생활 | 아파트 필로티 주민공동시설로 활용 - 정부, ‘주택법 시행령 일부개정안’ 국무회의 의결 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	아파트 필로티 주민공동시설로 활용 정부, ‘주택법 시행령 일부개정안’ 국무회의 의결
	앞으로 아파트 필로티 공간을 입주민 동의를 얻어 주민공동시설로 활용할 수 있게 될 전망이다. 정부는 지난 4일 이같은 내용을 골자로 한 ‘주택법 시행령 일부개정안’을 공포했다. 개정령에 따르면 아파트 단지 내 일부 필로티 공간의 경우 전체 단지 입주민 2/3 이상, 해당 동 입주민의 2/3 이상의 동의를 얻고 지자체장이 통행, 소음 및 안전 등에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 필로티 공간을 교육·휴게시설, 도서(독서)실, 회의실 등의 주민공동시설로 사용할 수 있도록 했다. 다만 필로티 전체 바닥면적의 30% 이내에서 주민공동시설로 사용할 수 있으며 해당 시설을 포함해 산정한 아파트의 용적률이 관계법령에 따른 용적률을 초과하지 않도록 했다. 또한 관리주체는 입주자대표회의 소집, 관리비 등의 부과내역, 관리규약·장기수선계획 등 사항을 해당 공동주택 단지의 인터넷 홈페이지에 공개하도록 규정하고 있으나, 공동주택 단지 자체 인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 관리주체가 운영·통제하는 경우로 한정해 인터넷 포털에서 제공하는 웹사이트(인터넷 카페 등)를 통해서도 공개할 수 있도록 했다. 이와 함께 개정안은 사업주체가 입주자대표회의 등으로부터 하자보수를 청구 받은 경우 하자를 보수하거나 입주자대표회의 등에 하자보수계획을 통보해야 하는 기한을 종전 3일에서 15일 이내로 완화토록 했다.  더불어 관리규약준칙 주택건설기준 등에 관한 규정에 따라 세대 안에 냉방설비의 배기장치를 설치할 수 있는 공간이 마련된 공동주택의 경우 입주자 등이 냉방설비의 배기장치를 설치하기 위해 돌출물을 설치하지 않도록 했으며, 공동주택의 관리주체는 관리규약을 보관해 입주자 등이 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하도록 했다. 이밖에 아파트 단지 내 상가의 비내력벽 철거시에는 건축법상 일반상가와 마찬가지로 행위신고를 거치지 않아도 되도록 했고, 사업계획승인을 받은 후 분할 건설이 가능한 주택단지의 규모를 600세대 이상으로 완화했다.

	노후 승강기 안전관리 강화 방안 추진 안전행정부, ‘승강기시설 안전관리법 일부개정안’ 등 입법예고
	승강기 설치 후 15년이 도래한 해에 최초로 정밀안전검사를 실시한 후 매 3년 주기로 정밀안전검사를 받도록 노후 승강기에 대한 안전관리를 강화하는 방안이 추진된다. 안전행정부는 지난 4일 이같은 내용의 ‘승강기시설 안전관리법 일부개정안’, ‘승강기시설 안전관리법 시행령·규칙 일부개정안’을 각각 입법예고했다. 개정안에 따르면 지금까지는 승강기 설치 후 15년이 도래한 해에만 정밀안전검사를 받도록 했으나, 앞으로는 15년이 경과한 이후 정밀안전검사를 받은 날부터 매 3년이 경과한 경우에도 받도록 했으며, 현행 수시검사 대상에 승강기 용도, 종류, 제어방식, 제어반 변경시를 추가하되, 다만 승강기 종류 변경에 대해서는 검사의 기준·항목 및 방법 등이 추가되는 경우에만 해당하도록 했다. 또한 승강기 관리주체는 스스로 또는 유지관리업자에게 승강기 운행의 안전에 관한 점검을 월 1회 이상 실시하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 점검기록을 작성·보존토록 했으며, 자체점검자의 자격은 대통령령으로 정하고 자체점검의 항목·방법 등은 안전행정부 장관이 정해 고시토록 했다. 이와 함께 개정안은 승강기에 중대한 고장이 발생할 경우 신고 항목을 확대, 승강기가 갑자기 솟아오르거나 추락하는 경우와 승강장 문 이탈, 기타 중대한 사고 우려가 있는 고장이 발생한 경우 등도 중대고장으로 추가해 신고하도록 의무화했다. 