변호사 김덕은의 부동산클리닉

임대인으로부터 건물을 임차하였는데 누수가 심하게 발생하는 경우가 종종 있습니다. 예를들면 천장에서 물방울이 고이면서 떨어지고, 창문에서 물이 흘러내리며, 벽지가 축축하게 젖고, 이로 말미암아 벽지, 가구 옷 등에 곰팡이가 심하게 발생하는 경우 임차인이 임대인에게 취할 수 있는 법적권리에 대해 알아보겠습니다.   1. 임대인의 목적물 인도의무와 수선의무     민법 제623조는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하여, 임대인의 목적물 인도의무와 임대인이 목적물을 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무 즉 수선의무를 규정하고 있습니다.     임대인의 목적물 인도의무는 민법 제623조가 명문으로 규정하고 있지는 않으나, 임대차 계약이 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 하고, 임차인이 이에 대하여 차임을 지급하는 것을 내용으로 하는 계약인 이상 민법 제623조에서 말하는 인도는 단순한 인도가 아니라 목적물을 임대차의 목적에 따라 사용, 수익하기에 적합한 상태로 인도할 의무를 뜻한하고 보아야 합니다.     임대인의 수선의무는 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아나라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용, 수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하게 됩니다.     임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해, 즉 하자는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것이고 이는 임대차기간중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함이 됩니다.     다만 임대인의 위와 같은 수선의무는 수선이 가능한 경우에만 인정이 되고, 수선이 불가능한 경우에는 더 이상 수선의무의 문제가 아니라 목적물의 전부 또는 일부멸실에 따른 이행불능의 문제로 처리가 됩니다.     임대인의 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고, 임대차계약을 해지 할 수도 있습니다. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 됩니다.   2. 임대인의 하자담보책임      임대차는 유상계약으로서 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용되므로 임대차계약의 성립당시 이미 목적물에 하자가 있었고 임차인이 이를 과실 없이 알지 못한 경우 임대인은 수선의무를 부담하는지 여부와 별개로 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하자담보책임을 지고, 그에 따라 임차인은 임대인을 상대로 목적물의 하자로 입은 손해배상을 청구할 수 있고, 나아가 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차 계약을 해제 또는 해지 할 수 있습니다.   3. 임차인의 통지의무     민법 제634조는 임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안때에는 그러하지 아니하다라고 규정하고 있습니다.   따라서 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위내에서는 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 보아야 할 것입니다. 이러한 경우 임대인은 임차인이 지체없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다고 할 것입니다.   광주부동산전문변호사