스크랩 [[재테크담론]] 돈과 시간으로 부터 자유를 얻는 방법 4편

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[[재테크담론]] 돈과 시간으로 부터 자유를 얻는 방법 4편|실전재테크

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| 조회 3708 |추천 13 |2011.07.13. 14:50 http://cafe.daum.net/10in10/sA3/45187 

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모두가 추천하는 곳은 남의 떡이다.

누구나 원하는 곳은 내 손에 절대 들어올 수 없다.

그리고 내손에 들어오면 안된다. 비싸기 때문에 먹을 것이 적다.

물론 아파트는 만인의 연인이 되는 곳을 찾아야 했던 시기가 있었지만, 수익형 부동산은 수익률이 매매가에 반영되므로 모두가 높이 평가하는 것을 가지는 것은 위험하며, 아파트도 용인 동백이나 동탄등이 미분양 날 때 잡는 것과 모두가 인정할 때 잡는 것과의 차이를 느껴보면 알 것이다.

모두가 원 할 때 그 비싼 것을 살 수 있는 사람은 이미 부자이고 잘 굴리며 유지하며 누리면 된다.

하지만 당신은 없는 부를 창출해야 하는 사람이 아닌가? 이미 상속 받아서 다가졌고 유지하는 사람이 아니라면 왜 평범한 눈으로 대중과 함께 움직이는가?

예를 들어 판교의 단독주택지를 구입했어도 많은 부를 창출할 수 있었을 것이다. 하지만 그정도를 구입할 눈덩이를 가진 사람이면, 다른 방법으로도 부를 쉽게 창출 할 수 있을 만큼 눈덩이가 이미 큰 경우이다.

내가 논하고자 하는 것은 눈덩이가 아주 작은 사람이 눈덩이를 크게 만들 방법이다.

높은 가치를 가지고 있으나 저 평가 된 곳을 찾아 시간을 기다려야, 부를 얻을 수 있다.

결국 미래의 가치를 사는 것이고, 시간을 사는 것이다. 누구나 원하는 곳은 이미 부자가 된 사람만 할 수 있는 것이며 나에게 부를 절대로 새로 창출해 주지 않는다.

가장 큰 부를 가져다 주는 것은 가장 저평가 되어있어야하고 저평가 인 상태가 지속되는 중에 가장 늦게 잡으면 더 금상 첨화이며, 나중에는 사람들이 가치를 높게 평가할 곳이어야 한다. 처음에 외면 받았던 수익형 부동산들을 살펴볼 필요가 있다. 안산이 그랬고, 수원이 그랬고, 평택이 그랬고, 화성 향남이 그랬다.

타인의 이목으로 부터의 자유는 돈과 시간으로부터의 자유도 앞당긴다. - 이것은 교육관과도 깊게 연결된다.

어디 사는 가를 중시하는 태도가 문제이다.

한 달에 100만원을 벌어다 주는 로봇의 가격은 얼마일까? 100만원은 2억에 대한 연 6프로 이자이기 때문에 월 백만원을 벌어다 주는 로봇은 2억이라고 볼 수 있다.

실재로, 서울의 수익형 부동산은 연 수익률 6프로 정도나 그 이하에서 거래가 되고 있다.

하지만 서울에서 멀어질 수록 더 싼 가격에 이 로봇을 구입할 수 있다. 서울에서 아주 멀면 심지어 연 수익률이 20프로, 30프로 나오는 곳도 있을 정도이니 100만원 나오는 로봇을 5000만원에도 구입이 가능하다는 이야기이고,

이것은 사람들이 얼마나 사는 위치와 타인의 이목을 중시하는지 증명해주는 것이라고 할 수 있겠다.

생활권이 지방인 분들 특히 호남지역인 분들은 경제적 자유를 얻기가 더 쉽다. 2009년도에 전남 목포 남악신도시(도청 소재지)의 점포겸용 단독주택지를 7000만원이면 구입할 수 있었다.(나는 구입 못하고 지인에게 구입하게함) 지금은 1억 5000에 거래되고 있다.

