양평 서종 임야 매매｜보전관리지역 3,022평형·도로조건·개발사업 검토

[THE강남]

양평 서종면 서후리 6,926평 대형 임야 매매｜보전관리지역 3,022평·도로조건·개발사업 검토

안녕하세요.
더강남공인중개사입니다.

오늘 소개해 드릴 토지는 경기도 양평군 서종면 서후리에 위치한 약 6,926평 규모의 대형 임야입니다.

단순히 면적이 큰 임야라는 점보다 주목할 부분은 전체 토지 가운데 약 3,022평이 보전관리지역으로 구성되어 있고, 일부 필지는 도로조건을 갖추고 있다는 점입니다.

또 하나 중요한 특징이 있습니다.

과거 실제 매수자가 이 토지를 확인하고 택지개발을 검토하면서 보전관리지역을 중심으로 매수 협의를 진행했던 이력이 있습니다.

현재 소유자는 일부 필지만 분할 매각하기보다는 3필지 전체 매각을 희망하고 있습니다.

따라서 전원주택단지나 타운하우스뿐만 아니라 캠핑장·체류형 시설 등 대규모 토지 활용사업을 검토하는 사업자라면 관심 있게 살펴볼 만한 토지입니다.

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1. 양평 서종면 서후리 토지 전체 현황

구분내용

전체 면적	22,896㎡
평수	약 6,926평
지목	임야
필지 수	3필지
보전관리지역	약 9,989㎡ / 3,022평
농림지역	약 12,907㎡ / 3,904평
보전관리지역 비율	약 43.6%
농림지역 비율	약 56.4%
도로조건	일부 필지 도로 접면
매각 조건	3필지 전체 매각 희망

약 7천 평에 가까운 규모이기 때문에 일반적인 전원주택 한 채를 짓기 위한 토지라기보다는 대규모 토지 활용 또는 개발사업을 검토하는 매수자에게 적합한 물건입니다.

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2. 가장 주목할 부분은 보전관리지역 약 3,022평

전체 6,926평 가운데 약 3,022평이 보전관리지역입니다.

보전관리지역이라고 해서 계획관리지역과 동일한 개발이 가능한 것은 아닙니다.

다만 이 토지를 검토할 때 중요한 것은 단순히 '보전관리지역'이라는 명칭만 보는 것이 아니라,

• 보전관리지역이 실제 어디에 위치하는지
• 도로와 어떻게 연결되는지
• 사업 대상 면적을 어느 정도 확보할 수 있는지
• 산지구분은 어떻게 되어 있는지
• 산지전용이 가능한지
• 개발행위허가가 가능한지
• 상하수도 등 기반시설을 확보할 수 있는지

등을 종합적으로 살펴보는 것입니다.

특히 이 토지에는 도로조건을 갖춘 보전관리지역 필지가 포함되어 있다는 점이 개발사업 검토에서 중요한 요소입니다.

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3. 필지별 현황

전체 토지는 3필지로 구성되어 있습니다.

구분면적약 평수용도지역도로조건

1번 필지	13,505㎡	약 4,085평	농림·보전관리 혼재	맹지
2번 필지	3,269㎡	약 989평	보전관리지역	세로(가)
3번 필지	6,122㎡	약 1,852평	농림지역	세로(가)
합계	22,896㎡	약 6,926평	혼재	일부 도로 접함

특히 약 989평의 보전관리지역 필지가 세로(가) 도로조건을 갖추고 있다는 점은 눈여겨볼 부분입니다.

또한 약 1,852평의 농림지역 필지도 도로조건을 갖추고 있어 전체 토지의 진입 및 활용방안을 함께 검토할 필요가 있습니다.

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4. 실제 택지개발 매수 협의가 진행됐던 토지

이 토지를 소개하면서 가장 주목할 부분입니다.

단순히 중개사가 임의로 개발 가능성을 예상해서 소개하는 토지가 아닙니다.

실제로 택지개발을 검토한 매수자가 현장을 확인하고 매수 협의를 진행했던 이력이 있습니다.

