.
제40조【재해보험】 ①관리주체는 주택법시행령 제58조제3항제7호의 규정에서 정하는 "공동주택 단지 내 건물 전체를 대상"으로 하는 다음 각호의 재해보험을 입주자등을 대행하여 가입할 수 있다. 1. 건물 및 가재도구 등에 대한 화재보험계약 2. 승강기?인양기 및 어린이놀이터시설 등의 사고 등에 대한 손해보험계약 ②입주자대표회의는 당해 공동주택 내에서 각종 사고로 인한 비용의 지출을 줄이기 위하여 관리주체가 제1항각호의 보험에 가입하도록 지원 및 감독하여야 한다.
제41조【관리주체의 책임 및 의무】 ①관리주체는 주택법시행령 제55조제1항각호의 규정에 의한 업무를 선량한 관리자의 주의로서 집행할 책임과 의무가 있다. ②회장은 관리주체의 대표자로부터 제1항에서 규정하는 의무를 질 것을 서약하는 서약서를 징구하여 보관하여야 한다. ③관리주체와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자등 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
제42조【제반 관리교육 등】 ①관리주체는 안전사고 예방과 자질 향상을 위하여 그 직원에 대한 교육을 받도록 하여야 한다. ②입주자대표회의는 그 구성원 또는 관리직원이 주택법령의 규정에 의한 교육을 받을 때에는 이에 필요한 경비를 지원할 수 있다. ③입주자대표회의는 주택법령에서 인정하는 기관 등이 관리주체 등을 지도하거나 자료?서식?간행물 등의 정보를 제공하는 때에는 그에 따른 경비를 지원할 수 있다.
제43조【관리업무의 인수,인계】 ①주택법시행령 제54조제1항제5호의 규정에서 "관리규약 그밖에 관리업무에 필요한 사항"이라 함은 다음 각호와 같다. 1. 관리사무소 조직 및 일반현황 2. 입주자대표회의 구성원 현황 3. 입주자등의 세대별 구성현황 4. 그밖에 인수?인계에 필요하다고 인정하는 사항 ②입주자대표회의 회장이 변경된 때에는 지체없이 다음 각호의 사항을 후임자에게 인계하여야 한다. 1. 관리비예치금의 내역 2. 장기수선충당금의 적립내역과 집행내역 및 인장 3. 관리주체의 현황 4. 그밖에 필요한 사항
제7장 관리비 등
제44조【관리비예치금】 ①주택법시행령 제49조제1항의 규정에 의하여 입주자가 납부한 관리비예치금은 당해 공동주택의 공용부분의 관리를 위하여 사용한다. ②관리비예치금은 운용중 입주자가 변경되는 경우(매도로 인하여 소유권이 변경되는 것을 말한다) 매도자와 매수자간에 그 권리를 상계하여야 한다. 다만, 매도자와 매수자가 서로상계를 하지 않고 관리주체에게 관리비예치금의 반환을 요구하는 경우 매수자가 관리주체에게 납부를 완료하는 경우 매도자에게 반환할 수 있다. ③입주자대표회의는 관리비예치금이 당해 관리기구의 운영에 추가로 소요되는 경우 그 과반수의 찬성으로 인상할 수 있다. ④관리비예치금을 납부하지 아니한 입주자에 대한 조치는 제76조의 규정을 준용한다. ⑤관리비예치금은 재건축 등의 사유로 입주자가 해산할 경우 해산 당시의 소유자에게 반환하여야 한다. ⑥입주자대표회의는 주택관리업자에게 위탁관리하는 경우에는 입주자의 과반수 서면동의를 받아 관리비예치금을 주택관리업자가 사용하도록 승인할 수 있다. 이 경우 주택관리업자는 2인의 연대보증서(계약이행보증보험증권으로 갈음할 수 있다)를 갑에게 제출하여야 한다.
제45조【관리비의 세대별부담액산정방법】 관리비의 세대별 부담액 산정방법에 대하여는 [별표 4]에 의한다.
