환매조건부부동산매매 후 3개의 필지합병 협의

[귀암(龜巖) 김재형]

발신일자 : 2017년11월 22일

수 신 : 철원군수

참조수신 : 재무과 지적민원부서, 개발허가부서, 지적민원부서

발 신 : 김 재 형 (잠곡리 산54~56번지 공유자)

제 목 : 환매조건부부동산매매 후 3개의 필지합병 협의

귀 군에 무궁한 발전을 기원합니다.

아뢰올 말씀은 다름 아니오라 의정부법원에서 사건2016가단 111812 공유물분할과 관련하여 여러 번 귀군에 사실조회와 귀군에서 회신도 받았습니다. 회신내용을 보면 “공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률과 시행령”에 접촉되어 합병이 불가하다고하여 아래와 같이 합병 방법을 협의하오며 지금까지 분양에서부터 현재까지 귀군에 대한 의문점을 질의코자하오니 상세히 설명과 함께 합병에 협조하여 국민의 재산권을 보호해 주시기를 간청합니다.

- 아 래 -

1. 사건 요약 및 분할 협의내용

가). 부동산 표식 : 철원군 근남면 잠곡리 산54번지, 임야 46,909㎡

                             철원군 근남면 잠곡리 산55번지, 임야 12,496㎡

                             철원군 근남면 잠곡리 산56번지, 임야 20,231㎡ 합계(79,636㎡)이며

나). 상기부동산을 2007년 2월경에 분양하였고, 귀군에는 1년 전에 개발허가를 받은 후에 10,680㎡을 분양하였습니다.

개발허가를 받고 공사를 하다 보니 분양이 지연으로 공사비 충당을 위해서 개발자와 공동개발 이익을 목적으로 12,559㎡을 매매하였으며, 개발공사 진행 중에 개발대행업체와 개발소유자간에 불화로 개발을 중지되었고, 개발소유자는 상기부동산을 타인에게 소유권이전청구권가등기를 해서 분양매수자들이 고발과 동시에 가처분신청결정으로 수년에 걸쳐 대법원까지 가서 승소하고 또 다시 소유권이전소송을 수년에 걸쳐 대법원까지 가서 승소하여 법원에서 각 필지별로 공유지분으로 본의 아니게(분할에 법적으로 상기와 같은 문제가 있는지 모르고) 이전을 하였습니다.

김재형 공유자는 소유권이전과 동시에 가처분신청결정이 말소된 것을 알고 개발에 필요한 잔여 면적(개발자의 공유면적)에 부동산처분금지가처분신청을 하여 계속 개발하여 정상적인 분양면적을 확보하려고 했으나 개발 본안소송을 해야 된다고 대법원(2013라2000 부동산처분금지가처분신청)까지 가서 기각되었고 원고(기분양자)도 그 사실을 알고 있었습니다.

분양자(분양면적2.281㎡)중 2명이 소유권절차를 하지 않고 있다가 개발에 필요한 잔여 면적56,397㎡을 압류하여 경매를 걸쳐 분양금액 전액을 회수하였고, 경락자는 기분양자로서 소유권이전을 한 공유물분할소송의 원고입니다. 참고로 분양자는 평당 분양금액이 최고 20만원이었고, 매수자는 4만원, 경락단가는 5,600원 정도입니다. 분양자는 투자금액은 최고 많고 면적은 제일 적은 면적이고, 반대로 경락자는 투자금액이 제일 적으면서 면적은 엄청 많이 큰 입장입니다.

다). 원고나 피고인들은 모두가 귀군에 개발허가를 받은 후에 분양매수 당사자들이며 법 원을 통해서 여러 번 소송을 걸치면서 10년이란 세월을 보내면서 현재까지 왔습니다.

또한 경락자인 원고가 공유물분할소송을 통해서 당사자 모두가 힘들게 합의하여 공유물분 할을 귀군에 신청하였으나 1필지를 3개의 필지로 분할은 가능하지만 필지별로 공유지분 자가 다르고 면적도 달라서 합병하는데 “공간정보의 구축 및 관리 등에 관한법률 제80조 제3항 및 시행령 제66조 제3항”에 해당하는 경우라서 합병신청을 할 수 없다는 회신을 받았습니다.

