1. 계약체결 전
법원 등기과 또는 등기소에서 토지, 건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다.
소유권에 영향을 줄 수 있는 등기부 등본 갑구의 가압류/ 압류/ 가등기/ 경매/ 예고등기 등의 내용을 확인하고 등기부 등본 을구의 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부를 확인한다.
또한 등기부 등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제한 매매가에서 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비해 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 매매계약금의 회수가 가능한지 판단한다.
계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.
2. 계약 체결 시
발급 받은 등기부상 소유자의 인적 사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시 받아 동일인 여부를 확인한다.
만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인한다.
위임장에 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반 사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.
3. 계약서 작성 및 잔금납부 그리고 매도인 서류 받기
매도인(주인)으로부터 주민등록초본 1통, 매도용 인감증명서 1통, 위임용 인감증명서 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용), 부동산양도신고확인서(분양 받은 경우는 불필요)를 받아야 한다.
매도인의 등기필증과 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본), 부동산양도신고확인서, 등기위임장은 미리 매도인에게서 받아야 한다. 일반적인 부동산 거래자 심리로 보아 잔금을 다 지급한 후에는 서류 받을 때 비협조적이기 때문이다.
※ 계약서에 명시할 것
가. 부동산 표시란의 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)
나. 계약내용란의 계약금, 중도금, 잔금 및 기일
다. 인적사항란의 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인
※ 특약사항란에 명시할 것
가. 계약 당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용
나. 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
다. 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
라. 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
마. 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
※ 영수증에 명시할 것
지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항 확인
계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일. 잔금 지불 당일(계약서 지참)
4. 세금 납부
전용면적 25.7평 미만의 주택의 취득세는 신고가액(분양 받은 경우는 분양가)의 2%, 등록세는 3%, 교육세는 등록세의 20% 즉 신고가액의 0.6%으로 총 5.6%의 세금을 납부하게 된다.
반면 전용면적 25.7평을 초과하는 주택은 농어촌특별세로 취득세의 10% 즉 신고가액의 0.2%를 추가로 납부해야 하므로 총 세금은 신고가액의 5.8%이다.
취득세와 농어촌특별세는 잔금을 완납한 후 구청부과 과에서 취득세고지서를 받아 잔금일로부터 30일 이내에 시중은행에 납부하면 되고 30일이 지나면 과태료가 부과되며 등록세는 잔금납부일로부터 60일 이내에 납부하면 된다.
5. 소유권이전등기 구비서류 준비
소유권이전등기는 물건소재지 관할 등기소에서 하게 된다.
토지대장, 건축물관리대장, 토지가격 확인 원, 검인계약서, 매수인이 표시돼 있는 매도인의 인감증명서, 등기필증, 매도인(시행자) 및 매수인(피분양자)의 주민등록등본(또는 법인등기부등본), 부동산양도신고확인서(양도신고 대상인 경우), 매도인(시행자)의 등기위임장, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 수입인지와 수입증지, 등기신청서 부본, 국민주택 채권 매입필증 등이다.
이 첨부서류는 전체 1부를 복사해서 원본과 함께 제출하면 된다.
구비서류 중 토지대장과 건축물관리대장(건물대장 또는 가옥대장) 토지가격확인원, 수입인지는 구청 민원실에서 발급 받고 등록세 납부영수필 확인서 및 통지서는 은행에 등록세를 납부하고 교부 받고 수입증지(대법원수입증지)는 등기소에서 지정하는 금융기관에서 사면 된다.
① 매도인의 구비서류: 매도용 인감증명 1통(매수인 성명, 주소, 주민등록 기재), 주민등록등본1통, 등기권리증, 인감도장
② 매수인 구비서류: 주민등록등본 1통, 도장, 토지대장1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인 원 1통 ③ 부동산 양도신고 대상인 경우: 매도인의 주민등록등본 1통, 일반용 인감증명 1통, 토지 및 건물 등기부등본 각 1통, 매매계약서 1통, 토지대장 1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인 원 1통
④ 토지거래 신고 또는 허가대상인 경우: 토지대장, 공시지가 확인 원, 매매계약서
부동산 세금
부동산 보유시
◆ 재산세 ◆
1. 재산세란
과세대상재산을 소유하고 있는 동안 매년 부과되는 조세로 해당 재산의 보유사실과 이로 인한 수익창출에 착안하여 과세하는 수익세적인 재산세이며 보유세에 속하는 지방세이다.
