신탁방식 가로주택정비사업 시행자방식에 관한 질의드립니다.
신탁방식 가로주택정비사업 시행자방식 으로 진행중에 있습니다.
현 시점 구청에서 "사업시행자 지정고시" 까지는 난 상황이며
이제 "건축 심의"를 진행해야하는 상황에서 질의를 드립니다
* 현 시점기준
1. 비례율 확정
2. 1군 시공사로 진행한다는 확정
3. 이주비 감정평가 금액의 60% 확정 가능여부
4. 미분양 대책으로 향후 분양시점 미분양됬었을때 신탁사가 미분양분 인수 가능한것인지
를 현 시점에서 확정받을 수 있는지 국토부에 질의를 드립니다.
2022-04-01
답변
안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 민원요지
ㅇ 지정개발자 방식으로 사업시행자 지정 고시가 완료되고, 건축심의를 준비하고 있는 가로주택정비사업에 대해 아래 4가지를 사업시행자로부터 확정받을 수 있는지 문의
가. 비례율 확정 여부
나. 1군 시공사로 진행한다는 확정
다. 이주비 감정평가 금액의 60% 확정 가능여부
라. 미분양 대책으로 향후 분양시점 미분양됬었을때 신탁사가 미분양분 인수 가능한것인지
2. 답변내용
ㅇ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 함) 제19조제1항에 따르면, 시장ㆍ군수등은 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 조합설립을 위하여 제23조에 따른 조합설립 동의요건 이상에 해당하는 자가 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 신탁업자(이하 “지정개발자”라 한다)를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 해당 사업을 시행하게 할 수 있으며,
ㅇ 또한, 같은 법 제25조제3항에서는 소규모주택정비사업의 토지등소유자는 제19조에 따른 지정개발자가 사업을 시행하는 경우 토지등소유자 전원으로 구성되는 회의(이하 “토지등소유자 전체회의”라 한다)를 구성하여야 한다. 이 경우 지정개발자는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제48조제1항 각 호의 사항에 관하여 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다.
ㅇ 이와 관련, 도시정비법 제48조제1항에 따라 사업시행자로 지정된 신탁업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 해당 정비사업의 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의한 토지등소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 전원으로 구성되는 회의(이하 “토지등소유자 전체회의”라 한다)의 의결을 거쳐야 합니다.
1. 시행규정의 확정 및 변경
2. 정비사업비의 사용 및 변경
3. 정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약
4. 시공자의 선정 및 변경
5. 정비사업비의 토지등소유자별 분담내역
6. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법
7. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제50조제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
8. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
9. 제89조에 따른 청산금의 징수ㆍ지급(분할징수ㆍ분할지급을 포함한다)과 조합 해산 시의 회계보고
10. 제93조에 따른 비용의 금액 및 징수방법
11. 그 밖에 토지등소유자에게 부담이 되는 것으로 시행규정으로 정하는 사항
ㅇ 또한, 소규모주택정비법 제31조에서는 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 단독으로 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 다음 각 호의 사항을 포함하는 시행규정을 작성하여야 한다고 규정하고 있습니다.
1. 소규모주택정비사업의 종류 및 명칭
2. 소규모주택정비사업의 시행연도 및 시행방법
3. 비용부담 및 회계
4. 토지등소유자의 권리ㆍ의무
5. 정비기반시설 및 공동이용시설의 부담
6. 공고ㆍ공람 및 통지의 방법
7. 토지 및 건축물에 관한 권리의 평가방법
8. 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다). 다만, 수용의 방법으로 시행하는 경우에는 제외한다.
9. 시행규정의 변경
10. 사업시행계획서의 변경
11. 대통령령으로 정하는 기준에 따라 사업관리에 필요한 비용의 책정(사업시행자가 시장ㆍ군수등 및 토지주택공사등인 경우로 한정한다)
12. 토지등소유자 전체회의(지정개발자가 사업시행자인 경우로 한정한다)
ㅇ 따라서, 지정개발자 방식으로 소규모주택정비사업을 시행하는 경우, 상기 내용을 포함하는 시행규정을 하여야 하며, 시행규정의 확정을 위해서는 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 할 것입니다.
(답변 가) 비례율*은 사업비와 총수입비 등을 기반으로 결정되는 비율이며, 이는 사업계획(건축계획, 관리처분계획 등)이 확정되는 사업시행계획인가 시점에 확정될 수 있을 것이며, 귀하께서 문의하시는 건축심의 전 단계의 사업지는 건축계획 등이 확정되기 전이므로, 비례율 확정여부는 현 단계에서 판단하기 어려움을 알려드립니다.
*비례율 = (사업완료 후의 대지 및 건축물의 총수입 – 총사업비) / 종전의 토지 및 건축물의 총가액
(답변 나) 소규모주택정비법 제20조제3항에 따르면, 사업시행자는 시장ㆍ군수등이 제18조제1항에 따라 직접 사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 경우 또는 제19조제1항에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 사업을 시행하게 하는 경우 제18조제2항 및 제19조제2항에 따른 고시가 있은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 하며,
ㅇ 제4항에 따라 제25조제2항 또는 제3항에 따른 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의는 제3항에 따라 시공자를 선정하는 경우 대통령령으로 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모(토지등소유자 또는 조합원이 30인) 이하의 소규모주택정비사업은 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의에서 별도로 정하는 바에 따라 선정할 수 있습니다.
ㅇ 또한, 제5항에서 사업시행자는 제4항에 따라 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 추천받은 자를 시공자로 선정하여야 한다고 규정하고 있음을 알려드립니다.
ㅇ 따라서, 상기 규정에 따라 지정개발자 방식으로 추진하는 사업의 시공자 선정에 대해서는 지정개발자가 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 하며, 예외규정으로 토지등소유자 전체회의를 통한 시공자를 추천으로 시공자를 선정할 수 있음을 알려드립니다.
(답변 다) 귀하께서 문의하시는 이주비에 대해서는 소규모주택정비법에서 별도 정하고 있지 않은 사항이며, ’(답변 가)‘의 답변내용과 같이 현 단계의 사업지는 계획들이 확정되기 전인 건축심의 전 단계로, 향후 절차에 따라 계획 등이 달라질 수 있는 상황임을 알려드리며, 이주비 확정 여부에 대해서는 관련 규정에 따라 판단할 수 없음을 이해하여 주시기 바랍니다.
(답변 라) 향후 일반분양 물량에 대해 미분양에 따른 대책으로 사업시행자인 지정개발자가 매입한다는 약속에 대해서는 소규모주택정비법 제31조 및 도시정비법 제48조제1항에 따라 작성하는 시행규정에서 정할 수 있을 것이라 판단되나, 이는 토지등소유자와 사업시행자 간 협의를 통해 결정하는 사항임을 알려드립니다.
ㅇ 추가질문이 있을 경우에는 우리 부 도심주택공급협력과(김성호 ☏044-201-4947)로 문의하여 주시기 바라며, 우리 부 법령 해석은 국토교통부 홈페이지 민원마당→민원안내「자주하는질문(FAQ)」”에서 찾아볼 수 있으며, 관련 법령은 “국가법령정보센터(www.law.go.kr)"에서 확인 가능함을 알려드립니다. 감사합니다. 끝.
[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다]
2022-04-20