제46조【사용료의 세대별부담액산정방법】 ①사용료의 세대별 부담액 산정방법에 대하여는 [별표 5]에 의한다. ②제1항에 불구하고 주택법시행령 제58조제2항각호의 1의 사용료를 입주자등의 편의를 위하여 관리주체가 징수권자를 대행하는 비목중 세대별로 설치된 비목별 계량기에 의해 계량된 사용량을 산정하는 경우 다음 각호에 의하여 산정 한다. 1. 전기 : 한국전력공사의 전기공급에 관한 규정 또는 그에 관한 계약서 2. 수도 : 당해 지방자치단체의 수도급수조례 또는 그 공급규정 3. 가스 : 가스 공급회사의 요금산정서 4. 그밖에 공급자의 약관 및 계약서
제47조【장기수선충당금의 세대별부담액산정방법】 주택법시행령 제66조제1항의 규정에 의한 "장기수선충당금의 요율"은 주택법시행규칙 제30조 별표 4 제7호의 규정에 의하여 산정한 장기수선충당금의 세대별 부담액 산정금액을 다음 각호의 적립요율에 따라 산정함을 말한다. 1. 200 년～200 년 : ○○% 2. 200 년～200 년 : ○○% 3. 200 년～200 년 : ○○% 4. 200 년～200 년 : ○○% 5. ～ 100%
제48조【관리비 등의 산정기간】 관리비 등의 산정기간은 매월 1일부터 말일까지로 한다. 다만, 전기?수도?가스 등 징수권자를 대행하는 사용료는 징수권자의 약관 등이 정하는 바에 의한다.
제49조【관리비 등의 납부기한】 ①관리비 등의 납부기한은 익월 ○○일로 한다. 다만, 납기일이 공휴일인 경우에는 금융기관의 다음의 첫 근무일까지로 한다. ②전출하는 입주자등이 당월의 관리비 등에 대한 중간 정산을 요청한 경우 관리주체는 입주자등이 계약서 등에 건물을 명도하기로 정한 날을 기준으로 명도 전 3개월 평균 관리비 등을 당월의 일수로 나눈 금액에 100분의5(오차 비율)를 가산한 후 당월 주택의 점유 일수를 곱하여 산출한다. 다만, 사용료중 검침이 가능한 비목(수도, 전기 등)은 검침계량에 따라 정산한다. ③제2항의 경우 관리비 등의 납부기한을 전출일로부터 ○일 이내에서 별도로 정하여 고지할 수 있다.
제50조【관리비 등의 징수,보관,예치】 ①관리비?사용료 및 장기수선충당금 등(이하 "관리비등"이라 한다) 제수납금의 납부고지서는 동?호수 및 관리비 등의 비목별 금액, 납부기한, 납부장소 등을 명시하여 납기일 7일 전에 입주자등에게 도달하도록 하여야 한다. ②관리비등은 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(이하 "금융기관" 이라 한다)에서 수납 및 예치하여 관리한다. 관리비 등은 목적 외의 용도로 사용할 수 없다. ③관리비등의 납부는 체납된 관리비등부터 납부하여야 한다.
제51조【관리비 및 사용료의 사용절차】 ①관리주체가 관리비를 사용하고자 할 때에는 주택법시행령 제51조제1항제2호의 규정에 의하여 입주자대표회의에서 확정한 예산에 따라 사용하여야 한다. ②관리주체가 주택법시행령 제58조제3항각호의 규정에 의하여 징수권자를 대행하는 사용료는 징수권자의 고지금액을 자동이체?채권자 계좌이체 또는 지로에 의하여 지급을 원칙으로 한다. 다만, 입주자대표회의의 운영비 등 예산으로 정하는 비목은 제1항의 규정에 의한다.
제52조【장기수선충당금의 사용절차 및 공시】 ①주택법시행령 제66조제2항의 규정에서 "장기수선충당금의 사용절차"라 함은 관리주체가 장기수선계획에서 정하는 바 따라 장기수선충당금 사용계획서를 작성하여 동령 제51조제1항제5호의 규정에 의거 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용함을 말한다. 다만, 공사입찰에 대하여는 제9장에서 정하는 절차에 의한다. ②장기수선충당금 사용계획서에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 수선공사(보수?교체 및 개량을 말한다, 이하같다)의 명칭과 공사내용 2. 수선대상시설에 관한 현황사진 3. 수선공사의 설계도서 4. 수선공사의 수량 및 예정금액 5. 공사 발주방법 ③관리주체는 장기수선계획에서 정하는 수선예정시기 이전에 수선공사가 필요한 경우에는 제1항의 절차를 거쳐 사용한 후 그 결과를 입주자등이 알 수 있도록 지체없이 게시판과 홈페이지 등에 공시하여야 한다. ④관리주체는 전년도 12월 31일을 기준으로 장기수선계획에 의하여 적립해야하는 장기수선충당금과 제47조의 규정에 의하여 적립한 장기수선충당금과 사용한 금액(공사명 및 지출금액 등을 포함한다) 및 잔액을 입주자등이 잘 알 수 있도록 별지 제3호 서식과 같이 표기하여 매년 3월말까지 게시판과 인터넷 홈페이지 등에 공시하여야 한다.
