안양 구도심 웰빙 주거단지 탈바꿈

[경호실장]

안양시내 낡은 주거지 33개 지구 220만㎡(약 66만평)가 도심 속 웰빙 아파트 단지로 탈바꿈한다.

안양시는 지난해 8월 ‘2010 안양 도시ㆍ주거 환경정비 기본계획’을 고시했다. 계획안에 따르면 1단계 사업시기인 2006~2008년에 시내 23곳이 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업ㆍ도시환경정비사업 방식으로 개발된다. 또 2단계(2009~2010년)에 10곳이 주택재개발사업ㆍ주택재건축사업으로 개발될 예정이다.

 

전체적으로 재개발17곳, 재건축11곳, 주거환경개선지구4곳, 도시환경정비사업지구1곳 등으로 재개발 사업장이 특히 많다.

지난해 이 계획이 발표된 직후 안양시 전체 집값은 크게 들썩였다. 개발 기대감에다 때마침 파주ㆍ은평 고분양가 논란이 일며 서울ㆍ수도권 주택시장이 뜨겁게 달아오른 때문이다.

 

그러나 1년여가 지난 지금은 언제 그런 일이 있었냐는 듯 주택시장이 조용하다.

각종 규제로 투자 심리 크게 위축

기세등등하게 오름세를 이어가던 재개발 지분은 급매물이 속출하고 있다. 재개발 예정 사업장 중 가장 규모가 큰 덕천지구의 경우 지난해 가을 33㎡(10평) 안팎의 지분 값이 ㎡당 606만원(평당2000만원)까지 치솟았으나 지금은 ㎡당 484만원(평당1600만원)의 급매물이 나오고 있다.

안양8동 J부동산 관계자는 “덕천지구 전체 예상 건립 아파트수가 4200가구인데 조합원수가 3300명에 달해 일반 분양분이 적고 그나마 분양가 상한제로 일반 분양분의 분양가를 높게 받을 수 없기 때문에 수익성이 크게 떨어진 상태”라고 전했다.

재건축 대상 아파트값도 매수세 부족에 매물이 쌓이고 있다. 안양1동 진흥아파트 인근 K공인 관계자는 “서울 강남권을 겨냥해 만든 각종 개건축 규제가 안양 재건축 아파트에도 고스란히 적용되기 때문에 사업 추진 자체가 불투명한 상태”라고 전했다.

종합하면 각종 부동산 규제로 재개발ㆍ재건축 사업이 제 속도를 못 내고 제자리를 맴돌자 실망매물이 나오고 있는 것이다. 안양시 도시개발과 재개발팀 관계자는“대부분의 사업장이 아직 조합설립조차 못하고 있는 초기 단계”라고 말했다.

안양시 도시개발과 재건축팀 관계자도 “전체 11개 재건축 예정 사업장 중 미룡아파트ㆍ진흥아파트ㆍ한신아파트ㆍ비산2동사무소 주변 등 4곳만 추진위가 구성돼 재건축사업을 추진하고 있는 상황”이라고 전했다. 그는 “재건축을 둘러싸고 주민간 이견이 많아 언제쯤 재건축이 본격적인 괘도에 오를 지 조차 예측하기 어렵다”고 덧붙였다.

그러나 전망은 밝은 편이다. 지금 당장은 각종 규제로 안양시 내 재개발ㆍ재건축 사업이 주춤하고 있지만 개발 사업이 본격화하면 탁월한 입지여건을 바탕으로 수도권 주택수요자들의 관심을 끌 가능성이 크다는 분석이다.

친환경 웰빙 주거지…중장기 전망은 밝아

안양시의 경우 서울ㆍ과천ㆍ의왕ㆍ군포ㆍ시흥ㆍ광명시 등과 인접한 데다 수리산ㆍ학의천ㆍ안양천 등 쾌적한 자연환경을 갖고 있어 낡은 주거지가 새롭게 탈바꿈할 경우 해당 단지들은 21세기형 웰빙 단지가 될 가능성이 크다는 것이다.

