김포 한강신도시 수익형 부동산으로 어려운 경제상황에서 성공적인 투자가 되시길!

[크레이지몽키(이천/선창우)]

부동산시장이 미국 금리인상, 공급과잉, 대출규제 등의 악재로 연초부터 경색되는 분위기다. 미분양이 집값 하락으로 이어질 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 이런 상황에서 수익형 부동산시장은올해 활황을 지속할 것이라는 게 전문가들의 중론이다.  
미국 금리인상에 따른 국내 금리인상까지 1~2년의 시차가 존재하는 데다 정부의 '가계부채 종합 관리방안'을 통한 주택담보대출 규제 역시 수익형 부동산에는 별다른 영향이 없어서다. 수익형 부동산은 대출방식이 일시상환식이고 총부채상환비율(DTI) 규제 대상도 아니다.

따라서 전문가들은 주택시장 인기 하락의 반사이익을 수익형 부동산이 받을 것이라는 전망을 내놓는다. 지난해 주택시장으로 몰렸던 투자자들이 상가나 오피스텔로 눈길을 돌릴 가능성이 크다는 것이다.실제로 KB경영연구소가 발간한 '2015 한국부자보고서'를 보면 올해 부동산 유망투자처가 상가(25.8%), 아파트(15.8%), 오피스텔(14.3%) 순으로 꼽혔다. 이는 자산가들일수록 수익형 부동산에 대한 선호도가 높다는 의미다.
저금리시대 투자상품의 대안으로 ‘수익형 부동산’이 재조명을 받는 가운데 '안심·신뢰 마케팅'을 펼치는 상품이 주목받고 있다.

부동산센터 장경철 이사는 "미 연준의 기준금리 인상에도 불구하고 저금리 기조가 지속될 것으로 전망되면서 수익형 부동산에 대한 관심은 사그러들지 않고 있다. 전체 부동산 투자자금의 20~30%가 수익형 부동산 매입 자금으로 유입되는 것으로 추정된다"며 "분양업체들이 이러한 투자 자금의 유치를 확대하기 위해 '안심·신뢰' 전략을 더욱 강화하고 있는 것으로 보인다"고 말했다. 
그래서저희 광운건설은 시행및 시공을 전부 자사에서 이루어 지고 있습니다. 다른 상가의 분양대행사와는 차별화 되었다고 보시면 되고 대행사가 분양을 하지 않음 으로 인해 분양받으실때 가격 거품이 없다고 보시면 될것입니다.

센트럴프라자는 이마트 한강점인근으로 상권이 신도시내에서 가장 활성화된 지역입니다.보시는 바와 같이 도로앞에 바로 인접에 있고 상가 맞은편으로 계룡리슈빌,휴먼시아3단지,우미린,e편한세상,한강센트럴리버등 배후고객들이 있고 현재 푸르지오3차가 지어지고 있습니다.

▶주변의 이마트로 인해 장기,운양지구 고객들의 흡수상권

▶극장 위락시설의 중심의 소비 상권

▶올림픽대로,용화사IC,김포도시철도,제2외곽순환고속도로등 교통망이 구축되며

복합환승센터,이마트 정거장등 서울,강남권 출톼근 용이 돤다는 장점이 있습니다.

▶가까운 주변의 양촌,학운,검단 산업단지로 직장인 수요도 많습니다.

김포 신도시는 330만평에 65,000세대이며 20만명이 거주 하는 대규모 신도시입니다. 김포 한강 신도시의 상권의 권역은 크게 3지구 나누어 지며 운양,장기,구래지구로 분류되고 있는데,운양지구는 생태환경지구로 개발되며 장기지구는 문화교류지구 구래지구는 복합업무지구로 개발이 됩니다.

현재 운양 지구는 이미 상권이 안전화된 단께로 접어들었기 때문에 상가투자 측면에서는 장기지구와 구래지구가 최적의 투자처입니다. 지역에 대한 이해가 있거나 주변의 상권을 보신 분들은 한강 신도시의 안정적인 상권에 대해 잘 알고 계시리라 봅니다.