제53조【관리비 등의 지급방법】 ①관리주체는 관리비 등의 지출을 채권자가 지정하는 금융기관의 예금계좌 또는 체신관서의 우편대체계좌에 입금하여 지급함을 원칙으로 한다. ②제1항의 규정에 불구하고 교통비 및 1건당 10만원 미만을 지출하는 경우와 무통장 입금하여 지급하는 것이 특별히 곤란하다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
제54조【관리외 수입의 용도 및 사용절차】 ①관리비 외에 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입(예금이자, 연체료 수입, 부과차익 및 도로 등 부대시설의 사용료 등)은 당해 년도의 "관리외 수입"으로 회계처리 한다. ②제1항의 관리외 수입은 예산이 책정되지 아니하였거나 예측할 수 없는 지출에 충당하기 위하여 예비비로 적립하는 경우 외에는 회계연도 종료 후 장기수선충당금으로 적립한다. ③당해 년도의 예비비는 전년도 관리비 부과총액의 100분의 2를 초과할 수 없다. ④예비비를 사용하고자 할 때에는 입주자대표회의의 승인을 얻어야 하며, 사용후에는 입주자등이 알 수 있도록 집행내역을 지체없이 게시판과 인터넷 홈페이지 등에 공시하여야 한다. ⑤입주자등이 버리는 쓰레기중 수거분리하여 재활용품으로 판매하는 수입금은 입주자 대표회의의 의결에 따라 수거분리하는 자의 운영비로 사용할 수 있다.
제55조【관리비 등의 연체료】 관리비 등을 기한 내에 납부하지 아니한 입주자등에 대하여는 가산금을 [별표 6]의 연체요율에 따라 부과한다.
제8장 회계처리 및 회계감사
제56조【회계처리기준】 ①관리주체는 주택법령 및 이 규약에 의한 회계처리기준에 따라 회계처리를 하여야 한다. ②회계처리기준에 관하여 이 규약에 정하지 아니한 사항은 회계처리규정으로 정한다. ③제1항 및 제2항의 규정에서 적용할 회계처리기준이 없는 사항은 기업회계기준을 준용한다.
제57조【회계연도】 회계연도는 매년 1월 1일부터 12월 31일 까지로 한다.
제58조【장부】 ①관리주체는 다음 각호의 장부를 비치하여 회계사실을 명확하게 기록?유지 및 보관하여야 한다. 1. 현금출납부 2. 총계정원장, 보조장 3. 수입보조부(세대별 징수대장포함) 4. 지출보조부(비목별 장부) 5. 물품관리대장(공구?기구 비품대장 및 저장품 수불부) 6. 기타 지출증빙자료
제59조【예산】 ①관리비의 수입과 지출은 예산에 편성하여야 한다. 다만, 사용료인 난방비 및 급탕비는 정산제로 한다. ②관리주체는 관계법령?생산자물가상승율 및 도시근로자 임금인상율 등을 감안하여 예산안을 작성하여 회계연도 개시 40일 전까지 입주자대표회의에 제출하여야 한다. ③입주자대표회의는 회계연도 개시 10일 전까지 예산안을 심의 의결하여 관리주체에 통보하여야 한다. ④예산이 확정된 후의 관리계획의 변경 또는 기타 불가피한 사유로 이미 성립된 예산을 변경할 필요가 있을 때에는 추가경정예산을 편성할 수 있다. 이 경우 편성 및 집행절차는 본 예산에 준하여 처리한다. ⑤회계연도 개시까지 예산이 확정되지 않은 경우에는 확정될 때까지 전년도의 예산에 준하여 집행한다.