더불어 승강기 사고조사판정위원회 위원은 공무수행과 관련해 위법사항이 적발될 경우 공무원과 동일하게 의제처리토록 했으며, 위원회 위원을 기존 5~7명 이내에서 12명 이상 20명 이내로 확대하고 위원회 회의는 위원장, 당연직위원 및 위원장이 회의시마다 지정하는 5명의 위원으로 구성토록 했다. 아울러 승강기 제조·유지관리업자에 대한 관리·감독 강화를 위해 제조업 변경·등록시 30일 이내에 신고하도록 했으며, 미등록 제조업체가 승강기를 제조·설치하지 못하도록 설치신고서에 업체등록번호를 기재해 사전 확인토록 했다. 이밖에 안행부는 같은 날 승강기 종류별 검사기준을 정비하는 등의 내용으로 ‘승강기 검사기준 일부개정고시안’, 승강기 자체점검 항목·방법 및 자체점검표 서식을 정정하는 내용의 ‘승강기 검사 및 관리에 관한 운용요령 일부개정고시안’도 각각 행정예고했다. 안행부 관계자는 “제도개선과 함께 이달 한 달간 검사에 불합격한 승강기 등에 대한 불법운행 실태를 일제히 점검해 행정처분 등 강력한 조치를 취할 예정”이라며 “승강기 검사기관에 대해서도 완성·정기검사 등에 대한 메타검사 및 암행감찰 등을 실시해 검사부실에 따른 안전사고 예방을 위한 관리·감독을 강화해 나갈 방침”이라고 말했다.

	공용부분 관리비 연체료는 특별승계인에게 승계되지 않으므로 입주자대표회의, 부당이득금 반환해야
	서울중앙지법 판결 공용부분 관리비 연체료는 특별승계인에게 승계되지 않으므로 입주자대표회의는 특별승계인이 지급한 공용부분 관리비 연체료 등을 반환할 책임이 있다는 법원의 판결이 나왔다. 서울중앙지방법원 민사32단독(판사 이민수)은 최근 서울 용산구 A아파트 소유자 B사로부터 소유권이전등기를 경료 받은 C사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 관리비 청구소송에서 “피고 대표회의는 원고 C사에 시효로 소멸됐거나 부당하게 청구된 관리비 1천2백64만여원을 반환하라.”는 원고 승소 판결을 내렸다. 이 아파트 소유자 B사는 C사와 ‘B사는 이 아파트를 사실상 계속 점유·사용하고 이 아파트에 대한 보존·유지·수선 등 실질적 관리 행위를 하되 이에 소요되는 일체의 비용을 부담함은 물론 이 아파트 및 신탁 이익에 대한 제세공과금, 유지관리비, 금융비용 등을 부담한다’는 내용의 신탁계약을 체결하고 소유권이전등기를 경료 받았다. C사는 이 아파트 대표회의에 전 입주자가 체납한 지난 2009년 2월분부터 지난해 4월분까지의 공용부분 관리비 2천5백47만여원, 공용부분 관리비 연체료 4백28만여원, 전유부분 관리비 1백6만여원, 전유부분 연체료 21만여원 등 총 3천1백3만여원을 지급했다. 이후 C사는 지난해 8월 “이 아파트 대표회의에 지급한 관리비 중 시효로 소멸됐거나 부당하게 청구된 부분이 있다.”며 소송을 제기했다. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “피고 대표회의의 입주자에 대한 관리비 채권은 1개월 단위로 지급되는 채권으로 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권에 해당돼 3년의 소멸시효가 적용된다.”며 “피고 대표회의의 공용부분 관리비 채권 2천5백47만여원 중 원고 C사가 체납관리비 명목으로 피고 대표회의에 금원을 지급한 날로부터 역산해 3년 이전에 발생한 관리비 채권 9백72만여원은 시효로 소멸돼 피고 대표회의는 원고 C사에 이 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.”고 밝혔다. 재판부는 “원고 C사가 이 아파트 매각시 매각대금으로 체납관리비를 납부하겠다는 내용의 통지를 한 사실이 인정되나, 이 아파트 신탁계약에 따라 관리비 지급 채무는 B사가 부담토록 돼 있고 이러한 내용이 담긴 신탁계약서가 포함된 신탁원부가 이 아파트 등기부에 편철됨에 따라 원고 C사는 관리비 채무를 승인할 수 있는 채무자 지위에 있지 않다고 보인다.”며 “피고 대표회의에 체납관리비를 납부하겠다고 통지했으나 이는 수탁자로서 이 아파트 매각을 통해 관리비 납부에 협조하겠다고 한 것에 불과한 점 등을 감안하면 원고 C사의 통지가 관리비 채무를 승인한 것이라는 피고 대표회의의 주장은 이유 없다.”고 지적했다. 