주택 및 상가의 임대료 인상한도 ㅣ 주택/상가건물임대차보호법

[복부장]

■ 주택의 임대료 인상한도 5%

여기서 5%의 개념은 계약기간중 인상할 경우에 5%이내에서 올리라는 의미입니다

인상한도 5%는 재계약할 때는 적용되지 않습니다

■ 상가의 임대료 인상한도 9%

주택의 재계약의 경우에는 인상한도 5%는 적용되지 않지만, 상가의 경우에는 9%의 인상한도가 재계약에도 적용됩니다

상가임차인에게는 주택임차인과 달리 계약 갱신요구권을 주어 5년의 임차기간을 보장하고 있기 때문입니다

여기서 5년간 보장이란 처음 입점한 날부터 5년입니다. 계약서 새로 쓰면 그 때부터(×), 건물주 바뀌면 그 때부터(×), 월세 올려주면 그 때부터(×)

따라서 재계약시 임대인의 요구와 임차인의 합의에 따라 임대료 인상율이 9%를 초과하는 계약을 체결하면 차후에 임차인은 이 조항의 무효를 주장할 수 있습니다

단 5년 임차기간후에는 9% 인상한도가 적용되지 않습니다

여기서 9% 인상 한도의 의미는

▶ '연간 9%'가 아님, 몇 년이 경과해도 한 번 올릴 때 한도입니다

▶ 보증금과 월세를 동시에 각각 올릴 수 있다 (○)← 아직 관련 판례는 없으나 법무부 법무심의관실에서 유권해석한 바 있음(2006.4.25)

즉 보증금과 월세를 동시에 인상하는 것이 가능하며, 보증금과 월세를 각각 인상할 수도 있습니다

다만 상임법이 적용되는 경우에는 인상금액이 합산하여 9%이내 범위이여야 합니다

보증금 또는 월세 중 한 가지만 올릴 수 있다 (×)

▶ 임대료 인상으로 환산보증금 한도를 넘어가면 동법의 보호대상에서 제외됩니다

사례

홍길동이 서울 논현동에서 보증금 9000만원 월세 200만원에 편의점을 운영하고 있다

계약기간 2년이 만료되어 임대인은 월세를 법정 인상한도인 9% 올리겠다고 한다

임대료를 올려주면 환상보증금이 2억9000만원에서 3억800만원(9000+200×109%)이 된다

이렇게 되면 홍길동은 서울지역의 환산보증금 한도인 3억원을 초과하여 법의 보호를 못 받게 되는가?

계약을 갱신하면서 차임 또는 보증금을 증액함에 따라 동법 적용범위 보증금액(2010.7.26~현재, 서울의 경우 3억원)을 초과하는 때에는 동법의 적용범위에 해당하지 않게 되어 동법의 보호를 받을 수 없게 됩니다 (법무부 법무심의관실 유권해석 2007.7.30)

▶ 환상보증금액 계산할때 월세의 부가가치세도 포함됩니까?

위의 사례처럼 보증금 9000만원 월세 200만원일 경우 만약 부가가치세 20만원이 별도로 가산되면 즉 220만원이라면 환산보증금을 얼마로 보느냐는 것입니다

① 부가가치세를 빼면 9000 + 200 ×100 = 2억9000만원

② 부가가치세를 더하면 9000 + 220 ×100 = 3억1000만원

②의 경우에는 법의 보호대상에서 벗어납니다.

법무부는 부가가치세를 포함한 금액을 월세로 본다고 해석합니다