투자의 안전성에 대하여 1.
투자한다는 것은 쉽지 않습니다 본인이 경험해 보지 못한 것들에 대한 낮설음과 두려움 때문입니다. 그래서 정보를 찾고 지식을 얻고 경험을 쌓고자 하지만 마땅한 투자처를 찾는 것이 쉽지 않습니다. 돈이 돈을 번다는 것은 자본주의 시장에서는 당연한 결과로 받아들이지만 그것은 올바른 정보를 접하고 인지했을 경우입니다.
강의에서 수강생들과 상담하거나 투자자 분들과 이야기 하다보면 그 분들이 가장 중요시 하는 것이 안전성이였습니다. 그것만 확인된다면 수익률이10%만 되어도 투자하겠다는 의사를 보였습니다. 친절한 경매강사로 권리분석을 강의하는 내용의 대부분은 안전성에 관한 내용입니다만 용어와 내용이 다소 어려운 부분이 있습니다. 그중의 하나가 바로 지금 설명하는 매매예약가등입니다
많은 사람들이 투자했던 DLS펀드의 원금손실율이 40%~50% 라 하니 안전성있는 투자상품이 존재하는 것일까요?
부동산등기라는 공시제도는 모든 사람이 믿고 거래하는 의미를 갖습니다. 부동산등기조차 믿지 않는다면 부동산거래를 할 수 없습니다. 이번 글은 유치권투자시 공시(등기)되는 가등기에 대해서 알아보고자 합니다. 조금 어려운 용어가 섞여 있지만 이해하는 만큼 안전성과 투자에 대한 판단에 도움이 될 것으로 사료됩니다.
가등기란?
가등기란 등기의 설정·이전·변경·소멸에 대한 청구권을 보전하려 할 때, 또는 청구권이 시기부 · 조건부이거나 장래에 확정될 때 본등기의 순위를 보전하기 위해 하는 것입니다.. 즉 나중에 할 등기를 미리 해두는 것입니다..
☞ 가등기의 종류는?
가등기의 종류로는 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 전세권설정등기 등이 있습니다만 모든 등기는 가등기의 대상이 된다고 보면 됩니다. 또한 설정등기나 이전 등기뿐만 아니라 변경이나 말소 등기도 가등기를 할 수 있습니다. 그러나 부동산 경매의 권리분석에 영향을 미치는 가등기는 소유권에 관한 것이 대부분 입니다
◆ 소유권이전청구권 가등기(이하 ‘소유권 가등기’)는 용어 그대로 ‘소유권을 이전해 달라고 청구하는 권리를 미리 등기하는 것’을 말함.
매매계약과 동시에 소유권이전등기의 시점을 미리 확보하기 위해 예비로 등기하는 것이 소유권이전청구권 가등기이지만 매매계약을 체결하기 전에 장래에 체결할 매매계약을 예약(매매예약 가등기)하기 위해서도 소유권이전청구권 가등기를 설정할 수 있습니다. 이것이 제가 투자를 자신있게
추천하는 이유이기도 합니다(문의 010-9287-7700)
☞ 매매예약을 원인으로 한 가등기
블루문인베스트(주)에서 투자자분들에게 해주는 등기가 마로 매매예약을 원인으로 한 가등기 입니다.
매매예약은 아직 계약체결의 상태에 이르지는 못했지만 장래에 체결될 것으로 미리 예정하는 개념으로서 매매계약이 체결된 경우와 달리 매수인은 매도인에 대해 당장은 이전등기청구권을 가지지 못하지만, 추후 매매계약을 완성할 수 있는 권리인 예약완결권이 행사되면 완전히 매매계약의 효력이 발생하면서 매도인은 소유권이전등기의무를, 매수인은 대금지급의무를 부담하는 등 매매계약의 이행단계에 돌입하는 것입니다.
유치권투자시 회사에서는 매매예약완결권이 행사되기를 원치 않습니다. 매매예약완결이 된다는 뜻은 낙찰받은 부동산을 투자자 명의로 이전해 주어야 한다는 것인데 이는 회사가 부도났을때 발생하는 경우이기 때문입니다. 하지만 투자자입장에서는 이런 공시방법이 없다면 안전성을 확보할 수 없기 때문에 가등기를 하는 것입니다(투자자의 년 수익률이 40%인 것은 다음에 적도록 하겠습니다).
※ 수익률 년40%에 부분에 대해 궁금하시면 언제든지 문의 주시기 바랍니다(친절한 경매강사 010-9287-7700)
이처럼 실무상으로 매매계약보다는 매매예약이 등기부상의 등기원인으로 표시된 경우는 매매예약이 매매계약을 체결하기 전 단계에서 “예약”을 하기 위한 차원에서 뿐 아니라, 금전대여에 따른 채권담보의 목적으로 활용되기 때문입니다..
블루문인베스(주)의 가등기(공시)는 이렇게 진행됩니다.
투자자가 1억원을 투자하였는데 회사가 일정기한 동안(1년) 변제하지 못하면 회사 소유의 부동산을 저렴한 가격으로 (매매예약가등기하는 투자금액은 일반매매가격의 60% 이하입니다) 명의를 이전하는 것이 매매예약 가등기 입니다.
즉 블루문인베스트 소유의 부동산에 매매예약을 원인으로 투자자가 가등기를 하고 만약에 투자진행이 원활하지 않을 경우 투자자명의로 온전히 이전한다는 것입니다.
가등기를 제대로 이해한다면 이처럼 안전한 투자는 많지 않다는 것을 곧 깨닫게 될 것입니다. 친절한경매강사
<무료교육안내>
010 9287 7700 이석균
010 5833 4848 남정현