아! 판교~~

[문석]

http://blog.naver.com/mookyo70/120019329170

출처 : 자유를 위하여

봉준호 칼럼

[닥터봉의 부동산 재테크]

저는 현대건설 출신으로 건축사이자 부동산 컨설팅 전문가입니다. 요즘 돈으로 400만원짜리 월세 단칸방에서 시작해서, 무려 32번을 이사했고, 지금은 타워팰리스를 거쳐 우리나라 최고의 명품 아파트인 삼성동 아이파크에 터전을 잡았습니다. 이 과정에서 확실한 재테크 방법과 집에 대한 뚜렷한 철학을 갖게 되었습니다. 현재는 부동산전문컨설팅 회사인 닥스플랜과 결혼정보회사 닥스클럽 (www.daksclub.com) 대표이사로 재직하면서, 신혼부부들에게 내집 마련을 통한 재테크 방법을 개별 상담해드리고 있습니다.

칼럼 소개

지금부터 쓰려는 제 이야기는 몇 십년 만에 한 번 나올만한 그런 전설적인 이야기가 아닙니다. 평범한 사람은 자기 집 하나 갖기가 하늘의 별따기라는 한국 땅에서 누구라도 경험할 수 있는 삶의 이야기 그 자체입니다. 또한, 어떤 힘든 상황에서도 주저 앉지 않고 최선을 다 해서 얻은 결과… 최선을 다 하면 반드시 희망은 이루어 진다는 얘기를 하고 싶은 것입니다. 수 많은 이사 경험을 통해 울고 웃었던 진솔한 삶의 이야기, 집에 대한 관심과 철학, 재테크 방법 등을 이제부터 하나 하나씩 풀어가고자 합니다. 부디 제2, 제3의 닥터봉이 탄생할 수 있기를…

[부동산] 약속의 땅 "판교"

	작성일 : 2005/02/16　|　조회 : 1675
성남시 분당구 판교동 운중동 일대, 284만평... 경부고속도로 판교 톨게이트에 중심축을 찍고, 콤파스를 한바퀴 돌린 땅이 판교 신도시 택지 개발 사업이 한창 벌어지고 있는 판교 신도시 예정 부지이다. 판교는 말 그대로 약속의 땅이다. 시범 단지를 시작으로 2005년 6월부터 12월까지 실시되는 판교 신도시 아파트 당첨은 당신에게 억대 이상의 재테크를 보장한다. 청약 경쟁률은 약 300:1이고, 예정 분양가는 평형에 따라 평당 1천만원에서 1천5백만원선. 입주 후 아파트 예상 시세는 평당 2천만원에서 2천5백만원이다. 33평에 청약하여 당첨되면, 약 3억원 이상의 차익이 예상된다. 33평 (전용 25.7평) 미만은 청약 예금 1순위 이고, 성남시에 거주하는 5년 무주택, 35세 이상 세대주로서 5년 이내 당첨 사실이 없는 사람에게 75%를 분양할 예정이다. 판교의 총 가구 수는 2만 7천가구, 이중에 33평 이하가 약 2만 가구이다. 판교는 용적률 150%의 신도시다. 주거 만족도 1위의 신도시인 분당이 187%이니, 이 보다 훨씬 쾌적하다. 서울도 가까울 뿐만 아니라, 친환경적 도시를 목표로 18층 이하로만 짓기로 했다. 녹지 비율도 35%로 분당의 27%보다 8% 정도 높다. 판교는 시티파크의 청약 열풍을 다시 한 번 리마인드 시킬 것 같다. 그러나, 이번에는 청약 통장을 소유한 사람들만의 경기이다. 1명은 승리하고 299명은 실패한다. 청약조차 할 수 없는 사람도 부지기수이다. 그럼 어떻게 해야 할까? 나는 분당에 집을 사고 대기하라고 권한다. 분당은 600만평이고, 강남구는 1200만평이다. 분당이 강남처럼 주택 폭등을 못 이룬 것은 자족 도시로서는 규모가 작기 때문이다. 이제 분당에 판교 284만평이 붙어서 900만평의 신도시가 형성된다. 이제 살만한 도시이면서 충분한 투자 이슈가 된다. 이제 판교와 분당이 제2의 강남으로 현재 강남의 2배 이상 부동산 가격의 상승을 가져올 신호탄을 터뜨리게 된다. 분당에서는 일단 근접한 야탑동부터 시범단지, 서현역, 수내동 일대, 정자역까지가 1차 수혜 대상이다. 지금 분당 야탑역 근처 탑쌍용, 탑선경, 탑경남 등의 48평형 아파트 가격은 5억5천만원에서 6억원 선으로 평당 1,250만원 선이며, 분당 시범 단지는 시범 한양 50평형이 6억 3천만원에서 6억 8천만원, 시범 삼성한신 49평형이 6억 7천만원에서 7억 2천만원 선으로 평당 1,350만원에서 1,500만원 선이다. 판교 시범 단지 50평형의 입주 시점인 2008년 판교 아파트의 예상가는 평당 2,500만원 이상이 될 것으로 예상 되어지니 분당도 어느 정도 오를 것인가에 대해서는 대충 예측할 수 있다. 판교는 분당 아파트의 시세를 올려 놓을 구원 투수가 될 것임에 틀림없다. 또한 판교는 20만평의 벤처 단지가 구성된다. 테헤란로의 늘어선 빌딩들이 판교 중심 지역으로 들어 온다는 것이다. 그럼 용인 지역, 신봉, 동천, 수지, 구성 등 풍덕천 일대 인접한 아파트들은 어떻게 될까? 판교,분당은 압구정동이고, 용인,수지,구성은 옥수동,금호동이다. 평지 택지 개발 아파트와 재개발 구역 산동네 아파트의 차이라고 할까? 지금 분당 아파트의 반 값밖에 안 되는 이들 아파트들은 약간의 수혜는 입을 것으로 예상되지만 먼 거리와 교통난, 난개발 등으로 분당만큼 수혜를 입을 수는 없을 것이다. 한마디로 이야기 한다면, 지금 당장 용인 아파트를 팔고, 돈을 보태서 분당 아파트를 사라고 권하고 싶다. 강북은 봉일천, 강남은 풍덕천이 투자 아파트의 한계 라인이다. 이 시대의 마지막이자, 청약 다운 청약이 6개월 남았다. 국내 최대 청약 올림픽… 판교가 온다.