2. 과세표준
과세대상 물건의 재산가액으로 이의 결정은 시가표준액에 의함 (*시가표준액은 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 구조, 용도지역, 경과연수 등을 적용해 시ㆍ군ㆍ구청장이 산정한 가액이다. )
3. 세율
재산세의 세율 적용은 과세대상에 따라 크게 둘로 나뉘는데 건축물 중 주택에 대해서는 초과누진세율을 적용하고 주택 이외의 일반건축물은 비례세율(3/1000)을 적용한다. 공동주택의 경우 전용면적 부분은 주택으로 보아 누진과세하고 공용면적은 일반건축물로 보아 비례과세(3/1000)한다.
주택에 적용하는 초과누진세율
1,200만원 이하 : 과세표준액의 3/1000
1,200만원 초과1,600만원 이하 : 3만6천원 +1,200만원 초과금액의 5/1000
1,600만원 초과2,200만원 이하 : 5만6천원 +1,600만원 초과금액의 1/1000
2,200만원 초과3,000만원 이하 : 11만 6천원 +2,200만원 초과금액의 3/1000
3,000만원 초과4,000만원 이하 : 35만6천원 +3,000만원 초과금액의 5/1000
4,000만원 초과 : 85만6천원 +4,000만원 초과금액의 7/1000
4. 납세기준일 및 납기
재산세의 과세기준일은 매년 5월 1일로 하고, 납기는 매년 6월16일부터 6월30일까지로 한다.
5. 재산세의 부과세
재산세액의 20/100이 교육세로 부과된다.
◆ 종합토지세 ◆
1. 종합토지세는
토지의 과다한 보유를 억제하여 토지의 수급균형을 도모함으로써 지가의 안정을 꾀하고 지가의 상승으로 인한 자본이득을 조세로 환수하기 위한 정책세제로 1990. 1. 1부터 시행된 시·군·구 보통세이다.
2. 과세대상
종합토지세의 과세대상은 모든 토지로 한다.
3. 납세의무자
(1) 종합토지세 과세기준일(매년6.1일) 현재 과세대상 토지를 사실상으로 소유하고 있는 자(공유토지인 경우 그 지분에 해당하는 면적에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 본다)
(2) 공부상 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
(3) 상속이 개시된 토지로서 상속등기가 이행되지 않고 사실상의 소유자를 신고하지 않은 때에는 주된 상속자(민법상 상속 지분이 가장 높은 자로 하되, 상속지분이 가장 높은 자가 2인 이상인 경우에는 그 중 호주승계인으로 하고 호주승계인이 없는 경우에는 연장자로 한다)
(4) 공부상에 개인 명의로 등재되어 있는 종중토지로서 공부상 소유자가 종중토지임을 신고하지 아니한 때에는 공부상 소유자
(5) 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합 등과 종합토지세 과세대상 토지를 연부로 매매 계약을 체결하고 그 토지의 사용권을 무상으로 부여받은 경우에는 그 매수 계약자(이 경우 국가 등이 선수금을 받아 매매용 토지를 조성한 경우에는 당해 토지의 조성이 사실상 완료되어 사용권을 무상으로 받은 날로부터 매수계약자로 본다)
4. 과세표준
과세기준일(매년 6.1일) 현재 토지가액을 과세표준으로 한다.
(* 토지가액 = 개별공시지가 × 과세표준액 적용비율 )
5. 과세대상의 구분
과세대상은 개인 또는 법인소유의 모든 토지이나 단순히 모든 토지가액을 합산하여 과세하는 것이 아니고 토지의 이용상황을 고려하여 차별적으로 과세한다.
대 상 토 지 세율의 구분 세 율
생산ㆍ산업용 토지농지ㆍ목장용지ㆍ임야공장용지ㆍ산업용 공급토지
- 저율분리과세- 낮은 비례세율 1/1000, 3/1000
일반건축물 부속토지(기준면적 = 건축물 바닥면적 X용도지역별 적용배율)
- 별도합산과세- 누진정도가 상대적으로 낮은 초과누진세율 3/1000 ? 20/1000
주택부속토지(기준면적 이내)
- 누진정도가 상대적으로 높은 초과누진세율 2/1000 ,50/1000
사치성 재산 토지별장ㆍ골프장ㆍ고급오락장
- 고율분리과세- 높은 비례세율 50/1000
6. 세율
(1) 분리과세표준과 세율 (각각의 대상토지에 각기 다른 세율을 적용)
과 세 표 준 세 율
농지ㆍ목장용지ㆍ임야의 가액 1/1000
공장용지와 주택용ㆍ산업용 공급토지 등 가액 3/1000
별장ㆍ골프장 등 사치성 토지 등 가액 50/1000
(2) 별도합산 과세표준과 세율
별도합산 과세대상이 되는 전국의 토지(일반 점포 및 상가, 사무실용 빌딩 등 영업용 건축물에 딸린 토지 등)를 소유자별로 합산한 가액에 다음의 9단계 초과 누진세율을 적용한다.