따라서 안양시 재개발ㆍ재건축 투자는 단기 투자차익을 노리고 접근하기 보다는 중ㆍ장기 실수요 관점에서 다가서는 게 바람직하다는 게 전문가들의 한결같은 조언이다.

예컨대 114㎡형(34평형) 아파트 배정이 예상되는 덕천지구 내 40㎡(12평형) 지분을 1억9000만원에 살 경우 추가분담금(1억5000만~2억원 예상)을 포함해 최대 3억9000만원에 아파트를 사는 셈이 되는데 인근 비산동 삼성래미안 단지의 같은 면적 아파트 시세가 5억원대 임을 감안할 때 충분히 투자 메리트가 있다는 분석이다.

특히 재정비촉진지구나 뉴타운예정지와 달리 ‘2010기본계획’에 포함된 33곳 대부분은 토지거래허가 등의 규제가 없어 투자하는데 걸림돌이 적다. 안양시 관계자는 “33곳 예정지 중 양지지구ㆍ양지효창길지구ㆍ대림아파트주변지구 등 3곳만이 안양뉴타운 예정지로 추가로 선정된 상태”라고 전했다.

개별 사업지 입지여건 및 현황은

개별 사업지의 입지여건과 현황을 살펴보면 다음과 같다.

1.양지지구

◇토지이용현황-용도지역상 제1종일반주거지역,제2종일반주거지역이 혼재된 지역으로 일부 노후ㆍ불량건축물이 산재해 있음. 지구 내부에 공동주택이 일부 있으나 대부분은 단독 및 다가구 주택임.
◇주변시설-안양대학교,안양서초교,안양예고,안양공고 등의 학교시설 인접.안양역 및 롯데백화점도 인접.

2.냉천지구

◇토지이용현황-건교부 지원 주거환경개선사업 후보지로 선정된 지역. 제1종전용주거지역,제1종일반주거지역,제2종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 대부분 단독 및 다가구ㆍ다세대로 이루어짐.
◇주변시설-안양대학교,근명여상,근명여중 인접. 인근에 안양세무서,안양우체국 등의 관공서 인접.

3.삼아연립주변지구

◇토지이용현황-제1종일반주거지역,제2종일반주거지역이 혼재된 지역으로 구릉지에 위치. 노후 단독 및 다가구 주택이 많음.
◇주변시설-지구 북측에 명학근린공원,서측에 수리산이 위치. 사업지구 반경 500m내에 만안구청 및 성결대학교,안양문예회관 등이 입지.

4.새마을지구

◇토지이용현황-제1종일반주거지역,제2종일반주거지역이 혼재해 노후ㆍ불량한 단독ㆍ다가구가 분포.주변에 수리산이 있는 골짜기형 분지로 정비기반시설 열악.
◇주변시설-안양서중학교,신안초교,안양외고 등이 인접.능곡지구와 인접.

5.유원지입구주변지역

◇토지이용현황-제1종일반주거지역,준주거지역,상업지역이 혼재.단독주택의 경우 대부분 노후화 돼 있음.
◇주변시설-지구 동측에 삼성산이 위치.안양유원지 및 어린이공원과도 인접.

6.삼영아파트주변지구

◇토지이용현황-제1종일반주거지역,제2종일반주거지역이 혼재. 지구 내 중심에 삼영아파트 및 단독ㆍ다세대ㆍ다가구 산재.
◇주변시설-지구 남측에 수려한 자연경관을 보전하고 있는 안양근린공원이 있음.

7.양지효창길주변지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역으로 노후ㆍ불량 주택 밀집돼 있음.
◇주변시설-안양대학교,안양예고,안양공고 등이 가깝고 안양역 및 롯데백화점과도 인접.

8.소곡지구

◇토지이용현황-제1종일반주거지역 및 일부 제2종일반주거지역이 혼재.지구 중심에 성원그린아파트 있음.
◇주변시설-지구 남측에 신성중ㆍ고가 있고 북측에는 안양세무서가 있음. 지구 동측으로 명학공원 및 안양시립도서관 입지.