봉준호 칼럼

[부동산] 판교 신도시 완전 정복 시리즈(1)

	작성일 : 2005/03/29　|　조회 : 814
◆ 왜 판교에 집착하는가? 판교는 녹지율 35%의 ‘그린시티’이다. 좀 더 구체적으로 말하면 ‘선진형 친환경 저밀도 전원 도시’이다. 판교는 국내 어느 도시보다도 산이 많고 공원이 많다. 판교의 동쪽에서 서쪽으로는 운중천이 흐르고, 북쪽에서 남쪽으로는 금토천이 흐른다. 운중천과 금토천은 탄천의 절반 정도 되는 하천이다. 토지 공사는 산과 공원, 그리고 하천을 국내 최고의 작품으로 조성할 계획이다. 판교는 경부고속도로를 사이에 두고 동판교와 서판교로 나뉜다. 동판교에는 전철역이 들어서고, 14만평의 신촌공원, 5만평의 합수부공원이 들어선다. 판교톨게이트 근처의 20만평 벤쳐 단지에는 대덕연구단지 같은 연구소 분위기의 선진형 기업 단지가 형성된다. 서판교에는 분당 중앙공원의 2배가 넘는 30만평의 금토산 공원이 조성된다. 금토산 공원 주변에는 단독 주택과 연립 주택 등의 저밀도 주택 단지가 만들어진다. 판교가 좋은 이유는 강남과 분당의 성공한 신도시 사이에 있다는 것이다. 그러면서 녹지 및 자연 환경 등 삶의 환경은 양쪽 신도시보다 우월하다. 강남역까지는 전철로 17분 정도 걸리고, 차를 통한 경부고속도로 진입과 서울 강남권 진입도 매우 수월하다. 분당이 약 600만평에 40만명이 사는데, 판교는 약 300만평에 12만명이 살게 되는 쾌적한 신도시다. 따라서 판교는 많은 사람들이 선호하는 지역으로, 부르는 것이 값이 될 수 밖에 없는 조건을 가지고 있다. 분양가 규제만 없다면, 평당 3천만원에도 분양이 가능한 곳, 그곳이 판교이다. ◆ 판교 아파트 당첨 확률 1% 판교 아파트의 당첨 확률은 전반적으로 300 대 1 정도이다. 40세 이상 10년 무주택자가 25.7평 이하의 통장이 있어 청약할 경우는 당첨 확률이 50 대 1 정도이고, 서울시의 일반 1순위가 청약할 경우 당첨 확률이 1,000 대 1 정도이다. 당첨되어도 적법한 절차로는 분양권 전매가 불가능하다. 즉, 팔 수도 살 수도 없다. 전용 면적 25.7평 이하는 분양 계약 후 5년간, 25.7평 초과는 계약 후부터 입주 시까지 팔아서도 안되고 사서도 안 된다. 팔거나 사다가 들키면 잡혀간다. 분양권 전매 금지법 위반으로 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금을 받고 분양권은 무효가 된다. 법대로라면 통장은 있어도 분양 대금이 없는 1순위자는 청약해선 안 된다. 당첨 후, 해결 방법이 없기 때문이다. 25.7평 이하는 입주 후에도 약 2년 6개월간을 더 팔 수 없으므로 자기 돈이 총 분양금의 60% 정도가 있어야 청약할 수 있다. 25.7평 이상의 중대형 아파트는 평당 분양가가 25.7평 이하보다 비싸지만 입주까지만 못 판다. 입주 후에는 얼마든지 전매가 가능하므로 입주 이후 아파트 값이 상승하면 얼마든지 팔면 된다. 결국, 따져보면 성남시에 거주하는 1순위자로 중·대형 통장을 가진 사람이 당첨 확률도 높고, 시세 차익도 많을 뿐만 아니라, 전매 제한에도 비교적 자유로워서 당첨될 경우 가장 행복감을 느끼는 사람이 될 것 같다. 25.7평 초과 성남시 1순위자의 당첨 확률은 약 45 대 1이고, 당첨됨과 동시에 로얄층에 걸릴 확률은 70 대 1이다. 이 역시 총 분양금의 60% 이상의 분양 대금이 있어야 한다. 판교는 총 분양금의 40% 이상을 대출해 주지 못하도록 정부가 막고 있기 때문이다. 결국 자기 자금이 충분치 않은 아파트 당첨은 대부분 전매로 이어지고, 잘못되면 범법자가 될 확률이 높다. 이번에 상당한 강도의 단속이 예상되기 때문이다. ◆ 판교로 몰리는 돈 판교로 돈이 쏟아지기 시작한 것은 2003년 말, 토지 보상이 시작되고부터 이다. 토지공사와 주택공사, 성남시는 판교에 토지보상비로 2조6천억원을 풀었다. 공시지가의 2배 수준으로 풀린 보상비는 조용하던 비닐하우스촌을 쑥대밭으로 만들어 놓았다. 200억원 넘게 보상 받은 사람부터 19만원을 보상 받은 사람까지 천차만별의 돈 잔치가 시작되고, 개발 제한 구역이던 판교에는 새 번호판을 단 외제차가 속속 들어왔으며, 인근 분당 룸살롱이 북적대기 시작했다. 