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주택 임대차 보호법
한국동양어문학부 200610065 이경은
1. 문 의 : 주민 등록만 옮기고 이사를 하지 않았는데 전세금이 안전할지?
저는 대전에 살고 있는데 지난달에 서울 신설동으로 이사하려고 주택 전세 계약을 체결한 후에 계약대로 잔금을 치르고, 이사 갈 곳으로 미리 주민 등록을 옮겨 전입신고까지 끝냈습니다. 그런데 지금 살고 있는 대전 집의 전세금이 빠지지 않아 이사를 하지 못하고 있습니다. 그런데 서울 집이 매도되는 등 문제가 생겼을 때 주택 임대차 보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?
답 변 : 주택 임대차 보호법상의 대항력을 인정받으려면 주민 등록의 이전만으로는 부족하고, 현실로 주택을 인도 받아야 한다(법 제3조). 사례의 경우, 아직 주택의 인도를 받지 않은 상태에서 주민 등록만 옮겨 놓았으므로, 주택 임대차 보호법상의 대항 요건을 갖추었다고 보기 어렵다. 가족 전체가 이사할 처지가 못 되면, 주민 등록을 같이하는 가족 일부라도 이사를 하여 주택을 인도받아야 대항 요건이 갖추어진다.
해 설 : -> 주택 임대차 보호법에 의하여 대항 요건을 갖기 위해서는 전입신고뿐만 아니라 실제로 입주해야 한다. 임차물건의 등기부상 저당권이나 가압류 등 다른 물권의 등기가 없는 주거용건 물에 임차인이 입주하고, 주민등록 전입신고를 마치면 그 다음날로부터 임차인주택이 다른 사람에게 양도되거나 경매, 공매로 인하여 주택의 소유권이 다른 사람에게 넘어 가더라도 임대인은 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주 할 수 있고 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있다. 또한 대항요건과 함께 계약서상에 법원등기과, 동사무소, 공증사무소 등에서 확정일자를 갖춘 임차인은 임대주택이 경매, 공매되는 경우라도 그 주택의 환가대 금에서 후순위물권자보다도 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있으므로만약의 상황을 대비하여 실입주뿐만 아니라 확정일자를 받아두는 것이 좋다.
2. 근거 법률
주택임대차보호법 제3조 (대항력등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 [ 住宅賃貸借保護法 ]이란?
= 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률(1981.3.5. 법률 3379호).
주거용으로 전세나 월세로 세든 입주자를 보호하기 위해 마련된 법률로서 1981년 3월에 제정 공포되었다. 이 법의 골자는 ①세든 사람이 등기를 하지 않아도 입주한 후 주민등록을 마치면 제3자에게 그 효력을 발생 하며 ②임대기간은 1년 미만인 경우는 임대기간을 정하지 않은 것으로 보 며 ③임대기간이 없으면 입주 후 6개월이 넘은 다음에야 해약 통고할 수 있고 ④임대기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 경신통고가 없으면 자 동연장되도록 하는 것 등이다.
민법에 대한 특별법으로의 성격이므로 본법의 규정된 사항에 대하여는 민법의 적용을 받지 않는다. 또 본법에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 라고 규정함으로 민법의 계약자유의 원칙을 배제시켜 임차인이 임대인과 대등한 지위를 보장하였고, 이는 임차인의 주거생활안정을 강력하게 보장할 것을 궁극 목적으로 하고 있으므로 그 기본정신에 충실하여 임차인보호의 측면에서 사회 보장법률이라고 할 수 있다. 주택임대차보호법의 궁극적 목적은 국민의 주거생활안정을 보장함에 있으므로 (본법 제1조) 계약자유의 원칙이 제한된다.
법률 내용
제1조 (목적) 이 법은 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조 (적용범위) 이 법은 주거용건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. <개정 1983.12.30>
제3조 (대항력등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <신설 1983.12.30>
③민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.
④민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다. <개정 1983.12.30>
제3조의2 (보증금의 회수) ①임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.<신설 1999.1.21, 2002.1.26>
②제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.<개정 1997.12.13, 1999.1.21, 2002.1.26>
③임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.<개정 1999.1.21>
④제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.<개정 1999.1.21>
⑤민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다.<개정 1999.1.21, 2002.1.26>
⑥제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다.이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.<개정 1999.1.21>
[본조신설 1989.12.30]
제3조의3 (임차권등기명령) ①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
②임차권등기명령의 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 기타 대법원규칙이 정하는 사항
③민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조의 규정은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. <개정 2002.1.26, 2005.1.27>
④임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
⑤임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦임차권등기의 촉탁, 등기공무원의 임차권등기 기입등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑧임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
[본조신설 1999.1.21]
제3조의4 (민법의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력등) ①제3조의3제5항 및 제6항의 규정은 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다.
②임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제156조에 규정된 사항외에 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 주민등록을 마친 날
2. 임차주택을 점유한 날
3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
[본조신설 1999.1.21]
제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. <개정 2002.1.26>
[본조신설 1999.1.21]
제4조 (임대차기간등 <개정 1983.12.30>) ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. <개정 1989.12.30, 1999.1.21>
②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금를 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. <신설 1983.12.30>
제5조 삭제<1989.12.30>
제6조 (계약의 갱신) ①임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.<개정 1999.1.21>
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.<신설 1999.1.21>
③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.
제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
[본조신설 1999.1.21]
제7조 (차임등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
[본조신설 1983.12.30]
제7조의2 (월차임 전환시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
[본조신설 2001.12.29]
제8조 (보증금중 일정액의 보호) ①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
②제3조의2제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.<개정 1999.1.21>
③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.
