부동산 개발사업에는 시행사, 신탁사, 시공사, 분양을 받는 사람등 다양한 이해관계자가
얽혀 있습니다.
신탁사는 개발사업에 소요되는 모든 비용을 관리하고 지급하며 분양대금을 수납하는 역할
을 합니다. 그러므로 시행사, 신탁사, 시공사는 법적으로 별개의 회사이므로 분양대금 납부등 관련 절차를 구분해서 처리해야 하고 분양대금은 반드시
분양계약서에 지정된 계좌로 입금하여야 합니다.
분양계약서상에
분양대금의 납부계좌를 명기해 두고 '지정된 계좌에 납부되지 않은 금액은 분양대금 납부로 인정되지 않는다'는 취지의 문구까지 기재하는 경우도 적지
않습니다. 그럼에도 불구하고 분양대금이 지정계좌에 납부되지 않아 분쟁으로 이어지는 경우가 종종 발생하고 있고 농성동 골든힐스타워 사기분양 사건도
대부분의 피해자들이 공인중개사, 브로커, 시행사만을 믿고 신탁사 계좌가 아닌
시행사 대표계좌로 분양대금을 입금하면서 피해가 일파만파로 커지게 된 사건입니다.
법원은 유사한 사건에서
1. 분양계약서에
분양계약자가 분양대금을 완납한 것으로 기재되어 있고 시공사의 인장이 날인되어 있었으며 시행사로부터 분양대금을 모두 지급하였다는 입금표도
교부받았습니다. 분양계약서에는 신탁탁회사의 계좌에 무통장입금으 방법으로 납부하여야 하고 , 무통장입금증은 영수증으로 간주하여 보관토록
한다, 타계좌 및 타방법으로 납부하였을 경우 분양대금 납부로 인정 되지 않는다라고 기재되어 있었습니다.
그러나 분양계약자는 계약금 3,000만원은 위 지정계좌에 입금하였으나 나머지
분양대금은 시행사에 직접 지급하였던 사건입니다.
분양계약자는 자신이 분양대금을 모두 지급하였다며 신탁회사를 상대로 이전등기를 청구하였으나 법원은 신탁회사와의 관계에서도 분양대금을 모두 지급하였다고
인정할 수 없다고 판시하였습니다.
2. 분양계약자들이
분양대금 지정계좌는 분양자인 건설회사가 수분양자에게 납부하라고 지정한
계좌도 포함하는 개념이고 분양계약자가 분양자에게 직접 지급한 금원은 당연히
대한주택보증의 보증책임에 포함된다고 보는 것이 주택분양보증제도의 취지에 맞는 것이므로, 분양계약서상 분양대금 지정계좌에 입금하지 않은 분양대금에
대하여도 대한주택보증이 보증책임을 부담하여야 한다며 분양계약자들이 대한주택보증을 상대로 분양대금의 반환을 청구한 사건에서
법원은 분양계약서 및 입주자모집공고에는 지정한 입주금 납입계좌에 납부하지 아니한
입주금에 대하여 대한주택보증은 보증채무를 이행하지 아니하고, 입주자모집공고에는 지정계좌가 명시되어 있으며, 분양계약자들이 옵션계약상 지정계좌인 건설회사의 계좌로 입금을 한 사실을 인정하면서
약관 및 계약조항에 따르면 분양대금 지정계좌에 입금되지 않은 원고들의 분양대금에
대하여는 대한주택보증의 보증책임을 인정할 수 없다고 판결하였습니다. 결국 분양대금 지정계좌에 입금되지 않은 금원에 대한 분양계약자들의 청구를 기각하였습니다.
3. 분양계약자들이 연립주택정비사업조합을 상대로 분양계약에 기한 이전등기를 청구한
사건에서 법원은 위 사건들과 마찬가지로 분양계약서에 지정 계좌로 무통장 입금하는 방법으로 납부하도록 정하고 있고 위 지정계좌에 납부하지 않은
금액은 무효라고 기재되어 있으므로, 시공사가 임의로 변경기재된 계좌로 납부하도록 하여 변경기재된 계좌로 납부하였다고 하더라도 분양대금 납부계좌를
변경할 권한까지 위임받았다고 할 수 없으므로 임의로 변경기재된 계좌로 납부된 금액 역시 유효한 납부로 인정받을 수 없다고
판시하였습니다.
광주부동산전문변호사
법무법인 가현
대표변호사 김덕은
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