세입자들은 세대 당 625만원의 이주비를 통보 받고는, ‘결사항전’의 프랭카드를 붙이고 망루를 쳤다. 보상금은 다시 용인과 이천 등 주변 토지로 흡수되고, 분당 아파트와 상가로 밀려들어 왔다. 또, 이 중 상당 금액은 이주자 택지 및 협의 양도인 택지, 상가 부지 지분권 등의 공급가액으로 시행자 (토지공사, 주택공사, 성남시)에게 다시 돌아올 예정이다. 지금 판교를 기웃거리는 돈은 약 100조원 정도이다. 민영아파트 분양 대금이 8조원이고, 상가와 빌딩 분양 대금이 수조원이며, 이주자 택지 및 협의 양도인 택지, 상가 부지 지분권 등과 아파트 불법 전매에 동원되는 프리미엄도 수조원이 될 것으로 보인다. 여기엔 이미 엄청난 돈이 들어와 있다. 이주자 택지란 2000년 10월 17일 이전부터 판교 택지 지구에 거주한 가옥 소유자에게 주는 점포 주택지이다. 이는 약 70~100평으로 평당 400만원 정도 (택지 조성 원가의 80%)에 분양해 준다. 여기에 이미 수억원의 프리미엄이 붙어 있다. 협의양도인 택지는 집은 갖고 있지 않되 토지를 가지고 있던 사람에게 전용 주거 지역 단독 주택지를 약 700만원 (택지 조성 원가의 110%)에 분양해 준다. 여기에도 1억원이 넘는 프리미엄이 붙어 있다. 상가부지지분권은 공람 공고일 이전부터 현지에서 자유업을 하던 사람들에게 공급하는 것으로 화훼업, 쌀가게, 슈퍼, 식당 등이 그에 속한다. 이들에게는 감정가로 6평 ~ 8평의 근린 상가 부지를 분양해 준다. 이 상가 부지 지분권의 프리미엄도 수천만원에서 1억원에 육박한다. 이 외에 2000년 10월 17일 이후부터 거주해 온 가옥 소유주에게는 32평형 분양아파트 입주권을 주고 있는데 이 또한 형성된 프리미엄만 1억5천만원이 넘는다. 이 밖에 주거용 건축물 세입자에게 주는 25평 임대아파트 입주권이 있다. 이 딱지도 3천5백만원 정도 프리미엄을 줘야 산다. 벌서 이 5종류의 각종 권리의 딱지를 수천개가 서너번씩 회전을 해서 수조원이 돌고 돌아갔다. 이 또한 분양 전까지 전매는 불법이어서 들키면 벌금을 내거나 콩밥을 먹어야 한다. 그러나, 사는 자와 파는 자가 같이 범죄자가 되는 양벌 규정이어서 문제가 되는 것은 약 5% 정도이다. 가장 중요한 것은 딱지 거래자들이 잘못을 하고 있다고 느끼지 않는다는 것이다. 매수자와 매도자가 약속을 지키고 탐욕스러운 자가 끼어 들지만 않으면 대부분 순조롭게 넘어간다. 이외에 본격적으로 출동 준비를 갖추고 있는 현금은 올해 12월 아파트 당첨자 발표 후, 불법 분양권 전매와 분당,신봉,동천,성복,수지,죽전 등 인근 지구 부동산 매집으로 무차별 투하될 예정인 수십조원이다. ◆ 판교 신도시가 성공하는 법 판교에 ‘로또’, ‘광풍’, ‘청약올림픽’ 등의 단어가 붙는 것 자체가 이 정부가 부동산 정책을 잘못하고 있다는 것이다. 머리 좋은 정부의 Brain들은 이미 해결책을 알고 있다. 부동산 사이클로 보면 부동산 시장은 2002년과 2003년에 충분히 오를 만큼 올라서 더 이상 오를 여력이 많지 않다. 다만 2002년과 2003년에 맛을 본 부동산 투자자들을 잘 관리하면 된다. 부동산 시장을 들쑤셔 놓는 초저금리를 2~3% 정도 올리고, 주택 공급을 확대하면 판교 신도시의 묻지마 열풍은 수그러들 것이다. 즉, 국민이 원하는 지역에 공급을 늘리는 것만이 상책이다. 정부는 세곡동, 신촌동, 둔전동 등 서울 공항을 포함한 지역의 200만평을 판교와 같이 풀어서 택지로 공급해야 한다. 또한 행정 신도시도 빨리 진행해야 한다. 물량은 장사도 이기지 못한다. 정부는 물량으로 시장을 조정하는 정책을 써야 한다. 공급이 수요를 초과하면 올림픽선수촌 아파트나 목동 신시가지 아파트 분양때처럼 좋은 지역도 미분양을 가져올 수 밖에 없다. 정부는 공급 확대보다는 하룻밤 고민으로 해결되어지는 "규제"라는 쉬운 길만을 택하고 있다. 그 길은 강남 재건축 아파트나 분당 아파트에서 요즈음 반짝하고 보여준 오름세처럼 언제든지 재발될 수 밖에 없는 불안하고 험한 길이다. - 봉준호 (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트), drbong@daksclub.co.kr