제60조【결산】 ①관리주체는 매 결산기에 다음의 재무제표와 그 부속명세서(이하 "결산서"라 한다)를 작성하여 회계연도 종료 후 60일 이내에 입주자대표회의의 승인을 얻어야 한다. 1. 대차대조표 2. 손익계산서 3. 이익잉여금처분계산서 또는 결손금처리계산서 ②관리주체는 매 결산기에 업무보고서를 작성하여 결산서와 함께 입주자대표회의에 제출하여야 한다. ③관리주체는 결산서를 승인받은 날로부터 결산서류를 정리하여 5일 이내에 입주자등이 알 수 있도록 개별 통지하거나 지체없이 게시판과 홈페이지 등에 공시하여야 한다. ④회계관련 서류의 보존기간은 5년으로 한다.
제61조【월별 결산내역서 통보】 관리주체는 투명한 관리를 위해 매월 말에 결산한 대차대조표?손익계산서?관리비 부과내역서(예산집행실적 포함) 및 금융기관이 발급한 예금잔고 증명서를 회장과 감사에게 통보하여야 한다.
제62조【재무제표의 구성 등】 ①대차대조표는 자산?부채 및 자본으로 구분하고, 다음 각호에 따라 작성한다. 1. 자산은 유동자산 및 고정자산으로 구분한다. 가. 유동자산은 당좌자산과 재고자산으로 구분 (1)당좌자산은 현금, 예금, 미수관리비, 가지급금, 선급비용, 기타의 당좌자산 (2)재고자산은 저장품, 기타의 재고자산으로 구분 나. 고정자산은 투자자산과 유형자산으로 구분 (1)투자자산은 장기수선충당예치금, 전신전화가입권, 보증금 및 기타 예치금 (2)유형자산은 공기구비품, 건물, 구축물, 기타의 유형자산 2. 부채는 유동부채 및 고정부채로 구분한다. 가. 유동부채는 미지급금, 예수금, 가수금 및 단기부채성충당금으로 구분 나. 고정부채는 퇴직급여충당금, 장기수선충당금 및 기타의 장기부채성충당금으로 구분 3. 자본은 관리비예치금과 이익잉여금으로 구분한다. 가. 관리비예치금 나. 이익잉여금은 예비비적립금, 당기순이익으로 구분 4. 제1호 내지 제3호 규정의 과목 외에 금액의 규모나 사업내용이 중요한 경우와 그밖에 부채성충당금은 그 내용을 나타낼 수 있는 별도 과목으로 구분 기재할 수 있다. ②손익계산서는 다음 각호에 따라 작성한다. 이 경우 수익은 실현시기를 기준으로 계상하되, 수익과 비용은 총액에 의하여 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 관리외수익은 현금기준으로 계상할 수 있다. 1. 관리수익은 주택법시행령 제58조제1항각호의 관리비에 대하여 입주자등이 납부하는 비목으로 한다. 가. 일반관리수익 : 일반관리비에 속하는 인건비 및 제부대비 등 나. 시설관리수익 : 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 2. 사용료수익은 주택법시행령 제58조제3항각호?제4항 및 제5항의 사용료에 대하여 입주자등이 납부하는 비목으로 한다. 3. 투자수익은 주택법시행령 제58조제2항각호의 장기수선충당금 등에 대하여 입주자등이 납부하는 비목으로 한다. 4. 관리비용은 발생주의를 기준으로 계상하되, 다음 각목과 같이 한다. 가. 관리비 : 주택법시행령 제58조제1항각호의 비목 나. 사용료 : 주택법시행령 제58조제3항각호?제4항 및 제5항의 비목 다. 투자비 : 주택법시행령 제58조제2항각호의 비목 5. 관리외수익 : 관리비 외에 관리주체에게 유입되는 수익으로 한다. 6. 관리외비용 : 입주자등에게 부과징수하지 않는 비용으로 한다. ③이익잉여금처분계산서(또는 결손금처분계산서)는 다음 각호로 구성된다. 1. 처분전이익잉여금 : 전기이월이익잉여금과 당기순이익으로 한다. 2. 이익잉여금이입액 : 예비비적립금의 이입액으로 한다. 3. 이익잉여금처분액 : 예비비적립금과 장기수선충당금 적립금으로 한다. 4. 차기이월이익잉여금 : 제1호와 제2호의 합계액에서 제3호를 차감한 잔액으로 한다. ④자산부채의 평가는 다음 각호에 의한다. 1. 증여, 기타 무상으로 취득한 자산의 가액은 공정가액(증여자 등의 장부가액 및 시중가)을 취득원가로 한다. 2. 재고자산의 평가 : 재고자산은 매입가액에 부대비용을 가산하고 선입선출법을 적용하여 산정한 취득원가를 대차대조표가액으로 한다. 3. 유형자산은 금액의 중요성을 감안하여 입주자대표회의에서 결정한 기간 동안 정액법에 의하여 감가상각비를 계산하고, 감가상각이 끝난 자산은 폐기 또는 처분될 때까지 비망가액으로 기재한다.
