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[정대영]

우리나라땅 >  관리지역

● 우리나라땅 >  관리지역 > 계획관리지역 

（용적률 100％ 이하，건폐율 40％ 이하）

도시지역 편입이 예상되거나

 제한적 개발을 위해 관리가필요한 곳

=> 쉽게말해 필요하면 개발 할 수 있는 지역 =>

 땅값을 가장 높에 쳐주는 지역

● 우리나라땅 >  관리지역 > 보전관리지역

용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）자연환경 보호,

수질오염 방지 등을 위해 보전이 필요한 곳

 => 쉽게 말해 손도 못데는 지역 =>  땅값이 우울한 지역 

● 우리나라땅 >  관리지역 > 생산관리지역 

(용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）

농림，어업 생산을 위해 관리가 필요한 곳

=> 쉽게말해 농장, 창고는 지어도

 다른건 손도 못데는 지역

=> 현지인들에게 필요하지만 외지인에게는

 우울한 지역으로 보면되겠다. 보전관리지역,

 생산관리지역은 건폐율이 20% 이하이다.

즉 건물짓지 말라는 예기다.

100평땅에 20평짜리 건물 지어서 뭐에 쓰겠나

 (정답은 창고정도??) 개발이 어려우니

당근 쓸모가 없어 가격이 떨어지는 것이다. 

특별주의사항

현재 감정평가자료를 살펴보면 현재 관리지역으로

나와 있어도 해당관청에서 계획관리지역인지,

보전관리지역인지, 생산관리지역인지 

 다시 확인을 해보아야 한다.

왜냐하면 국가에서 이 관리지역을 새로바뀐

구분형태로 바꾸라고는 했지만 실제로 모든

우리나라 문서를 다 바꾸지 못했기 때문에

 현재 내가 보고 있는 문서에 관리지역이라고만

적혀있다면 세부적으로 어떤 관리지역인지

꼭 해당관청에서 직접 확인해야 한다는 것이다.

관리지역 세분화는 신문에 공고하는 것이 아니고 

각 지방자치단체별로 알아서 공고한다고 하니

자기가 보유한 땅이 속하는 해당 관청에서 알아봄이

바람직 하겠쥐..참고로 내땅이 계획관리지역으로

 분류가 될지 생산,보전관리지역으로 분류가

될지를 가늠해 볼 수 있는 기준을 누군가

정리 해 두었기에 참고로 퍼왔다.

개발이 쉬운 계획관리지역으로

분류가 기대되는 땅

-개발 예정지로 둘러싸인 3000여평 미만의 땅
-경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야
-기존 개발지와 거리가 가까운(대략 1-2km이내) 땅
-고속도로IC등 공공편의시설에서 가까운 땅
-경지정리면적 비율이 낮은(대략 10% 미만) 논밭
-들쭉날쭉한 모양의 개발예정지와 붙은 농지ㆍ임야
-취락지구

개발이 까다로운 생산

보전 관리지역으로 분류가 예상되는 땅

-보전지역으로 둘러싸인 3000평 미만 땅
-국가 하천ㆍ지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅
-상수원보호구역에서 1㎞ 이내인 집수구역

(물을 모아두는 곳) -면적 30만㎢ 이상 농업용 

저수지에서 500m 이내인 집수구역
-경지정리가 잘된 지역과 가까운 논밭
-그린벨트 등 공적 규제지역
-상습침수 등 재해발생 가능성이 큰 땅 

토지의 형질변경이란 토지의 형태를 바꾸는 것입니다.  

즉 임야의 경우 당연히 나무와 잡초가 무성하겠지요.

이럴 경우 벌목을 하고 평지로 다음는 경우가 여기에

속하고 논이나 밭을 메우는 경우를 형질변경이라고

합니다. 이런 형질변경을 하려면 사전에

‘개발행위허가’를 받아야 합니다. 

지목변경이라는 것은 개발행위허가를 통해 토지의

  형질을 변경한 후 해당 시군관청에서 ‘토지이동신고서’를

작성하여 지목을 현실에 맞게 정정하는 것입니다.

이 지목을 변경하기 위해서는 형질변경을 완료 후

 해당 공사를 완료 했다는 것을 입증하는

서류와 함께 제출하면 가능합니다.

그냥은 해주 지 않으니 참고하시기 바랍니다.

  우리나라의 모든 땅은 그 용도가

 미리 정해져 있다고 보면 되겠습니다.

우선 크게 보면 도시지역, 관리지역,

 농림지역, 자연환경보전지역으로 땅의

용도를 구분을 할 수 있습니다.