봉준호 칼럼

[부동산] 판교 신도시 완전 정복 시리즈(2)

	작성일 : 2005/03/30　|　조회 : 530
2005년 1월 31일, 조간 신문에 판교 분양가 “2000만원 갈 듯”이라는 보도가 나간 이후 10일간, 판교 인근 지역에서는 약 15% 정도 호가가 상승했다. 1년간 빠진 금액만큼 10일만에 오른 것이다. 매물도 많이 줄었다. 당분간 판교의 후광 효과로 강남의 분당선 연결 지역과 분당 지역 전체, 그리고 동천,신봉,수지,죽전 등에서 상승 효과가 나타날 것으로 본다. 그러나, 판교가 분양 시점에 돌풍을 일으키고, 2008년 최고 신도시로 완성 되어도 매매가로 강남 지역을 추월하기는 수년간은 역부족이다. 강남 학군이 최고 자리를 내줄 리가 없는데다가 강남은 중대형 평형이 메이저 그룹인데 반해서, 판교는 중대형 평형이 마이너 그룹을 형성하는 Zone이기 때문이다. 따라서, 강남도 판교의 후광 효과를 볼 것 같다. 위의 패턴도에는 2008년 판교 입주 시까지 MAX 가격을 표시했다. 이는 그 전에라도 MAX에 도달하면 빨리 팔아야 한다는 뜻이다. MAX 후에는 장기간 수평 상태를 유지하는 약보합세를 보일 수 밖에 없는 것이 부동산의 가치 투자이며 속성이다. 분당의 기존 아파트는 2008년이 되면 16년차 아파트가 된다. Parking과 내부 상태는 더욱 안 좋아져서 새 아파트의 판교와 구별되는 도시가 될 것이다. 강남 사람들이 판교 신도시 입주 초기에는 판교와 분당을 묶어서 한 축으로 보다가 서서히 다른 점을 구별하게 되는 데에 1년 이상의 시간이 걸릴 것이다. 드디어 돈이 된다고 생각하면 물불 안 가리는 우리와 그들이 움직이기 시작했다.

봉준호 칼럼

[부동산] 판교 신도시 완전 정복 시리즈(3)