[전문개정 1989.12.30]
제9조 (주택의 임차권의 승계) ①임차인이 상속권자없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
②임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
③제1항 및 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1월이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하다.
④제1항 및 제2항의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다.
[본조신설 1983.12.30]
제10조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
[제7조에서 이동<1983.12.30>]
제11조 (일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
[제8조에서 이동<1983.12.30>]
제12조 (미등기전세에의 준용) 이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.
[본조신설 1983.12.30]
제13조 (소액사건심판법의 준용) 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2의 규정은 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 이를 준용한다.
[본조신설 1999.1.21]
3. 참고 개념
-대항요건이란?
주택임차인은 별도의 임차권등기를 하지 않더라도 임대차계약을 하고, 입주하여 주민등록전입신고까지 마치면 그 다음날부터 대항력을 취득하는데 위와 같은 "주택입주"와 "전입신고" 두 가지를 대항요건이라 한다.
-확정일자란?
임대차계약서상의 확정일자는 기재된 날 현재에 그러한 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것으로 주택소재지 관할 읍, 면, 동사무소나 법원, 등기소, 공증사무실에서 쉽게 저렴한 비용(공증사무실 1,000원, 동사무소 등은 600원)으로 받을 수 있으므로 임차인은 전입신고를 할 때에 계약서를 가지고 가서 구두로 신청하면 된다.
-우선변제권이란?
우선변제권은 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.
따라서 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 붙여져 넘어갈 때에 적용되고 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용될 여지가 없다.
4. 전세(임대차) 계약시 유의사항
* 자신이 들어갈 전셋집이 재개발 사업 등으로 철거, 이주하는 지역이 아닌지를 확인한다.
* 계약하기 전에, 계약 해지 시에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지를 확인한다. 이를 확인하려면, 부동산을 관할하는 등기소에서 해당 등기부 등본을 열람하거나 발급받아, 소유권 이외에 근저당권이나 그 밖의 권리가 존재하는지 알아보아야 한다. 등기부 등본을 보아도 잘 모를 때에는 법무사나 공인중개사와 상담한다.
* 등기부 등본 상에 기재가 안 된 선순위의 임차권자(먼저 세든 사람)의 보증금이 얼마나 되는지, 그리고 해당 부동산이 경매에 부쳐질 때에는 얼마에 경매될 것인지를 예측해 본다. 중개업자에게 의뢰했을 때에는 해당 부동산에 대한 상세한 설명을 듣고, 계약 시에 이에 대한 중개 물건 확인 설명서를 교부받아 둔다.
* 해당 부동산이 경매되더라도 안전하게 자신의 보증금을 돌려받을 수 있다는 확신이 있으면, 소유주와 임대차 계약서를 작성한다. 계약금은 보증금의 약 5~20%범위 내에서 지급하고, 나머지 잔금은 이삿날에 지급한다.
* 잔금 지급 시에 주민 등록 전입신고를 하면서, 전세권 설정이나 임차권 등기를 하지 않는 세입자는 동사무소나 부동산 등기소, 공증 사무소에서 임대차 계약서에 확정일자를 받아둔다. 이 조치는 나중에 전셋집이 경매될 경우, 보증금을 순위에 따라 돌려받을 수 있게 해 준다. 그러나 확정 일자를 받았을 지라도 확정 일자 이전에 성립한 저당권이 있을 때에는 보증금을 모두 반환받기 어렵다.
5. 관련 사례
* 경매된 주택 전세금 문제
문 의 : 5000만원에 아파트(방4칸) 전세를 얻어 주민등록은 마쳤으나 확정 신고나 전세등기는 안하고 살고 있던 중 그 후 그 집을 설정하여 대출을 받은 집주인의 부채로 신용금고에 의해 경매될 경우 전세금을 얼마나 받을 수 있는지요?
답 변 : 경매절차에서 전혀 배당받을 수 없습니다. 소액임차인도 아니고 확정일자도 없기 때문입니다. 지금이라도 확정일자를 받아두는 것이 좋지만 후순위라서 선순위권자가 배당받고 남은 금원이 있을 때만 배당받을 수 있습니다.
* 임대한 아파트가 매매된 경우
문 의 : 전세든 아파트가 1년전에 매매되어 주인이 바뀌었습니다. 매매된 경우에는 전세권이 계속 유지된다는 얘기를 들어서 계약서를 새주인과 수정하지 않았었습니다. 물론 확정일자는 받았었습니다. 6월에 계약이 끝나는데 아파트가 재개발 되어서 그전에 이사를 가야할 지도 모릅니다. 계약서를 새로운 주인과 수정하지 않아도 되는지요? 확실히 전세금을 반환받기 위해서는 어떻게 해야 됩니까? 답변 부탁드립니다.
답 변 : 전의 집주인과 계약 후 확정일자와 주민등록전입신고를 마쳤다면 새로운 집주인은 임대인의 지위를 당연히 승계하게 되므로 새로운 집주인과 새로 계약서를 작성하지 않았다 하더라도 임차인의 지위에는 변동이 없습니다, 전세금을 반환받기 위해서는 만약 전세기간이 도과하였다면 새 집주인을 상대로 지급명령신청이나 전세금반환소송 또는 조정신청을 하여 받을 수 있습니다.
※ 참 고 : 법률포털 오세오닷컴(www.oseo.com)
인터로(http://www.inter-law.co.kr)
네이버 용어사전(www.naver.com)
법과사회(교학사)
* 첨부 파일에 대항요건에 대해 조금더 자세히 나와 있습니다.