장기지구의 상권은 이미 6년전부터 아파트 입주가 시작해 이미 많은 가구의 입주가 이뤄진 상태로 가장 빠른 상권활성화에 탄탄한 고정수요가 최대 장점입니다. 이에 반면 구래지구는 상가의 용적률이 낮아 일조와 조망 단지 환경이 우수한 편이며 상가 주변 입주민들의 생활수준도 높다는 장점이 있습니다.

구래지구는 장기지구에 비해 교통여건이 편리하면 한강신도시에서 유일하게 1종근린생활시설 허가 지역이라 업종제한이 없다는게 가장 큰 장점입니다. 특히 장기지구에 5배 크기에 달하는 대규모 상권으로 한강신도시 최대규모의 상권입니다.

상업비율 또 한 1.8% 낮은편이어서 희소가치성이 매우 뛰어납니다. (일반적으로 상업시설 비율이 3%미만일 경우 상권형성이 유리 합니다.) 센트럴프라자의 경우 인천검단과연결되는 메인 사거리 코너에 위치해 있으며 이마트 김포한강점 오픈으로 인해 주변유동인구 유입 이마트 라인에서 근접성이 좋으며 나비초,마산서초,마산중,한가람초.중학교 시설이 가까워 대형키즈카페,학원시설,병원시설등 최적에 위치해 있습니다.

김포도시철도 구래역 복합환승센터 역세권 상가이며, 신한은행 파리바게트,채선당,쿠우쿠우등 대표적인 프렌차이즈가 입점해 있어 이미 검증이 된 상가입니다.

※초보자에게는 다소 어려움이 있는 상가투자.

섣불리 상가 투자에 나서선 안됩니다. 상가투자는 초기의 자본이 많이 들어갈 뿐 아니라 초보자가 접근하기 쉬운 상품도 아닙니다.

고가의 상가를 매수 했지만 공실이 되어 아무런 소득을 올리지 못하고 맘 고생만 하다 헐값에 처분하는 경우가 생기기도 합니다.

레버리지 효과를 이용하는 것이 좋습니다.

※대출금리에 따른 수익률 변동 현황.

금리	3%	4%	5%	6%
분양가	5억원
취득세	2,300만원
대출금	2억원
실투자금	2억7,300만원
월 대출이자	50만원	66만6666원	83만3333원	100만원
수익률	9%(8.79)	8%(8.05)	7%(7.33)	7%(6.59)

[업계 종합 참고. 보증금 5,000만원.임대료 250만원 가정시]

레버리지 효과란?

다른 사람의 자본을 빌려 더 높은 수익을 얻는 것을 레버리지 효과라 합니다.

이는 초기 자본이 많이 투입되는 상가투자를 위해서 꼭 알아야 하는 사항입니다.

하지만 이 방법의 전제는 낮은 금리입니다. 금리의 인상이 예상되는 시기엔 레버리지 효과를 노리지 않는 것이 좋습니다.

＃공간 활용도 지혜

★상가투자 성공의 7계명

1.레버리지 효과 활용

2.서비스 면적 활용

3.파생 상가 투자

4.상층부 상가투자

5.선임대 상가투자

6.업종 선점 상가투자

7.경매 상가투자

※ 본 상가 옆 부속 상가가 좋다.

파생 상가에 투자하는 것이 좋습니다.

파생 상가란? 대형 시설에 딸린 부속 상가를 의미합니다. 빌딩들의 약국, 대형 극장의

패스트 푸드점 등이 여기에 해당됩니다.

파생상가는 본원 시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 상권 발달과

상관없이 고정 적인 소비 층을 확보할 수 있어 보다 안정적입니다. 이에 따라 영업 경험이 없는 초보자가 직접 운영하는 경우도 많습니다.