	작성일 : 2005/03/31　|　조회 : 615
◈주간동아(2005년 3월 1일자) 커버스토리 "판교, 황금의 땅인가" 엄청난 프리미엄 유혹, 너도 나도 '판교 열풍' 속으로 가정주부 박선영씨(39)는 요즘 판교 신도시 분양권에 청약할 꿈에 부풀어 있다. 지방에 근무하는 남편 때문에 판교에 실제 거주할 수 없다 하더라도, 엄청난 시세차익을 누릴 수 있다는 기대로 얼마 전 경기 화성 동탄 신도시 분양에 관심을 기울였던 마음을 깨끗이 정리했다. 남편이 5월이면 만 40세 이상 10년 이상 무주택자가 되기 때문에 상황은 좀더 유리해졌다. 박씨는 “분양권 담보 대출을 받아 중도금을 내고, 전세를 놓는다면 판교에 내 집 마련을 할 수 있을 것 같다”며 기대를 내비쳤다. 가히 ‘판교 열풍’이다. 2월17일 건설교통부(이하 건교부)가 청약 과열 분위기 진정을 목적으로 당초 6월부터 4차례에 걸쳐 5000가구씩 분산 분양할 계획을 11월 일괄 분양으로 변경했음에도 판교에 대한 전 국민의 관심이 식을 줄 모르고 있다. 인근 부동산 가격까지 천정부지로 치솟는 가운데 기대심리로 인해 매물은 싹 사라졌다. 올해 1차 서울 동시분양이 무산된 것도 경기불황의 탓도 있지만 판교 분양을 앞두고 청약통장을 아꼈기 때문으로 분석되고 있다. 그러나 분양권 당첨률은 로또복권 수준이다. 거칠게 말하자면 판교 신도시에 들어설 2만1000가구를 놓고 1순위 가입자 288만6000명(2004년 8월 말 기준)이 경쟁하는 셈이다. 박씨가 속한 ‘수도권 40대 이상 10년 무주택자’만 해도 총 37만2199명에 달한다. 건교부 추산에 따르면 관심지역인 25.7평 이하 분양주택은 수도권 1순위의 경우 경쟁률이 최대 1109대 1로 추정된다. 지난해 3월 전국을 청약 열풍으로 몰아넣었던 서울 용산구 시티파크의 경쟁률이 350대 1이었던 점을 감안할 때 판교 분양은 ‘메가울트라급’ 청약 폭풍을 가져올 것으로 보인다. ‘살기 좋은 곳’ 증명 땐 강남 시세와 맞먹을 수도 그렇다면 왜 판교일까. 무엇보다 분양권이 엄청난 시세차익을 가져다 줄 것이 거의 확실하기 때문이다. 판교는 원가연동제(주택분양가격을 원가에 연동시키는 제도)와 채권입찰제 및 분양가 병행입찰제(채권은 높게 쓰되, 분양 예정가는 낮게 쓴 업체에 택지를 공급하는 제도)가 처음 시행되는 지역이다. 건교부는 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 아파트 분양가는 평당 900만원, 25.7평 초과 아파트 분양가는 1500만원 선에 맞출 계획이다. 서울 강남과 경기 성남시 분당 사이에 위치한 판교는 아파트 가격대도 강남과 분당 사이에서 형성된다는 게 부동산 전문가들의 견해다. 그런데 분당 아파트 평당 매매가가 1300만∼1500만원이고 강남은 2500만∼3000만원이기 때문에, 판교 아파트 값은 결국 1500만∼2000만원 사이에 형성될 전망이다. 즉 분양권 당첨만 된다면 25.7평 아파트의 경우 대략 1억5000만원에서 3억원에 달하는 차익을 챙길 수 있는 셈이다. 