과 세 표 준 세 율
1억원 이하 과세표준액의 3/1000
1억원 초과 5억원 이하 30만원 + 1억원 초과금액의 4/1000
5억원 초과 10억원 이하 190만원 + 5억원 초과금액의 5/1000
10억원 초과 30억원 이하 440만원 + 10억원 초과금액의 6/1000
30억원 초과 50억원 이하 1,640만원 + 30억원 초과금액의 8/1000
50억원 초과 100억원 이하 3,240만원 + 50억원 초과금액의 10/1000
100억원 초과 300억원 이하 8,240만원 + 100억원 초과금액의 12/1000
300억원 초과 500억원 이하 3억2,240만원 + 300억원 초과금액의 15/1000
500억원 초과 6억 2,240만원 + 500억원 초과금액의 20/1000
(3) 종합합산과세표준과 세율
- 종합합산은 토지 소유자별 전국 합산을 통해 토지과다 보유자에게 무거운 세금을 부담시킨다는 종합토지세의 목적을 반영하고 있으며 종합토지세 과세표준의 근간을 이루고 있다.
- 원칙적으로 모든 토지는 종합합산 과세되어야 하나 국가정책상 일정기준의 토지에 대해서는 예외적으로 별도합산 또는 분리과세를 인정하고 있다고 볼 수 있다.
- 주거용 건축물의 부속토지, 공장용지중 입지기준 면적 초과 토지, 법인 소유농지(단, 영농조합, 소유농지, 농업을 주업으로 하는 법인 및 종중소유 농지는 제외) , 목장용지중 기준면적 초과토지, 임야중 종합합산대상 토지, 지상정착물이 없는 토지, 일반 영업용 건축물 부속토지중 기준초과 토지 등이 이에 속한다.
과 세 표 준 세 율
2천만원 이하 과세표준액의 2/1000
2천만원 초과 5천만원 이하 4만원 + 2천만원 초과금액의 3/1000
5천만원 초과 1억원 이하 13만원 + 5천만원 초과금액의 5/1000
1억원 초과 3억원 이하 38만원 + 1억원 초과금액의 7/1000
3억원 초과 5억원 이하 178만원 + 3억원 초과금액의 10/1000
5억원 초과 10억원 이하 378만원 + 5억원 초과금액의 15/1000
10억원 초과 30억원 이하 1,128만원 + 10억원 초과금액의 20/1000
30억원 초과 50억원 이하 5,128만원 + 30억원 초과금액의 30/1000
50억원 초과 1억 1,128만원 + 50억원 초과금액의 50/1000
7. 납세기준일 및 납기
과세기준일은 매년 6월 1일이며, 납기는 매년 10월16일부터 10월 31일까지이다.
8. 재산세의 부과세
종합토지세액의 20/100을 교육세로 부과한다
농어촌특별세는 종합토지세액이 500만원을 초과할 경우 2단계 누진과세한다.
부동산의 상속/증여시
1. 상속세와 증여세
상속세 및 증여세는 경제적 가치가 있는 재산의 무상이전을 과세물건으로 하는 조세제도로서 재산의 무상이전의 이전시점에 따라 사망을 원인으로 하면 상속세가 과세되고, 생전 이전에 대해서는 증여세가 부과된다.
2. 과세대상
(1) 상속세:
상속개시일 현재 거주자가 사망하는 경우는 거주자의 모든 재산이 대상이 되며, 외국에 거주하는 자의 사망일 경우는 국내 소재의 재산만이 과세대상이 된다.
(2) 증여세:
증여일 현재 증여받는 자가 거주자인 경우는 거주자가 증여받은 모든 재산이 대상이 되며, 증여받은 자가 외국에 거주하는 경우에는 그 자가 증여받은 국내 소재의 재산이 과세대상이 된다.
3. 상속세의 공제제도
(1) 기초공제
거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우에는 무조건 1회에 한하여 2억원을 공제한다.
상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.