또, 남악신도시 대로변 아파트 정문 앞 단독주택단지 입구 코너 마주보고 있는 땅, 한 곳에는 지어졌고, 10미터 앞 맞은 편 코너는 비어었다. 땅 값이 2억 1000이었는데 지어진 건물 1층에 농협이 4억에 전세로 들어와 있었다. 지인에게 사라고 했지만 사지 않았고, 지금은 무섭게 폭등하였다.

군산 수송지구의 단독주택지 가격의 역사도 살펴보면 정말 놀랍다. 나는 경기도의 변두리의 택지지구 중에서 삼성같은 대기업 직원인 아파트 수요층이 많은 곳이 아니라, 원투룸 수요층인 중소기업과 공장이 많은 곳을 가장 유망 한 곳으로 보고있고, 자녀교육은 다른 것으로 얼마든지 커버하고있다.

실재로 자녀를 훌륭하게 만드는 것은 “학구”가 아니라 “부모의 손길”이다.

결국 경제적인 것과 시간적인 것이 사람의 여유를 만들고 부모의 손길도 만든다. 나의 교육관은 내가 이전에 썼던 글로 대신하겠다.

좋은 위치에 사는 것 그리고 타인의 이목에 인정 받는 것은 정말 부자들에게 내주자.

먼저, 지인에게  제작년에 상담해줬던 내용 부터 소개하겠다.

동아시아 통털어도 매우 명품 신도시인 광교 신도시의 44평 아파트(약 7억가까이 필요)에 청약을 놓고 세사람이 고민을 하였다.

세분 다 부부 합산 연봉 9000만원 정도로 똑같으며 두분은 자산  3억 정도로 수원에 살고 있었으며,

한분은 자산은 2억이며 병점에 임대아파트에 살고 있었다.

저에게 상담을 요청하였고, 저는 다음과 같이 답을 해줬다.

광교 아파트는 부자들의 것이므로 참아라. 시세 차익이 나더라도, 4억의 대출이자와 취등록세 등의 부대비용을 빼면 대단한 것이 아니며, 향남의 수익형 부동산을 소유하라고 말씀드렸다.

병점에 사시는 분은 임대아파트가 분양전환 직전의 경우에 있는데, 분양을 안 받고 광교를 청약한다고 하기에, 분양 전환 받으면 약 1억 정도의 차익이 있을 것이고, 부대비용 없는 1억이니 광교를 포기하라고 하였고, 분양 전환 후 매매로 실재, 9000만원의 차익을 얻고 수원의 3억대 아파트로 갈아탔다. (향남은 위치가 싫다고 했다.) 아무튼 이분은 현재 엄청 고마워한다.

한 분은 광교 아파트에 당첨이 되었다.

나머지 한 분은

화성 향남에 1억 8천만원하는 땅을 담보대출 1억 끼고 8천만원에 구입하였다.(68평) 그리고 공사비 3억 중 1억은 건물 담보대출로 상환한다고 하고 2억으로 공사를 하였다.(5000만 주고 공사하고 전세금 받아 상환할 수도 있다. 물론 2억 공사비는 한 번에 주지 않고 공사 진척상황에 따라 줍니다.)

총 4억 8천만원의 건물을 대출 2억을 끼고 3억 정도 들여서 건축하였다.(취등록세, 복비, 등기비, 대출 설정비등 2000만원 소요)

살고 있던 수원 아파트는 건축기간인 3개월 후에 비워주는 조건으로 매매하였고,

완공되자 3층에 들어와 살게 되었고,

주인세대 하나, 원룸 둘, 투룸 둘의 총 5가구(2층,3층)와 1층에 상가를 가진 건물주가 되었다. 현재 투룸의 전세보증금은 현재 9000만원이나 월세로 돌려, 월세를 싸게 1000에 70만원을 받고 원룸은 500에 40만원, 1층은 보증금 2000만원에 180만원을 받고 있다.

총 보증금은 5000만원, 월세는 400만원. 그리고 3층 거주.