제63조【회계감사 등】 ①관리주체는 입주자대표회의에서 결산서 승인 후 10일 이내에 감사에게 이를 제출한다. ②감사는 제1항에 의하여 결산서를 제출 받은 날로부터 30일 이내에 내부감사 또는 외부감사를 실시하고, 감사보고서를 작성하여 관리주체의 장과 입주자대표회의에 제출하여야 한다. ③관리주체는 다음 각호의 경우에는 공인회계사법에 의하여 등록한 공인회계사 또는 회계법인(이하 "외부감사"라 한다)의 회계감사를 내부감사에 대신하여 받아야 한다. 1. 입주자등의 과반수의 서면 요청 또는 동의가 있는 경우 2. 감사가 고도의 전문지식 또는 실무경험이 필요하다고 인정하여 요구한 경우 3. 입주자대표회의에서 결의한 경우 ④관리주체는 내부감사 또는 외부감사를 받은 경우에는 결산서와 그 감사 결과를 입주자대표회의에 보고하고, 입주자등이 알 수 있도록 개별 통지하거나 이를 지체없이 게시판과 인터넷 홈페이지 등에 공시하여야 한다.
제64조【감사보고서】 ①감사보고서에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 한다. 1. 감사방법의 개요 2. 회계장부에 기재할 사항의 기재가 없거나 부실 기재된 경우 또는 대차대조표나 손익계산서의 기재가 회계장부의 기재와 합치되지 아니한 경우 그 뜻 3. 대차대조표 및 손익계산서가 관계규정에 따라 재산 및 손익상태를 정확하게 표시하고 있는 경우 그 뜻 4. 대차대조표 또는 손익계산서가 관계규정에 위반되어 재산 및 손익상태가 정확하게 표시되지 아니한 경우 그 뜻 5. 대차대조표 또는 손익계산서의 작성에 관한 회계방침의 변경이 있는 경우 타당한지 여부와 그 이유 6. 업무보고서가 관계규정과 입주자대표회의 의결에 따라 집행되었는지 여부 7. 이익잉여금처분계산서 또는 결손금처리계산서가 관계규정에 적합한 지의 여부 8. 관리주체의 모범사례 또는 괄목할 만한 성과 ②감사는 감사보고서를 다음 각호에 준하여 작성하고 보고하여야 한다. 1. 적시성 : 감사결과는 지연 보고하여 감사성과를 저해하거나 수감자의 업무처리에 지장을 주지 아니하도록 적기에 작성되어야 한다. 2. 완전성 : 감사결과의 보고는 감사목적의 달성에 필요한 모든 정보를 포함하여야 한다. 3. 간결성: 감사결과의 보고는 전달하고자 하는 내용만을 간략하게 나타내고 필요 이상으로 길거나 불필요한 반복을 피해야 한다. 4. 논리성 : 감사결과의 보고는 논리적이고 이해하기 쉬워야 하며 애매모호한 표현이나 일반화되지 아니한 약어나 전문용어 등은 가급적 피해야 한다. 5. 정확성 : 감사결과의 보고는 수집된 감사증거에 기초하여 정당성을 입증할 수 있도록 올바르게 기술하고 감사범위, 방법 또는 감사증거에 한계가 있는 경우에는 이를 명백히 밝혀야 한다. 6. 공정성 : 감사결과의 보고는 수감자의 변명 또는 반론과 전문가 또는 법령에 의한 전문기관 및 단체의 자문을 충분히 감안하여야 하고 문제점을 과장하거나 편향된 시각으로 작성해서는 아니된다.