9.덕천지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역 및 일부 준공업지역으로 노후된 공동주택의 경우 주민들이 자체적으로 재건축 추진 중. 안양시의 중심에 있으며 구시가지와 평촌신도시를 잇는 비산대교와 접하고 있음.
◇주변시설-지구 동측에 안양천 및 학의천이 관류하며 인근에 경수산업도로가 통과.

10.상록지구

◇토지이용현황-노후ㆍ불량건축물이 산재해 있고 지구 북측에 근생시설이 있음. 지구 남측은 구릉지여서 지구 내 연계성이 떨어짐.
◇주변시설-지구 서측에 성결대학교 있고 반경 300m이내에 명학전철역 및 메트로병원 입지.

11.능곡지구

◇토지이용현황-제1종일반주거지역으로 노후ㆍ불량주택 및 양호한 집들이 혼재돼 있음.지구를 통과하는 능곡길 및 능곡학교길로 인해 지구 내 연계성이 떨어짐.
◇주변시설-지구 북측 500m반경 내에 안양예고,안양서초교,안양외고 및 안양과학대학 입지.

12.구석수1동사무소 주변지구

◇토지이용현황-제1종일반주거지역으로 노후ㆍ불량주택과 신축 건물이 혼재돼 있음. 지구 북측과 남측은 제3종일반주거지역으로 고밀도 개발 가능함.
◇주변시설-지구 북측 300m 반경 내 수도권전철 관악역이 있고 동측으로 안양유원지 있음.

13.화창지구

◇토지이용현황-제1종전용주거지역,제1종일반주거지역,제2종일반주거지역이 혼재.
◇주변시설-지구 동측 500m 반경 내 수도권전철 1호선 관악역 위치.

14.박달1동사무소주변지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역으로 노후ㆍ불량 건축물롸 신축 건물 혼재.
◇주변시설-지구 북측에 박달1동연합재건축,박달2차재건축,박달1동재건축 등 자체 재건축 사업이 활발.지구 북측 500m 반경 내 안양천.

15.삼봉지구

◇토지이용현황-제1종일반주거지역이 대부분.
◇주변시설-지구 동측으로 안양천 지류가 흐르고 남측으로 군부대 시설이 입지.

16.임곡3지구

◇토지이용현황-제1종일반주거지역 및 일부 제2종일반주거지역,준주거지역,상업지역이 혼재.
◇주변시설-지구 서남측 경수산업도로 및 동측으로 비산공원,이마트 등 인접.

17.덕현지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역으로 불량 건축물 및 신축 건물이 혼재.
◇주변시설-지구 서측으로 상업지역 및 호계시장과 인접. 지구 남측에 안양교도소.

18.호원초등학교 주변지구

◇토지이용현황-제1종일반주거지역,제2종일반주거지역,준주거지역 혼재.
◇주변시설-지구 서측 공업지역에 LG연구소,공구상가 있고 지구 동측으로 평촌신도시와 연결.지구 북측에 서울외곽순환고속도로가 지나고 인근에 평촌인터체인지 있음.

19.용창아파트 주변지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역으로 노후 불량건축물과 신축 건물 혼재
◇주변시설-지구 남측에 서울외곽순환고속도로가 지나고 인근에 평촌인터체인지 있음. 서측에 공업지역.

20.안양온천주변지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역 및 일부 준주거 지역.
◇주변시설-북동측 경수산업도로 경계로 평촌신도시와 인접. 지구 반경 500m 내 평촌신도시 중심상업지역 및 수도권 지하철4호선 범계역 위치.

21.구사거리지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역에 단독 및 다가구가 대부분. 노선변에 따라 상가 입지.
◇주변시설-지구 남측으로 안양천 있고 안양시와 군포시 경계.

22.진흥아파트지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역으로 진흥아파트 및 관악로변 근생시설이 입지.
◇주변시설-서측 경계로 경부선 철도가 지나며 지구 500m반경 내 안양역 및 롯데백화점 입지.