그중 도시지역은 => 주거지역, 상업지역,

 공업지역, 녹지지역으로 구분이 되는데

여기서  녹지지역은 => 자연녹지, 생산녹지,

 보전녹지로 또 세부 구분이 됩니다. 

이제 이 자연녹지의 활용성에 대해 한번 알아보자

  자연녹지지역에서는 건폐율 20%,

용적율 100% 이내에서 건축을 할 수 있다고 합니다.

(즉 100평땅에 20평 정도  건물을 짓는다는 말이지요

..그럼..창고나 만들수 있을까.. 뭐 짓지말란 뜻인듯)

특별한 유해 시설은 규제되는데 주택, 의료, 운동, 창고,

 교육시설등은 개발에 별 문제가 없다고 합니다.

참고사항은 각 시군구에서 지정한 개발과 
관련한 규제조건이 없으면 개발이 가능한데  

일반적으로 단독주택부터 연립주택,

제1종 근린생활시설,

 제2종 근린생활시설등 다양하게 건축이 가능한

활용도가 높은 땅으로 볼 수 있겠습니다.

초보자인 경우 위에서 말한 근린생활시설이란?

또 궁금하지 않을 수 없습니다.

모르는게 많으니 일단 정리해가면서

 하나씩 배워 보겠습니다.

 근린생활시설은 1종과 2종이 있는데

 건축법 시행령을 참고 하였으니

아래를 참고 하시기 바랍니다.

우선 제1종 근린생활시설은 가. 수퍼마켓과 일용품

(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품류 등)
등의 소매점으로서 동일한 건축물

(하나의 대지안에 2동이상의 건축물이

있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 본다.  

이하 같다)안에서 당해 용도에 쓰이는

  바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것
   나. 휴게음식점·제과점으로서

동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는

바닥면적의 합계가 300제곱 미터미만인 것
   다. 이용원·미용원·일반목욕장 및

 세탁소(공장이 부설된 것을 제외한다)
라. 의원·치과의원·한의원· 침술원·접골원 및 조산소
   마. 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물안에서 

당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가

500제곱미터미만인 것
바. 동사무소·경찰관파출소· 소방서·우체국·전신전화국

·방송국·보건소·공공 도서관·지역의료보험조합

기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물안에서

 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가

 1천제곱미터미만인 것
사. 마을공회당·마을공동작업소· 마을공동구판장

기타 이와 유사한 것
   아. 변전소·양수장·정수장·대피소·

공중화장실 기타 이와 유사한 것

제2종 근린생활시설은 다음과 같습니다.

   가. 일반음식점·기원
   나. 휴게음식점·제과점으로서

 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
   다. 서점으로서 제1종 근린생활시설에

 해당하지 아니하는 것
라. 테니스장·체력단련장·에어로빅장·볼링장·당구장·

실내낚시터·골프연습장기타 이와 유사한 것으로

동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는

바닥 면적의 합계가 500제곱미터미만인 것
   마. 종교집회장·공연장이나

비디오물감상실·비디오물소극장

(「음반·비디오물및 게임물에 관한

법률」 제2조제8호 가목 및 나목의 시설을 말한다.

이하 같다)으로서 동일한 건축물안에서 당해 용도에

쓰이는 바닥면적의 합계가 300제곱미터미만인 것

바. 금융업소, 사무소, 부동산중개업소,결혼상담소

등 소개업소, 출판사 기타 이와 유사한 것으로서

동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는

바닥면적의 합계가 500제곱미터미만인 것

사. 제조업소·수리점·세탁소  

그 밖에 이와 유사한 것으로서

동일한 건축물안에 서 당해 용도에 쓰이는 

바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고,

다음의 요건중 어느 하나에 해당되는 시설

(1)「대기환경보전법」,「수질환경보전법」

 또는 「소음·진동규제법」에 의한 배출시설의설치

           허가 또는 신고를 요하지 아니하는 것
     (2) 「대기환경보전법」, 「수질환경보전법」

또는 「소음·진동규제법」에 의한  설치허가 또는

신고대상 시설이나, 귀금속·장신구 및

 관련제품 제조시설로 서 발생되는

폐수를 전량 위탁처리하는 것

아. 게임제공업소, 멀티미디어문화켄텐츠설비제공업소,

 복합유통·제공업소(「음반  ·비디오물 및

게임물에 관한 법률 제2조제9호·제10호 및

 제12호의 규정에  의한 시설을 말한다)로서 동일한

건축물안에서 당해 용도에 쓰이는

바닥면적의  합계가 500제곱미터미만인 것
 자. 사진관·표구점·

학원(동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는

 바닥면적의 합계가 500제곱미터 인 것에 한하며,

 자동차학원 및 무도학원을 제외한다)

 ·장의사·동물병원·독서실·총포판매소 이와 유사한 것
차. 단란주점으로서 동일한 건축물안에서 당해용도에

쓰이는 바닥면적의 합계가50제곱미터미만인것
카. 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한

 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의

합계가 1천제곱미터미만인 것
타. 안마시술소·안마원 및 노래연습장

  

참고1.