제65조【회계관계 임직원의 책임 및 의무】 ①관리비등의 각종 예금통장은 회계담당자가 관리하고, 그 인감은 관리사무소장이 관리하며, 그에 대한 책임을 진다. ②제1항의 규정에 불구하고 주택법시행령 제58조제7항의 규정에 의하여 입주자대표회의 회장이 공동명의로 관리하는 경우에는 그 인감은 금융기관의 지급청구시에 사용하며, 그에 대한 책임을 진다.
제66조【회계책임자의 재정보증】 ①자치관리를 하는 경우에는 관리사무소장은 ○○원 이상의 보증보험증권 또는 이에 갈음할 수 있는 보증서가 있어야 한다. ②위탁관리를 하는 경우 주택관리업자는 제35조제2항제4호에 따라 주택관리업자 2인의 연대보증서(계약이행보증보험증권으로 갈음할 수 있다)를 제출하여야 하며, 위?수탁 계약서로 정한다. ③주택법시행령 제58조제7항의 규정에 의하여 관리비등을 공동명의로 금융기관에 예치하여 관리하는 회장은 ○○원 이상의 보증보험증권 또는 이에 갈음할 수 있는 보증서가 있어야 한다.
제67조【회계직원의 재정보증】 회계직원은 다음 각호의 1에 해당하는 보증이 있어야 한다. 기타 직원의 보증에 관한 사항은 인사규정으로 정한다. 1. 재정보증 : 매반기 재산세 ○○원 이상을 납부하는 보증인 1인의 연대보증 2. 보험회사의 신원보증 : 보증금액 ○○원 이상의 보증보험증권
제9장 공사 및 용역의 발주와 물품구입
제68조【계약의 원칙】 ①관리주체가 물품구매?공사 및 용역 등(이하 "공사 등"이라 한다)의 계약을 체결하는 경우에는 입찰 또는 개찰기일로부터 10일 전에 게시판과 인테넷 홈페이지 등을 통하여 공고를 하여 일반공개경쟁입찰에 붙여야 한다. ②제1항의 경우 계약금액(용역의 경우는 용역계약기간 동안의 총지급금액을 말한다)이 1천만원 이상인 공사 등은 일간신문 또는 주간신문(생활정보지 등)에, 1천만원 미만 200만원 이상인 공사 등은 주간신문(생활정보지 등)이나 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하여야 한다. ③경쟁은 제70조의 수의계약을 제외하고는 입찰(견적입찰을 포함한다)의 방법으로 이를 행하여야 한다. ④공개경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로써 성립한다. ⑤다음 각호에 해당하는 자는 입찰참가를 제한하고 공사 등의 계약 대상에서 제외한다. 1. 관련공사 면허가 없는 자 2. 계약보증금 또는 계약이행(지급)보증보험증권 등을 제출하지 못하는 자 3. 입주자대표회의 구성원 및 관리주체 임직원이 대표자인 경우 ⑥관리주체는 ○○원 이상의 공사 등의 계약자 결정, ○○원 이상의 준공검사 및 ○○원 이상의 물품검수를 할 때에는 5일 전에 입주자등이 알 수 있도록 일시 및 장소를 게시판과 인터넷 홈페이지 등에 공시하여야 한다.
