‘사용자’에는 임대차계약 당사자 아닌 자도 포함

질의 : 공동주택 관리업자 선정 시 동의받는 ‘입주자등’의 범위 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제4조(입찰의 방법) 제5항에 따라 계약기간이 만료된 기존 주택관리업자를 다시 선정하는 경우 입주자대표회의 의결로 제안하고 법 제7조 제1항 제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있다. 여기서 ‘입주자등’이라 함은 입주자와 사용자의 세대주만을 말하는지. 아니면 세대주와 그의 직계존비속까지를 포함하되 직계존비속은 세대주의 ‘서면위임’이 있어야 하는지, 만 18세 이상이면 직계존비속은 입주자카드에 등재돼 있으면 선거권이 부여되는지 궁금하다. 회신 : 소유자·세대주 아닌 입주자등은 의결권 대리한 경우 의결권행사 가능   공동주택관리법 제2조 제1항 제5호 내지 제7호에 따라 ‘입주자’란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하고 ‘입주자등’이란 입주자와 사용자를 의미하며 ‘사용자’란 공동주택을 임차해 사용하는 사람(임대주택 임차인 제외) 등을 의미하는 포괄적인 개념이다. 참고로 사용자의 정의와 관련한 국토교통부 회신에 따르면 ‘공동주택을 임차해 사용하는 사람 등’에서 ‘등’에는 입주자 이외의 자로서 임대차계약 당사자가 아닌 자를 포함하는 것임을 안내하고 있다. ‘입주자등의 권리·의무에 관한 사항’은 공동주택 관리규약으로 정하고 그에 따라 운영하도록 규정하고 있다. 참고로 귀 공동주택 관리규약의 참조가 되는 충청남도 공동주택 관리규약 제12조에 따르면 1세대의 주택에서는 하나의 의결권을 부여하며 의결권은 관리사무소의 입주자명부에 등재된 세대주가 행사하는 것을 원칙으로 하며(제1항), 소유자 또는 세대주(임차 등을 한 경우)가 아닌 입주자등은 세대주를 대리해 의결권을 행사할 수 있다. 이 경우 대리인은 관리사무소의 입주자명부에 등재된 실제 거주자(미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인을 제외한다)이어야 한다(제4항)고 규정하고 있는 점 참고하기 바란다. 이와 관련해 소유자 또는 세대주(임차 등을 한 경우)가 아닌 입주자등은 관리사무소의 입주자명부에 등재된 실제 거주자이면서 세대주의 의결권을 대리한 경우에 의결권행사가 가능하므로 대리권 수여의 의사표시는 별도로 필요할 것으로 판단된다. <2024. 8. 3.> <중앙공동주택관리지원센터 제공>