한덕렬 변호사가 이야기하는 '과학적' 토지 투자(2) -인구

한덕렬 변호사가 이야기하는 '과학적' 토지 투자(2) -인구 작성일 2010.7.15.     2. 어떤 지역의 땅에 투자할 것인가?   대한민국에는 땅이 참 많습니다. 이 많은 땅 중에서 어느 지역의 땅에 투자를 할 것인가?   전국의 모든 땅을 투자 대상으로 삼는 것은 비효율적이고 특정한 한 지역만을 대상으로 하는 것은 위험분산의 측면에서 바람직하지 않습니다. 너무 먼 미래가 아닌 3~5년 뒤에 가치가 상승할 것으로 보여지는 지역 두세 곳 정도를 선정하여, 그 지역을 집중적으로 분석하여 투자처를 선정하는 것이 좋습니다.   그러면, 전국에 있는 수많은 땅 중에서 어느 지역을 선정하여 투자대상으로 삼을까요?   부동산의 가치 상승을 가져오는 세 가지 재료로 우리는 흔히 1) 도로의 신설ㆍ확장 2) 개발계획 3) 규제 완화 등을 꼽습니다.   우리가 투자 대상 지역을 선정할 때에도 물론 위와 같은 세 가지 재료를 고려해야 합니다. 그러나, 이보다도 더 근본적으로 생각해야 할 것이 있습니다. 그것이 무엇입니까?   "------"   "그것은 바로 '인구 증가'입니다."   도로가 신설ㆍ확장되고, 개발계획이 발표되고, 규제가 완화되면 보통 인구가 유입됩니다만 반드시 그런 것은 아닙니다. 지방에서는 위와 같은 재료에도 불구하고 인구 유입이 안되어 결국 반짝했던 지가가 그냥 주저앉고 마는 사례를 우리는 여러 곳에서 찾아볼 수 있습니다.   위와 같은 재료는 단발성 호재일 뿐 장기적으로 지속가능한 재료는 아닙니다. 장기적으로 계속해서 지가의 상승을 초래하는 것은 결국 '인구'입니다. 사람이 모이는 곳이어야 한다는 것입니다. 인구가 증가되면 결국 도로도 신설ㆍ확장되고, 개발계획도 세워지고, 규제도 완화될 수밖에 없습니다. 왜? 필요하니까요.     그러면 지난 10년간 전국에서 인구증가율이 가장 높았던 곳이 어디입니까?   "------"   "용인입니다."   용인시 인구는 2000년도에 40만에서 2005년도에 70만으로 무려 75%가 증가했고, 2010년도의 계획 인구는 117만으로 다시 67%가 증가하는 것으로 되어 있습니다. (그러나, 용인시의 성장세가 약간 주춤해져서 2010년도의 실제 인구는 계획 인구에 미치지 못할 것 같습니다)   그러면 앞으로 10년간 전국에서 인구증가율이 가장 높을 곳은 어디입니까?   "------"   "화성입니다."   화성시 인구는 2000년도에 18만에서 2005년도에 28만으로 55%가 증가했고, 2010년도 6월 현재 50만을 돌파하여 무려 78% 이상의 인구증가율을 기록하였는데, 앞으로 2015년도에 90만으로 다시 80%의 인구증가율을 보일 것으로 예상됩니다. (2020 화성도시기본계획)   자, 앞으로 5년간 어느 지역에 투자하면 좋을까요?   "화성, 용인입니다."   "예, 맞습니다. 화성, 용인입니다. 왜? 인구가 증가될 곳이니까요." (참고로 저는 아직 화성, 용인에 땅 한 평 가지고 있지 않습니다. 앞으로 이 지역에 투자를 하려고 금년 초부터 수원지방법원 관할 경매사건 중 화성, 용인 지역의 3회 이상 유찰 사건을 집중적으로 분석하여 100여건의 db를 축적하고 있습니다. 제 땅 팔아먹으려고 이런 말 한다고 오해하지 마십시오.ㅎㅎㅎ)   이것이 바로 과학적인 투자입니다. 제가 말씀 드리는 것은 미공개된 고급 정보를 빼내어 이야기하는 것이 아닙니다. 또 어디가 좋아질 것이라는 막연한 감에 의해서 이야기하는 것도 아닙니다. 나 자신의 주관적인 해석으로 여러가지 재료를 평가하고 어디가 좋은 투자처라고 '주장'하는 것도 아닙니다. 누구나 찾아보고 확인할 수 있는 공개된 정보와 통계자료를 가지고, 알 수 없는 미래에 대하여 가능한 한 객관적이고 가능성 높은 예측을 하려는 것입니다.     