양도소득세 법령2 분리(1세대1주택특례 시행령제155조) 2022 ~

*하기 내용은 기획재정부,국세청 등 관계기관, 세무전문가 재확인하여야 합니다 * 3. 1세대1주택 특례(시행령155조) (1) 일시적 1세대 2주택 비과세(대체취득) 1)원칙, 3년내 양도 :- 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기전에 다른 주택을 취득함으 로써 일시적으로 2주택이 된 경우로써종전주택 취득한날부터 ‘1년이상 경과후 다른 주택을 취득’하고 다른 주택을 취득한 날부터 3년이내에 종전주택을 양도하는 경우 비과세 (단, 12억초과주택은 과세) ***기존1주택있는 별도세대원이 부모로부터 1주택증여받은 것은 다른 주택을 대 체취득한 것으로 봅니다--->기존1주택 양도경우 대체취득 일시적2주택 비과 세됩니다 ***‘당정은 2020년7월22일 협의회에서 주택에 대한 양도세 과세 때 (조정대상지역의) 분양권을 주택수에 포함하는 규정을 국회에서 소득세법 개정을 한 이후(2020년7월 중개정) 새로 취득하는 분양권부터 적용하기로 최종 결정을 내렸다.한편 정부와 여당은 법 개정 이후에도 일시적인 1주택 1분양권 보유자에 대해서는 향후 소득세법 시행령 개정을 통해 별도의 ‘비과세 특례 조항’을 마련, 양도세 비 과세 혜택을 줄 계획이다‘(출처 서울경제 2020.7.22.)--->법개정예정------------------------------------------------------------------------------------------------------------>개정된 법령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) ① 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항(1세대1주택 비과세)을 적용한다. 소득세법 시행규칙(기획재정부령)[시행 2022. 3. 18.] [기획재정부령 제907호, 2022. 3. 18., 일부개정]제75조(주택과 조합원입주권 또는 주택과 분양권을 소유한 경우의 경매 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건) ① 영 제156조의2제3항 전단 및 제156조의3제2항 전단에서 “3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우”란 각각 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다. <개정 2006. 4. 10., 2008. 4. 29., 2009. 4. 14., 2012. 6. 29., 2021. 3. 16.>1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우 2. 법원에경매를 신청한 경우3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우  부칙 [대통령령 제31442호, 2021. 2. 17., 일부개정] [시행 2021. 2. 17.]제10조(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 등에 관한 적용례) ① 제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용한다② 제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항ㆍ제3항ㆍ제5항 및 제167조의11제1항ㆍ제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 시행령제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) ③ 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우, 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우 다음 1,2의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세한다. <개정 2022. 2. 15.>1. 분양권따라 취득하는주택이 완성된 후 2년이내에 그 주택으로 세대전원이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1)-1: 5년내 양도(시행령155조16항) 수도권 1주택을 소유한 경우, 수도권에 소재한 법인, 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 법인임원과 사용인(직원) 및 공공기관 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 법인이 이전한 시·군 또는 이와 연접한 시·군의 지역에 소재하는 경우 5년내 양도 일반주택 비과세적용한다. *이 경우 해당 1세대에 대해서는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다* 공공기관: 국가균형발전 특별법 제2조제9호에 따른 공공기관* 법인 및 공공기관 이전한 시 : 특별자치시(세종시)·광역시 및 제주특별자치도 설치 및 국 제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 1)-2: 종전주택을 취득한 날부터 1년 이내 다른 주택을 취득하더라도 일시적2주택 비과세되는 다른 경우 * 시행령 154조1항1호 :민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대 주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으 로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우 * 시행령 154조1항 2호가목 :주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우(양도일,수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지 포 함)* 시행령 154조1항 3호 :1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우   2)예외, 2년내 양도 :2018.9.13대책: 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 2018 년9월14일 이후 취득하는 주택분은 신규주택 취득후 2년이내에 조정대상지역의 종전주택 양도해야 비과세. 3) 2018년9월13일대책발표 전에 계약체결 + 계약금지불한 경우 증빙서류 통하여‘3년이내 양도 비과세 규정’을 적용함 4) 예외,1년내 양도 :현재 조정대상지역 내 일시적 2주택 비과세 특례를 적용 받으려면 신규로 조정대상지역내 주택을 취득한 날로부터 2년 이내 기존 주택을 양도해야 한다(2018년9월13일 대책에 따 라).다만 대책발표일(2019.12.16.)의 다음날인 2019년12월17일부터 취득하는 조정대상 지역내 신규주택은 취득일부터 1년 안에 신규주택에 전입하고 1년안에 조정대상지역 기존주택도 처분할 경우에만 비과세 특례가 가능해진다.