또한 “집합건물의 공용부분은 전체 입주자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 이를 위해 소요되는 경비에 대한 공유자간의 채권은 보장할 필요가 있어 공용부분 관리비에 관한 부분은 유효하지만 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 해 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니다.”라며 “공용부분 관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.”고 받아들이지 않았다. 이에 따라 재판부는 “원고 C사가 피고 대표회의에 전 입주자의 체납관리비 명목으로 지급한 금원 중 지난 2010년 4월부터 지난해 3월 사이에 발생한 관리비로서 공용부분 관리비에 대한 연체료, 전유부분 관리비, 전유부분 연체료 합계 2백91만여원 상당은 원고 C사가 부담할 의무가 없는 금원”이라며 “피고 대표회의는 원고 C사에 공용부분 관리비에 대한 연체료 등 부당이득금 2백91만여원과 시효로 소멸된 관리비 채권 9백72만여원을 합쳐 총 1천2백64만여원을 지급하라.”고 판시했다. 한편 피고 대표회의는 이같은 판결에 불복, 항소를 제기했다.

	조경 등 용역계약 체결시 사업자 선정지침 따라야
	질의: 해당 아파트는 단지 내 조경관리를 위해 실내조경업체와 용역계약 체결한 후 예초작업을 실시했다. 이때 시일이 급박하다는 이유로 대표회의 의결을 통해 관리사무소에서 수의계약을 체결했는데 허용될 수 있는지. 회신: 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표2 제6호에 따라 “천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우”에는 수의계약이 가능하다고 할 것이나, 단순히 “시일이 급박한 경우”라고 해 수의계약을 체결했다면 이는 사업자 선정지침에 위배되는 것이다. 사업자 선정지침을 위반한 경우 지방자치단체의 장은 주택법 제59조 제1항에 따라 공동주택 관리의 효율화와 입주자·사용자의 보호를 위해 입주자대표회의나 관리주체 등 지침을 위반한 관리주체에 시정명령을 할 수 있으며, 이 시정명령을 위반했을 때는 주택법 제101조 제2항 제7호에 따라 1천만원 이하의 과태료가 부과된다. <주택건설공급과-전자민원, 2014. 10. 6.> 국토교통부 제공

	아파트 동대표, 입주자 중에서 선출해야
	질의: 해당 단지는 이번에 동별 대표자 선출을 위한 후보자 신청을 받고 있는데 세입자도 공동주택 동별 대표자가 될 수 있는지. 회신: 동별 대표자는 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속해 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출(주택법 시행령 제50조 제3항)한다. 따라서 사용자는 동별 대표자는 될 수 없으니 양해바란다.<주택건설공급과 - 전자민원, 2014. 10. 13.> <국토교통부 제공>

	세대 리모델링 공사 후 발생한 누수로 아래층 세대에 피해 입혔다면 위층 세대 입주민, 보수비 지급 책임 있어
	대전지방법원 판 결 사건 2013가단41○○○ 손해배상(기) 원고 A 피고 1. B 피고 2. C 변론종결 2014. 8. 26. 판결선고 2014. 9. 23. 주 문 1. 피고들은 각자 원고에게 21,592,000원과 이에 대하여 2013. 10. 15.부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 이를 5분하여 그 1은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청구취지 피고들은 각자 원고에게 27,880,000원과 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 1. 인정사실 가. 원고는 대전 서구 D아파트 ○○○동 1○○○호(이하 ‘1○○○호’라고 한다)의 공동소유자(각 1/2지분 소유)이다. 나. 피고들은 2006. 3. 18.경 1○○○호로 이사 오면서 리모델링 공사를 하였는데, 리모델링 공사 당시 발코니를 확장하고 외부와 접하는 기존창문을 철거하고 새롭게 창문을 설치하였다. 다. 