장기적으로 볼 때 판교가 ‘살기 좋은 곳’으로 증명만 된다면 강남 아파트의 시세를 육박하는 수준까지 될 수 있다는 장밋빛 전망도 나오고 있다. 2008년 고속화도로 개통 … 교통 접근성도 훨씬 좋아져 판교의 입지조건에 대해 ‘이보다 더 좋은 입지조건을 갖춘 신도시가 나올 가능성은 없다’는 말이 나올 정도다. 판교는 서울 양재역에서 겨우 10km 떨어진 거리에 위치한다. 판교를 거쳐가는 용인 영덕-양재간 고속화도로가 2008년 개통되면 서울 접근성은 훨씬 좋아진다. 2011년 개통 예정인 신분당선을 이용하면 20분 만에 서울 강남역에 이른다. 닥스클럽 및 닥스플랜㈜ 봉준호 대표는 “서울 강남의 외곽 경계를 이루는 구룡산만 없었다면 판교는 진작 서울 강남에 포함됐을 것”이라며 “교통 접근성이 좀더 확충된 시점에서는 서울 강남, 판교, 분당은 하나의 권역으로 봐야 한다”고 내다봤다. 판교 신도시가 ‘수도권의 설악산’이라고 불릴 정도로 높은 녹지율과 낮은 인구밀도 또한 판교의 가치를 상승시키고 있다. 판교 신도시의 녹지율은 35%, 인구밀도는 ha당 85∼95명 선이 될 전망으로, 이는 분당 일산 등 1기 신도시는 물론이요, 2기 신도시보다도 훨씬 쾌적한 수준이다(화성 동탄 신도시는 녹지율 24%, 인구밀도 134명/ha 수준이며, 파주, 교하·운정 신도시는 녹지율 30%, 인구밀도 145명/ha다). 서판교에는 분당 중앙공원(13만평)의 두 배가 넘는 30만평 규모의 공원이 조성될 계획이다. 서울 청계천 규모의 운중천과 금토천의 물길을 따라 자전거도로가 갖춰진 공원도 조성된다. 그러나 ‘꿈의 도시’로 비춰지고 있는 판교에도 몇 가지 요인 때문에 현재 많은 사람들이 기대하는 만큼의 수익을 얻지 못할 것이란 우려도 나오고 있다. 분당의 절반밖에 되지 않는 규모(281만5000평) 탓에 부동산 가격 상승이 추진력을 잃을 수 있다는 전망이다. 인구 8만9100명 규모의 신도시에 대형 백화점이나 대기업의 본사 등이 들어서기 어렵다. 결국 인근의 분당과 판교가 어떻게 서로를 보완하며 시너지 효과를 내느냐에 따라 판교의 성패가 달린 셈이다. 중소형 아파트 비중이 높은 것도 판교의 약점으로 꼽힌다. 중소형 아파트가 전체 가구의 75%(2만6974가구 중 1만9600가구)를 차지하는데 이는 분당(55%)이나 일산(68%)보다 높은 수준이다. 중소형 아파트가 많으면 시세가 오르기 어렵다는 것은 일반적 상식. 서울 강남구 도곡동 일대 새 아파트 시세만 참조해도 이런 경향은 뚜렷하다. 45평형 이상으로만 구성된 도곡동 동부센트레빌은 평당 3500만원을 넘어선 반면, 24평과 34평이 섞여 있는 인근 다른 새 아파트들은 평당 2500만원 수준에 머물고 있다. “규모 작고 인프라 부족 … 수익 기대 못 미칠 것” 시각도 한편 중대형 아파트와 단독·연립주택, 녹지시설이 집중되어 있는 서판교 단지에 대한 회의적 시각도 존재한다. 