인구에 대해서 조금더 이야기를 해 볼까요. 제가 다 세어 보지는 않았지만 현재 전국에 84개의 도시가 있다고 합니다. 그 중에서 인구 50만 이상의 대도시(특별시와 광역시를 제외하고)가 전국에 몇 개나 있는지 아십니까?   "------"   12개가 있는데, 올해 2개가 늘어나서 14개가 되었다고 합니다.   그 중에 경기도에 몇 개가 있는지 아십니까?   "------"   7개가 있는데, 올해 2개가 늘어나서 9개가 되었다고 합니다.   즉 올해 인구 50만 이상의 대도시 대열에 2개가 합류를 하는데, 그 2개가 다 경기도 내에 있는 도시라고 합니다.   인구 50만 이상의 대도시가 왜 중요하냐 하면 그러한 도시는 자체적으로 개발계획을 세울 수 있기 때문입니다. 즉 자생력이 강하고 그 도시에서 하기에 따라 많은 변화를 가져올 수 있는 도시입니다.   인구 50만 이상의 대도시 중 경기도 내에 있는 것은 '수원, 성남, 고양, 부천, 용인, 안산, 안양'이고, 여기에 '남양주, 화성'이 합류를 하였습니다. 전국적으로 나머지 5개 도시는 '청주, 전주, 천안, 창원, 포항'입니다.     "부동산 투자를 하기 위해서 이런 것도 알아야 합니까?"   "예, 맞습니다. '과학적 투자'를 하기 위해서는 이런 것도 알아야 합니다."   단순히 앞으로 어느 지역이 좋아진다더라, 어디로 도로가 생기고, 어디에 개발계획이 세워진다더라 하는 것에만 관심을 갖고 그러한 정보를 수집하여 투자처를 찾으려고 하면 대한민국에는 투자할 곳이 너무나 많습니다.   일일이 다 분석을 하기가 어려울 정도로 수많은 계획이 세워지고, 그럴 듯하게 포장해서 언론에 발표가 되고, 언젠가 시공이 되고 합니다만, 그 중에는 재정적인 뒷받침이 되지 않아서 또는 정책의 우선순위가 바뀌어서 등의 이유로 무산되거나 축소되는 경우도 있고, 또 결국 완공은 되었는데 계획만큼 파급효과가 크지 않아서 또는 예상했던 인구 유입이 되지 않아서 등의 이유로 기대했던 만큼의 지가 상승이 이루어지지 않고, 오히려 자칫하면 상투를 잡아서 그냥 애물단지가 되어버리고 마는 그런 사례를 우리는 수없이 보아 왔습니다.   그래서 저는 여기저기에 계획되는 그러한 단발성 호재에 편승하여 투자처를 찾으려고 우리의 관심과 노력을 분산시키는 것보다는 보다 근본적이고 객관적인 시각으로 장기적인 개발축의 변화를 바라보고 확신이 가는 몇몇 곳을 집중분석함으로써 앞으로 5년 뒤에 스포트라이트를 받을 수 있는 곳을 찾아 투자를 해야 한다고 생각합니다. 이것이 바로 제가 이야기하는 '과학적 투자'의 방법입니다.     그러면 구체적으로 어떻게 그러한 곳을 찾을 수 있을까요?   "------"   인구 통계와 도시기본계획을 분석하면 그 답을 찾을 수 있습니다. 인구 통계를 보면 과거의 인구 변화 추이를 알 수 있고, 도시기본계획을 보면 앞으로의 인구 변화를 예측할 수 있습니다.   앞으로 각론에 들어가면 화성, 용인, 서산, 당진, 평택등에 대한 도시기본계획을 분석하여 요약한 내용을 알려 드릴 것입니다. (돈 되는 정보를 함부로 막 공개해도 되는지 모르겠네요 ㅎㅎ)   여기에다가 앞으로 말씀드릴 여러 가지 세무 대책, 각종 법률의 내용(규제하는 내용뿐만 아니라 지원하는 내용까지, 특히 농업법인의 활용), 지오피스ㆍ다음ㆍ구글 등의 지도와 온나라ㆍ토지이용규제정보ㆍ산지정보시스템 등을 통하여 토지에 대한 현황을 파악하고 가치를 분석하는 방법 등을 공부하다 보면 '부동산은 과학이다'라는 제 말에 여러분은 고개를 끄덕일 수밖에 없을 것입니다.   참고자료-인구변동(1990-2005) : 이 파일은 '인구, 가구 및 주택 통계'를 바탕으로 제가 가공하여 만든 것입니다.     이 저작물은 아래 조건 만족 시 별도 허가 없이 사용 가능합니다 • 저작자 명시 필수 • 영리적 사용 불가 • 내용 변경 불가