국토의계획및이용에관한법률의 건폐율 및 용적율표

자연녹지지역에서 건폐율은 20%이며 

 용적율이 100% 미만으로 낮습니다.

각 시군구마다 조례로 별도 제정하여

 운영하고 있으니 해당 관청에서

참고하시는 것이 필요합니다.

 아래 표는 참고만 하십시오. 

구분				건폐율		용적율
				법률	시행령	법률	시행령
도시	주거	전용	제1종	70	50	500	50-100
			제2종		50		100-150
		일반	제1종		60		100-200
			제2종		60		150-250
			제3종		50		200-300
		준주거			70		200-500
	상업	중 심		90	90	1500	400-1500
		일 반			80		300-1300
		근 린			70		200-900
		유 통			80		200-1100
도시	공업	전 용	70	70	400	150-300
		일 반		70		200-350
		준공업		70		200-400
	녹지	보 전	20	20	100	50-80
		생 산		20		50-100
		자 연		20		50 ~ 100
관리		보 전	20	20	80	50-80
		생 산	20	20	80	50-80
		계 획	40	40	100	50-100
농림			20	20	80	50-80
자연환경보전			20	20	80	50-80

 보전.생산.계획관리지역의 차이

용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도,

건폐율, 높이 등을 제한함으로써

 토지를 경제적·효율적으로 이용하고

공공복리 및 도시기능의 증진을 도모하기

  위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로

결정하는 지역을 말합니다.

 2003년 1월 1일 기존 국토이용관리법과

도시계획법이 통합되어

‘국토의계획및이용에관한법률’이

 새로 제정 시행되었습니다.

기존 준농림지역과 준도시지역을 통합하여

 관리지역이라는 새로운 용도지역으로

지정·고시하고 있습니다.
용도지역은 이렇게 새롭게 제정된 관리지역과

기존에 있던 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역 

네 가지로 구분되어 있습니다.

 

용도지역의 구분 

■ 도시지역
주거환경, 산업기능, 상업시설, 녹지공간 등 

사람들의 일상생활을 영위하는 주된 공간으로

체계적인 개발·정비·관리·보전이

필요한 지역을 말합니다.

주거, 상업, 공업, 녹지 네 가지로 세분되어 있고,

각 지역에 따라 건폐율과 용적률이 다릅니다.

■ 관리지역
종전의 준도시지역과 준농림지역이 합해진 것으로

개발 가능성이 있는 지역을 말합니다.
관리지역에는 보전, 생산, 계획 세 가지의

세분지역이 있지만 현재에는 그 범위가

아직 구체화되어 있지 않습니다.

국토의 27%가 이 관리지역이며,

범위가 방대하고 용도가 다양하기 때문에

구체적인 용도를 확정하기 위하여

현재 다시 세분화작업을 하고 있습니다.
그 중 ‘계획관리지역’은 도시지역으로 편입이

예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 

제한적인 이용·개발을 하려는 지역이므로,

 투자 용도에 적합한 지역입니다.
관리지역의 세분화에 대해서는

아래에 자세히 설명하겠습니다.

• 
• 
  ■ 농림지역
  도시지역 외지역의 농지법에 의한 ‘농업진흥지역’ 
• 또는 산림법에 의한 ‘보전임지’에 해당되는 지역으로 
• 농림업의 육성과 보전을 위한 지역입니다.
  이 지역에서는 농어가주택과 초등학교, 발전소,
•  청소년 수련관, 청소년 문화의 집, 유스호스텔 등의
•  건축물만 지을 수 있고 건폐율은 20% 이하,
• 용적률 80% 이하입니다.
  