봉준호 대표는 “집값이 탄탄하려면 관공서나 상업지구 등 인프라가 필수인데 그런 시설이 모두 동판교에만 몰려 있다는 점은 서판교 집값의 약세 요인이 될 수 있다”고 분석했다. 또한 판교가 예상했던 것만큼 쾌적한 도시가 아닐 수 있다는 시각도 제기되고 있다. 녹지율이 높다고는 하지만 나무가 보기 좋을 만큼 자라는 데는 10년이 넘게 소요된다. 또 경부고속도로, 분당-수서간 고속화도로, 국도 23호선과 57호선 등의 도로들도 갈갈이 찢긴 형태다. 신도시가 제대로 자리잡기까지는 입주 후 5∼10년이 소요된다. 판교도 마찬가지다. 입주가 예상되는 2008년에는 신분당선이나 용인 영덕-양재 간 고속화도로가 개통되기 이전이기 때문에 교통도 상당히 불편할 것으로 보인다. 또 판교의 ‘진짜’ 주민이 누가 될지는 분양권 전매가 가능해질 2010년 무렵에야 판가름 날 것이란 전망이다. ‘강남과 분당 사이’의 높은 시세 때문에 분양권을 획득한 서민들이 판교에서 얼마나 버텨낼 수 있을 지는 좀더 두고 봐야 할 과제다. 평당 900만원에 달하는 분양가가 10년 이상씩 무주택으로 산 중년층 서민들에게는 그리 싼 가격대가 아니기 때문에 11월 분양 이후 ‘음성적’ 거래가 판을 칠 것이란 전망 또한 설득력을 얻고 있다. 판교 신도시는 중산층의 베벌리힐스가 될 것인가, 중소형 아파트를 주축으로 한 서민들의 거주 공간이 될 것인가. 본격적인 ‘판교 게임’은 11월 일괄 분양이 끝난 이후부터 시작될 전망이다. 판교의 역사 30년 개발 규제 … 버려진 땅 취급 판교 주민 강무신씨(63)는 올 1월 경기 성남시 분당신도시에 전세 아파트를 얻어 이사했다. 할아버지 때부터 판교에서 살아온 그는 1960년 중반 결혼하면서 지은 단층짜리 단독주택에서 평생을 살았다. 강씨는 “70년대부터 개발이 제한되면서 평생 집수리 한 번 제대로 못해봤다”면서 “30년 가까이 이곳은 버려진 땅 취급을 받아왔다”고 회상했다. 신도시가 들어설 경기 성남시 분당구 판교동 일대는 76년 5월4일 남단녹지로 고시되면서 개발제한구역(그린벨트)이나 다름없는 개발 제한을 받아왔다. 신도시 개발을 염두에 둔 당시 박정희 정부가 무분별한 개발을 제한하기 위한 조치였다. 판교 개발 소문이 퍼진 것은 분당 신도시 시범단지 입주가 시작된 92년부터다. 보상에 눈독을 들인 투기 세력의 투자 물망에 오른 것도 이 때부터 현재 판교택지개발지구인 판교동과 백현동, 운중동 지역과 인근 대로변을 중심으로 활발한 거래가 이루어졌다. 또 신도시 아파트 입주권을 노린 주민들의 유입도 크게 늘었다. ‘노는 땅’에 농작물을 재배하며 거주하는 무허가 비닐하우스 주민도 증가했다. 판교 개발이 구체화된 것은 98년 성남시가 도시기본계획을 수립하면서 부터다. 성남시는 판교동 일대 210만평을 주거용지와 산업용지로 개발한다는 계획을 세웠다. 한편 건설교통부는 판교를 선진국 전원도시에 손색 없는 국내 최저밀도의 쾌적한 주거단지로 건설할 것을 공언하는 등 판교 개발이 구체적으로 거론되기 시작했다. 