당시 매수자는 전체 토지 가운데 사업에 활용할 수 있는 보전관리지역 부분을 중심으로 매수하는 방안을 검토했습니다.

하지만 소유자는 일부만 분할하여 매각하기보다는 3필지 전체를 매각하는 조건을 희망하고 있습니다.

결국 현재 협의의 핵심은 다음과 같습니다.

개발에 필요한 일부 토지만 매수할 것인가, 약 6,926평 전체를 일괄 매수할 것인가

대규모 토지를 필요로 하는 시행사업자 입장에서는 중요한 선택지가 될 수 있습니다.

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5. 전원주택단지·타운하우스 개발 검토

양평 서종면은 자연환경과 서울 접근성을 함께 고려하는 전원주택 및 세컨드하우스 수요가 관심을 가지는 지역입니다.

이 토지는 약 6,926평이라는 대규모 면적을 가지고 있기 때문에 개별 전원주택 부지를 매입하는 것과는 성격이 다릅니다.

예를 들어 사업계획에 따라

• 전원주택단지
• 타운하우스
• 세컨드하우스
• 소규모 택지개발
• 체류형 숙박시설
• 자연환경을 활용한 체류형 시설

등의 활용방안을 검토할 수 있습니다.

물론 실제 개발 가능 여부와 개발 규모는 용도지역, 산지구분, 도로조건 및 관련 인허가를 반드시 확인해야 합니다.

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6. 캠핑장 등 체류형 사업도 검토 가능

약 6,926평이라는 넓은 면적은 캠핑장이나 야영장 등 체류형 사업을 검토하는 경우에도 장점이 될 수 있습니다.

소규모 부지와 달리 넓은 토지를 활용하여

• 캠핑 사이트
• 주차공간
• 진입도로
• 공용공간
• 부대시설
• 녹지 및 자연환경

등을 종합적으로 검토할 수 있기 때문입니다.

양평이라는 지역적 특성을 고려하면 자연환경을 활용한 다양한 사업모델을 구상할 수 있습니다.

예를 들어

캠핑장 + 체류형 시설

전원주택 + 커뮤니티 시설

타운하우스 + 자연휴양형 공간

등의 사업구상을 검토할 수 있습니다.

다만 이 부분은 어디까지나 개발 가능성을 검토할 수 있다는 의미입니다.

현재 캠핑장 허가가 완료된 토지가 아니며, 실제 사업 추진을 위해서는 용도지역과 산지구분, 진입도로, 개발행위허가 및 관련 개별법에 따른 인허가 검토가 선행되어야 합니다.

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7. 6,926평 전체를 함께 봐야 하는 이유

현재 매수자는 사업비를 줄이기 위해 개발 대상이 되는 부분을 중심으로 매수하는 방안을 희망하고 있습니다.

반면 소유자는 3필지 전체 매각을 원하고 있습니다.

사업자 입장에서는 당장 필요한 면적보다 많은 토지를 확보해야 한다는 부담이 있을 수 있습니다.

하지만 반대로 전체 토지를 확보하게 되면 향후 사업계획에 따라 토지를 종합적으로 활용할 수 있다는 장점도 있습니다.

대규모 전원주택단지나 캠핑장 등의 사업은 단순히 건축물만 들어가는 것이 아닙니다.

진입도로와 주차장, 녹지, 공용공간, 부대시설 등도 함께 고려해야 합니다.

따라서 일부 토지만 따로 보는 것보다 6,926평 전체의 위치와 형태, 도로조건을 함께 분석하는 방식도 필요합니다.

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8. 이런 분이라면 검토해 볼 만합니다① 전원주택단지 개발사업자

개별 전원주택 부지를 하나씩 확보하는 방식보다 대규모 토지를 확보해 전원주택단지 또는 타운하우스 사업을 검토하는 사업자라면 관심 있게 볼 만합니다.