** 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료시(최대 2년)까지 연장 *주의: 기존주택있는 상태에서 ‘새로이 전세놓는 조건’으로 2019년12월17일부터 조정대상지역의 신규주택 취득하는 경우는,기존주택 양도시 일시적2주택 비과세혜택 없다고 혹자는 추정하나국세청 세무상담관의 아래 질의 답변 견해로는 비과세될 수 있다고 합니다 (국세청질의)전입요건 예외 사유에 대해 묻고 싶다. 신규주택 취득일과 새로운 임차인의 임대차계약 시작일이 동일하다면 일시적2주택비과세되는지?? (국세청상담관 답변)신규주택 취득일에 종전·신규주택 모두 조정지역이면 신규주택 취득일로부터 종전주택의 처분·전입 기한조건은 1년 이내다. 단서조항에는 '신규주택 취득일에 기존 임차인이 거주하고 있다면 최대 2년 한도로 임대계약종료일까지 인정될 수 있다'는 내용이 있다.신규주택 취득일과 전소유자와 임차인 간의 임대차시작일(입주일 기준)이 같다면 최대 2년까지 연장할 수 있다. 즉 전소유자와 계약한 세입자가 신규주택 취득일 당일까지 입주하고 전입신고되어야 위 단서조항이 적용된다. ** 단, 대책 발표 전 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전규정을 적용 받을 수 있다. -------------------------------------------------------------------*일시적2주택 종전주택양도시 비과세요건인 양도시기 관련 개정됨(2022년)<대통령령 제32654호, 2022. 5. 31>제155조(1세대1주택의 특례) ①국내에 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.  1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 *신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하는 요건 삭제함  부 칙 <대통령령 제32654호, 2022. 5. 31.> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.~제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항 제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조제1항제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다--------------------------------------------------------------------------------------------------------- *일시적2주택 종전주택 양도시 비과세요건인 양도시기 관련 개정됨(2023년)<대통령령 제33267호, 2023. 2. 28>제155조(1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다 ~~~ <개정 2023. 2. 28.> 부      칙 <대통령령 제33267호, 2023. 2. 28.> 제8조(1세대1주택의 특례에 관한 적용례 등) ① 제155조제1항, 제156조의2제4항제1호ㆍ제2호, 같은 조 제5항제2호ㆍ제3호 및 제156조의3제3항제1호ㆍ제2호의 개정규정은 2023년 1월 12일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------  5) 일시적2주택 상태에서 상속,동거봉양,혼인 등 부득이한 사유로 1세대3주택이 된 경우는 상속주택,동거봉양주택,혼인주택은 고려하지않고 일시적2주택 비과세여부 판단합니다 6) 장기임대주택(임대사업자등록)과 거주주택(2년거주)있는 상태에서 새주택 취득일부터 3년(또는2년또는1년) 이내에 거주주택 양도하면 일시적2주택 비과세됩니다(장기임대주택은 주택수에 포함하지않음) --------------------------------------------------------------------- (2) 상속주택관련(**주의**기획재정부,국세청 등 관계기관,세무전문가 재확인하여야 합니다)  1) 상속주택과 상속개시당시 보유한 그밖의주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 비과세적용(*피상속인과 상속인 별도세대 조건임)  **상속주택(상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함)**일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당) **시행령 2021.2.17.시행 부칙10조 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용한다. ** 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 그밖의주택(일반주택)에서 제외한다 ** 일반주택보다 먼저 상속주택 양도하는 경우 비과세특례 적용안되며 상속개시일부터 5년 경과후 상속주택 양도하면 중과세율 적용, 5년이내 양도하면 일반세율 적용합니다  2) 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(시행령155조2항 단서조항)--->동일세대라도 일반주택 언제든지 먼저 양도해도 비과세동거봉양의 경우는 비과세혜택을 주기위한 취지 *** 동일세대이나 동거봉양 아닌 경우--> 상속개시일로부터 3년내 일반주택 양도하면 비과세됩니다     일시적2주택 비과세되는 경우와 동일하다고 사료됌      (***관할청,세무전문가 재확인필요***)--> 전문가의견 : 동일세대인 경우 피상속인의 주택을 상속인이 상속받더라도 해당주택은 세법상 상속주택이 아닌      ‘일반주택’으로 판단된다.      (***관할청,세무전문가 재확인필요***)  *** 무주택 상속인이 상속1주택을 취득하고 그후 새로운 1주택 취득하는 경우-->새로운 주택 취득후 3년내 상속주택 양도하면 일시적2주택으로 비과세되는 것으 로 사료됌     (***관할청,세무전문가 재확인필요***)  3) 상속개시일 현재 일반1주택 보유한 상속인이 피상속인과 별도세대로 1상속주택 상속받는 경우  ---> 일반1주택 언제든지 양도해도 비과세됩니다.         (단 일반1주택은 비과세조건 만족해야합니다) ---> ***주의사항*** 2013년 2월15일 이후 취득한 1주택만을 '상속개시일 현재 보유하던 일반주택'으로 적용하여 비과세특례규정을 적용합니다. 한번 일반주택양도시 비과세특례받은 경우 그이후 일반주택취득양도시 상속주택은 주택수에 포함합니다.전에는 상속개시일 현재 보유하던 일반주택이 아니어도 비과세 적용이 가능했으나,, 일반주택을 제한없이 취득과 양도를 반복하는 경우까지 비과세하는것이 지나치다는 다수의 의견이 있어 제한하는것으로 개정되었습니다 이 규정은 2013년 2월 15일 이후에 취득한 일반주택에 대해서 적용되는 것으로 2013년 2월 14일 이전에 취득한 일반주택은 사망일 당시 보유한 주택이라는 요건을 적용받지 않습니다. 