가락시영 관리처분 총회 자료를 통해 본 둔촌주공 차별성

[경호처장]

현재 6,600세대에서 9,510세대로 재건축 되는 가락시영 관리처분 총회가 12월 9일 개최 된다는 소식입니다. 말도 많고 탈도 많아 재건축 진행에 대해 말을 할 때 '가락시영처럼 되면 어떻게 하느냐' 라는 문의도 많을 정도로 문제성 있는 재건축 단지의 표본이 되다시피한 상황이였는데 나름 마지막 큰 산 하나를 앞두고 있는 모습입니다.

1. 가락시영 사업방식은 변동지분제 방식입니다.

즉, 사업시행에 따라 용적율 변화·이주기간 지연 여부·토지가격평가결과·사업계획변경 및 마감재 변화에 따라 지분을 변동시키는 방식을 채택하고 있는 것입니다. 확정지분제 방식에 비해 조합원 입장에서는 다소 느슨한 사업방식인데 시공사와 조합의 이익을 상황에 따라 조절할 수 있는 장점도 있지만 무상지분율 변동 요건을 명확히 하지 않으면 조합과 시공사간 소송 및 분쟁의 소지가 있고 조합원 입장에서는 추가분담금 증가를 피할 수 없는 단점이 있는 사업방식입니다.

2. 가락시영 개개인 조합원들의 권리가액(분양기준액)은 종전 각 조합원 자산에 대한 평가액에 비례율

92.8291%을 적용한 금액입니다. 종전자산의 평가기준일은 사업시행인가고시일입니다.

비례율 =	사업완료후의 대지 및 건축시설의 총 추산액(총 수입) - 총 사업비(총 지출)	X 100
	분양 대상자의 종전토지 및 건축물의 총 가액

* 총수입 : 조합원분양수입+일반분양수입+소형주택공급수입

* 총지출 : 공사비 등 정비사업 추진과 관련한 모든 지출

* 총수입 - 총지출 = 개발이익

● 조합원 권리가액 = 종전자산 평가액 X 비례율(92.8291%)

위 산식에 의해 조합원의 최종 권리가액이 결정되며 이에 분양받는 평형의 동호수의 분양가격 차이에 따라 추가부담금 및 환급금이 결정됩니다.

가락시영의 경우 권리가액산정 단서조항에 '비례율은 사업완료 후 대지 및 건축시설물의 총 추산액과 총사업비의 증감으로 변동 될 수 있으며 증감이 있을 경우 청산시 지급 또는 징수키로 한다' 라고 명시되어 있는데 가락시영은 그동안 사업 추진 과정상 문제로 인해 총사업비 증가가 조합원들의 추가부담금 증가로 연결되었고 사업방식도 변동지분제로 인해 청산금 증가 가능성이 재건축이후에도 하나의 문제로 대두될 가능성이 높아 보입니다.

가락시영의 비례율 92,8291%는 결코 높지 않은 수준입니다. 종전자산 평가액에서 92% 정도만을 조합원 최종 권리가액으로 인정한다는 것이기에 만약 추가로 비례율이 하향 조정되는 상황이라면 투자 가치로선 크게 기대하기 어려워 보입니다.

3. 가락시영 일반분양가는 2,515만원 수준입니다.

33평형 기준으로 볼 때 3∼4층 이하는 전부 일반분양으로 결정되었고 그 일반분양가는 평균 84,700만원으로 결정되었습니다. 현재 조합원 보유 급매물을 기준으론 75,000만원이면 33평형을 분양받을 수 있는 상황이기에 투자를 위해서라면 그래도 일반분양분을 고려하기 보다는 조합원 급매물을 찾아야 할 것으로 보입니다.

파크리오 아파트가 33평형대 우량 A형과 B형이 8억5천에서 9억초반까지 형성되는 사례를 보면 청산시 추가분담금 변동만 없다면 나름 향후 시세 형성 수준을 점쳐 볼 수 있을 것입니다.