② 캠핑장 개발사업자

약 6,926평의 넓은 면적을 활용하여 자연환경을 살린 캠핑장·야영장 등 체류형 사업을 검토하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

③ 세컨드하우스·체류형 시설 사업자

양평의 자연환경을 활용하여 단순 주거시설이 아닌 체류와 휴식을 결합한 사업모델을 구상하는 경우에도 검토 대상이 될 수 있습니다.

④ 장기 토지 투자자

당장 개발하는 것만을 목적으로 하기보다 대규모 토지를 확보한 후 향후 개발환경과 주변 여건의 변화를 함께 살펴보려는 투자자라면 검토할 수 있습니다.

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9. 매수 전 반드시 확인해야 할 사항

이 토지는 개발 가능성을 검토할 가치가 있는 대형 토지이지만,

보전관리지역이라는 이유만으로 전원주택단지나 캠핑장 개발이 확정되는 것은 아닙니다.

실제 매수를 검토한다면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 정확한 용도지역 경계
• 지목 및 토지이용계획
• 도로 및 실제 진입 가능 여부
• 산지구분
• 보전산지·임업용산지 해당 여부
• 산지전용 가능 여부
• 개발행위허가 가능 여부
• 실제 사업 대상 면적
• 상하수도 등 기반시설 확보 가능성
• 캠핑장 등 개별 시설의 인허가 가능 여부
• 토목공사 및 진입도로 확보 비용

따라서 이 매물의 핵심은 '개발이 확정된 토지'가 아니라는 점을 전제로, 대규모 면적과 보전관리지역, 도로조건을 바탕으로 사업 가능성을 검토할 수 있다는 데 있습니다.

무엇보다 실제로 택지개발을 검토한 사업자가 보전관리지역을 중심으로 매수 협의까지 진행했던 이력이 있다는 점은 참고할 만합니다.

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10. 양평 서종면 서후리 6,926평 핵심 정리✔ 약 6,926평 대형 임야

전체 22,896㎡ 규모의 대형 토지입니다.

✔ 보전관리지역 약 3,022평

전체 면적의 약 43.6%가 보전관리지역으로 구성되어 있습니다.

✔ 도로조건을 갖춘 보전관리지역 포함

약 989평의 보전관리지역 필지가 도로에 접하고 있습니다.

✔ 전원주택단지·타운하우스 개발 검토

대규모 면적을 활용한 사업계획을 검토할 수 있습니다.

✔ 캠핑장·체류형 시설 검토

양평의 자연환경과 대규모 면적을 활용한 체류형 사업 가능성을 검토할 수 있습니다.

✔ 실제 택지개발 매수 협의 이력

실제 사업자가 택지개발을 검토하면서 보전관리지역 부분의 매수를 추진했던 이력이 있습니다.

✔ 3필지 전체 매각

소유자는 일부 필지가 아닌 전체 3필지 매각을 희망하고 있습니다.

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마무리

양평 서종면 서후리 약 6,926평 토지는 단순히 면적이 큰 임야라는 것만으로 설명하기에는 특징이 있는 토지입니다.

전체 면적 가운데 약 3,022평이 보전관리지역이고, 그중 도로조건을 갖춘 필지가 포함되어 있습니다.

또한 실제로 택지개발을 검토한 매수자가 보전관리지역을 중심으로 매수 협의를 진행했던 이력도 있습니다.

현재는 일부 매수와 전체 매수 사이에서 협의가 진행되고 있는 상황이므로, 개발사업자라면 필요한 면적만 확보하는 방안과 6,926평 전체를 확보하는 방안을 함께 비교해 볼 필요가 있습니다.

전원주택단지, 타운하우스, 캠핑장, 체류형 시설 등 대규모 토지 활용사업을 계획하고 있다면, 현장과 관련 공부를 함께 확인하면서 구체적인 사업 가능성을 검토해 보시기 바랍니다.

더강남공인중개사

토지의 용도지역, 도로조건, 산지구분 및 개발 가능성 등은 매수 전 관련 공부와 인허가 검토가 필요합니다.

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