그러면 광교아파트에 3억가지고 입주한 사람과 현금흐름을 7년간 비교하여 광교 아파트가 얼마가 되어야 이분 과 같은지 비교해드리겠다.

현재 이 건물 주위 이면도로 건물들은 7억 3000만원에서 9억 5천만원 사이에 거래가 되므로 8억 정도로 계산하면, 3억의 차익이 났다.

월세 400만원씩 7년 적금이면 4억이다. 여기서 대출 1억 5000만원(보증금으로5000상환)의 이자는 월 70만원이므로 7년 계산하면 7000만원

7년동안 건물값이 1원도 안오른다는 가정하에 6억 3000만원이 cash flow in 된다.

광교 아파트는 4억에 대한 이자 월 200만원씩 7년이므로 약 2억 정도가 cash flow out됩니다.

그러므로 향남 건물값이 7년동안 1원도 안오른다는 가정하에 광교아파트가 8억 3000만원이 올라줘야 서로 같다고 할 수 있다. 하지만, 최근 2년 사이에 투룸 전세보증금이 두배로 상승한 예와, 돈의 가치 하락, 물가상승, 인플레이션, 베이비 부머들의 은퇴로인한 자산 쪼개기를 통한 현금 창출의 추세로 볼 때 1원도 안 올라주기는 불가능한다. 땅 값도 향남은 매년 올라주고 있다. 2년 사이에 1억 8000천 하던 땅 값이 3억 5천이 되었다.

향남 건물이 1원도 안오른 다는 신빙성 없는 가정을 하더라도

광교 아파트가 7년후 최소 15억원이 되어야 같은 재테크를 했다고 할 수 있겠다.

예전 안산, 성균관대 앞 등은 예전에 소외 지역이었으나 지금은 다르듯이 향남지구도 다를 것이라 주관적으로 생각하고,

제 주관적인 예상은 광교 아파트가 20억이 되어야 향남 신도시 건물과 같은 재테크라고 생각하며 7년간 돈과 시간적 정신적으로 누리는 자유는 명품 신도시에서 누리는 효용성을 상쇄 시킨다고 생각한다.

참고로 이 시기에는(2009년초 향남) 돈 없이 건물을 소유하는 경우도 있었다.

5가구 입주하지 않고 모두 전세로 돌리고, 담보대출 받으면, 매매가 또는 땅값과 건축비를 넘어버렸다.

이러한 예는 선진국에서 일어난 일이 후진국에서 일어나듯이 서울에서 일어났었고 점차 외곽으로 진행되고 있다.

그리고 2편에서 다룬 원리, 무이자 대출인 전세보증금의 상승과, 수익률의 상승, 매매가의 상승 그리고 땅값의 상승과 함께

돈 없이 단독주택을 소유할 수 있다는, 이 점을 포인트로 기억해야한다.

안산은 10여년 전에 구축 원룸주택 건물이 3억, 신축이 3억 5천이었으며, 돈 없이 공짜로 등기 이전해 가주세요 하던 시절이 있었다. 지금 10억이다.

평택 이충동 세계로 약국 뒤에 상가주택은 2000만원이면 구입할 수 있었고, 매매가가 2억 2천만원이었던 시기가 2003년이다. 2007년도에 7억했고, 지금은 아마도 더 올랐을 것이다.

2002년에 서울이 그랬다. 그리고 2009년 초에 화성 향남이 그랬으며,

2011년도에서 2013년 사이에 평택 용이지구와 평택 청북지구가 그럴 것이라고 나는 생각하고 4필지를 올 초에 투자하였다.

선입견을 버리지 않는 한 가난 또는 평범을 버릴 수 없다.

원룸 관리의 잘못된 진실

사고가 유연하지 않고 단정 짓기를 잘하며 선입견이 많으면, 판단력이 흐리며 발전이 없다. 사고에도 부지런함과 게으름이 있다. 일상에서 접하는 것들과, 나의 선입관에 대해서도 그냥 단정 짓고 지나치지 말고 다른 면을 바라보려 하며 곰곰이 생각해보는 습관이 있어야 한다. 반대로, 이러하더라 라고 단정을 지어버리고 사고를 중단하면, 다시는 그쪽으로는 내게 기회가 다가오지 않는다.

