부동산 멀리보고 투자하라

[하늘]

정부의 연이은 부동산시장 안정 대책과 부동산 세제 강화 발표로 서울 강남권 기존아파트 등 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 정부의 투기억제 대책의 핵심은 재건축 단지 및 주택거래신고지역 등 부동산 값이 뛰고 있는 지역에 대한 철저한 조사로 투기심리가 확산되는 것을 막는 데 있다. 더불어 가격상승에 따른 차익은 최대한 세금으로 거둬들이겠다는 것이다. 이에 따라 부동산 투자도 그동안의 ‘하이리턴’ 시대가 막을 내릴 것으로 예상된다.

오는 2007년부터는 1가구 2주택 이상 보유자가 살지 않는 집을 팔때는 실거래가로 양도소득세를 매길 방침이다. 그동안 투자자에게 ‘대박’의 꿈으로 여겨져온 재건축 단지는 안전진단·양도세 강화, 비리수사 등 전방위 압박에 숨을 죽이고 있다.

재개발 지역도 오는 2007년부터 재건축단지와 함께 기발시설부담금을 내야해 수익성이 크게 떨어질 전망이다.

토지시장도 뛰어들기에는 출구가 너무 좁아졌다. 6월부터는 기업도시 등 개발호재 지역은 계획입안때 거래허가구역이나 투기지역으로 지정돼 거래나 세금부담이 크게 늘어난다.

부동산 전문가들은 “이제 부동산을 통해 단기성 거래로 큰 수익을 올리겠다는 욕심을 버리고 장기적인 관점에서 안정적인 재테크 수단으로의 보수적 접근이 필요하다”고 조언한다. 급변하는 투자 환경을 예의 주시하면서 주택은 거주 위주로, 토지는 개발 예정지를 중심으로 멀리 내다보고 안정적으로 투자해야 한다는 것이다.

◇주택투자, 뉴타운·지방도시 아파트=향후 집값이 오르더라도 세금이 무거워져 큰 차익을 내기가 어려운 만큼 실수요차원의 접근이 바람직하다. 종전 처럼 강남과 강북에 아파트 1채씩 사놓고 가격이 오르기를 기다리는 ‘천수답식 투자’는 낭패를 보기 쉽다. 지역안배식의 안이한 분산투자는 나중에 높은 양도세를 내고 나면 자칫 손해를 볼 수도 있기 때문이다.

차라리 1채를 사더라도 인기지역 물건을 사서 3년이상(서울 등은 2년 거주 추가) 보유해 비과세 혜택을 받는 게 유리하다.

부동산114 김규정 과장은 “일단 일정기간은 거주하겠다는 계획으로 구입에 나서야 세금부담을 덜 수 있다”면서 “직접 거주하면서 가격상승이 예상되는 곳을 찾아봐야 한다”고 말했다.

따라서 지역호재가 있어 향후 가격상승이 예상되거나 생활여건이 개선될 곳에 관심을 둘만하다. 서울에서는 뉴타운과 재개발 지역 인근 신규아파트를 눈여겨 볼 필요가 있다. 올해안에 뉴타운 인근에 19개 단지 총 2400여 가구가 공급될 전망이다.

또 국지적 호재가 있는 지방도시의 신규 아파트도 유망하다는 평가다. 지식기반형 기업도시를 신청한 충주·원주 등에서도 적지 않은 물량이 예정되어 있다. 강원 원주시와 충북 충주시 일원은 비교적 소액으로도 투자가 가능하다.

각종 규제로 메리트가 떨어졌다고 하지만 강남권 재건축단지는 여전히 주목의 대상이다. 강서구 화곡2주구와 송파구 잠실시영 등 비교적 사업진행이 빠른 지역의 인기는 쉽사리 식지 않을 전망이다.

◇토지, 규제 지역 주변 유망=토지시장 역시 투자입지가 상당히 좁아졌다. 개발예정지역은 계획입안때부터 규제를 둬 투기자금 유입을 원천봉쇄하겠다는 게 정부의 강력한 의지다. 투기지역은 양도세를 실거래가로 내야하고 거래허가지역에선 6개월 이상 현지 거주요건을 갖춰야 하는 등 각종 허가절차 등이 무척 까다롭다.

