경매 입찰금액 산정 시 주의사항

[김상준]

요즘 경매에 대한 관심이 뜨거운데요. 거기에다 전세사기 피해로 힘든 시간을 보내고 계시는 임차인분들의 입장에서도 이제는 경매의 기본 지식은 이제 필수가 되었습니다. 경매 입찰 전 권리 분석이 무엇보다 중요한 부분이지만 경매 후 낙찰받고 나서 세금 문제에 대해서도 미리 알아두시는 것이 좋습니다. 이번 시간에는 경매 입찰금액 산정 시 주의사항에 대해 알아볼 텐데요. 입찰 시 입찰가격산정에 고려해야 할 사항이 여러 가지가 있지만 여기에 세금 부분까지도 미리 계산해 보고 입찰하시는 것이 매우 유리하다고 할 수 있겠습니다.​​

경매로 주택 취득 시 유리한 점

경매로 물건을 취득하면 유리한 점은 첫 번째, 자금조달 계획서 제출 의무가 없다는 것입니다. 일반 매매로 주택을 구입할 때도 자금조달 계획서를 제출해야 하기 때문에 증여세 관련해서 세무조사가 나오지 않을까 하는 부담도 있다는 것입니다. 개인의 경우 투기과열지구나 조정 대상 지역의 주택을 매수라는 경우나 이 규제지역 6억 이상의 주택을 매수하는 경우 자금조달 계획서를 제출해야 합니다. 법인의 경우는 지역이나 가격 상관없이 모든 주택 구입 시 자금조달 계획서를 제출해야 합니다.

만약 자금조달 계획서를 회피하고자 자녀의 이름으로 경매로 물건을 취득하면 자녀 명의로 물건을 낙찰받는다고 해도 나중에 양도 시 자녀의 자금 출처에 대한 조사가 나도 됩니다. 이때 자금 소명이 되지 않으면 증여세와 가산세가 부과되기 때문에 위험할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. ​​

두 번째 토지 거래 허가가 면제됩니다. 토지거래허가구역에 주택을 구매하면 무조건 2년간 거주해야 하는 의무가 있는데요. 그렇기 때문에 본인이 들어가 살지 않고 전세를 맞춘다는 것은 거의 불가능합니다. 그런데 경매로 주택을 취득하게 되면 실거주 의무가 없기 때문에 2년 거주하지 않고 매도도 할 수 있고 세입자를 들일 수도 있게 됩니다.

세 번째 투기과열지구 내에서는 경매로 취득 시 조합원 지위승계가 가능하다는 것입니다. 재건축 같은 경우 조합설립 인가 이후에는 조합원 지위승계가 되지 않습니다. 설령 입주권을 사더라도 현금청산이 되어버립니다. 하지만 경매로 취득한 경우는 조합원 승계가 가능하기 때문에 입주권의 권리행사가 가능하게 됩니다.

경매 투자 시 대부분이 단기간에 수익을 내려고 하는 경향이 많은데요. 현재 주택의 경우 1년 미만이나 1년 이상 2년 미만에 대한 단기 양도세율이 77%와 66%기 때문에 2년은 보유하고 양도를 해야 세후 수익이 어떻게 나오는지를 어느 정도 예측할 수 있다는 점을 고려해서 낙찰가액과 낙찰을 받아도 되는 상황인지를 입찰전 따져보시는 것이 중요합니다.​​

경매 물건 취득 시 주의사항

첫 번째 경매 취득 시 권리 분석상 당해세 압류가 있다면 주의를 해야 하는데요. 당해 세라는 것은 부동산 자체에 대해 부과되는 세금인데요. 가장 대표적인 국세로는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 있고 지방세로는 재산세가 있습니다. 물건 자체에서 모든 권리보다 우선한다고 하는 당해세 우선의 원칙이 있다 보니 경매 취득 시 주의를 해야 합니다. 즉 당해세의 목적이 국가예산의 원활한 확보이기 때문에 우선 징수한다는 것입니다.

권리 분석 시 조세채권의 경우는 다른 채권과 우선순위를 따지는데 당해 세는 모든 것을 우선하기 때문에 잘 파악해야 합니다. 하지만 실제 등기사항 증명서나 매각물건명세서에 조세채권의 종류나 체납된 금액 자체가 명시되어 있지 않습니다. 이렇게 정보 자체를 알 수가 없기 때문에 압류된 조세가 당해 세이지 아닌지 체납금액이 얼마인지 알 수가 없어 어느 정도 위험성이 존재하게 됩니다.

그렇기 때문에 경매 초보의 경우는 당해세 압류가 있는 물건은 일단 제외하시는 편이 안전할 수 있습니다. 반면 공매의 경우는 당해세의경우는 정보가 어느 정도는 나와있기는 합니다. 공매의 경우는 국가에서 조세채권을 확보할 목적으로 진행되기 때문에 경매보다는 이런 점에서는 유리하다는 것도 참고하시기 바랍니다.

두 번째는 임차보증금이 우선하는 경우 주의해야 합니다. 최근 전세사기 피해 대책으로 인해 임차보증금이 국세 지방세보다 우선하게 되었는데요. 이제는 국세가 임차보증금보다 후순위로 배당을 받게 됩니다. 그렇기 때문에 내가 임차로 들어가게 된다면 당연히 알아야 할 것은 약 선순위 채권이 있는 상태에서 임대차계약을 하게 되면 당연히 경매 시 배당 순서가 밀리게 된다는 사실입니다. 그리고 이 집의 낙찰가액이 떨어질수록 돌려받을 보증금이 줄어들게 됩니다.

세 번째는 전세나 월세로 살게 되는 경우 임대인의 동의 없이도 집주인의 체납 조세가 확인 가능하기 때문에 미리 확인해야 합니다. 예전에는 임대인이 동의해 줘야만 확인이 가능했었습니다. 매매 계약서 작성 후 계약금을 입금했다면 임대인의 체납 조세를 확인할 수 있게 되었습니다. 조세체납이 확인되어 불리할 수 있는 상황에 대비하기 위해서 계약 시 특약에 조세채권 확인 시 아무런 손실 없이 계약을 무효로 한다는 사항을 기재하시는 것이 좋습니다. 그렇기 때문에 입찰 시 입찰금액을 산정하기 전에 이런 사항을 모르고 입찰하는 경우 상당히 피해가 크게 된다는 점 주의하셔야겠습니다.​

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이상 경매 입찰금액 산정 시 주의사항에 대해 알아보았는데요. 경매 투자 시 수익률을 계산하거나 입찰금액을 산정하기 위해 필요한 것이 세금 관련 내용입니다. 그리고 전세나 월세로 거주하려는 신규 임차인의 경우도 잔금 전 미리 체납된 조세가 있는지 확인하시고 계약 시 미리 특약을 기재해서 피해를 보지 않도록 하셔야겠습니다.

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[자나오]

유용하네요