(세운2구역 재개발) 종로 대로변 통매각~! 현재 임대수익 + 종전자산 감정평가 + 향후 분양권 가능성까지

[THE강남]

세운2구역 재개발｜돈화문로 대로변 약 119평 통매각

현재 임대수익 + 종전자산 감정평가 + 향후 분양권 가능성까지 함께 보는 도심 재개발 물건

안녕하세요.

THE강남 공인중개사입니다.

이번에 소개드리는 물건은 서울 종로구 장사동 세운2구역 재개발 구역 내, 돈화문로 대로변에 위치한 상업용 부동산입니다.

이 물건은 단순히 현재 건물의 월세수익만 보고 접근하는 일반 상가건물이 아닙니다.

약 119평의 대지, 현재 임대수익, 향후 종전자산 감정평가, 그리고 재개발 과정에서의 주택·상가 분양권 가능성까지 함께 검토해야 하는 물건입니다.

■ 매물 기본현황

구분	내용
소재지	서울특별시 종로구 장사동
도로명주소	돈화문로
거래형태	매매
대지면적	394.1㎡ / 약 119평
연면적	682.98㎡ / 약 206.6평
규모	지상 3층
주구조	연와조·세멘트연와조·철근콘크리트조
용도	영업용·근린생활시설·위험물 저장 및 처리시설
사용승인일	1959년 10월 3일
점포수	약 15개
도로조건	돈화문로 대로변
2026년 개별공시지가	㎡당 20,680,000원
매도 희망가격	평당 1억 2,000만원
총 매매가	약 142억 8천만원

■ 재개발에서는 ‘공시지가’보다 ‘종전자산 감정평가액’이 중요합니다

재개발 물건을 처음 접하시는 분들이 가장 많이 물어보시는 부분이 있습니다.

그렇지 않습니다.

재개발에서 종전자산은 단순히 개별공시지가 × 면적으로 결정되는 것이 아니라, 감정평가법인이 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 토지와 건축물의 가치를 평가하게 됩니다.

재개발사업의 종전자산가격은 원칙적으로 시장·군수 등이 선정한 2인 이상의 감정평가법인 등의 평가액을 산술평균해 산정합니다. (법제처)

따라서 공시지가는 중요한 기초자료이지만 감정평가액 자체가 공시지가와 동일한 것은 아닙니다.

■ 그렇다면 보통 공시지가의 몇 배 정도 평가될까요?

이 부분은 “무조건 몇 배”라는 공식은 없습니다.

입지, 도로조건, 토지형상, 이용상황, 주변 거래가격, 용도지역, 정비사업의 성격 등에 따라 각각 달라집니다.

다만 서울시가 최근 다른 재개발사업에서 종전자산 추정액을 산정한 사례를 보면, 상가 및 단독주택의 토지는 개별공시지가에 약 1.70~2.15의 보정률을 적용하고, 건축물 가액은 별도로 더하는 방식으로 추정한 사례가 있습니다. 다만 이는 해당 정비사업의 추정분담금 산정을 위한 예시일 뿐, 세운2구역에 그대로 적용되는 공식은 아닙니다. (서울 도시 공간 포털)

이를 이번 물건에 단순 참고용으로 대입해 보면 상당히 흥미롭습니다.

2026년 개별공시지가 기준 토지가액은 약 81억 5천만원입니다.

참고 보정률	토지만 단순 환산한 금액
공시지가 × 1.50	약 122억원
공시지가 × 1.70	약 138억 5천만원
공시지가 × 2.00	약 163억원
공시지가 × 2.15	약 175억 2천만원

현재 매도 희망가는 약 142억 8천만원입니다.

따라서 향후 실제 종전자산 감정평가가 어떻게 형성되는지는 상당히 중요한 투자 포인트가 될 수 있습니다.

다만 위 금액은 세운2구역 감정평가 예상액을 확정적으로 제시하는 것이 아니라, 다른 서울 재개발사업의 보정사례를 참고해 이해를 돕기 위해 계산한 수치입니다.