최근 수도권 공장증설이 허용되면서 경기도 파주, 평택, 화성 등이 관심대상이 되고 있다. 하지만 이들 지역은 토지거래허가구역에 지정돼 투자가 간단치 않다. 따라서 개발 예정지에 직접 투자하기 보다는 예정지 인근 지역을 노리는 게 바람직하다. 단,정년퇴직자 등 이주가 자유로운 투자자는 규제 지역에 직접 거주하는 것도 규제를 피하는 한 방법이다.

파주에 투자를 고려했다면 인근의 연천, 철원 등에 노크해볼 필요가 있다. 파주 LCD협력단지의 보상금이 풀려 대토 용지로 각광을 받고 있다. 대토용지는 3년 이상 보유한 뒤 팔면 양도세가 부과되지 않는다.

JMK플래링 진명기 사장은 “지역 개발의 경우 10년이상의 시간이 걸리기 때문에 여유자금을 가지고 장기적인 관점에서 투자에 나설 필요가 있다”면서 “하지만 실현가능성이 낮거나 개발소식에 가수요만 몰리는 곳에 투자했다간 낭패를 볼 수 있으므로 신중히 접근해야 한다”고 조언했다.

◇경매 통한 땅 구입도 유리=최근 경매시장에서 개발 호재지역의 토지가 인기를 끌고 있다. 토지거래허가구역 내 농지나 임야는 경매로 구입하면 현지에서 6개월 이상 살아야 하는 요건을 갖추지 않아도 되기 때문이다.

하지만 행정중심복합도시와 신도시 및 기업도시 건설 등 개발 예정지인 충남 연기·공주와 경기도 파주·평택·화성, 전남 해남 및 무안,강원도 횡성군 등은 과열양상까지 빚어져 높은 낙찰가격이 치나치게 높다는 점에서 주의해야 한다. 자칫 분위기에 휩쓸려 비싼 값에 낙찰받을 경우 되레 손해를 볼 수도 있기 때문이다.

전문가들은 “지난달 충남 공주 장안면 임야가 감정가격의 8배에 낙찰된 경우가 있었다”며 “감정가나 시세보다 턱없이 고가에 살 경우 이익을 내기 어려워진다”고 말했다.

◇대단지 상가 등 유망=상가의 경우 세금 등의 규제에서 자유롭지만 경기회복 지연 등에 선별적 투자가 요망된다. 또 지난달부터 후분양제가 시행되면서 사기분양 등 위험부담이 낮아졌지만 초기 사업비용이 늘어나 분양가가 오를 가능성도 높아졌다. 상권형성 전망, 분양가 수준 등을 잘 따져 투자를 결정해야 한다.

요즘 속속 선보이고 있는 테마상가는 대부분 목이 좋은 중심지에 위치해 있다는 게 장점이다.테마 상가의 경우 지역특성과 어울리는지 체크해봐야 한다. 입지여건이 좋아도 주변환경이 맞지 않으면 매출이 시원찮을 수 밖에 없다.

최근 공급이 늘어난 주상복합 상가는 아파트와 분리해 따로 하나의 동으로 건설이 가능해져 상품성이 높아질 전망이다. 하지만 고객이 입주자에 한정된다는 점에 유의해야 한다.

단지내 상가의 경우 우선 단지규모에 신경을 써 1000가구 이상인 대단지를 골라야 한다. 버스정류장이나 횡단보도가 근처에 있다면 많은 유동인구를 확보할 수 있다. 또 단지내 상가는 소형평형(20∼30평형대) 거주자들이 주로 이용한다는 점도 감안해야 한다.

이밖에도 부동산간접투자 활성화를 내용으로 한 부동산투자회사법 개정안이 지난달 시행돼 올 하반기 중에는 관련 회사들이 각종 상품을 쏟아낼 것으로 예상됨에 따라 분산투자를 고려해 볼 만하다.

[랜드스카이]

부동산 투자는 매수시점을 보지말고 매도시점을 보라

[하늘]

맞는 말씀이에요.. 타이밍 또한 중요하더라구요