(양평 매매) 계획관리·보전관리 약 2,130평형｜현황도로 지분 1/2 포함｜개발 가능한 구간을 갖춘 대형 임야 ​

[THE강남]

[6억 급매] 양평 강하면 임야 7,598평형

계획관리·보전관리 약 2,130평형｜현황도로 지분 1/2 포함｜개발 가능한 구간을 갖춘 대형 임야

안녕하세요.

더강남공인중개사입니다.

오늘 소개해 드릴 매물은 경기도 양평군 강하면에 위치한 약 7,600평 규모의 대형 임야입니다.

이 물건은 단순한 산림 보유용 임야가 아니라, 전체 약 7,598평 가운데 도로변을 중심으로 약 2,130평이 계획관리지역·보전관리지역으로 형성되어 있어 개발 가능성을 검토할 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.

여기에 현재 차량 통행에 이용되는 현황 진입도로 지분 1/2도 함께 이전되는 조건입니다.

매매가는 6억원, 전체 토지 기준 평당 약 7만9천원 수준이며 가격은 협의 가능합니다.

■ 매물 핵심 요약

• 소재지 : 경기도 양평군 강하면

• 지목 : 임야

• 면적 : 25,118㎡

• 약 7,598평

• 매매가 : 6억원

• 평당 약 7.9만원

• 가격 협의 가능

• 계획관리지역 일부

• 보전관리지역 일부

• 농림지역 일부

• 도로변 비농림구간 약 2,130평

• 성장관리계획구역

• 준보전산지 일부

• 차량 통행 가능한 현황 진입도로

• 현황도로 지분 1/2 이전

• 강하공공하수처리구역 일부 편입

• 가족묘 1기 매도인 부담 이장 후 인도

구분	본필지	진입부(도로 1/2 지분)
면적	25,118㎡	307㎡
평수	약 7,598평	약 92.9평
지목	임야	임야
고저	일부 급경사	완경사
형상	부정형	부정형
방향	서향	-
도로조건	세로(가)	세로(가)
2026 공시지가	10,700원/㎡	56,900원/㎡

■ 핵심은 도로변 약 2,130평의 계획관리·보전관리지역

전체 약 7,598평이 동일한 용도지역으로 구성된 토지는 아닙니다.

용도지역은 대략

• 농림지역 약 72%

• 보전관리지역 약 24%

• 계획관리지역 약 3%

로 구성되어 있습니다.

이를 단순 환산하면 계획관리지역과 보전관리지역을 합한 비농림지역이 약 2,100평대에 이릅니다.

특히 중요한 점은 이 비농림구간이 도로변을 중심으로 형성되어 있다는 점입니다.

따라서 약 7,600평 전체를 일괄 개발하는 방식보다는,

도로변 계획관리·보전관리지역 약 2,130평을 중심으로 개발 가능성을 검토하고, 후면 약 5,400평의 대규모 임야는 자연림과 배후녹지로 함께 확보하는 구조

로 이해하는 것이 좋습니다.

■ 계획관리지역 포함

본 토지에는 계획관리지역이 포함되어 있습니다.

계획관리지역은 일반적으로 농림지역이나 보전 목적이 강한 지역에 비해 주택이나 일부 근린생활시설 등 다양한 용도의 개발을 검토할 수 있는 지역입니다.

진입부의 현황도로 역시 계획관리지역으로 확인됩니다.

따라서 도로여건, 경사도, 산지구분, 하수처리 여부 등을 종합해

• 단독주택

• 전원주택

• 세컨드하우스

• 일부 근린생활시설

• 자연친화형 시설

• 연수·교육·체험시설

등의 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

실제 건축 가능 용도와 규모는 개별 인허가 검토가 필요합니다.

■ 보전관리지역 약 1,800평 이상

전체 토지의 약 24%는 보전관리지역입니다.

단순 계산하면 약 1,800평 이상에 해당합니다.

보전관리지역은 계획관리지역보다 허용 용도가 제한적이지만, 농림지역과 비교하면 개발 활용 가능성이 상대적으로 높고, 법령에서 허용하는 범위 내에서 단독주택이나 일부 근린생활시설 등의 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

따라서 이 토지는 계획관리지역만 볼 것이 아니라,

계획관리 + 보전관리 약 2,130평

을 하나의 도로변 활용구간으로 함께 보는 것이 중요합니다.

■ 준보전산지 포함

도로변 일부에는 준보전산지가 포함되어 있습니다.

산지의 개발 가능성을 판단할 때는 단순히 용도지역만 보는 것이 아니라

계획관리·보전관리 여부 + 준보전산지 여부

를 함께 확인해야 합니다.

이러한 조건이 겹치는 도로변 구간이 전체 토지 중 상대적으로 개발 검토 가치가 높은 부분입니다.

■ 차량 진입 가능한 현황도로

대형 임야에서는 진입도로가 매우 중요합니다.

본 토지 진입부에는 약 307㎡, 약 93평 규모의 별도 임야가 있으며, 현재 주변 주택 및 토지의 차량 통행을 위한 현황도로로 이용되고 있습니다.

해당 현황도로는

• 계획관리지역

• 준보전산지

• 성장관리계획구역

• 완경사

• 토지특성상 도로조건 세로(가)

로 확인됩니다.