제69조【계약서의 작성】 ①계약의 체결은 제68조제1항에 의한 계약주체와 낙찰자간에 계약서에 기명?날인함으로서 성립한다. ②계약서에는 다음 각호의 사항을 명백히 기록하고 작성하여야 한다. 1. 계약의 목적 2. 계약금액 3. 이행기간 4. 계약보증금(계약금액의 10%로 한다. 다만, 공사?용역 계약에 있어서 연대보증인을 세우지 아니한 경우에는 계약금액의 20%를 제출하게 하거나 계약금액의 30%를 납부할 것을 보증하는 공사이행(지급)보증서를 제출하게 한다) 5. 위험부담 6. 지체상금(계약금액의 일일 1000분의2) 7. 하자보수보증금(계약금액의 건물공사는 5%, 시설 공사는 10%) 및 하자담보책임기간(건설산업기본법시행령 제30조 및 별표 4의 규정을 준용한다) 8. 기타 필요한 사항 ③다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 계약서의 작성을 생략할 수 있다. 이 경우에는 청구서, 각서, 협정서, 승낙사항 등 계약의 성립의 근거가 될 수 있는 서류를 비치하여야 한다. 1. 계약금액이 200만원 이하인 경우 2. 물품구입의 경우에 있어서 즉시 대금을 납부하고 그 물품을 인수할 때 3. 수도의 공급계약 등 성질상 계약서의 작성이 필요하지 아니한 계약을 한 때
제70조【수의계약】 관리주체는 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 사업계획 및 예산에 정한 사항 또는 입주자대표회의에서 승인한 사항은 수의계약에 의할 수 있다. 1. 계약의 성질 또는 목적에 의하여 특정인의 기술?용역?설비 또는 특정한 구조?품질 등으로 인하여 공개경쟁입찰을 할 수 없거나 현저하게 저렴한 가격으로 계약을 할 수 있는 경우 2. 법령 및 조례 등에 의하여 통제하는 가격 또는 그 가격보다 저렴한 가격으로 공사?용역 및 물품구입을 하는 때 3. 천재지변?사고 발생 등 긴급한 경우로서 공개경쟁입찰에 붙일 여유가 없을 때 4. 계약금액 200만원을 초과하지 아니하는 공사?제조?물품구입을 하는 때 5. 공개경쟁입찰에 붙이는 것이 불리하다고 인정되는 때, 이 경우 입주자등의 과반수 서면동의를 받아야 한다.
제71조【계약사무의 처리】 ①입찰공고, 낙찰자의 결정, 공사 등의 감독 및 검사, 예정가격의 작성, 하자담보책임기간, 대가의 지급 등 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차에 대하여 이 규약에 정하지 아니한 사항은 계약사무처리규정으로 정한다. ②각종 공사의 준공후 건축물의 안전에 관련되는 설계도서는 영구 보존하여야 한다.
제10장 공동주택의 관리책임 및 비용부담
제72조【전유부분의 관리책임】 공용부분이 아닌 입주자등의 전유부분과 공유가 아닌 재산은 입주자등의 책임과 부담으로 관리한다.
제73조【공용부분의 관리책임】 공용부분은 관리주체의 책임하에 관리하고, 그 관리에 소요되는 비용은 주택법시행령 제58조제1항?제2항 및 제3항(세대에서 개별적으로 사용하는 사용료는 제외)의 규정에 의하여 부담한다.
제11장 포상
제74조【포상】 ①입주자대표회의는 매년 마다 당해 공동주택의 관리발전 및 업무향상에 현저한 공로가 있는 자를 선정하여 표창 및 포상을 할 수 있다. ②포상의 재원은 예비비, 잉여금 또는 잡수입 등으로 한다.
제12장 벌칙
제75조【벌칙】 ①관리주체는 입주자등이 제39조제1항의 규정을 위반하거나 이 규약을 위반하여 공동생활의 질서를 문란하게 한 자가 있는 때에는 다음 각호의 규정에 따라 조치할 수 있다. 1. 1차 : 시정권고 2. 2차 : 경고문 통지 3. 3차 : ○○원 이하의 범위 내에서 벌과금 부과 ②관리주체는 제1항제2호 및 제3호의 조치를 하기 전에 입주자등에게 서면으로 의견진술기회를 부여하여야 하며, 필요한 경우 입주자대표회의에 안건으로 상정할 수 있다. 이 경우 의견을 제출하지 아니한 자는 관리주체가 통보한 조치를 수용하는 것으로 본다. ③외부인이 제39조제1항의 규정을 위반하는 경우에는 단지 밖으로 퇴거조치할 수 있다. ④입주자는 그의 소유인 전유부분의 사용자가 제1항의 규정에 해당하는 때에는 그 시정 등을 위하여 필요한 조치를 취하여야 한다. ⑤제1항제3호의 벌과금의 부과기준은 입주자대표회의에서 정하고, 그 수입은 장기수선충당금으로 적립한다.