저희들 입장에서는 10년간 법을 통해서 현재까지 와서 힘들게 합의하에 분할을 신청하였 는데 이무슨 법이 공유자들을 힘들게 하는지 국가의 법이란 정당하고 바른 약자를 보호할 책임 있는 법이 되여야 되며, 또한 누구에게나 공정하고 평등한 입장에서 심판을 해야 되지 않나 생각하며 일방적으로 한쪽에만 피해를 주고 다른 한쪽에만 이익이 되는 법은 악법일 뿐이라고 생각하며 과연 이 법률은 누구를 위한 법률인지 선량한 국민의 마음에 큰 상처를 주는 법이라고 생각할 뿐입니다.

라). 상기와 같은 법이 있어 분할 방법도 없고 경매를 해야 된다면 그 피해는 설명조차 할 필요가 없는 한쪽에만 피해를 주는 불공정한 법이라고 생각할 수밖에 없습니다.

재산권을 지키기 위해서 환매조건부부동산매매를 통해서 해결하고자 협의신청하오니 잘 살펴보시고 원만하게 해결하여주시기 기원합니다.

마). 협의자로서 상기 당사자들은 환매조건부부동산매매를 통해서 원만하게 공유물분할이 이루어질 수 있도록 의정부법원과 철원군에 비통한 마음으로 협의하오니 해결하여 주시기를 재차 간청하는 바입니다.

바). 환매특약부동산매매는 3필지의 공유지분자 모두가 원고(경락자)에게 경락단가로 환매하고, 매수자(원고)는 54~56번지 3필지를 철원군에 합병을 완료하고 환매특약에 의거 새로운 합병필지에 공유지분으로 환원하기 위한 절차입니다..

그 비용은 환매특약 매도자가 부담하나 합병하기 위한 방법이므로 군과 법원에서 면제하는 방안도 검토하여 주시기 바라며, 상기와 같은 것을 감안하여 최소화 하여주시기 바랍니다.

사).공유물분할 조회를 보면

제3장  분할의 방법

1. 총설공유물분할은 협의분할을 원칙으로 하고 협의가 성립되지 않을 경우에는 재판상 분할을 인정한다(민법 269조 1항). 또, 협의분할이건 재판상 분할이건 간에 현물분할을 원칙으로, 대금분할이나 가격분할은 예외적으로 인정한다(민법  269조 2항).등 원칙이 협의 분할이고,

3개 필지의 공유지분자 모두가 협의분할을 동의하여 귀군에 신청했으니 상기 법률에 불가능하게 되어 경매를 하게 되면 피고와 원고 간 괴리현상이 너무나 커서 현물분할을 원칙으로 처리코자 하는 것입니다.

2. 질문사항

가). 현물분할 방법이 전혀 없다면 원고가 경매 진행을 하여 현금분할을 시도하려고하니 다른 피고분양자들의 피해가 너무나 큽니다. 투자금액은 최고 35배나 많고 투자금액이 적은 원고는 면적이 엄청 많습니다. 피고들은 경매만은 절대 반대 입장입니다.

그래서 3개 필지의 공유지분자 모두 동의하에 개발허가를 귀군에 신청하고 합병을 신청하면 합병필지에 모두가 공유지분자로 변경이 가능한지 자세히 전달 바랍니다.

나). 귀군에 개발허가 신청당시에 3필지를 먼저 합병하고 분양을 해야 이런 문제가 발생하지 않았을 것인데 이런 법이 있음을 알고도 제대로 설명안하고 합병절차도 없이 개발허가를 하여 줌으로서 본의 아니게 피해를 보는 사람들이 있으니 그에 대한 설명을 하여 주시기 바랍니다.

다)철원군도시계획조례 제24조 ⓸항 2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 경우 제2항 제2호(하나의 필지에 대한 분할은 1년 동안 3필지 이하일 것)를 적용하지 아니한다.

상기조항은 본 개발허가 당시의 같은 년도라 생각하며 현재까지 소송으로 10년 이상 세월을 보냈고, 상기법률을 소급적용하여 기존에 귀군에 제출한 공유물분할 내용으로 분할하여 주실 수는 없는지 회답하여 주시기 바랍니다.