(2) 배우자 상속공제
배우자에 대해서는 실제 상속받은 금액기준으로 최고한도 30억원까지 공제해주고 있으나 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원을 공제한다.
(3) 기타인적공제
구 분 내 용 금 액
자녀공제 나이, 동거여부와 무관 1인당 3천만원
연로자공제 상속인 및 동거가족 중60세 이상인 자 1인당 3천만원
장애인공제 상속인 및 동거가족 중 장애자 공제액 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액
미성년자공제 상속인 및 동거가족 중 미성년자 공제액 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액
미성년자 공제와 자녀공제는 중복적용이 가능
장애인 공제도 자녀공제, 미성년자 공제, 연로자 공제 및 배우자 공제와 중복적용이 가능하나 그 이외의 인적공제는 중복적용 불능
(4) 일괄공제
공제제도를 잘 알지 못하는 일부 납세자의 납세편의를 제고하기 위해 다음과 같이 큰 금액으로 공제할 수 있다. 다만, 배우자가 단독으로 상속받는 경우에 일괄공제는 인정하지 않으며 상속세 과세표준신고가 없는 경우에는 일괄공제만 가능하다.
기초공제 + 추가공제 + 기타 인적공제한 금액과 일괄공제액(일반인의 경우 5억원)중 큰 금액을 공제할 수 있다.
(5) 금융재산 상속공제
금융기관이 취급하는 예금ㆍ적금 및 주식 등의 유가증권, 금전신탁재산, 보험금 등이 금융재산 가액에 포함되어 있는 경우 2억원을 한도로 금융재산의 20%를 상속재산가액에서 공제하고, 그 금액이 2천만원 이하인 경우에는 전액 공제한다.
(6) 재해손실공제
상속세 과세표준 신고기한 이내에 재난으로 상속재산이 멸실ㆍ훼손되는 경우에 그 손실가액을 공제한다. 단 그 손실에 대해서 보험금 등의 수령 또는 구상권 등의 행사로 인해 당해 손실가액에 상당하는 금액을 보전받을 수 있는 경우에는 공제하지 않는다.
4. 상속세 및 재산세 산출세액
상속세의 과세표준은 총상속재산에서 각종 공과금과 인적, 물적공제를 제외한 금액.증여받은 재산은 증여 당시의 시가로 평가하여 계산하나 증여재산의 시가를 산정하기 어려울 때에는 토지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액으로 계산한다.
과세표준 세율
1억원 이하 과세표준 X 10%
1억원 초과 5억원 이하 1억원을 초과하는 금액 X 20% + 1천만원
5억원 초과 10억원 이하 5억원을 초과하는 금액 X 30% + 9천만원
10억원 초과 50억원 이하 10억원을 초과하는 금액 X 40% + 2억4천만원만원
50억원 초과 50억원을 초과하는 금액 X 45% + 18억 4천만원
5. 상속순위와 지분
우리 민법에 의하면 사망자(피상속인)의 배우자, 직계비속, 직계존속, 형제-자매, 4촌이내의 방계 혈족만이 상속인에 해당되며 그 이외의 자는 유산을 상속받을 수 없다.
여기에 해당하는 사람이 없는 경우에는 특별연고자인 사실혼의 배우자나 요양 간호자등의 재산 분여 청구에 의해 유산의 일부 또는 전부를 나누어주지 않는 한 유산의 전부는 국가에 귀속된다. 상속받을 수 있는 자격을 가진 자가 여러명인 경우 재산 상속에 따른 분쟁이나 공익목적을 위해서 법률상 규정대로 상속인의 순위를 정해 배분, 혹은 균등 배분하게 된다.
상속순위 상속인
1순위 직계비속, 배우자
2순위 직계존속, 배우자
3순위 형제, 자매
4순위 4촌 이내의 방계혈족
최종순위 국가
(1) 배우자 상속
앞순위에 해당하는 사람이 있을 때에는 뒷순위에 해당되는 사람은 상속을 한푼도 받을 수 없지만 사망자가 별도의 유언을 남긴 경우는 법정 상속인의 순위나 분배 비율에 상관없이 .재산을 분배받게 된다. 사망자의 배우자(법률상의 배우자)는 사망자의 자녀가 있는 경우에는 자녀와 공동으로 상속인이 된다. 그러나 자녀가 없고 2순위인 사망자의 부모나 조부모가 있는 경우는 사망자의 부모나 조부모와 공동으로 상속인이 된다.
