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저는 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하고 주민등록전입신고를 하면서 임대차계약서 상에 확정일자도 받아두었습니다. 제가 계약할 당시는 선순위 근저당권이 설정되어 있 었지만 당시 그 주택의 가격이 선순위 근저당의 채권최고액보다 훨씬 높았으므로 혹 시 경매가 되더라도 우선변제권을 취득하여 보증금전액을 보호받을 수 있다는 생각에 마음놓고 거주하고 있었습니다. 그런데 최근 집주인이 사업에 실패하면서 저보다 후순 위인 근저당권자가 위 주택을 경매신청 하여 저는 법원에 권리신고 겸 배당요구를 하 기 위해 임대차계약서를 찾아보았으나 분실했는지 도무지 찾을 수가 없었습니다. 이 경우 저의 우선변제권은 소멸하는지요? |
주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인 이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴 다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있으며, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면 "제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증 서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공 매시 임차주택(대지를 포함한다.)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선 하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다."라고 규정하고 있습니다. 그러므로 주택의 인 도와 주민등록전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 때에는 경매 에 따른 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있습 니다. 그런데 귀하는 임대차계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려워 걱 정하는 것으로 보입니다. 이러한 경우 귀하가 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다 시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보 면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장의 기재만 으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다. 임대차계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대 장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있 으므로(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결), 임차주택이 경매 개시된 경우 확 정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등 에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을 하고, 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하는 방 법을 생각해 볼 수 있습니다. 그러나 실무상 일반적인 경우 위와 같이 임대차계약시 확정일자를 받은 사실을 증명하는 것이 쉽지 않으므로 귀하의 경우 우선변제권이 인정 될 가능성은 높지 않을 것으로 보입니다.
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