올림픽파크포레온 입주 2년 차, 계약갱신청구권 총정리!

[경호처장]

안녕하세요 올림픽파크포레온 전문 부동산헤드라인(02-482-8900)입니다.

올림픽파크포레온이 입주 2년차를 향해가면서 전세와 월세 시장에도 변화가 나타나고 있습니다. 첫 입주 때 계약을 맺었던 분들의 만기가 다가오면서 '계약갱신청구권'에 대한 문의가 정말 많은데요.

특히 임대인과 임차인 모두가 알아야 할 제도인 '계약갱신청구권'의 개념부터 올바른 사용법, 그리고 가장 많이들 물어보시는 '임대료 5% 인상제한' 계산법​까지 정리해드리겠습니다.

1. 계약갱신청구권(계약갱신요구권)이란?

계약갱신청구권(계약갱신요구권)은 주택임대차보호법이 따라 세입자가 기존 임대차 계약 만료일 전, 추가로 2년을 더 거주 할 수 있도록 계약 연장을 요구할 수 있는 법적 권리입니다.

  - 보장 기간 : 기본 2년 + 연장 2년 (총 4년 거주 가능, 1회 한함)

  - 핵심 혜택 : 재계약시 임대료 인상률이 기존 임대료의 5% 이내로 제한

  - 주의 사항 : 임대인이나 직계존비속(부모, 자녀)이 실제 거주하는 경우 임대인이 요구를 거절할 수 있습니다.

2. 계약갱신청구권 올바른 사용 방법

계약갱신청구권은 계약 만료 직전에 자동으로 적용되는 것이 아닙니다. 계약갱신권 사용 여부로 분쟁이 생기는 경우가 많은데요, 이를 방지하기 위해서는 확실한 증거를 남기는 것이 중요합니다.

  ​- 행사 시기 : 기존 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 요구

    예시) 계약 만료일이 12월 31일이라면, 10월 30일 밤 12시 전까지는 임대인에게 의사가 도달해야함

  - 행사 방법 : 구두 계약도 가능하지만 문자 메시지, 카카오톡, 내용증명 등 반드시 증거가 남는 방법을 추천.

    예시 ) 안녕하세요, 올림픽파크포레온 101동 101호 임차인입니다. 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 계약을 연장하고자 합니다.

3. 전세 ·월세 5% 인상 금액 계산법

이 부분이 가장 많은 질문을 주시는 부분입니다. 많은 분들이 보증금과 월세에 각각 5%를 더하면 된다고 생각하시지만, 보증금과 월세의 비율을 바꿀때는 계산이 복잡해집니다. 이때는 '환산보증금' 개념과 '전월세전환율'을 적용해야합니다.

 ◆ 전세

   - 기존 전세보증금에 그대로 5%를 곱하면 됩니다.

   - 예시 ) 기존 전세금이 8억 원인 경우

   - 계산 : 8억 X 5% = 4,000 만원

   - 갱신 후 보증금 : 최대 8억 4,000만원. 즉, 최대 4천만원 증액 가능.

 ​ ◆ 반전세나 월세

   - 보증금과 월세를 하나의 '총 환산보증금'으로 합산한 뒤 그 총액의 5%를 증액하게 됩니다.

   - 이때 기준이 되는 전환율은 한국은행 기준금리에 따라 월차임 전환시 산정률이 계산됩니다.

      (현재 4.5% = 월차임 전환시 제한 산정률 + 2025년 5월 29일 기준 한국은행 기준금리)

  1) '보증금'만 올리는 경우 (월세를 그대로 200만원으로 둘 경우)

    - 환산보증금 - 월세를 보증금으로 환산 = 1,085,000,000 - 533,333,333 = 551,666,667 원

    - 약 5억 5,166만원

    ​- 월세는 그대로 보증금만 올릴 경우 보중금 5,166만원 증액 기능.

  2) '월세'만 올리는 경우 (보증금을 그대로 5억원으로 둘 경우)

    - 환산보증금이 10억 8,500만원이 되어야 하므로, 월세가 환산하는 보증금 부분은

    - 1,085,000,000 - 500,000,000 = 585,000,000원

​    - 다시 월세로 환산 = 585,000,000 X 4.5% / 12 = 2,193,750 원

    ​- 보증금은 그대로 월세만 올릴 경우 월세 193,750원 증액 가능.

4. 올림픽파크포레온 입주 2년차 전·월세 시장 전망

올림픽파크포레온의 입주 2년차 전·월세 시장은 폭풍전야 입니다. 2년 전 입주장 당시 34평 기준 전세가 8억~10억원 선에서 계약되었던 물량들이, 현재는 15억~16억 선의 시세를 형성하고 있기 때문입니다.

이번 만기 때 계약갱신권을 사용하여 5%만 증액하는 집과 현 시장 시세대로 나오는 15억원 ~ 16억원대 매물이 공존하며 단지내 '5억'이상의 전세가 차이가 발생할 것으로 보입니다.

특히 주목해야할 점은 정부가 예고한 7월 세제개편안과 실거주 의무라는 변수입니다. 정부가 부동산 세제를 보유에서 거주로 전환하는 개편을 추진하면서 실거주를 하러 들어올 집주인분들이 꽤 많을것으로 보입니다. 또한 일반분양자의 경우, 분양가상한제 따른 실거주 의무가 3년 유예되어 오는 27년 11월 전까지는 실거주를 하러 전입해야하는 상황이 있습니다.

따라서 집주인이 실거주 의무를 채우기 위해 갱신을 거절하고 직접 입주를 선택할 확률도 높아 보입니다.

입주를 계획하시는 소유자의 경우 만기일을 잘 따져 정확하게 입주 여부에 대한 통지를 명확하게 하셔야 될 듯 하며

임차인분들께서는 계약갱신권 사용 여부를 임대인과 최대한 미리 조율하시고, 시장 상황에 맞춘 자금 계획이나 이사 계획을 한 발 빠르게 세우시는것을 추천드립니다.

이상 올림픽파크 포레온 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.