■ 토지만 평가하는 것이 아닙니다

건축물 가치도 별도로 평가될 수 있습니다

이번 물건은 나대지가 아닙니다.

대지 약 119평 위에

연면적 682.98㎡, 약 206.6평의 건축물

이 존재합니다.

건물은 1959년 사용승인으로 상당한 연식이 있지만,

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등 여러 구조로 이루어져 있으며 현재 실제로 약 15개 점포가 사용 중입니다.

종전자산 감정평가에서는 일반적으로 토지가액과 건물가액을 각각 평가하게 되므로 건물가치가 완전히 0으로 처리된다고 보기는 어렵습니다.

다만 건축물은 경과연수와 구조, 현황, 감가상각 등이 반영되기 때문에 신축건물처럼 높은 건물가액을 기대하기보다는 이 물건에서는 토지가치가 중심이고 건물가액이 추가되는 구조로 이해하시는 것이 좋습니다.

서울시의 최근 다른 재개발 추정사례에서도 상가 소유자의 종전자산 추정액을 ‘토지가액 + 건물가액’으로 산정하고 있습니다. (서울 도시 공간 포털)

■ 재개발에서는 ‘감정평가액 = 권리가액’도 아닙니다

여기서 한 단계 더 보셔야 합니다.

종전자산 감정평가액이 예를 들어 150억원이라고 해서 그대로 150억원짜리 신축 부동산을 받는 구조는 아닙니다.

통상 정비사업에서는

종전자산평가액 × 비례율 = 권리가액

이라는 구조를 통해 조합원의 권리가액이 형성되고, 이후 신청하는 신축 주택이나 상가의 조합원 분양가격과 비교하여 추가분담금 또는 환급금이 결정됩니다.

따라서 투자 판단에서는

① 종전자산평가액

② 사업 전체의 비례율

③ 조합원 분양가

④ 신청 가능한 주택 또는 상가

⑤ 추가분담금

을 같이 봐야 합니다.

■ 상가 소유자라도 아파트 분양대상이 될 수 있습니다

많이 오해하시는 부분입니다.

“현재 건물이 상가니까 나중에도 상가만 받는 것 아닌가요?”

재개발사업에서는 반드시 그렇지는 않습니다.

법제처의 2025년 법령해석에서도 재개발구역 내 상가를 소유한 토지등소유자가 주택 분양대상 요건을 충족하는 경우, 2주택을 공급하는 내용의 관리처분계획을 수립할 수 있다고 명확히 해석하고 있습니다. (법제처)

서울시 조례상 재개발사업의 공동주택 분양대상에는 일정 요건을 갖춘 토지소유자도 포함될 수 있습니다.

서울시 기준으로는 대표적으로

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등이 공동주택 분양대상이 될 수 있도록 정하고 있습니다. (법제처)

이번 물건의 대지면적은 394.1㎡입니다.

단순 면적만 놓고 보면 서울시 조례의 90㎡ 기준을 상당히 상회합니다.

다만 실제 세운2구역에서 공동주택을 어떠한 방식으로 공급하는지, 사업시행계획 및 관리처분계획에서 이 물건이 어떤 분양대상이 되는지는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

■ 권리가액이 충분하다면 ‘1+1’도 검토할 수 있습니다

이번 물건에서 특히 관심 있게 볼 부분입니다.

재개발사업에서는 원칙적으로 1명 또는 1세대가 하나의 주택을 공급받는 구조지만, 일정 요건을 갖춘 경우 2주택을 공급받는 이른바 ‘1+1 분양’이 가능합니다.

도시정비법상 종전자산가격의 범위 안에서 2주택 공급이 가능하며, 서울시 조례에서는 이 경우 첫 번째 주택을 분양받고 남은 권리가액이 충분한 순서에 따라 전용 60㎡ 이하의 두 번째 주택을 공급할 수 있도록 규정하고 있습니다. (법제처)

특히 중요한 점은,

현재 상가를 소유하고 있다는 이유만으로 1+1이 원천적으로 배제되는 것은 아니라는 것입니다.