(2) 직계비속
1순위로 상속을 받을 수 있는 자는 사망자의 직계 비속인 자녀이다. 자녀가 여러명인 경우는 자녀 모두 공동 상속인이 되며 유복자도 상속인이 된다.
(3) 직계존속
사망자의 자녀가 없는 경우 사망자의 부모가 생존해 있으면 조부모는 상속권이 상실되고 부모 모두 생존해 있을 때에는 두명 모두 공동 상속인이 된다.
(4) 형제, 자매
사망자의 자녀, 부모와 조부모, 배우자가 없는 경우는 사망자의 형제ㆍ자매가 성별, 결혼의 유무, 자연혈족과 법적혈족, 동복과 이복의 구별없이 모두 공동상속인이 된다.
(5) 4촌 이내의 방계혈족
사망자의 자녀, 부모와 조부모, 배우자 그리고 형제ㆍ자매가 없는 경우에는 3촌이 되는 방계혈족으로 백숙부, 고모, 외숙부, 이모, 조카 등과 종형제ㆍ자매, 외종형제ㆍ자매, 이종형제ㆍ자매 등이 공동상속인이 됩니다. 물론 3촌의 방계혈족이 있으면 4촌에 우선하여 상속인이 된다.
(6) 국가
위와 같은 상속인이 모두 없을 경우 상속인의 부존재 상태가 생겨서 그 재산은 결국 국고에 귀속된다.
(7) 상속지분
상속지분은 원칙적을 같은 순위의 상속인에게 똑같이 배분된다. 다만 배우자에게는 다른 공동 상속인의 지분에 5할을 더해 주고 있다. 자녀가 공동 상속인이라면 성별, 결혼의 유무, 장남ㆍ차남의 구별없이 똑같은 지분을 적용한다.
6. 증여추정
증여세는 증여받은 모든 증여재산가액을 그 대상으로 하지만 실제로 증여를 받지 않았을지라도 증여를 받은 것으로 보아 증여세를 부과한다.
① 배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우
② 재산을 배우자나 친족 등 특수관계에 있는 자에게 양도한 후 3년내에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우
③ 특수관계에 있는 자끼리 시가의 70%이하나 130%이상의 가액으로 재산을 양도하는 경우
④ 세금을 내지 않을 목적을 갖고 실질적인 소유권이 없는 제3자 명의인에게 재산을 등기ㆍ동록한 경우
⑤ 채무를 면제받거나 다른 사람이 빚을 대신 갚아주어 경제적인 이익을 받은 경우
⑥ 재산을 취득한 자금의 출처가 분명하지 않은 경우
7. 자금출처조사
미성년자, 부녀자 등과 같이 나이, 직업 등을 감안해 자기 스스로 재산을 취득할 수 없다고 판단되는 사람이 부동산 등의 재산을 취득한 경우 그 재산의 취득경위와 돈의 출처를 확인하여 증여세 과세자료로 활용하는 절차이다. 국세청에서는 성별, 연령 등에 따라 다음과 같이 취득부동산 규모에 일정한 기준을 정해 놓고 부동산 시세의 변화 등이 따라 수시로 조정하고 있다.
대상 취득자산의 규모
30세 미만인 자 5천만원 미만의 주택 또는 3천만원 미만의 기타자산을 취득한 때
30세 이상의 세대주인 자 2억원 미만의 주택 또는 5천만원 미만의 기타자산을 취득한 때
30세 이상의 세대주가 아닌 자 1억원 미만의 주택 또는 5천만원 미만의 기타자산을 취득한 때
40세 이상의 세대주인 자 4억원 미만의 주택 또는 1억원 미만의 기타자산을 취득한 때
40세 이상의 새대주가 아닌 자 2억원 미만의 주택 또는 1억원 미만의 기타자산을 취득한 때
거래건별로 위의 기준에 미달되더라도 최근 3년간 부동산을 3회 이상 취득하고 그 취득가액의 합계가 국세청 전산컴퓨터에 수록된 누적소득금액의 80%를 넘는 경우도 조사대상에 포함된다.
8. 신고와 납부
(1) 상속세
상속인 또는 수유자는 상속개시일(사망일)부터 6개월(외국에 주소를 둔 경우는 9개월)이내에 상속세의 과세가액 및 과세표준과 상속세 과세가액계산에 필요한 상속재산의 종류·수량·가액 및 각종 공제 등을 입증할 수 있는 서류 등을 납세지 관할세무서에 신고해야 한다.