피고들이 이사온 후 시행한 리모델링 공사 이후 1○○○호의 발코니, 주방, 거실, 방 등에는 비가 많이 오는 장마철에 천정이나 벽을 통해 물이 흘러내리는 현상이 반복되었고, 원고의 지속적인 요구에도 피고들은 적절한 조치를 취하지 아니하였다. 라. 감정인 E의 감정 결과에 의하면, 1○○○호 거실, 주방, 방 등에서 조사된 누수의 발생원인은 1○○○호에 대한 리모델링 공사 당시 기존 창문을 철거하고 새롭게 창문을 설치할 때의 충격으로 외벽의 균열이 확대된 점과 창문 재설치시 창호 주위 틈새가 허용 치수 이상으로 시공된 점에 기인하는 것으로 감정되었고, 누수로 인하여 1○○○호 거실, 식당, 주방, 방에 생긴 손해를 복구하는 데 필요한 비용은 19,544,715원으로, 누수의 원인인 하자를 보수하는 데 필요한 비용은 3,335,285원으로 산정되었다. 2. 청구원인에 대한 판단 (1) 손해배상책임의 발생 위 인정사실에서 본 바와 같이, 이 사건 누수는 1○○○호에 대한 리모델링 공사 당시 기존 창문을 철거하고 새롭게 창문을 설치할 때의 충격으로 외벽의 균열이 확대된 점과 창문 재설치시 창호 주위 틈새가 허용 치수 이상으로 시공된 점에 기인한 것인 바, 위와 같은 결함 발생 및 관리 소홀 등은 공작물의 보존상의 하자에 해당한다고 할 것이고, 결국 피고들은 공작물인 1○○○호의 공동소유자로서 각자 공작물의 보존상의 하자로 인한 원고의 손해를 배상할 책임이 있다. (2) 손해배상의 범위  1) 누수로 인한 복구비, 하자보수비 상당의 손해배상청구 부분 위 인정사실에 의하면, 이 사건 누수로 인한 원고의 손해액은 합계 22,880,000원(= 19,544,715원 + 3,335,285원)이나, 다만 감정인 E에 대한 감정 결과 및 각 사실조회회보결과에 의하면, 건물 자체의 노후화에 따른 외벽균열이 원고 집의 누수에 기여한 정도가 10% 정도인 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반사정을 종합하여 보면, 피고들의 책임을 90%로 제한함이 상당하다. 따라서 피고들은 각자 원고에게 손해배상으로 20,592,000원(= 22,880,000원 × 0.9) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.  2) 위자료 청구 부분 이 사건 누수의 발생원인 및 분쟁 경위, 피고들이 누수원인이 된 창문 등을 보수하지 않음으로써 원고들이 오랜 시간 계속하여 누수로 고통받아 온 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 종합해보면, 가족들과 거주하는 원고로서는 이 사건 누수로 인하여 앞서 인정한 재산상 손해 외에 정신적으로도 상당한 고통을 겪었을 것임이 경험칙상 명백하므로 피고들은 위와 같은 원고의 정신적 피해에 대하여 금전으로나마 이를 위자할 의무가 있는데, 위와 같은 점에다가 앞서 인정된 재산상 손해 액수, 사고 이후 피고들이 보인 태도 등을 감안할 때, 위자료는 1,000,000원으로 정함이 상당하다. 3. 피고들의 주장에 대한 판단 피고들은 외벽 자체의 균열이 이 사건 누수의 원인인데, 외벽은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 정한 공용부분에 해당한다고 봄이 상당하고, 공용부분에 해당하는 부분은 아파트 공동관리의 책임으로 아파트 입주자대표회의가 책임을 부담해야 한다고 주장한다. 살피건대, 감정인 E에 대한 감정 결과 및 각 사실조회회보결과에 의하면, 외벽 자체의 균열이 이 사건 누수에 미친 영향은 10%라는 것이고, 이 부분은 이미 피고들에 대한 책임제한으로 반영되었으며, 피고들에게 인정된 책임 부분은 피고들의 전유부분의 하자로 인한 것이므로 피고들의 위 주장은 이유 없다. 4. 결론 따라서 피고들은 각자 원고에게 손해배상으로 21,592,000원(= 20,592,000원 + 1,000,000원) 및 이에 대하여 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 이 사건 소장부본송달 다음날인 2013. 10. 15.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 박태안