도시지역 자연녹지지역의 기능을 무시하면 안 되는 이유

[김방기]

#땅투자

#자연녹지지역

녹지지역을 무시할 수 없는 건

두 가지 의미를 내포하고 있기 때문

(1) 해당지역 주거인구의 건강 보지

(2) 주거인구가 팽창하여 지역포화지경에 빠지는

경우를 대비하여 녹지공간을 확보

(지역포화현상은 지역평화<삶의 질>의 최대 걸림돌이다

거품주입이 심하다)

이 녹지(자연녹지지역)가 곧 개발 대상!

마치 규제해제 공간과도 같은 존재다

당연히 높은 희소가치를 자랑한다

그러나 이러한 지경이 투자자입장에선 최고지만

실수요자 입장은 다를 수 있다

머리에 똥이 차지 않은 실수요자인 경우

녹지 활용가치를 힐링으로 수용하고 있는 상태라

개발에 반기를 드는 입장이 될 수 있기 때문

실수요가치를 극대화 시키는 주거인구에겐

자연녹지지역이나 그린벨트를

치유의 공간으로 여긴다

산(임야)이 물(규제)을 필요로 하듯(계곡-그린벨트의 환경조건)

녹지는 보지가 필요하다

원래의 녹지의 존재가치는 보존의 의미를 담고 있기 때문이다

부득불 주거인구가 급증하게 된다면

주거지역 확보가 필요하다

즉 용도변경과정을 밟는 것이다

다만 유동인구가 급증하여 녹지를 용도변경하는 짓은

노우!

이는 마치 도로를 개설하되 그 목적이 변질된 경우와 같기 때문

즉 환금성 높이기 위한

수익성에 집착해 단순히 도로개설을 위한

도로개설은 무의미한 것이다

자칫 이 도로가 무용지물

유명무실이 될 수도 있는 법

#일반주거지역

#맹지

하수와 고수의 차이 - 자연녹지지역을 받아들이는 태도의 차이

고수는 녹지지역을 연구분석하고

(그린벨트도 수용

활용가치 모색에 집중

도로에 붙은 그린벨트를 찾는다)

하수는 무조건 무시!

무지한 행동이 아닐 수 없다

#그린벨트

국가의 재료가 국민이듯

한 지역의 존재가치는 그 지역의 주민이다

(주민등록인구)

녹지지역을 리드하는 건 시군수가 아니라

주거인구인 것

주거인구 진화에 따라 그 지역의 녹지공간 색깔이 변하는 것이다

주거인구 변화 없이 녹지공간이 변하는 건

변화가 아닌

지역변질에 불과하여

궁극적으로는 난개발과 지역훼손으로

잔존하게 될 것이다

#일반주거지역

#경기도

한 지역의 성격과 품격을 알아보는 방도 -

자연녹지역의 품격과 품질을 통해 알아보라

비록 건폐율과 용적률(20% 100%)이 일반주거지역 대비

볼품 없으나

미래가치인 잠재력은 그 지역의

인구규모보단 인구변화에 따라 달라진다

* 자연녹지지역는 국토의 계획 및 이용에 관한 법을 적용 받는다

보전과 보지가 원칙이나

상황성과 변동성도 적용 가능한 지경

예컨대 제한적 개발이 가능하다

(불가피한 경우)

자연녹지지역 안에서는

도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우를

제외하곤

4층 이하 건물만 건축 가능

(단독주택, 1,2종 근린생활시설

창고, 노유자시설, 의료시설 등)

자연녹지지역의 '자연'과 생산녹지지역의 '생산'

그리고 보전녹지지역의 '보전'은

단어 그대로 사용가치를 나열, 표현한 것이다

자연녹지지역의 자연이란

자유의 의미가 내재되어 있다

즉 규제가 아니라는 것

난개발을 자연스럽게 충분히 방어가 가능한 지경

그런 수위의 용도지역이다

개발이 필요할지라도

'제한적 개발'이라는 단서조항을 단다

실용적이라 난개발과 무관한 것이다

분당신도시 면적이 넓어진 것도 이 이치와 거반 일치한다

인구팽창(실수요 겸 투자자 증가)과 포화 속에서

기존 면적보다 넓어지게 된 것

자연녹지지역 자체 안에선

대규모 아파트단지 입성이 곤란하다

용도변경의 범위와 영역도 신중히 결정하지 않으면

미분양이나 미입주아파트(준공후 미분양)도 속출 할 수도 있다

#아파트

#아파트투자

규제는 지역공실을 방어할 수 있는 최후 수단으로 응용 할 수 있다

규제 사용법을 습득할 필요가 있는 이유이리라

강도가 약한 규제는 작은 부동산을 건축 할 수 있지만

강한 규제는 건축은커녕 도로조차 손대기 힘들다

철저한 규제분석능력이 필요한 이유다

#도로

#맹지

도로에 붙은 자연녹지지역이 무조건 좋은가?