(2) 증여세
증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날로부터 3월 이내에 각종 공제 등의 입증서류를 납세지 관할세무서에 신고해야 한다.
상속세 및 증여세를 이 기간내에 신고하면 내야할 세금의 10%를 공제받게 되나 신고를 하지 않거나 미달되게 신고하면 20%의 가산세를 더 내야 하고, 신고만 하고 납부를 하지 않으면 10%의 가산세를 더 내야 한다.
부동산의 양도시
1. 양도소득세란
토지 · 건물 등의 양도로 인해 발생하는 소득(실현보유이익)을 과세대상으로 하여 국가가 부과 징수하며 개인의 토지 · 건물 등의 양도 행위가 계속적 · 반복적으로 발생하면 해당소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업)으로 보아 종합소득세를 과세하고, 비반복적·비계속적·우발적·일시적으로 발생하면 사업성이 없는 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.
2. 양도소득세 과세대상
토지, 건물 등의 부동산 및 부동산에 관한 권리 즉, 지상권, 전세권, 점포임차권, 아파트당첨권, 토지상환채권, 주택상환채권, 주택청약예금증서 등이다.
3. 양도소득세 비과세 요건
① 1세대 1주택(고급주택 제외)과 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득
② 농지의 교환 또는 분합으로 인해 발생하는 소득
③ 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득
④ 파산선고에 의한 처분으로 인해 발생하는 소득
4. 1세대 1주택의 범위
(1) 1세대 1주택이란
거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.
(2) 1주택의 요건
1세대가 국내에 1주택을 보유하여야만 원칙적을 비과세한다.
사실상의 주거용 주택으로 공부상 주택인 경우에도 사실상 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는 주택으로 보지 않는다.
또한 주택에 부수되는 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택정착면적의 5배, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지는 양도소득세가 과세되지 않으며 초과면적분에 대해서만 과세된다.
(3) 고급주택
거주자의 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택에 해당되더라도 그 주택이 고급주택에 해당하는 경우에는 일반주택 상당부분을 초과하는 부분에 대하여는 양도소득세를 과세된다 <소득세법상 양도소득세와 지방세법상의 취득세는 고급주택에 대한 규정에 차이가 난다. 취득세란 고급주택과 비교 참조>
고급주택에 대한 규정
단독주택 취득세 시가표준액이 2천만원 이상인 것 주택의 연면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함)이 264m2이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
주택에 부수되는 토지의 연면적이 495m2이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
공동주택 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함) 165m2이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것
시설기준 시설기준으로 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 20평 이상의 수영장 중1개 이상이 설치된 주택
(4) 겸용주택
1세대 1주택으로 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적보다 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세되나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세가 비과세된다.
5. 1세대 2주택이 비과세 되는 경우
① 일시적인 1세대 2주택
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(자기가 건설하여 취득하는 경우 포함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되는 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 2년내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.
② 상속으로 인한 1세대 2주택
- 1주택을 소유한 1세대가 상속에 의해 하나의 주택을 취득하는 경우 당해 상속받은 주택을 팔 경우 보유기간에 제한없이 비과세되는 1세대 1주택으로 본다.
- 여러 주택을 가지고 있던 자가 사망하여 상속인이 협의분할에 의해 주택을 1채씩 상속받은 경우에는 피상속인이 가지고 있던 주택중 소유기간이 가장 긴 1주택에 대해서만 양도소득세를 과세하지 않는다.
③ 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우
자녀가 노부모(남자는 60세, 여자는 55세 / 배우자의 직계존속을 포함)를 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세한다.
④ 결혼으로 인하여 세대를 합친 경우
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 서로 혼인을 하여 1세대 2주택을 보유하는 경우 그 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세한다.
⑤ 농어촌 주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 된 경우
1주택을 소유한 자가 서울ㆍ인천ㆍ경기도를 제외한 읍ㆍ면지역(도시계획구역안의 지역 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택을 3년이상 보유하다가 팔면 양도소득세가 비과세된다.
6. 3년 이상 보유요건 예외 규정
국내에 거주하는 1세대가 1주택을 소유하고 다음 중 하나에 해당하는 경우에는 3년 보유기간에 제한받지 않는다.