이번 매매에는 해당 현황도로 지분 1/2을 함께 이전하는 조건이 포함됩니다.

따라서 단순히 산속에 고립된 임야가 아니라 현재 차량이 통행하는 진입동선과 도로 지분까지 함께 확보하는 물건이라는 점이 장점입니다.

※ 현황도로와 건축법상 법정도로는 별개의 개념이므로 실제 개발 시 도로요건은 별도 확인이 필요합니다.

■ 본토지 도로조건도 ‘세로(가)’

본토지의 공시지가 토지특성상 도로조건 역시 세로(가)로 조사되어 있습니다.

따라서

현황 차량통행 + 현황도로 지분 확보 + 도로변 계획·보전관리지역

이라는 조건을 함께 갖춘 대형 임야로 볼 수 있습니다.

■ 강하공공하수처리구역 일부 편입

본 토지 일부는 강하공공하수처리구역에 포함되어 있습니다.

현황 진입도로 역시 하수처리구역에 해당합니다.

양평 강하면은 수질보전특별대책지역 1권역 등 환경규제가 있는 지역이기 때문에 건축이나 개발 시 오수처리가 중요한 요소가 됩니다.

따라서 공공하수처리구역에 포함된 부분은 향후 개발계획을 검토할 때 중요한 요소가 될 수 있습니다.

다만 실제로 공공하수관로를 연결할 수 있는지는 관로 위치, 고저차, 처리용량 등을 별도로 확인해야 합니다.

■ 성장관리계획구역

본토지와 진입부 모두 성장관리계획구역에 포함되어 있습니다.

따라서 개발 시 용도지역뿐 아니라 양평군 성장관리계획의 세부기준도 함께 검토해야 합니다.

도로·건축물 용도·배치·경관 등의 조건을 반영해 실제 활용 가능한 면적과 개발방향을 판단하는 것이 중요합니다.

■ 활용방향

현실적인 활용방법은 도로변 약 2,130평의 계획관리·보전관리 및 준보전산지 구간을 중심으로 개발 가능성을 검토하고, 후면 약 5,400평은 배후 자연림으로 보유하는 방식입니다.

도로변 구간에서는 관련 인허가를 전제로

• 전원주택

• 단독주택

• 세컨드하우스

• 대형 개인주택

• 일부 근린생활시설

• 자연친화형 연수시설

• 교육·체험시설

• 산림 관련 시설

등을 검토할 수 있습니다.

후면 임야는 자연림, 산림경영, 조림, 배후녹지, 장기보유 등의 목적으로 활용할 수 있습니다.

즉,

개발 가능성을 가진 전면부 약 2,130평 + 대규모 배후 자연림 약 5,400평

을 한 번에 확보할 수 있는 구조입니다.

■ 대형 세컨드하우스·전원주택 부지

전체 약 7,600평을 보유하면서 필요한 부분만 개발하고 나머지 토지를 자연림으로 유지하는 방식도 검토할 수 있습니다.

넓은 사유림과 프라이버시를 원하는 대형 단독주택이나 세컨드하우스 수요라면 일반적인 수백 평 규모의 전원주택지와 차별화된 장점이 있습니다.

■ 기관·단체용 부지로도 검토

대규모 자연환경을 필요로 하는 기관이나 단체의 경우 사업계획과 인허가를 전제로

• 산림교육

• 자연체험

• 연수

• 수련

• 기업 휴양

• 자연친화형 교육시설

등의 부지로도 검토할 수 있습니다.

■ 기존 묘지는 매도인 부담으로 이장

현재 토지 내 가족묘 1기가 있으며, 매도인이 비용을 부담하여 이장한 후 인도하는 조건입니다.

■ 입지여건

양평군 강하면은 남한강 생활권에 속하며 서울 및 수도권 동남부에서 접근할 수 있는 양평 서부권입니다.

주변에는 기존 마을과 전원주택, 카페, 생활편의시설 등이 형성되어 있어 전원생활과 세컨드하우스 수요가 관심을 갖는 지역입니다.

서울–양평고속도로 및 강하IC와 관련한 교통개선 기대도 있으나, 실제 노선과 사업일정 등은 향후 관계기관의 최종 사업계획에 따라 달라질 수 있습니다.

■ 매매조건

매매가 6억원

본토지 약 7,598평 기준

평당 약 7만9천원

수준입니다.

가격 협의 가능합니다.

그리고 매매 시 차량 통행에 이용되고 있는 현황도로 지분 1/2을 함께 이전하는 조건입니다.

전체 약 7,598평 가운데 도로변 약 2,130평이 계획관리·보전관리 중심의 비농림구간으로 형성되어 있고, 후면에는 약 5,400평의 대규모 자연림이 이어지는 물건입니다.

여기에 차량 통행이 가능한 현황도로와 도로 지분 1/2까지 확보되는 조건이라 단순한 저가 임야와는 차이가 있습니다.

특히 계획관리·보전관리지역을 중심으로 한 개발 검토구간과 대규모 배후 산림을 함께 확보할 수 있다는 점이 이 매물의 가장 큰 특징입니다.

※ 본문에 기재된 개발 가능 용도는 검토 가능한 활용방향이며, 실제 건축·개발 가능 여부 및 규모는 개발행위허가, 산지전용, 도로조건, 경사도, 환경규제, 성장관리계획, 하수처리여건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

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