  ■ 자연환경보전지역
  자연환경, 수자원, 상수원, 생태계, 문화자원의 보전과
• 수산자원의 보호, 육성이 필요한 지역으로 개발이
•  극히 제한된 지역을 말합니다.
  농어가주택이나 초등학교 등은 지을 수 있습니다.
•  이 지역에서는 건폐율 20% 이하,
•  용적률 80% 이하입니다.
• 

• 관리지역 세분화
  수도권과 광역시, 광역시 인접 시군은 2005년 말까지,

  기타 시군은 2007년 말까지 '토지적성평가'에 따라

  관리지역을 세분화해야 합니다.
  그 중 1, 2등급은 보전관리지역으로,

  3등급은 생산관리지역으로,

  4, 5등급은 계획관리지역으로 편입됩니다.
  개발이 끝났거나 절대 보전이 필요한 곳에

  우선적으로 개발등급(5등급), 보전등급(1등급)을

  부여하고, 나머지는 개발성 보전성，농업성

  등을 평가해 등급화 할 예정입니다.
  관리지역이 세분될 때까지 관리지역의 건폐율

  및 용적률은 각각 40%와 80% 이하의 범위 안에서

   특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군ㆍ도시계획조례가

  정하는 바에 의하게 됩니다.
  일부 수도권과 광역시 지자체에서는 이미 

   토지적성평가에 대한 주민공람을 실시했습니다.

  향후 일정 등 세부적인 정보는

   관련 지자체에 문의면 됩니다.

  
  

  ▲ 보전관리지역
  자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보

   및 생태계 보전 등 보전이 필요하나 주변 여건상

   자연환경보전지역으로 지정관리가 곤란한 지역

  준농림 내 촌락이 형성되어 있지 않은 얕은 산지 등

   준농림 중 자연환경이 잘 보존된 지역이 해당됩니다.
  기존 준농림지의 50% 정도가 해당되며 건폐율

  20% 이하, 용적률 80% 이하로 건축이 가능합니다.
  

  단독주택이나 초등학교의 건축이 가능합니다.  

• 
  

  ▲ 생산관리지역
  농업, 임업, 어업생산 등을 위해 관리가 필요하나

  주변여건상 농림지역으로 지정 관리가 곤란한

  지역입니다. 소규모 농어촌지역, 농지주변,

  취락지구로 지정이 안 되는 농어촌 지역 등입니다.

  기존 준농림의 30%가 편입될 것으로 보입니다.
  건폐율 20% 이하이며 용적률 80% 이하 규모로

   건축이 가능하며 단독주택과 초등학교,

  소매점(330평 미만), 창고시설

  (농ㆍ축ㆍ임ㆍ수산업 관련) 등을 지을 수 있습니다.

   

  ▲ 계획관리지역
  도시지역으로의 편입이 예상되는 지역
  

(대도시 주변 반경 40㎞ 이내)

또는 자연환경을 고려해 제한적 이용, 개발을 

 하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가

 필요한 지역이 해당됩니다.

기존 준농림의 20%가 여기에 해당됩니다.
건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하이며

단독주택, 운동장, 묘지관련시설,

제1종 근린생활시설(휴게음식점 제외),

 제2종 근린생활시설

(제조업소, 일반음식점, 단란주점 등 제외),

의료시설

(종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원 제외)

 등은 지을 수 있습니다. 

그리움은 편지가 되어

/ 김상후

늘 죽어가는 내 삶이

이제는 온데 간데 없고

그렇게 살다 간 하늘이여

  잎 넓은 저녁으로 가기 위해서는

이웃들이 더 따뜻해져야 한다

초승달을 데리고 온 밤이 우체부처럼

대문을 두드리는 소리를 듣기 위해서는

채소처럼 푸른 손으로 하루를 씻어 놓아야 한다

  이 세상에 살고 싶어서 별을 쳐다 보고

이 세상에 살고 싶어서

별 같이 약속을 한다

이슬 속으로 어둠이 걸어 들어갈 때

하루는 또 한번의 작별을 한다

  내가 읽은 책은 모두 아름다웠고

내가 만난 사람은 모두 아름다웠다

나는 낙화만큼 희고 깨끗한 발로

하루라는 시간을 건너 가고 싶다

  떨어져서도 향기로운 꽃잎들의 말처럼

내 아는 사람에게 상추 잎 같은

편지를 보내고 싶다

그 편지가 읽혀지던 아니 보던 간에

내 아는 사람에게

그리움의 편지를 보내고 싶다

내가 강물이 되고 네가 나를 이끄는

물살이 된다 하여도

난 세상을 미련 없이 떠나고 싶다

나를 철저히 가두고 있는

이 지옥과도 같은 외로움을

  이제는 떨쳐 버리고 싶다

  꽃송이가 뚝뚝

떨어지며 완성된 이별

그런 이별은 숭고하다

사람들의 이별도 저리 할 때

하루는 들판처럼 부유하고

한 해는 강물처럼 넉넉하다

그리하여 난 자유를 얻는다

• 
  

  저 하늘.