제76조【관리비 등의 체납자에 대한 조치】 ①관리주체는 입주자등이 관리비 등을 체납한 경우 독촉장을 발부할 수 있다 ②관리주체가 독촉장을 발부한 후에도 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 세대에 대하여는 징수권자와 위?수탁계약 등을 체결한 경우 그 계약서 등에 의하여 다음 각호의 조치를 취할 수 있다. 1. 난방 및 급탕 공급중단 : 직접공급하는 중앙집중식 난방방식을 포함한다. 2. 수도 공급중단 : 직접공급하는 경우를 포함한다. 3. 전기 공급중단 : 한국전력과 계약을 체결한 경우에 한한다. 4. 가스 등의 공급중단 ③제2항의 조치기준은 징수권자의 약관 등의 규정을 준용한다. ④관리주체는 입주자등이 체납 관리비 등을 납부한 때에는 즉시 제1항의 조치를 해제하여야 한다. ⑤관리주체는 독촉장을 발부한 후에도 관리비 등을 체납하는 입주자등은 제소할 수 있다.
제13장 규약의 개정
제77조【규약의 개정】 입주자대표회의는 주택법시행령 제57조제2항의 규정에 따라 다음 각호의 경우 이 규약의 개정을 입주자등에게 제안하여야 한다. 1. 시,도의 관리규약 준칙이 개정된 때 2. 입주자대표회의의 구성원 과반수 서면동의로 제안한 때 3. 입주자등의 10분의 1이상이 연서하여 서면으로 요구한 때 ②관리규약의 개정방법은 주택법시행령 제57조제2항후단의 준용규정에 의거 관리규약 준칙에 따라 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1이상이 제안하여 입주자등의 과반수의 서면동의로 결정한다. ③임원의 임기연장을 위한 관리규약의 개정은 그 관리규약개정 제안당시의 임원에 대하여는 효력이 없다.
제78조【규약의 시행공포】 ①제77조의 규정에 의한 관리규약의 제정 또는 개정의 제안에 대한 입주자등의 서면동의 결과를 입주자대표회의의 회장(최초로 제정하는 경우에는 사업주체를 말한다)은 지체없이 입주자등에게 이를 알려야 하며, 통과된 경우에는 이를 공포하여야 한다. 다만, 1월이 지나도록 회장이 이를 공포하지 아니할 때에는 관리사무소장이 공포한다. ②주택법시행령 제57조제2항의 규정에 의하여 입주자등의 10분의1 이상이 제안하여 입주자등의 과반수가 서면동의로 결정한 경우는 그 관리규약 제안 및 서면동의 결과서류를 관리주체에게 접수한 날을 시행일로 한다. ③관리규약은 부칙에 특별히 정함이 없는 한 공포한 날로부터 시행한다.
제79조【규약의 보관】 ①관리주체는 입주자등의 과반수가 기명 날인한 규약의 원본을 작성하여 보관한다. ②관리주체는 이 규약을 입주자등에게 1부씩 배부하고, 홍보하여야 한다.
제14장 보 칙
제80조【규약외 사항】 입주자대표회의는 이 규약을 시행하기 위하여 필요한 사항은 관계법령과 이 규약이 정한 범위 안에서 규정으로 정할 수 있다.
제81조【준용】 이 규약에 정하지 아니한 사항은 부산광역시의 관리규약 준칙과 그 준칙의 시행을 위하여 제정한 세부규정을 준용한다.
부 칙 제1조【시행일】 이 규약은 ○○년 ○월 ○일 부터 시행한다. 제2조【종전의 결정 및 처분 등】 이 규약 시행 전에 종전의 규약에 의하여 행하여진 결정 및 처분이나 입주자대표회의의 임기?선출 및 그 회의에서 결정한 처분 등은 이 규약에 의하여 행한 것으로 본다. 제3조【제규정 등에 관한 경과조치】 이 규약 시행 전에 종전의 규약에 의하여 제정 또는 개정된 규정은 이 규약 시행일로부터 90일 이내에 이 규약에 적합하도록 하여야 한다. 제4조【임기】 이 규약 시행 당시의 동별대표자 및 임원의 임기는 ○○년 ○월 ○일까지로 한다. 제5조【잡수입 등의 처리】 이 규약 시행 전에 관리비 외에 공동주택의 관리로 인하여 발생한 수입이 처분되지 아니한 경우에는 예비비로 우선 적립하고, 그 잔액은 회계연도 종료 후 장기수선충당금으로 적립한다.
제6조【사업주체의 관리】 입주자대표회의가 구성되기전 사업주체가 관리하는 기간내 입주자등의 권익보호를 위한 의결사항 등의 권한은 한시적으로 사업주체가 행사한다.
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출처: 시설관리자 원문보기 글쓴이: 잃어버린청춘