① 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양으로 세대 전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우
② 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우
③ 해외이주법에 의한 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우
④ 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차거주기간이 5년 이상인 경우
7. 양도세 계산방법
양도가액(1) 필요경비(2) = 양도차익
양도차익 장기보유특별공제(3) = 양도소득금액
양도소득금액 양도소득 기본공제(4) = 양도소득 과세표준
양도소득과세표준 X 양도소득세율(5) = 양도소득산출세액(6)
(1) 양도가액
일반적으로 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액으로 하며, 양도시 부동산대금의 잔금을 받은 날을 기준으로 함
투기거래이거나 증빙서류를 제출하는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의함
(2) 필요경비
취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비 등을 포함
등기된 부동산은 증빙서류가 없더라도 취득가액의 7%, 미등기전매자산은 1%를 필요경비로 인정하여 양도차익에서 공제
취득금액기준으로 취득세 2%, 등록세 3%, 교육세 0.6% (등록세액의 20%), 농어촌특별세 0.2% (취득세액의 10%), 중개수수료 1.2% 등 약 7%의 경비가 든 것으로 인정
(3) 장기보유 특별공제
보유기간이 3년이상이고 등기된 토지와 건물에 대해서만 적용되며, 보유기간은 취득일로부터 양도일까지로 함
① 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 자산의 양도 - 양도차익의 10%
② 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 자산의 양도 - 양도차익의 15%
③ 보유기간이 10년 이상인 자산의 양도 - 양도차익의 30%
(4) 양도소득 기본공제
양도소득이 있는 거주자에 대하여는 당해 연도의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하며, 단 미등기 양도자산에 대하여는 공제되지 않음
(5) 양도소득세율
2년 이상 보유한 등기자산에 대해서는 초과누진세율을 적용해 과세의 형평을 도모하고 기타 등기여부, 보유기간의 장단에 따라 차등비례세율을 적용하여 부동산 투기 억제 기능을 강화
구분양도 소득세율
미등기 토지, 건물 65/100
보유기간이 2년 미만인 등기된 토지, 건물 40/100
보유기간이 2년 이상인 등기된 토지,건물및 부동산 권리 과세표준 세 율
3천만원 이하 과세표준의 20/100
3천만원 초과6천만원 이하 300만원 + 3천만원 초과금액의 30/100
6천만원 초과 1,500만원 + 6천만원 초과금액의 40/100
(6) 양도소득산출세액
양도소득산출세액(납부할 세액)에서 부동산양도신고시 15%를 공제받을 수 있다.
8. 과세기준일
양도 및 취득 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이다. 단, 대금청산일이 분명하지 않을 경우 매매계약서상의 잔금지급일이 된다. 또, 잔금지급일을 확인할 수 없을 때는 등기접수일로 한다,
9. 신고 및 납부
양도자는 ‘부동산양도신고서’를 작성하여 주소지나 물건지 관할세무서에 제출해야 한다. 양도신고대상이 아닌 경우에도 잔금을 받은 달의 말일부터 2월이내에 관할세무서에 신고ㆍ납부하면 내야할 세금의 10%를 공제받을 수 있다.
10. 양도세 한시적 면제혜택
98년 5월 22일에서 99년 6월 30일 사이에 신축주택(전용면적 50평 이상 고급주택 제외)을 구입한 경우 앞으로 5년간 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 전액 면제해 주며 구입주택수에 관계없다.
양도세 면제대상에는 주택건설업체가 분양하는 주택은 물론 개인이 지은 집과 주택조합주택 등 신축분양주택과 미분양주택이 모두 포함된다.
5년의 기준시점은 매매계약일이 아니라 잔금청산일이 기준이 돼 잔금청산일로부터 5년안에 팔아야 양도소득세가 면제된다.
5년 이내 매각때는 100% 양도세를 면제해 주고 5년 이후에 매각시는 5년간 주택가격 상승분을 제외하고 그 이후의 상승분에 대해 적용한다.
11. 비과세기간 한시적 단축혜택
1999년 1월1일부터 1999년 12월31일사이에 주택의 매매계약을 체결한 경우 잔금청산일 이후 1년이 지나서 팔면 양도소득세가 비과세된다.
대상주택의 범위는 신규 주택뿐 아니라 다세대, 단독, 기존아파트 등도 이에 속한다.
99년에 새주택을 구입해 1세대 2주택이 되는 경우 기존주택(3년 이상보유)은 새주택 취득일(잔금 납입일)로부터 2년 이내에 팔면 양도세가 비과세되고, 비과세 혜택기간중 구입한 새집도 1년 이상 보유후 팔면 두번 모두 양도세를 면제받을 수 있다. 단 새 주택을 구입후 1년내 양도하면 세금을 내야 한다.