인생에서 모든 일은 머릿속에서 한 번 일어나야, 현실에서 일어나기 때문이다.

“원룸 주택은 관리가 어렵고 세받아먹기 골치 아프다.”

라는 말씀을 들으면 나는 정말로 기가 막히다. 공실이 날 곳인가 안날 곳인가를 고민한다면 정말로 이해가 가지만,(중소기업은 많으나, 주거지역이 적은 곳을 택하면 된다.) 관리가 귀찮다라든지 골치 아프다라는 말씀은 정말 어이가 없다.

예를 들어 방이 12개인 원룸주택이 있다고 치자. 보통 1년이나 2년을 계약하고, 이사 하고 새로 계약하는 시기는 보통 이사철 한두달 안에 이루어진다. 그렇다면, 12가구라 하더라도, 2년간 빼앗기는 시간은 몇시간이나 될까? 내 경험 상으로는 2년간 하루(24시간)미만의 시간을 빼앗긴다. 이것을 730일로 나누기를 하면 하루당 몇초를 빼앗긴 것인가?

“두 번 째 이것 저것 세입자가 수리해달라면 피곤하다.”

10년 넘은 건물일지라도 과연 무엇을 얼마나 수리해달라고 할 것이며, 이것도 하루로 나누면 하루당 몇 초나 될 것인가? 나의 경우엔, 철물점 사장님 한 분과만 거래를 하며, 세입자에게 전화 오면 전화번호 가르쳐 드린다. 그리고 고친 후 청구시킨다. 기껏해야 1만원 또는 2만원 안에서 거의 대부분 해결된다.

“ 세 안내고 속썩이는 사람 많다.”

사실 거의 없다. 백 명 중 한 명 이 있다손 치더라도, 보증금이 있으므로 제하고 주면 된다. 그리고 최소 몇 백이 되는 보증금을 안내는 동안 주인은 바보인가?

두 달 안내면 내용증명 보내고, 퇴거조치 준비하면 되는데, 그런 일이 자주 일어날 수가 없다. 그리고 일 년에 수 천만원에서 수억씩을 건물을 통해 버는데, 조금 손해보는 일이 생겨도 마인드 컨트롤 상의 문제이지, 수익형 부동산의 구조적 문제는 아니다.

“ 세입자가 집을 망치는 일이 많다.” 그럴 수도 있다. 그래서 보증금이 있는 것이고, 이사갈 때, 검사하고, 보증금에서 제하고 주면 된다. 걱정할 일이 조금도 안된다.

나의 어머님은 은퇴하셔서 원룸 건물 임대사업을 하고 계신다. 방의 수도 적지 않은 편이나. 등산 다니시고 취미생활 하신다. 이 세상에 이만한 직업은 없다. 이것을 힘들다 라고 생각하는 사람은 그 어떤 일도 할 수 없는 사람이다. 아니면, 조금 손해보고 산다는 마음 수양이 안 되서 돈 몇 푼에 미친 듯이 아파하는 사람이다. 1년에 수 천만원 또는 수억원 벌고, 몇 십만원 손해본다 라는 마인드로 하면 된다.

“ 청소하기 힘들다”

참내 원.... 월 7만원이면 업체에서 청소 다 해준다. 오래 맡기면 월 만원 더 깎아준다.

절약 보다 더 중요한 것이 사고의 부지런함이다.

근검 절약은 최고의 미덕이다. 하지만 절약과 저축만으로 부를 형성하면서 사고가 경직되고 게으르다면 참 문제가 있는 사람이다.

물론 월급이 많다면 그럭저럭 살아갈 지도 모르나, 노후에 반드시 문제가 생긴다.

월급이 많은 직장은 대부분 정년이 짧고,

정년을 채운다 하더라도 평균수명 신장으로인해서 웬만한 부가 아니면 길고 긴 노후를 버티기 쉽지 않다.

차라리 절약의 습관이 형편없으면서 사고가 유연하고 부지런한 사람의 미래가 더 밝다.