  글. 秋草 鄭 大 永

  저 하늘 하늘하늘,

  파란 저 하늘 파란 마음.

  내 맘 파란 맘 저 하늘만 같아라!

  처음도 끝도 없는,

  파란 저 하늘 파란 마음.

  참 밝고 새맑음 저 하늘을 보아라!

  어디서 와 어딜 가나,

  모두 다 머금고 가는 하늘.

  참 밝고 깔끔함 저 하늘을 보아라!

  맑고 흐려 비와 눈도 와,

  모두 다 마음대로 하는 하늘.

  참 밝고 말끔함 저 하늘을 보아라!

  파란 저 하늘 파란 마음.

  마음 밝히고 맑힌 저 하늘마음.

  참 밝고 해맑음 저 하늘만 같아라!

  

  蒼空아.

  글. 秋草 鄭 大 永

  늘 하늘하늘,

  廣闊한 파란 蒼空아.

  갓 맑고 말끔한 하늘에 가고파!

  첨도 끝도 없는,

  높은 곶 푸른 蒼空아.

  저 새맑고 眞無限 蒼空에 가고파!

  어디 와서 어딜 가나,

  모든 것 머금고 가는 蒼空아.

  난 깔끔하고 全知한 蒼空을 날고파!

  맑고 흐려 비와 눈 와,

  모든 것 맘대로 하는 蒼空아.

  난 깔밋하고 全能한 蒼空을 날고파!

  마냥 푸르고 해맑은 마음.

  마음 밝고 맑힌 파란 蒼空아.

  나의 所望 天國永生 하늘에 살고파!
  

  
  

  바람아.

  글. 秋草 鄭 大 永

  바람아 불어와 시원해,

  바람결 사라져버리니 답답해,

  바람아 너 없인 잠깐도 살수가 없구나.

  바람아 다가와 산뜻해,

  바람결 왔다가 늘 그냥 가면서,

  바람아 넌 언제나 그 자리 머무는구나.

  바람아 실려와 깔끔해,

  바람결 볼 수도 잡을 수도 없고,

  바람아 넌 가질 수도 버릴 수도 없구나.

  바람아 맞으니 달콤해,

  바람결 한줄기 살포시 돌아와,

  바람아 넌 스쳐 느끼니 깨달은 맘이라.

  바람아 감도니 포근해,

  바람이 잠드니 참살이 꿈꾸고,

  바람아 너 코끝 퍼지니 맑혀진 삶이라.

  바람아 맴도니 상큼해,

  바람에 다 실려 한울 된 그 이름,

  바람아 너 타고 바람과 함께 늘 살고파!
  

  
  

  
  秋風아.글. 秋草 鄭 大 永  秋風아 해맑고 透明해,볼 수도 잡을 수도 없고, 가질 수도 버릴 수도 없구나!  秋風아 해밝고 淸明해,마냥 왔다가 그냥 가면서,언제나 바람결 平常 心 이구나!  秋風아 무르익어가는 黃金 들녘,가을바람 富有함 풍기는 秋風이여,갈바람 너 코끝 맴도니 酸素 香 좋구나!  秋風아 불어와 가을 香臭 감돌아,가을바람 富饒함 꿈꾸는 秋風이여,갈바람 너 없이 暫時도 견딜 수 없구나!  秋風아 다가와 가을 情趣 느껴와,豊饒로움 영걸은 豊盛한 秋風이여,갈바람 너 타고 蒼空을 늘 훨훨 날고파!
  아내. 글. 秋草 鄭 大 永  오오. 끝없이 사랑하는 내 아내여! 그 이름 오 서로 여보 당신 부르노라!  내 아내 애틋한 속사랑 잊을 수가 없어, 내 아내 여보 없이 잠깐도 살수 없어라!  마냥 밝고 맑은 사랑 그 이름 내 아내여! 하냥 포근한 참사랑 그 이름 내 아내여!  소소리바람 흔들린 내 아내 사랑 아아! 솔바람에 깨달은 내 아내 사랑 아아!  언제나 모든 것 다 한가득 담은 채, 큰사랑 된 그 이름 내 아내 여보!  늘 내 아내 다사로움 실려서,끝내 아내와 함께 살고파!
  
  

  
  

  
  

  自身의 삶에 充實충실 할 수 있는

   高貴고귀한 純粹순수를 모시며 예순 네 번째 절을 올립니다.

  

  알림 좋은  음악과 함께 즐기시려면 다음 카페 - 추풍령 넉넉회, 다음 블로그 - 가을 풀잎, 찾아주세요, 고마워요.
  秋草  鄭 大 永  合掌
• 
  

  

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