분양권 매수자나 재개발ㆍ재건축 지분을 매입한 경우에는 세제혜택에서 제외된다.
부동산의 취득시
1. 취득세란
지방세법에서 열거하고 있는 토지·건축물·차량 등 특정의 유형·무형의 재산을 취득하는 경우 그 취득사실 자체를 과세대상으로 하여 시가 부과하는 조세로서, 과세물건의 거래단계마다 과세되는 유통세이며 행위세이다.
2. 과세표준
원칙적으로 취득자의 신고가액에 의하지만, 취득자의 사실상의 취득가액에 의한 성실신고는 현실적으로 이루어지기 어렵다.
따라서 아래의 경우에는 시가표준액으로 한다.
신고가액이 시가표준액에 미달하는 때
취득신고를 하지 않은 때
취득신고를 하였으나 취득가액의 표시가 없을 때
신고가액이 부당하다고 인정되는 때
아파트를 분양받았거나 경매낙찰, 법인장부 검인계약서
등에 의해 취득가격을 확인할 수 있는 경우에는 그 가격으로 한다.
3. 세율
취득물건의 가액 또는 성격에 따라 다른 세율이 적용되는 비례세율로 되어 있다. 단 동일한 취득물건에 대하여 2 이상의 세율이 적용되는 때에는 그 중 높은 세율을 적용한다.
구 분 세 율
일반재산 20/1000
사치성 재산(고급주택, 별장, 골프장, 고급오락장 등) 150/1000
< 취득세가 중과세되는 고급주택이란 >
단독주택 건물가액기준+ 면적기준 건물시가표준액 2,500만원 초과 + 건물연면적(주차장 면적 제외) 331㎡
건물시가표준액 2,500만원 초과 + 대지면적 662㎡초과
시설기준 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 67㎡이상의 풀장 중 1개 이상의 시설
공동주택 면적기준(전용면적 기준) 1구 건물 연면적 245㎡초과
4. 감면혜택
분양(임대주택법에 의한 임대의무기간 경과후 분양하는 경우를 포함한다)할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아 1가구1주택이 되는 경우에는 면적에 따라 취득세와 등록세가 감면된다.
① 전용면적 12평 이하일 때 : 100%감면
② 전용면적 12 ?18평 이하일 때 : 50%감면
③ 전용면적 18 - 25.7평 이하일 때 : 25%감면 (이 경우는 99년 6월30일전에 공동주택에 대한 분양계약을 체결하거나 98년 5월22일부터 99년 6월30일사이에 분양계약을 체결하고 신축주택의 분양권을 매입한 경우) 임대주택사업자가 임대놓을 목적으로 신축공동주택을 취득한 경우
5. 부과징수
취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날로부터 30일이내에 이를 신고함과 동시에 신고 과세표준액에 해당세율을 적용하여 산출한 세액을 신고 납부해야 한다.
1. 등록세란
재산권 기타 권리의 취득ㆍ이전ㆍ변경ㆍ소멸에 관한 사항을 공부에 등기ㆍ등록ㆍ등제하는 경우에 그 등기, 등록행위 자체를 담세력으로 간접적인 표현으로 보아 과세하는 道稅로서 유통세이며 수수료적인 성격을 갖는 조세이다.
2. 과세표준
등기ㆍ등록자의 신고에 의한 것이 원칙이나 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 등기ㆍ등록 당시의 시가표준액에 의한다.
3. 세율
권리별 등기원인 구 분 과세표준 세율
소유권 상 속 농 지 부동산가액 3/1000
기 타 부동산가액 8/1000
상속 이외의 무상취득 (증여) 일 반 부동산가액 15/1000
비영리사업자 부동산가액 8/1000
유상취득 (매매ㆍ교환 등) 농 지 부동산가액 10/1000
기 타 부동산가액 30/1000
보존(증축분에 한함) 부동산가액 8/1000
공유ㆍ합유ㆍ총유물의 분할 부동산가액 3/1000
가등기 부동산가액 2/1000
지상권 설정 및 이전 부동산가액 2/1000
지역권 설정 및 이전 요역지가액 2/1000
전세권 설정 및 이전 전세금액 2/1000
임차권 설정 및 이전 월임대차금액 2/1000
저당권 설정 및 이전 채권금액 2/1000
경매신청,가압류,가처분 채권금액 2/1000
말소등기, 지목변경 등기 등 매 1건당 3,000원
4. 신고납부
해당과세표준과 그에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액을 등기ㆍ등록하기 전까지 신고 납부한다.