미국 명문대 생들 조사내용을 소개하면,

명문대 생중에 집안이 가난한 가정에서 자란 대학생들은 어떻게 하면 돈을 안 쓸 것인가에 집중하고,

부자의 가정에서 자란 학생들은 어떻게 하면 돈을 창출할 것인가에 집중하였으며 시간이 흘러 추적 조사했더니

후자가 더 윤택한 삶을 누렸다는 내용이다.

현재를 희생하는 삶은 미래를 위해 어느 정도 필요하지만, 사실 인생은 현재가 모여서 이루어지는 것이기 때문에 결코 바람직 한 삶의 방식은 아니라는 데에 모두가 동의하면 서도 그렇게 사는 것을 미덕으로 믿고 싶어 한다.

나는 총각 때, 아벨라를 100만원주고 구입하여 지금의 와이프와 전국을 주말마다 다녔고 저축을 못했다. 내가 돈의 소중함을 몰라서 그런 것이 아니다. 와이프의 반대도 심했지만, 천 년 만 년 살 것도 아니고, 젊음은 유한하므로, 자신의 본성, 내면의 소리에 귀를 기울이고 감수성에 예민한 날을 세워 풍요로운 감정으로 이 순간을 누리자고. 평생 한사람이면 혼전 순결을 어겨도 순결이다 라고 설득하고, 결혼 후에도 자녀를 가지는 시기를 1년 유예시키고 누렸다. 부모님 용돈도 아끼지 않았으며 특히 자녀교육에는 매우 후했다. 프뢰벨 세트 구입 1000만원을 놓고 1초도 고민하지 않았으며, 영어유치원 다닐 때, 개인 선생님을 7명 붙였었다. 피타고라스 수학, 가베, 오르다, 수, 한글, 체육, 피아노, 바이올린 등... 집에 와서도, 레스링, 팽이치기, 딱지, 숨바꼭질 등 시간을 많이 투자하여 놀아줬고, 현재 초등학교 다니는 시기에도 많은 경제적 시간적 투자를 하고 있다. 물론 나는 옷이나 차(현재 차는 준중형 디젤차)등 타인의 이목의 속박으로부터 유발되는 소비는 절대 하지 않는다. 절약적이지는 않지만 전략적인 소비라고 할 수 있다. 또, 외식비용은 아끼지 않는다.

현재를 미래의 담보로 잡는 생활을 하지 않아도 되게 해 준 것은 내 사고가 게으르지 않았기 때문에 가능하다고 생각한다. 30대 초반에는 경제와 부동산에 관련된 서적을 필기하며 읽었고, 책이 진부해지는 순간부터는 많은 사람들을 찾아다니며 인터뷰하여 내공을 쌓았다. 예를 들어 산책을 나왔다가도 상가주택이 있으면, 주인을 만나 보증금과 월세, 짓게 된 과정 등을 술 한 잔 사며 듣고 메모하였고, 아이들 뛰어 놓는 방방이에 애를 놀게 맡기고서, 방방이 주인에게 월 수입과 시설에 드는 돈을 여쭤보며 수익률을 계산해 보았다. 피씨방을 가서도 곰곰이 피씨방에 대해 잠깐씩 분석해보았으며, 택지지구의 단독주택지와 아파트의 지구별 연도별 상승 속도도 비교해 보았다. 단독주택이나 아파트, 상가로 백억 이상 부를 만든 사람들도 인터뷰 해 보았다.

그것이 나중에 다 내 것으로 소화되어, 내가 대출로 땅을 샀을 때, 방방이 시설 내 땅에 차려 프리미엄 받고 판 후 월세를 받아 대출금을 충당하기도 하였고, 외진 곳에 있는 내 건물 1층에 모든 사람의 미쳤다는 반대에도 불구하고(투 잡이고, 위치가 외져서) 피씨방 시설을 넣어 7개월 동안 순이익 1억을 벌고 팔기도 하였다.(물론 운영은 엉터리로 했고, 처음에 손님이 없었지만, 전단지와 현수막 1000만원어치 광고를 했으며, 위치가 학교 유해정화구역에서 201미터라 확신이 있었고, 월매출 2000을 넘기는 곳으로 결국 만들었다.) 2편에서와 같이 어머님 돈 2억으로 30억을 만들기도 한 것 등은 절약보다는 사고의 부지런함과 유연함 때문이었다고 생각한다.