그리고 2001년 10월 판교 개발이 확정 발표되면서 판교 신도시의 구체적 모습이 드러나 현재에 이르고 있다. <성남 판교지구 개발 추진 경위> 1976년 5월 판교 등 남단녹지 2020만평에 대한 건축 제한 1998년 5월 성남시 도시기본계획에 개발예정용지 지정 2001년 10월 택지개발 예정지구 지정을 위한 주민 공람 시행 2003년 3월 판교 신도시 개발 공청회(국토연구원) 12월 개발계획 승인(건설교통부) 내 집 마련하려면 분양 힘든 만큼 단독주택지 노려볼 만 판교에 내 집을 마련하기 위해서는 어떤 전략을 구사해야 할까. 물론 가장 저렴한 방법은 분양 받는 것이다. 그러나 ‘분양권 당첨=로또복권 당첨’이라 할 만큼 확률이 매우 낮은 어려운 게임이다. 다른 방법을 강구해보자. ① 단독·연립주택단지를 노려라 판교 신도시는 2100필지 2664가구의 단독·연립주택 택지를 공급할 계획이다. 이중 80%가 신도시 사업에 토지나 가옥을 양도한 사람들에게 우선권이 배정된다. 그러나 이들에게 분양된 택지는 1회에 한 해 전매가 가능하기 때문에 그것을 노려볼 수 있다. 또한 건교부는 나머지 단독·연립주택 택지에 대해 빠르면 내년 하반기 일반인에게 분양할 예정이다. 성남 거주 무주택자부터 차례로 우선순위를 갖게 되지만 공공 주택인 만큼 자격요건이 까다롭지 않을 전망이다. 부동산 전문가들은 분양가가 평당 2000만원 수준일 것으로 내다보고 있으며, 이 정도라면 큰 시세차익을 올릴 수 있을 것이라고 입을 모은다. ② 임대아파트에 청약하라 임대아파트는 저렴한 가격에 판교 신도시에 거주하다, 거주 5년 후 소유 주택으로 전환이 가능하다는 장점을 갖는다. 그러나 청약저축통장을 가진 무주택자여야만 청약 자격이 있음을 유의해야 한다. ③예외규정 매물로 나온 매물을 주시하라 판교 아파트의 정상적인 매매가 가능한 시기는 분양계약 체결 5년이 지난 직후부터다. 판교 집값은 계속 상승할 것으로 예상되기 때문에 물량이 쏟아져 나오는 시점에 구입하는 것이 상대적으로 유리하다. 한편, 이민, 결혼, 사망, 직장 이주 등의 사유로 5년이 지나기 전에 매각하게 된 상품을 주시하면 판교 집값이 최고조에 달하기 전에 매입할 수 있다. 닥스클럽 및 닥스플랜(주) 봉준호 대표는 “앞으로는 1인당 거주면적이 10평 이상을 선호하는 경향을 나타낼 전망이므로 50평 이상 중대형 아파트를 구입하는 것이 유리하다”고 내다봤다. ④ 후광효과 아파트를 구입하라 판교 신도시 덕분에 분당이 더욱 살기 좋아진다는 것은 대체적인 전망이다. 판교의 규모가 작고 도시 기능이 성숙할 때까지 분당의 상업시설에 의존 할 수밖에 없고, 분당 주민이 판교 녹지시설을 이용하기도 편리하기 때문이다. 분당과 판교가 앞으로 하나의 ‘생활권역’으로 묶인다는 말이다. 때문에 분당에 내 집을 마련하는 것은 높은 생활 만족도와 수익률을 동시에 가져다 줄 수 있다. 분당과 판교 모두 집값 상승이 예상되기 때문에 지금 분당으로 이사한 뒤 판교 매물이 쏟아져 나오는 시점에 판교로 이사하는 '두 단계' 전략도 고려해볼 만하다.

[양영아]

참 부지런히 경제공부하시네요 ^^