23.청원아파트 주변지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역이며 안양천 및 수암천,경부선철도 등이 있어 주변과의 연계성 떨어짐.
◇주변시설-지구 서측 전면이 안양시 중심상업지역. 안양역과 100m거리.

24.대림아파트 주변지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역으로 주변에 경부선,안양천 등이 있어 주변과의 연계성 떨어짐.
◇주변시설-지구 동측으로 안양공원이 있고 삼막천 및 안양천이 인접.

25.동성2차,동아아파트지구

◇토지이용현황-준공업지역으로 안양천 및 공업지역과 인접해 주변 주거지와의 연계성 현저히 떨어짐.
◇주변시설-지구와 연접한 지역은 공업지역으로 공장 밀집해 있음.

26.석수한신아파트주변지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역 및 일부 제1종일반주거지역 혼재.
◇주변시설-지구 동측 경부선 철도와 연접하여 경수산업도로 지남. 지구 서측 및 북측은 공장지대.

27.비산2동사무소주변지구

◇토지이용현황-준주거지역 및 일부 제2종일반주거지역 혼재.
◇주변시설-지구 북측에 삼성래미안,롯데아파트 등 아파트 단지 조성. 지구 서측에 이마트 입지.

28.미룡아파트지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역으로 1979년 지어진 미륭아파트 6개동
◇주변시설-지구 남측으로 학의천 흐름.

29.뉴타운맨션삼호아파트지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역으로 뉴타운맨션삼호아파트 18개동 밀집.
◇주변시설-삼성산,비산공원,운곡공원 있어 경관 양호.

30.호계주공아파트주변지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역으로 1984년 지어진 주공아파트 단지와 소규모 공동주택 및 낡은 단독주택 혼재.
◇주변시설-지구 남측에 호계시장,동측에 자유공원 입지.

31.포도원지구

◇토지이용현황-안양시와 의왕시 경계지역으로 제2종일반주거지역.
◇주변시설-지구 동측과 서측에 대규모 아파트단지.

32.삼신6차아파트지구

◇토지이용현황-제2종일반주거지역으로 1984년 지어진 삼신6차아파트가 재건축 추진중에 있음.
◇주변시설-지구 남측으로 안양천이 지나고 안양시와 군포시 경계.

33.구철도부지지구

◇토지이용현황-일반상업지역으로 수도권전철1호선 안양역과 인접한 역세권.
◇주변시설-안양공고,안양예고,안양외고,안양과학고 등 인접.

 

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▲ 정비예정구역(안)

2010 안양시 도시ㆍ주거환경정비기본계획(안) 계획내용

기준년도 및 목표연도

구 분	기 준 년 도	목 표 년 도
연 도	2003	2010

정비예정구역(안)

구 분		위치	개소	면적(㎡)	비고
계			33	2,200,000
만 안 구	소 계		21	1,264,800
	구철도부지	안양1동 1195번지 일원		28,600
	양지지구	안양3동 948번지 일원		84,900
	삼아연립주변지구	안양8동 461번지 일원		22,800
	냉천지구	안양5동 618번지 일원		128,900
	새마을지구	안양9동 995번지 일원		190,700
	진흥아파트	안양1동 166번지 일원		110,300
	유원지입구주변지구	안양2동 18-1번지 일원		44,100
	청원아파트주변지구	안양2동 80-4번지 일원		12,000
	대림아파트주변지구	안양2동 817-25번지 일원		12,700
	양지효창길주변지구	안양3동 908번지 일원		17,200
	소곡지구	안양6동 592번지 일원		56,000
	덕천지구	안양7동 150번지 일원		257,400
	동성2차,동아아파트	안양7동 190번지 일원		14,100
	상록지구	안양8동 398-32번지 일원		69,100
	능곡지구	안양9동 737번지 일원		28,700
	삼영아파트주변지구	안양2동 34-1번지 일원		25,700
	구석수1동사무소주변지구	석수1동 179번지 일원		23,200
	화창지구	석수2동 348번지 일원		23,200
	석수한신아파트	석수2동  424-4번지 일원		55,100
	박달1동사무소주변지구	박달1동  50-2번지 일원		47,300
	삼봉지구	박달2동 603번지 일원		12,800
동  안 구	소  계		12	935,200
	임곡3지구	비산1동 9번지 일원		124,300
	미륭아파트	비산2동 406번지 일원		28,400
	뉴타운맨션삼호아파트	비산3동 354번지 일원		116,900
	비산2동사무소주변지구	비산2동 419-30번지 일원		59,200
	호원초등학교주변지구	호계1동 956번지 일원		188,200
	호계주공아파트주변지구	호계1동 977번지 일원		66,000
	덕현지구	호계1동 992번지 일원		120,500
	융창아파트주변지구	호계2동 929번지 일원		103,600
	안양온천주변지구	호계2동 915번지 일원		45,300
	구사거리지구	호계3동 661번지 일원		43,700
	삼신6차아파트	호계3동 651번지 일원		14,900
	포도원지구	호계3동 843번지 일원		24,200