따라서 예로써 2010년에 어머님이 돌아가셔서 상속받은 주택이 있는 상태에서 2012년에 일반주택을 취득한 경우에도 상속주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.관련법령 소득세법 시행령 155조2항 부칙<대통령령 제24356호,2013.2.15.>제20조(1세대1주택 특례가 적용되는 상속주택에 관한 적용례) 제155조제2항, 제156조의2제6항 및 제7항의 개정규정은 이 영 시행(2013.2.15.) 후 취득하여 양도하는 분부터 적용한다 상속주택 비과세 2013년2월15일 국세청예규양도, 부동산납세과-200 , 2013.12.05 [ 제 목 ] 상속주택 특례 해당 여부 [ 요 지 ] 「소득세법 시행령」(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정된 것) 제155조제2항에 따른 상속주택 특례 규정은 동 개정규정 시행(2013.2.15.) 이후 일반주택을 취득하여 양도하는 분부터 적용하는 것임 [ 회 신 ] 「소득세법 시행령」(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정된 것) 제155조제2항에 따른 상속주택 특례를 적용할 때 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 같은 항의 순위에 따른 1주택을 말함)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당함. 이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 한편, 동 개정 규정 시행(2013.2.15.) 전에 취득한 일반주택의 경우에는 종전 규정을 적용하는 것입니다. --->피상속인의 주택이 2이상인 경우 1세대1주택자가 후순위상속주택을 상속받는 경우시행령155조2항비과세특례는 적용안되고 시행령155조1항 대체취득에 따른 일시적2주택특례 적용가능하며 상속개시일부터 3년내(또는 2년 또는 1년) 종전 일반주택 양도시 비과세가능합니다  4) 1개 공동상속주택외의 상속인소유 일반주택을 양도하는 경우 해당 공동상속주택은 다음 순서에 따른 상속인이 소유한 것으로 본다1. 상속지분 가장 큰 상속인2. 당해 주택 거주자3. 최연장자**공동상속주택은 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우 아래 순위에 따른 1주택을 말한다1. 피상속인 소유기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택 ** 공동상속주택을 먼저 양도하는 경우 소수지분소유 상속인의 경우 소유주택수에 포함합니다   (서면인터넷방문상담4팀2459 2006.7.25.) -------------------------------------------------------- (3)동거봉양1주택보유 1세대가 1주택보유 60세 이상 직계존속(아래1,2,3포함) 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택 비과세적용 1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람2. 직계존속(배우자 직계존속을 포함) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우3. 요양급여(국민건강보험법상)를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자 직계존속 포함)으로 보건복지부 기준에 따른 중증질환자 *소득세법 시행규칙 제61조의4(중증질환자 등의 범위) 기획재정부령으로 정하는 사람이란 국민건강보험법 시행령 제19조제1항에 따라 보건복지부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 중증질환자, 희귀난치성질환자 또는 결핵환자 산정특례 대상자로 등록된 자를 말한다.<개정 2019. 3. 20.>   (4) 혼인아래 두 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 비과세 적용-1주택 보유자가 1주택 보유자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우-1주택 보유 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택보유자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우  (5) 문화재주택아래 해당하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 비과세적용- 문화재보호법상 지정문화재와 국가등록문화재 (6)농어촌주택수도권정비계획법상 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외) 면지역 소재 아래 세가지 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 비과세적용. 1) 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주사실이 있는 경우)** 수도권밖 읍(도시지역제외)면 지역의 상속주택의 경우 일반주택을 다수 취득양도하 더라도 비과세특례구정 적용됩니다(수도권과 차별하여 적용) 2) 이농주택: 영농영어 종사자가 전업으로 인하여 다른 시,구(특별시 광역시의 구)·읍·면으 로 전출함으로써 거주자 및 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인 소유주택.- 이농인(농업,어업에서 떠난 자 포함)이 취득일후 5년이상 거주사실이 있는 이농주택3) 귀농주택: 영농영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것 포함)하여 거 주하고 있는 주택으로 아래 네가지요건 a) ~ d) 을 갖춘 것.- 영농 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 (취득한 날부터 5년 이내에 일반주택 양도 경 우에 한정)a) 취득 당시 고가주택(양도가 9억초과)에 해당하지 아니할 것    --->고가주택기준12억으로개정 b) 대지면적이 660제곱미터이내일 것c) 영농 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것가목: 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지 에 있는 주택을 취득하는 것일 것나목: 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지를 소 유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것다목: 기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 것일 것  d) 세대전원이 이사하여 거주할 것( 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이 한 사유로 세대의구성원중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)**귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날 또는 주택을 취득한 후 해당 농지를 취득하는 경우 귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 후 농지를 취득한 날)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니한 경우 양도한 일반주택은 1세대1주택으로 보지 아니하며, 해당 귀농주택 소유자는 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니하는 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 신고·납부하여야 한다.  (6-1)농어촌주택 고향주택 조세특례제한법: 제99조의4 (농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)① 1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일) 부터 2022년 12월 31일까지의 기간(농어촌주택등취득기간) 중에 아래의 1채의 농어촌주택 또는 고향주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도세 비과세 적용한다 1. 농어촌주택(다음 가,나의 요건을 모두 갖춘 주택)가. 취득 당시 1)2)3)4)5) 에 해당하는 지역을 제외한 지역으로 아래26개 시의 동에 소재할 것(2015년12월기준 인구20만명이하의 시)충북: 제천시충남:계룡시,공주시,논산시,보령시,당진시,서산시강원: 동해시,삼척시,속초시,태백시전북: 김제시,남원시,정읍시전남: 광양시,나주시경북: 김천시,문경시,상주시,안동시,영주시,영천시경남:밀양시,사천시,통영시제주:서귀포시 1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역5) 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역 나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(기준시가)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것 2. 고향주택 (다음 가,나,다의 요건을 모두 갖춘 주택)가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것(아래1,2호요건 모두 충족한 지역)1. 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 따른 가족관계등록부에 10년 이상 등재된등록기준지(호적법에 따른 본적지 또는 원적지를 포함)2. 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역 나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 아래26개 시지역(아래1)2)3)지역은 제외한다)에 소재할 것충북: 제천시충남:계룡시,공주시,논산시,보령시,당진시,서산시강원: 동해시,삼척시,속초시,태백시전북: 김제시,남원시,정읍시전남: 광양시,나주시경북: 김천시,문경시,상주시,안동시,영주시,영천시경남:밀양시,사천시,통영시제주:서귀포시 1) 수도권지역2) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역3) 관광단지등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역 다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(소득세법 제99조에 따른 기준시가)의 합계액이 해당주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것 (7) 부득이한 사유기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권밖 소재주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우 비과세적용.*기획재정부령:1. 고등학교(초증등교육법) 및 대학(고등교육법)의 취학2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다) (8) 지상3개층+연면적660평방미터 이하인 다가구(건축법 시행령 별표1 다목) 해당 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 전체를 하나의 주택으로 본다.(시행령155조15항)***주의:지상3개층을 주택으로 사용하고 불법이든 합법이든 4층옥탑방을 주택으로 임대하는 경우 또는 1층 필로티 부분 한쪽 또는 1층상가부분 일부를 주택으로 사용하게 되면 주택부분이 3개층을 초과 즉, 4개층으로 1세대 다주택 보유자가 되어서 양도세 중과세 적용됩니다. 다가구건물 양도시 다세대(공동주택) 양도로 보아 1호를 제외한 나머지 호들은 양도소득세중과세대상이 될 가능성이 있으니 매도하기 전에 옥탑방 등을 임대차계약해지하고 창고용으로 사용하는 상태로 만들어야 건물전체 비과세될 수 있습니다 ---> 건축법시행령 별표1 제2호 ‘공동주택’ 참조  ---> 건축법시행령 제119조(면적등의산정방법) 제1항 9호 참조:9호. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.  (9) 장기임대주택 (*시행령제167조의3제1항제2호 요건에 해당하는 임대주택) 또는 장기가정어린이집과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 보유기간중 2년거주주택(임대등록일 관계없이 과거부터2년이상거주하면 됨)을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 적용한다 (시행령155조20항) *종전규정은 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택 양도시 1세대1주택으로 보아 횟수 제한없이 비과세하였고,임대주택을 거주주택으로 전환한 경우는 기존거주주택 양도후 발생한 양도차익에 대해서 비과세 적용하였음, *개정규정은 최초거주주택 양도하는 경우만 1회 비과세하고 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우 전체양도차익에 대해 과세하는 것으로 개정됨, 다만 최종적으로 임대1주택만 보유하여 거주주택으로 전환하는 경우(1세대1주택)는 직전거주주택 양도후 양도차익분은 비과세하는 것으로 개정됨--->2019년 2월12일이후 신규취득한 거주주택에 적용함---> 2019년2월12일 전에 취득하거나 거주한 주택은 횟수에 관계없이 비과세가능함.   (10) 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우1주택을 취득한 날부터 3년 이내 조합원입주권 양도하지 못하는 경우로서 아래 경우비과세한다 * 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우(금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률)* 법원에 경매신청한 경우* 공매(국세징수법)가 진행 중인 경우* 재개발사업, 재건축사업, 소규모재건축사업의 시행으로 현금으로 청산을 받아야 하는 토 지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중 인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우(도시 및 주거환경정비법 제73조, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제36조) * 사업시행자가 토지등소유자(이하 이 호에서 "토지등소유자"라 한다)를 상대로 제기한 매도 청구소송 절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 토지등소유자가 해당 매 도대금을 지급받지 못한 경우(도시 및 주거환경정비법 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법) ----------------------------------------------------------------------------3-1.시행령 제155조의3 (상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)* 시행일 2022.2.15이후 양도하는 경우부터 적용한다.① 1주택소유 세대가 다음 1,2,3,4호의 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 보아 거주기간을 계산한다. 1. 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것2. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것3. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하지 않을 것4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 --->위 시행령 제155조의3은 2022년7월개정예정(다주택자에게도 적용예정이며  '거주기간은 2년으로 본다'로 개정예정)---------------------------------------------------------------------- 3-1.시행령 제155조의3 (상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)--->개정 2022.8.2. 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택(법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(상생임대주택)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022. 8. 2.>1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 2. 삭제 <2022. 8. 2.>      --->임대개시일 당시 다주택자에게도 적용 3. 삭제 <2022. 8. 2.>     --->기준시가 9억초과 주택도 적용 4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022. 8. 2.>④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2022. 8. 2.> * * 개정이유 및 주요내용[시행 2022. 8. 2.] [대통령령 제32830호, 2022. 8. 2., 일부개정]  현재는 상생임대차계약*을 체결한 임대인이 임대개시일을 기준으로 1주택자이고 주택의 기준시가가 9억원 이하인 경우에 한정하여 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세의 거주기간 요건을 완화하여 적용하고 있으나,앞으로는 상생임대차계약을 체결한 임대인이 ‘임대개시일 당시 다주택자’이거나 ‘주택의 기준시가가 9억원을 넘는 경우’라도 거주기간에 관계없이 1세대 1주택으로서의 양도소득세 비과세와 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있도록 하고, 이러한 특례가 적용되는 상생임대차계약의 체결기한을 ‘2022년 12월 31일까지’에서 ‘2024년 12월 31일까지’로 연장하여 임대주택 공급의 확대를 유도함으로써 전월세시장의 안정을 도모하려는 것임.     * 상생임대차계약: 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약  ------------------------------------------------------------------->개정 2023.2.28.제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.> 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것       --->제154조제1항 적용시 ‘거주기간 제한을 받지않는다’ :            조정대상지역의 주택취득후 양도시 양도세비과세 2년거주요건.        --->제155조제20항제1호  적용시 ‘거주기간 제한을 받지않는다’ :            요건충족하는 장기임대주택 또는 요건충족 장기어린이집 외             그밖의 1주택(거주주택) 소유,양도시 양도세비과세 2년거주요건.             (*요건충족하는 장기임대주택을 보유하고 있는 경우 생애 한 차례만                 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정)        --->제159조의4 적용시 ‘거주기간 제한을 받지않는다’ :              12억초과 고가주택 장기보유공제 적용시 ‘거주기간에 따른 최대40%공제’와                ‘보유기간에 따른 최대40%공제’ 를 적용받기 위한 2년거주요건.  ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.> ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023. 2. 28.>--->'기획재정부령'으로 정하는 요건은       '종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는       임대료가 증가하지 않았을 것'      을 말한다.  ⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>[본조신설 2022. 2. 15.]  ------------------------------------------------------------------------