지금도 내 사고는 부지런히 움직이고 있지만, 2년안에 더 이상 내 사고는 돈을 추구하는 데에는 에너지를 빼앗기지는 않을 것이다. 1편에서와 같이 약속이 중요하기 때문이다.

내 내면의 소리에 귀를 기울이면 모든 것을 나에게 최적의 것으로 바꾸어 놓을 것이다.

남들이 말하는 최선이 아니라, 나에게 적합한 최적을 향해 살아야한다.

  특히 우리나라에서는 이쪽으로 노력하지 않으면 여지없이 평생 타인으로부터 속박 당한다.

우리나라 문화는 서양 문화와 비교하여 중국이나 일본 보다도 심하게 속박적인 문화이다.

서양은 guiltiness(죄책감)과 내적 기준에 따라 움직이지만,

우리나라는 shame(체면)과 Group기준에 따라 살아간다.

  그러므로 남과 같아지려고 노력하지 않으면 배척당하기 일 수이며 서양에 비해 타인의 이목으로부터 자유롭지 못한 인생을 살아간다. 내가 캐나다 연수 갔을 때, 한국 상류층이 이민와서 죄다 음식점이나 슈퍼를 하면서 살아가는 사람들과 이야기를 해보았으나, 하나같이 모두다 한국보다 행복하다 한다. 물론 초기 몇 년 향수병은 있지만, 그 고비를 넘기면 다시 돌아가 살 수 없다고 하면서 그 이유를 모두 Group문화로 꼽는다. 서양 사람들 옷 입고 다니거나 화장하고 다니는 것을 한국과 비교해보면 충격적인 차이가 있다. 차도 소모품으로 알고 차의 외관에 큰 신경을 안쓰는 사람들도 많다. 손가락질이 적다. 죄책감과 내적 기준에 따라 움직이고 차이를 인정하기에 손가락질이 적다. 음식 마지막 남은 것 서로 미루는 일이 없다. 먹기 싫다는 밥 혹시 체면 때문에 못 먹을까봐 더준다고 싸우는 일 도 없다. 친척이나 친구들 끼리 가다가 혼자만 아이스크림 사서 먹으면서 같이 걷는다. 우리나라 같았으면 죄다 사야한다.

하지만 나는 한국문화를 정말로 사랑한다.한국 문화의 장점이 정말로 많기 때문에, 타인의 이목이 주는 속박으로부터 까지 자유로우면 한국은 정말로 세계에서 가장 살기 좋은 나라이다. 인생은 한정되어있다. 허수아비 인생 살지말고, 내 본성이 원하는 내인생을 멋지게 살자. 내인생은 나의 것이다.

이러한 나 중심 가치관은 소비 습관, 제테크 방향, 자녀교육, 사는 장소 등 많은 것을 바꿔놓을 것이다.

본 편은 직업상 가장 바쁜 시기에 쓴 글이라 매우 두서가 없었다고 생각합니다.

본 편이 늦었던 유는, 스크랩을 수백명이 해가고, 쪽지로 수백명이 문의하면서

댓글은 달랑 수십 개인 것을 보면서 회의가 들었기 때문입니다.

글 쓰는 작업은 매우 피곤한 작업이며, 스크랩만 쏙 해가시는 분들이 조금 .........

이번에도 스크랩을 한 번만 더 풀어놓을 생각입니다.

그리고 만일 호응이 나쁘지 않으면 수십편 계속 쓸 예정입니다.

다음편, 5편에서는, 땅을 사서 건축하거나 급매를 잡는 기준과 관점, 시기, 땅 보는 방법, 건축은 만만한 것이다, 건축할 때 명심할 점을 주제로 말씀드리겠다.