둔촌주공 건물 멸실후 재산세 납부 의무자는?

[경호처장]

오늘은 재산세에 대해 간략히 살펴보도록 하겠습니다.

모두가 아시는 내용이지만 재산세는 6월 1일 해당 소유자(등기부상)에게 부과되어 7월(건물분 및 주택분의 1/2)과 9월(토지분 및 주택분의 1/2)에 납부 하도록 하고 있습니다.

여기까지는 특별한 내용도 없고 대다수 분들이 부동산 기준시가가 큰 폭으로 상승하여 납부해야할 세금이 크게 증가하지 않는 상황이라면 자세히 금액도 살펴보지 않고 큰 저항없이 당연한 연중 행사중 하나로 생각하고 재산세를 납부하곤 합니다.

그리고 특별한 조치없이 오랬동안 해외 여행 내지는 해외 거주 또는 바쁜 일정으로 납부를 못하는 사례가 있을 경우 구청에서 소유 재산에 압류가 들어오는 사례도 경험하신 분들도 있을 것이고 주민등록상 거주지와 다른 곳에 거주하시는 분들은 그런 압류 사실도 모르고 있다가 매도시나 전세계약을 위해 등기부등본을 확인하며 그때에서야 압류된 사실을 아시는 분들도 계실 정도로 그리 부담을 크게 생각하지 않는 세금중 하나입니다.

그러나 재건축으로 인해 관리처분 또는 철거이후부터 세금적용요율이 변동되는 조세 항목도 있고 큰 경제적인 부담까지 가중되는 취득세와 양도세와는 다소 차원이 다르지만 이주완료 후 건물이 멸실되고 조합원들의 토지부분도 조합에 명의신탁된 이후 등기부상 소유자도 조합으로 등재된 상황에서 재산세 납부 의무자가 누가 되는지에 대해서 간혹 문의 하시는 분들이 계시기에 이 기회에 가볍게 살펴보도록 하겠습니다.

지방세법상 2014년 1월1일 개정된 내용에서 납세의무자와 그 고지 방법를 살펴보면

지방세법 107조 1항 제3호 :  '「신탁법 에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

시행령 106호 1항 :  법 제107조제1항제3호에 따른 납세의무자(위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다.

<신설 2014.1.1.>

위 지방세법을 살펴보면 표면적으론 납세의무자가 수탁자인 조합으로 명시된 것을 알수 있습니다. 

즉, 철거이후 명의 신탁 재산에 대해서는 재산세 납부의무자는 조합이라고 오해 할 수 있는 상황입니다.

그러나 이 법 개정의 주요 이유는 그동안은 실제 등기부상 소유자가 조합으로 되어 있으면서 재산세법상 토지분 재산세 납부 의무자는 조합원 개인에게 부과함에 따라 재산세 납부 불이행시 행정기관에서는 법적 조치를 통한 재산세 납부 독려가 불가능한 상황이였기에 실제 등기부상 소유자와 납세의무자를 일치 시키기 위한 법 개정으로 이해해야 할 것으로 보입니다.

그러기에 지방세법이 개정되었다 하다라도 실제 현실에서의 적용은 조합과 시공자 그리고 조합원들의 합의에 따라 납세 의무자가 다를 수 있는 문제가 발생합니다.

조합에서 시공사와 본 계약을 체결하는 계약서에 '조합으로 지원하는 건설사업비에 조합원의 기존부동산(토지,건물)의 제세금(재산세 등)이 포함' 되는 것으로 명시가 되어 있지 않는 한 재산세 납부 의무자는 결국 조합원 개개인이 되는 것입니다.

실제 구청의 재산세과 담당자와의 통화에서도 법적으론 조합이 납세의무라로 되어 있다 하더라도 실제 납부 주체는 조합과 시공사와의 협의로 결정되어야 할 것이고 강동구청에서는 조합에 재산세 고지서를 발송할 때도 실제 통합 발송이 아니라 발송은 조합으로 하더라도 위의 시행령 106호 1항과 같이 각 호별로 금액을 분리하여 고지하고 있다 합니다.

실제 사례로 고덕시영과 미주아파트의 경우에는 토지분에 대한 재산세를 조합에서 사업비를 통해 일괄 납부하고 추후 조합원의 부담금에 포함시키는 방향으로 추진한 것으로 알려지고 있고 송파구 모 재건축 단지의 경우에는 조합에서 고지서를 접수한 후 즉시 각 개별 조합원들에게 통보 후 조합으로 개별 재산세를 송금하게 한 후 조합에서 일괄 납부하는 방식을 취한 사례를 볼 수 있었습니다.

결국 조합 사업비를 통해 처리하기엔 금액이 상당하고 조합으로 명의 신탁 되었으나 실제소유자가 개별 조합원이기에 실소유자 납부 원칙을 따른 것으로 판단됩니다.

그렇다면 둔촌주공의 경우에도 조합과 시공사와의 특별한 계약 내용이 없을 경우엔 건물 멸실 후 토지분 재산세는 조합원 개개인이 부담하는 것으로 하되 실제 적용 방식은 별도 논의 될 것으로 보입니다.

또 한가지 살펴볼 내용이 건물이 철거 된 이후 부과되는 토지분 재산세가 건물 멸실전보다 더 많이 부과 될 수도 있다는 내용입니다.

지방세법 시행령에 따르면 ‘주택건설 사업에 제공되고 있는 토지의 경우 멸실 신고 이후 토지로 본다’는 규정에 따라 과세표준이 주택은 개별공시가격 곱하기 60%인데 반해 토지는 개별공시지가의 70%를 곱하도록돼 부담이 큰 실정이고 특히 주택의 경우 세율체계가 0.1~0.4%로 4단계인데 반해 토지는 0.2% 단일세율을 적용하고 세부담 상한이 주택의 경우 105~130%인데 반해 토지는 150%로 세부담이 큰 실정이기 때문입니다.

고덕시영아파트의 경우 2012년 입주민이 거주할 때 주택의 경우 재산세보다 2013년 토지로 부과된 재산세가 40% 세부담이 증가한 사례도 있었습니다.

그러기에 둔촌주공에 있어서도 건물 멸실신고 및 사실상 멸실주택으로 간주되는 시점이 6월1일 기준으로 어느 시점에 맞추어 조합에서 추진하는냐에 따라 건물 멸실 후 첫해 조합원들의 토지분 재산세 부담 증가가 좌우 될 것입니다.

결론입니다.

취득세와 양도세와 같이 특별한 상황에서 한번에 목돈이 들어가는 것과는 달리 재산세는 매년 두차례 납부하면서도 은근한 부담도 되지만 그렇다고 큰 저항도 없이 당연히 부담해야 하는 세금으로 완전히 생활속에 적응된 세금중 하나입니다.

재건축으로 인해 건물이 멸실되면 9월에 토지분 재산세를 납부해야 하되 실소유자인 조합원이 납부해야 합니다. 물론 방식은 여러방법으로 조합이 검토하겠지만 특수한 상황이 아니라면 결국 조합원 개개인이 부담하는 것으로 추진될 것이 분명해 보입니다. 그리고 구체적인 납부 금액은 아직 구체화 할 수는 없지만 건물 멸실전보다 토지분 재산세는 다소 증가할 가능성이 높습니다.

이상 간략히 재건축에서 건물 멸실후 재산세 부과 및 납부에 대해 살펴 보았습니다.

☞ 둔촌주공 투자시 고려해야 할 세금(취득세 및 환급금 양도세) :     http://cafe.daum.net/headline114/4FKc/394

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.