[김포변호사, 류병욱변호사, 대법원판례] 공인중개사의 주의의반 사례

[류변]

안녕하세요 #김포변호사 #류병욱 변호사입니다.

오늘은 공인중개사의 중개시 선관의무에 대해 대법원 판례(2022다212594 판결)을 소개해드리려고 합니다.

1. 사실관계

원고들은 다가구주택(19개호실) 중 일부 호실에 대해 각각 임대차계약을 체결한 사람인데 임대차계약을 체결할 무렵 은행 명의의 채권최고액 7억 1,500만원의 근저당권이 설정되어 있었고, 각 호실은 주택으로 거의 다 임대된 상태였습니다.

그런데 임대차계약을 중개한 공인중개사는 중개물 1에 대해서는 중개대상물의 확인, 설명서에 '공시되지 않는 물건의 권리사항'란에 '선순위 보증금 총 19가구, 총 500,000,000원( 본 금액은 임대인의 구술에 의한 총금액이며, 가구별 임차보증금과 임차기간에 관한 내용은 임대인이 자료공개를 거부함'이라고 적고 중개물 2에 대해서는 '선순위 임대차계약서 제출불응함, 공시되지 않은 물권의 권리사항'란에는 '선순위 임차보증금 6억'이라고 각각 기재하였습니다.

이후 본 다가구주택은 경매가 진행되어 1,457,111,110원에 매각되어 최우선 소액보증금 변제, 당해 세금, 근저당권을 제외하고 원고들의 보증금을 전액 배당받지 못하는 결과가 발생하게 되었습니다.

이에 원고들이 공인중개사들에게 보증증권을 발행한 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구하게 된 것입니다.

2. 원심 판단

원심은 피고가 원고들의 손해에 대하여 보상할 의무가 없다고 판단하였는데 그 이유로 이 사건 다가구주택의 임대인인 원고들보다 먼저 들어와 있던 임차인들의 계약 내용에 대해 할 수 있는 자료를 주지않음에 따라, 중개를 위임받은 공인중개사로서는 그에 관해 확인할 방법이 없고, 임대인이 기존 임대차 내역에 관한 자료제공을 거부한 사실을 공인중개사가 중개대상물 확인, 설명성에 적은 이상 원고들은 그에 따른 위험을 스스로 부담하여 계약을 체결하였으므로 공인중개사의 잘못이 있다고 보기 어렵다고 보고 원고들의 청구를 기각하였습니다.

3. 대법원의 판단

반면 대법원의 원심의 판단이 잘못되었다고 지적하며 원심의 판단을 파기 환송하는 결정을 하였습니다.

그 이유로는

[1] 공인중개사가 자기가 조사·확인하여 설명할 의무는 없으나 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 한 경우, 선량한 관리자의 주의 로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것인지 여부(적극)

[2] 원고들이 각 임차한 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인 이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적었는데, 이는 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 금액이었고, 그 중 소액보증금이 얼마인지도 알 수 없게 되어 있고, 임대인이 관련 자료 제공을 거부해 정확히 실상을 알기 어렵더라도,

본 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금의 시세에 비추어 임대이 구두로 알려준 금액이 실제와 차이가 있을 수 있고 상담수의 소액임차인도 있다는 정도는 알 수 있으므로 공인중개사가 알려준 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리지 않아 그릇된 정보를 전달할 것으로 볼 수 있고,

임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는게 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려준 것 보다 훨씬 많고 그 중 상당수가 임차인들이 소액임차인에 해당될 수 있다는 것을 원고들이 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성이 충분하므로 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 하였습니다.

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