정비예정구역(안)별 사업유형 및 밀도계획

구 분		개소	사업유형	용적률(%)	단 계
계		33
만 안 구	소 계	21
	구철도부지		도시환경정비사업	800 이하	1단계
	양지지구		주거환경개선사업	250 이하	2단계
	삼아연립주변지구		주거환경개선사업	250 이하	1단계
	냉천지구		주거환경개선사업	250 이하	1단계
	새마을지구		주거환경개선사업	250 이하	1단계
	진흥아파트		주택재건축사업	250 이하	1단계
	유원지입구주변지구		주택재개발사업	235 이하(800 이하)	1단계
	청원아파트주변지구		주택재건축사업	250 이하	1단계
	대림아파트주변지구		주택재건축사업	230 이하	2단계
	양지효창길주변지구		주택재개발사업	230 이하	1단계
	소곡지구		주택재개발사업	230 이하	1단계
	덕천지구		주택재개발사업	250 이하	1단계
	동성2차, 동아아파트		주택재건축사업	250 이하	2단계
	상록지구		주택재개발사업	230 이하	1단계
	능곡지구		주택재개발사업	230 이하	2단계
	삼영아파트주변지구		주택재개발사업	230 이하	1단계
	구석수1동사무소주변지구		주택재개발사업	230 이하	1단계
	화창지구		주택재개발사업	230 이하	1단계
	석수한신아파트주변지구		주택재건축사업	230 이하	1단계
	박달1동사무소주변지구		주택재개발사업	230 이하	1단계
	삼봉지구		주택재개발사업	230 이하	2단계
동 안 구	소  계	12
	임곡3지구		주택재개발사업	230 이하	1단계
	미륭아파트		주택재건축사업	277 이하	1단계
	뉴타운맨션삼호아파트		주택재건축사업	250 이하	2단계
	비산2동사무소주변지구		주택재건축사업	249 이하	1단계
	호원초등학교주변지구		주택재개발사업	232 이하	2단계
	호계주공아파트주변지구		주택재건축사업	250 이하	1단계
	덕현지구		주택재개발사업	250 이하	2단계
	융창아파트주변지구		주택재개발사업	250 이하	2단계
	안양온천주변지구		주택재개발사업	250 이하	1단계
	구사거리지구		주택재개발사업	230 이하	1단계
	삼신6차아파트		주택재건축사업	230 이하	1단계
	포도원지구		주택재건축사업	250 이하	2단계

※ 안양시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 용적률 범위 내에서 경기도 제1종지구단위계획 수립지침상의
    용적률 적용기준을 따르도록 함

※ 두개 이상의 용도지역이 혼재된 구역의 경우 각 용도지역별 용적률을 면적대비로 적용
    (단, 유원지입구주변지구의 경우 용적률의 격차가 큰 상업지역이 포함되어 있는 바, 상업지역의 경우
    별도의 용적률 800% 적용)