법제처 역시 재개발구역 내 상가 소유자도 관련 요건을 충족하면 2주택 공급 대상이 될 수 있다고 해석했습니다. (법제처)

따라서 이번 물건처럼 토지면적이 크고 종전자산가액이 상당할 것으로 예상되는 물건은 향후 관리처분 단계에서

대형 1채

또는

중대형 1채 + 소형 1채

또는

주택 + 상가

등 어떠한 권리배분이 가능한지 검토하는 것이 매우 중요합니다.

물론 1+1이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 실제 공급 주택수, 조합 정관, 관리처분계획, 권리가액, 분양신청 경쟁 등을 모두 충족해야 합니다.

■ 약 119평 토지라서 권리분석의 폭이 넓습니다

이번 물건의 대지면적은

394.1㎡ / 약 119평

입니다.

서울시 재개발 공동주택 분양대상 토지면적 기준 중 하나인 90㎡와 비교하면 약 4.4배 규모입니다.

하지만 재개발에서는 단순히

“90㎡가 4개 있으니 아파트 4채를 받는다”

라는 식으로 계산하지 않습니다.

기본적으로 토지 전체의 종전자산가액과 권리가액을 하나의 권리로 평가하고, 사업계획과 관리처분기준에 따라 분양 가능한 주택 수와 면적이 결정됩니다.

따라서 이처럼 큰 토지를 가진 물건은 단순한 소형 입주권 투자보다 권리가액이 얼마나 형성될 것인가가 훨씬 중요합니다.

■ 현재 월세까지 발생하고 있습니다

재개발 기대가치만 있는 토지가 아니라 현재 임대수익도 발생하고 있습니다.

구분	금액
총 임대보증금	1억 280만원
월 임대료	1,089만 7천원
월 관리비	107만 5천원
연간 임대료 환산	약 1억 3,076만원

즉,

재개발 전에는 임대수익

재개발 진행 시에는 종전자산 권리가치

완료 후에는 신축 주택·상가 등 분양자산

을 검토하는 구조입니다.

■ 이 물건을 보는 핵심은 세 가지입니다

첫째는 119평이라는 토지 규모입니다.

둘째는 현재 개별공시지가만 약 81억 5천만원에 달하고, 향후 재개발 감정평가에서는 토지의 시장가치와 건축물가치가 별도로 반영된다는 점입니다.

셋째는 종전자산 권리가액이 충분히 높게 형성될 경우 향후 1주택뿐 아니라 1+1 분양 가능성까지 검토할 수 있다는 점입니다.

결국 이 물건은 현재의 월세수익률만 보고 판단하기보다는

를 분석하는 물건입니다.

■ THE강남 공인중개사가 함께 확인해 드립니다

재개발 물건은 단순히 “입주권이 나온다”, “몇 평을 받을 수 있다”라는 설명만 듣고 투자하시면 안 됩니다.

실제 계약 전에는

정비계획 → 분양대상 기준 → 종전자산평가 → 비례율 → 권리가액 → 조합원 분양가 → 1+1 가능 여부 → 상가분양 가능 여부 → 추가분담금

까지 순서대로 검토해야 합니다.

특히 이번처럼 100평을 훨씬 넘는 도심 재개발 토지는 종전자산 감정평가 결과에 따라 권리가액의 차이가 상당할 수 있기 때문에 일반 소형 재개발 물건보다 더욱 세밀한 검토가 필요합니다.

세운2구역 약 119평 대로변 물건의 상세 권리분석 및 매입 상담은 THE강남 공인중개사로 문의주시기 바랍니다.

※ 위 감정평가 금액 및 보정률은 서울의 다른 재개발사업 사례를 이용한 참고용 설명이며 세운2구역의 실제 종전자산 감정평가액을 의미하지 않습니다. 분양권, 1+1 공급 및 상가 공급 여부는 향후 사업시행계획·조합 정관·관리처분계획과 개별 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.