그러나 둔촌주공의 경우 현재 급매물을 기준으로 추가부담금을 고려하여 33평형을 배정 받을 수 있는 투자금액은 5억6천만원에서 6억3천만원 수준임을 감안하면 가락시영과는 큰 차이를 보이고 있는 상황입니다.

4. 가락시영의 평형 분포는 철저히 서민주택용입니다.

가락시영의 평형배치는 총 9,510세대 중 33평형에 5,132세대 그리고 38평부터 60평까지 1,524세대(전체세대의 16% 수준)만을 배치 했다는 것입니다. 둔촌주공의 경우 38평부터 51평까지 3,366세대(전체세대의 30% 수준)를 배치한 것과는 사뭇 다른 모습인데 이는 향후 33평의 경우 매물 집중에 따라 가격이 제대로 형성되지 못하고 왜곡되는 모습이 나타날 가능성이 높아 보이고 송파구라는 지역적 특성을 고려할 때 너무나도 적은 중대평 평형이 배치됨에 따라 소위 고급 및 명품 주거지로서의 명성을 내세워 가락시영 입주시점엔 12-13년차에 들어서는 잠실지역 아파트를 압도하기엔 다소 미흡할 것으로 예상됩니다.

결론입니다.

1. 둔촌주공아파트는 확정지분제 방식을 채택하고 있는 상황이기에 조합원 입장에서는 안정적인 투자가 가능하고 그 예측성이 높은 상황입니다. 물론 사업계획 변경, 사업기간 지연, 마감재 변화에 따른 추가 공사비 증가나 물가 상승에 따른 영향은 일부 받을 수 있으나 도급제나 변동지분제와 같이 그 제한폭 없는 변동 가능성은 아주 낮다는 것입니다.

2. 둔촌주공의 경우 사업진행상 조합원들간의 큰 다툼과 소송전 그리고 선이주로 인한 사업비 증가가 거의 없는 상황이기에 개발이익이 높게 예상되는 재건축 단지입니다. 개발이익이 높게 평가되면 권리가액 산정시 종전자산 평가액에 적용하는 비례율이 높게 적용되어 당연히 조합원들의 경우 높은 권리가액이 보장되어 수익율이 증가하는 상황인데 가락시영의 경우 고덕2단지 비례율 109.44%에 비해서도 상당히 낮은 수준입니다.

둔촌주공의 경우 아직 이에 대해 구체적으로 논의할 시기는 아니지만 조합원간 분쟁에 따른 사업지연과 선이주 등에 따른 사업비가 큰 폭으로 증가한 가락시영과는 크게 다를 것으로 예상되고 도급제 사업 방식을 채택하고 있는 고덕2단지와도 높은 차별성을 보이며 높은 비례율이 적용되어 조합원들에게 큰 수익이 보장될 것으로 예상됩니다.

3. 둔촌주공 일반분양가 2,500만원 수준 가능합니다.

현재 부동산 시장이 점진적인 회복세를 유지하고 있고 정부에서도 적극적인 부양 정책에 나서고 있는 상황속에서 둔촌주공의 경우 일반분양가 산정시기가 아직 여유가 있음을 고려하면 둔촌주공의 일반 분양가 2,500만원 수준은 충분히 가능할 것으로 예상됩니다.

잠실지역의 일반아파트들이 아파트로서 최고 성숙기를 넘어서고 있는 상황이고 그 주변으로 교통과 환경문제 그리고 심지어는 대규모 건설로 인한 안전문제까지 언급되는 상황을 고려하면 그 주변 가장 인접한 최대 규모의 신규아파트인 둔촌주공으로 재건축이후 대규모 이동이 뒤따를 것으로 보여 가락시영 이상의 수요가 폭발력 있게 발생할 것으로 예상됩니다.

국내 최대단지로서 대한민국을 대표하는 아파트로서 이미지를 가질 것으로 보이고 9호선과 5호선 지하철 그리고 서하남IC를 통한 순조로운 외곽 진출입과 수서 ktx 및 제2경부고속도로 개통예정 등 우수한 교통환경 그리고 교육열 높은 학군 그리고 올림픽 공원을 비롯한 주변의 우수한 자연 녹지 공간 등 소위 있다는 사람들이 찾을 만한 고급 주거지로 손색이 없을 것으로 보여 그러한 평가가 둔촌주공의 높은 일반분양가로 연결 될 것으로 기대합니다.