※상가의 상층부를 노려라.

상층부를 노리는 것도 유효합니다. 최근 “상가투자는 반드시 1층에 하라” 는 고정관념이

깨지고 있습니다. 다른 층에 비해 1층의 권리 금과 월 임대료가 높고 넓은 평수가 필요한 업종을 유치하기 힘들단 단점 때문이기도 하지만 높은 분양가가 원인이 되기도 합니다.

다만 상층부 상가를 전문화된 업종이 생겨야 높은 수익을 기대할세 있고 상층부의 경우

크게 시세 변동이 없어 임대의 수익 안전성을 먼저 따져봐야 합니다.

그러한 점으로 봤을 때 선임대가 맞춰진 상층부 상가가

투자하기에 안전하다고 볼수있습니다.

※공격영업가능한 선임대 상가

선임대 상가투자도 수익률을 높이는 방법입니다. 선임대 상가는 투자자들이 공실을

우려해 분양받기를 꺼린다는 데서 고안한 방식입니다.

은행과 약국 대형프렌차이즈등 든든한 임차인을 확보한 뒤 분양에 들어가는 것입니다.

분양을 받은 소비자는 임차인을 구하지 못한다는 부담을 줄일수 있고 지역상권의 업종을

선점하는 전략으로 사용할수 있습니다. 신도시나 택지지구 상권에서 업종을 선점하면

공격영업도 가능합니다.

아는 만큼버는 상가투자!!

초보자가 접근하기 어려운 상가투자지만 앞서언급한 대로 투자전략을 잘 이용하면

안정적인 수익을 올릴 수 있습니다.

그렇다고 상가투자가 무조건 성공하는 것은 아닙니다. 열심히 발품을 팔고 연구를 해야

성공의 문을 열 수 있습니다. 상가투자라고 특별하지 않습니다.

씨를 잘 뿌려 알차게 수확을 할수 있는 것입니다.

※상가중 최적의 입지 선택하기.

상가는 입지에 따라 수익률과 가치가 달라지게 됩니다. 투자자와 같이 임차인의 입장에서도 같은 층이라도 접근성과 가시성이 좋은 상가를 선호하게 됩니다.

상가앞에 계단이나 화단이 있는경우 접근성이 떨어지게 되고 코너상가의 경우 가시성이 우수하며 점포홍보에 많은 도움이 됩니다. 이러한 상가들은 좋은 조건에서 임대를 확정할수 있어 좋은 수익률을 기대해볼수 있습니다.

※본인이 직적운영하기

상가투자의 목적은 크게 두가지로 나눌수 있습니다.

본인이 분양받아 임대수익을 누리는 경우와 직접분양을 받아 운영하는 경우입니다.

대부분이 분양받는 목적이 임대수익을 목적으로 분양을 받는것이지만 최근에는 평생직장

개념이 사라지고 고용에 대한 불안감이 심해지다 보니 분양을 받아 직접운영을 고려하는 실수용 계층이 증가하는 추세입니다. 사실 입지가 좋거나 유동인구가 많은 역세권 상가의 경우 상권에 맞는 업종선택을 잘한다면 투자목적 보다 직접운영하는 경우 더 좋은 수익을 기대 할수 있습니다.

위와 같이 모든 여건을 갖춘 완벽한 상가투자의 중심 구래동 센트럴 프라자가 최적의

수익형 부동산이라 볼수 있습니다.

문의 주시면 친절히 상담드리겠습니다.

010-4922-7809

상담중일시 못 받을수 있으니 문자나 카톡 남겨주시면 바로 연락드리겠습니다.

이외에도 파주운정신도시, 인천청라 국제도시,일산 운양 등 많은 상가및 오피스텔 분양을 하고 있습니다.

분양 대행을 하는 업체가 아니라 광운건설에서 관리부서에서 직접 운영하는것이니 궁금하신 점이 있으시면

언제든 친절히 상담드리겠습니다.