아니다

도로에 붙은 상태가 무조건 입지가 뛰어난 게 아니니까

즉 '도로의 위치'가 땅의 미래가치의 가늠자인 것

도로의 생명은 도로 자체보단 도로 위치(접근성)!

오지의 공간에서의 도로는 무인도의 대지상태와 별반 다를 바 없다

도로에 붙은 자연녹지지역 상태의 미래가치는

'인구변화'에 의해 결정

도로에 붙은 자연녹지지역 상태에서

인구유출현상이 심하게 일어난다면

투자가치를 기대할 수 없기 때문

용도의 위치≠지역 위치(지역지명도)

예) 자연녹지지역 통해 감지 가능

도로에 붙은 자연녹지지역과

도로에 붙지 않은 자연녹지지역 상태는 하늘과 땅 차이

수도권에 위치한 도로에 붙은 자연녹지지역의 가치와

비수도권에 위치한 도로에 붙은 자연녹지지역의 가치는

같을 수 없다

같다고 하면 억지다

#개발청사진

개발계획이 정립된 공간 안에 들어가 있는 도로에

붙지 않은 자연녹지지역 땅 -

투자자입장에선 끈기와 인내력이 필요한 상황

인구와 상관 없이 용도가 변할 수 있기 때문

#주택

용도와 지목≠집의 가치 기준

(집은 실용가치가 생명이기 때문)

용도와 지목은 땅의 가치 기준이 될 수 있지만

집은 다르다

용도의 완성도 < 용도의 위치

지목의 완성도 < 지목 위치

지목

완성도 높은 지목(예-대지, 공장용지)

완성도 낮은 지목(예-임야, 농지)

용도

완성도 높은 용도(예-도시지역 일반상업지역)

완성도 낮은 용도(예-농림지역)

#농림지역

#건폐율

#용적률

땅투자 시

도시지역보다 비도시지역, 특히 계획관리지역 땅을

최고로 여기는 경우가 있다

비교적 최소의 비용이지만

현재가치가 높고(건폐율 용적률 40% 100%)

향후

도시지역으로 편입될 수 있다는 희망감 때문일 것이다

그러나 도시지역 자연녹지지역을 기회의 땅으로 여기는 자도

없는 건 아니다

무조건적으로 비도시지역(관리지역)만 고집할 건 아니다

자연녹지지역, 그린벨트, 국립공원의 공존하는 경우도 있는데

이럴 땐 자연보호의 가치가 높을 수 있으므로

투자 시

신중을 기해야 한다

단순히 국립공원을 찾는 다양한 유동인구의 가치와

도로가치(등산로, 산책로)에 혹하면 안 된다

주변 주거인구에겐 유익하다

삶의 힐링공간으로 적격이기 때문

이게 바로 땅투자자에겐

독으로 작용할 수 있다

집주인과 땅주인의 입장차가 너무 크다

'자연녹지지역' 자체 평가로는 역부족

불확실하다

실수할 확률이 높다

주변 분위기와 환경에 따라 자연녹지지역의 현재와

미래가치가 달라진다

계획관리지역의 주변분포도에 따라 지구단위계획구역 지정

여부가 결정되듯

자연녹지지역의 주변가치도 마찬가지

그린벨트나 도립공원 또는 일반주거지역 등 여러가지 주변변수에 의해

자연녹지지역의 기능이 달라질 수 있다

쉽게 변할 수 없는 주변 구도가 있다

그린벨트나 도립공원 등의 땅 넓이는 광대하나

일반주거지역 등 개발과 관련된 땅 넓이는

지극히 한정되어 있다는 사실이다

규제범위와 개발범위의 차이다

용적률과 건폐율 등 용도의 차이다

용도변화는 결코

주변인구(예-유동 및 관광인구, 이동인구, 가수요세력인

투자자)에 의해 일어날 수 없다

주거인구의 영향력에 의해 용도변경이 될 수 있다

명분이 확실하기 때문

아파트단지는 지역핵심인구인 주거인구의

영향력에 의해 생기는 것이기 때문

민원이 들어온다

아파트투자자로 인해 아파트를 짓는 경우는 없다

물론 실수요 겸 투자자인 경우가 많으나

일단 지역랜드마크는 주거인구다

결국 자연녹지지역의 미래가치는

'주거인구'

'도로상태'

'위치' 등 3박자, 세 가지 조건에 의해 결정된다

이러한 주변환경조건을 갖춘

자역녹지지역이 주변에서 발견됐다면

최고의 보석과 인연을 맺을 수 있는 기회다

네이버에 '김현기의 토지이야기' 검색

  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드
(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)

추천부탁드립니다 .