4. 둔촌주공의 평형 분포는 가락시영과 달리 고급 주거지를 위한 계획입니다.

50평대 이상은 큰 차이가 없는 상황이니 제외 하더라도 38평과 43평대의 경우 둔촌주공은 3,162세대, 가락시영은 1,364세대를 비교하면 가락시영의 경우에는 철저히 고급 수요를 고려했다기 보다는 사업비 증가로 인해 조합원들의 추가부담금 증가가 예상되면서 가장 무리없이 조합원들의 분양과 일반 분양을 고려한 계획인 것으로 판단됩니다.

물론 일각에서 아야기하는 송파구와 강동구 입지 차이를 부정하긴 어렵지만 가락시영과 둔촌주공의 입지에 대해서는 사실 부동산 전문가들 조차도 의견이 엇갈리고 있는 상황이기에 향후 부동산 시세는 큰 차이가 없는 수준에서 고급 주거지로서의 둔촌주공 모습이 예상됩니다.

5. 향후 둔촌주공 시세를 가늠할 수 있는 주변 아파트는?

간혹 상담을 통해 질문을 가장 많이 받는 부분 중 하나가 '둔촌주공아파트가 재건축 이후 어느정도 시세가 형성될 것인가'라는 것과 '주변의 어느 아파트와 비교를 해야 하는지' 라는 문의가 심심치 않게 이어지고 있는 상황입니다.

둔촌주공 재건축이 완료되면 과거 잠실시영을 재건축한 파크리오는 12년차를 넘어서고 잠실지역의 아파트는 15년차를 넘어서는 것을 감안 할 때 둔촌주공의 시세는 잠실1∼4단지를 재건축한 아파트보다 약 5-7%정도 시세가 떨어지는 파크리오 아파트에 비교해도 큰 무리는 없을 것으로 예상됩니다.

둔 촌 주 공							파 크 리 오
단지	평형	대지 지분	신규 평형	추가부담금(A)	현재 급매 (B)	33평 분양시 투자금액 (A+B)	평형	현재 가격
1	16평	19.09평	26평 34평	7,000만원 환급 5,100만원 부담	5억8천	6억3천1백	32A평 32B평 33평 45평	9억∼9억5천 8억5천∼9억 8억∼8억5천 11억8천∼ 12억5천
4	25평	20.64평	26평 34평	13,600만원 환급 900만원 부담	6억5백	6억1천4백
3	31평	25.78평	34평 45평	13,200만원 환급 4,000만원 부담	7억	5억6천8백
4	34평	28.66평	34평 45평	21,200만원 환급 3,800만원 환급	7억7천	5억5천8백

현재 급매을 기준으로 추가부담금을 고려하여 33평 분양을 위한 투자라면 아직도 둔촌주공의 경우 5억6천부터 6억3천 정도의 투자로 가능한 것에 비해 가락시영의 경우 7억5천 정도의 투자가 필요한 상황을 비교하면 둔촌주공이 상대적으로 수익성이 높다는 설명이 가능하고 위 표를 통해 볼 때 자금 규모만 가능하다면 대지지분이 가급적 큰 평형을 매수할 때 수익율이 좀더 증가하는 것을 알수 있습니다.

이상 가락시영 관리처분 총회 자료집을 통해 둔촌주공과의 차별성을 가볍게 살펴보았습니다.

둔촌주공의 장점을 가볍게나마 살펴볼 수 있을 것으로 보여 둔촌주공에 대한 투자를 고려할 경우에 단순하지만 투자의 방향을 잡는데 나름 도움이 되는 자료가 되었음 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드려습니다.

[Simon]

좋은 자료 감사합니다. 참고로 고덕래미안 힐스테이트의 비례율은 얼마였나요?

[카탕카왕자]

항상 한발 앞서가는 좋은자료 정말 감사 드립니다