※ 1단계 : 2006년 ~ 2008년, 2단계 : 2009년 ~ 2010년

단계별 추진계획

구 분	연 도	사업유형	계	만안구	동안구
계			33	21	12
1단계	2006 ∼ 2008	소 계	23	16	7
		주거환경개선사업	3	3	-
		주택재개발사업	12	9	3
		주택재건축사업	7	3	4
		도시환경정비사업	1	1	-
2단계	2009 ∼ 2010	소 계	10	5	5
		주거환경개선사업	1	1	-
		주택재개발사업	5	2	3
		주택재건축사업	4	2	2
		도시환경정비사업	-	-	-

인구계획

구   분	현 황			계  획			증  감
	인구 (인)	가구수 (가구)	인구밀도 (인/ha)	인구 (인)	가구수 (가구)	인구밀도 (인/ha)	인구 (인)	가구수 (가구)	인구밀도 (인/ha)
소    계	104,817	37,422	474	103,878	34,822	472	감)939	감)2,600	감)2
주거환경개선	16,696	6,514	390	20,981	6,994	491	증)4,285	증)480	증)101
주택재개발	60,719	21,395	492	57,751	19,415	469	감)2,968	감)1,980	감)23
주택재건축	27,298	9,448	531	25,042	8,348	487	감)2,256	감)1,100	감)44
도시환경정비	104	65	36	104	65	36	-	-	-

주택재개발사업 추진 현황

사 업 명	현   황	그간 추진사항	향후 추진계획	비고
계	16 개소
덕천지구	면적:257,400㎡ 계획:4,276세대	∘‘06.12.19 사업시행자지정고시  ※대한주택공사	∘ 사업시행인가
안양8동 상록지구	면적:69,100㎡ 기존:1,241세대	∘‘06.8.16 추진위원회 승인 ∘‘07.6.18 정비구역지정신청	∘정비구역 지정
안양2동 예술공원주변	면적:44,100㎡ 기존:642세대	∘‘06.8.16 추진위원회 승인 ∘‘07.8.29 정비구역지정신청	∘정비구역 지정
석수2동 화창지구	면적:23,200㎡ 기존:332세대	∘‘06.8.16 추진위원회 승인	∘정비구역 지정
안양2동 삼영(아)주변	면적:25,700㎡ 기존:578세대	∘‘06.8.16 추진위원회 승인 ∘‘07.7.13 정비구역지정신청	∘정비구역 지정
박달1동 동사무소주변	면적:47,300㎡ 기존:822세대	∘‘06.8.21 추진위원회 승인	∘정비구역 지정
안양3동 능곡지구	면적:28,700㎡ 기존:339세대	∘‘06.8.31 추진위원회 승인	∘정비구역 지정
호계1동 온천주변지구	면적:45,300㎡ 기존:499세대	∘‘06.8.16 추진위원회 승인 ∘‘07.6.27 정비구역지정신청	∘정비구역 지정
안양6동 소곡지구	면적:56,000㎡ 기존:909세대	∘‘06.8.16 추진위원회 승인 ∘‘07.8.21 정비구역지정신청	∘정비구역 지정
호계2동 융창(아)주변	면적:103,600㎡ 기존:1,912세대	∘‘06.8.22 추진위원회 승인	∘정비구역 지정
석수1동 아랫마을	면적:23,200㎡ 기존:306세대	∘‘06.10.30 추진위원회 승인	∘정비구역 지정
호계3동 구사거리주변	면적:43,700㎡ 기존:585세대	∘‘06. 11. 8 추진위원회 승인	∘정비구역 지정
호계2동 호원초주변	면적:188,200㎡ 기존:3,257세대	∘‘07.  2.27 추진위원회 승인	∘정비구역 지정
삼봉지구	면적:12,800㎡ 기존:221세대	∘‘07. 5.25  추진위원회 승인	∘정비구역 지정
비산1동 임곡3지구	면적:124,300㎡ 기존:2,234세대	∘‘07. 6.19   추진위원회  승인	∘정비구역 지정
덕현지구	면적:120,500㎡ 기존:2,452세대	∘‘07. 9.6 추진위원회 승인신청	∘추진위원회 승인