[광교상가] 광교신도시 상권분석[펌]

[미다스]

권역별로 분석을 해 보겠습니다.

참고로, 광교신도시의 상업시설 비율은 1.1%입니다. (주상복합 제외)

1. 도청역세권,중심상업지 컨벤션센터 상권

광교신도시에서 가장 집객력이 풍부한 시설이 밀집될 상권입니다. 중심상업지와 컨벤션센터가 연계되어 조성될 예정이고경기도청 상주인구 1만여명, 도청역 일일 유동인구 20만명이 유입될 상권입니다. 동쪽으로 어뮤즈파크(구 원천유원지)가 조성되면 도청역에서 어뮤즈파크로의 유동흐름이 활발하게 이루어지리라 봅니다. 도청역과 버스환승센터가 함께 조성되므로 광교신도시 내에서는 가장 활발한 유동흐름이 일어날것 입니다.

주변7000여세대의 배후세대와 에듀타운이라는 특화시범단지가 조성될 예정이므로, 투자자들의 관심이 가장 집중될것으로 예상됩니다.하지만, 중심상업지와 도청의 CBD가이드라인, 낮은 용적률, 조성 대지면적이 넓어 토지대금부담 등 중심상업지의 사업진행이 더디고, 컨벤션센터의 토지매입 과정에서 수원시와 경기도시공사간의 이견이 사업진행을 더디게 하고 있습니다.판교에서 알수있듯이 알파돔시티의 늦은 사업진행으로 판교역세권 자체가 침체되어 있듯 주변 사업진행의 진척을 정확히 파악하고 투자를 결정하셔야 할 것 입니다.

2. 신대역상권

주변 배후세대의 입주가 2011년말부터이므로 작년초부터 상가분양이 시작된 곳입니다.수지 상현동과 인접해 있으며, 1만여세대의 배후가 받쳐주는 안정적인 역세권 상가라고 할수 있습니다만 1만여세대 중 4천여세대가 임대아파트로 구성되어 있는 단점도 존재합니다.역주변으로 오피스텔,상가가 밀집된 모습을 보이고 있지만 상업시설 밀집도가 높아서 과다경쟁이 예상되는 상권형태 입니다.상가가 몰려있으면 집중도가 높아져서 시너지효과가 발휘되지만, 위락시설이 입점이 안되는곳이므로 한정된 업종이 한곳에 집중되다보면 공실우려가 커질수도 있습니다.신분당선 신대역 개통이 2016년임을 감안하면 신대역 투자시에는 초기 수익률은 낮게 설정하시고 역 개통이후의 프리미엄에 중점을 맞추시는게 현명한 판단이 될 것입니다. 역 개통이전에는 대중교통(지선,광역버스)의 이용이 주를 이룰것이므로, 역출입구보다는 버스정류장과 인접한 상가를

우선적으로 검토해볼만 합니다.

3. 경기대역상권

경기대 후문쪽에 위치하고 있으며, 이주자택지(점포주택)와 더불어 먹자골목 상권이 형성될것으로 보입니다. 주변 배후세대가 비교적 취약한 편이지만 경기대 재학생 및 광교테크노벨리에서의 유입이 활발할것 입니다. 박리다매의 전형적 상권이므로 고가업종은 비교적 입점이 힘들 것 입니다. 상가 공급가격이 상대적으로 저렴하지만 경기대 후문쪽 버스정류장이나 경기대역 역출입구 인근 상가를 위주로 검토하셔야 안정된 수익률이 보장될것으로 보입니다.

 4. 도청역세권 주상복합상권

일반상업시설 및 주차장부지에 상가와 오피스텔이 공급되고 있으며, 테크노벨리 및 대림아파트 2000여세대가 주이용객으로 예상되지만 도청이전이 완료되면 도청상주인구 1만여명도 이용하게 될 상권입니다. 호반에서 공급하게될 주상복합부지(C1)와 MDM에서 시행하는 C5부지가 가장 포인트 역활을 할것으로 예상됩니다. 경기도청이라는 업무시설 프리미엄을 상당히 누릴수있지만 섹터가 그리 넓진 않을것으로 보이며, 상가공급률이 신대역과 비슷한 수준으로 과다경쟁이 예상되는 상권입니다. 호반건설에서 공급하는 주상복합 부지가 어떤식으로 개발이 되느냐에 따라 유동흐름의 큰 차이를 보일것으로 예상되니 선점효과보다는 개발방향에 따른 흐름을 분석하고 투자하심이 안전할 것 입니다. 대림아파트로 유입되는 도로변(도청맞은편)과 대림아파트 입구쪽 상가는 선점효과를 보실수 있을겁니다.

5. 법조타운 

업무시설, 근린생활시설, 이주자택지(점포주택) 등 다양한 형태의 업종이 분포할 것으로 보이며, 수원법원.검찰청 이전지로 그에 따른 협력업체 및 법무사,세무사 사무실등 사무실 수요가 풍부할것입니다. 지리적으로 용서고속도로가 바로옆을 관통하고 있어서 동.서로 양분되는 지점에 위치하고 있고, 지하철역과의 거리가 있어 다른 상권대비 접근성은 조금 떨어질것으로 보이나 항아리상권으로써 주변 유동인구의 이탈없이 꾸준히 상권이 발달될거라 보입니다. 시세차익보다는 수익률 기반의 투자를 권하는 상권입니다.