귀농인, 농지나 임야에 집을 짓게 된다면
최근 지방에서 전원생활을 계획하는 귀농인들이 농지나 임야를 구입하고 주거할 수 있는 공간의 집을 짓고 싶다면 어떻게 해야 되는까
흔히 농촌에서는 관리지역의 농지나 임야를 구입한 후에 농지전용이나, 임야형질변경을 해야 집을 지을 수 있다. 이에 농림지역의 땅은 농사를 목적으로 해야 하는 무주택세대주가 농업인 주택을 건립하는 경우 200평 한도내에서 농지전용이 허용되는 것이다.
또한 보전임지 임야는 기본적으로 농업진흥지역 농지와 같은 자격요건을 갖출 경우에만 주택건축을 목적으로 한 용도이전이 허용되고 있을 수도 있으며 전용면적은 주택만 짓고자 하는 경우일때 181.5평, 창고 등 부대시설까지 설치하는 경우는 453.7평 범위 내에서 전용을 허용하고 있습니다.
준보전산지의 임야는 관리지역의 논밭의 경우와 용도변경 요건이 같으며, 형질변경신청서는 관할 시, 군청 또는 영림서에 제출해준다. 그린 후에 준보전산지의 임야에 집을 짓기 위한 형질변경은 전답의 전용과정과 같다. 다만 농지의 경우에는 건물이 완공돼야 전용절차가 완료돼 지목이 대지로 변경되지만, 임야는 시설공사가 30%이상(기초공사 후 벽체가 마무리 될 때) 진척되면 준공허가를 신청할 수 있다.
임야의 형질변경은 용도변경 제한기간이 5년이며, 형질변경 사업기간은 1년으로 허가일로부터 3개월 이내에 사업에 착수해야 된다.
농지는 전용허가절차가 끝나기 전에 권리를 양도할 수 없지만 임야는 허가를 받은 후 권리승계가 가능하다. 농지 전용시에는 공지지가의 30%를 농지보전부담금을 내야하며 임야의 형질변경을 신청할 때 준보전산지는 2006년 기준 평당 5,609원 보전산지는 7,292원 산지전용제한지역은 11,219원의 대체산림자원조성비를 내야 한다.
▶농지전용허가절차
1. 농지매매계약
농지매매계약을 체결해질 수 있게 되면, 당장 토지대금의 상당부분(통상 3분의 2이상)을 지불하고 지주로부터 ‘토지사용승낙서’를 교부 받아야 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서도 전용허가를 신청할 수 있을 것이다. 토지사용승낙서는 토지의 이용권을 넘겨주는 것이라면 사실상의 소유권포기나 마찬가지 이므로 이에 상당하는 대금을 지불하지 않으면 사용승낙서를 받기가 쉽지 않다. 잔금은 전용허가가 나온 후 지불해준다.
2. 전용허가신청
농지의 전용허가신청은 농지소재지 농지관리위원회(읍, 면)확인을 거쳐서 시, 군을 경유해지게 된 것이다. 농업진흥지역의 경우에는 907평인 다음에 농업진흥 지역 밖(관리지역의 논, 밭)의 경우에는 3,024평 미만 규모에 대해서 시, 군청에 전용허가권한이 있고 그 이상규모는 도청에 시청해야 한다.
3. 대체농지조성비(농지보전부담금) 납부
논, 밭을 대지로 전환하게 되는데 따른 개발이익을 환수하고 농지감소에 의한 대체농지조성을 위한 기금적립을 위해서 농지전용시에는 공시지가의 30%의 농지보전부담금을 징수한다.
4. 소유권이전등기
대체농지조성비를 납부한 후 관할 등기소에 소유권이전등기를 신청한다.
5. 착공
전용허가를 받아 농지를 취득한 상태라면 취득일로부터 2년 이내에 목적사업(주택건축)에 착수하게 되어버려 있어요.
6. 건물준공
농지전용허가를 받아 주택을 건축할 때는 공사가 끝나 건물에 대하여 준공검사절차를 마쳐야 농지전용절차가 완료되는 것이다.
7. 지목변경등기
건물준공검사가 끝나야 이를 근거로 지목변경등기가 이뤄져야 비로소 지목이 논밭에서 대지로 바뀐다. 단 농지전용허가를 받아 주택을 건축한 경우라면 농지전용절차가 완료된 날로부터 8년 이내에는 거주용 이외의 용도로 사용할 수 없을 것입니다.
옮긴 글.