법률) 전세 보증금과 확정일자의 효력

전입신고 효력은 다음날 부터, 확정일자, 근저당은 당일부터 현재 신혼 3년차에 접어든 장희숙씨는 결혼 초 황당한 일을 겪었다.신혼 전셋집을 어렵게 구해 등기부등본을 직접 떼어보는 등 많은 신경을 썻고,잔금을 치르는 날에도 등본이 깨끗한지 확인 후 잔금을 주었다.또 당일 동사무소로 달려가 주민등록과 확정일자도 받아 놓았다. 얼마 후 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다는 소리를 들었지만 1순위를 의심치 않았기에 큰 신경을 쓰지 않았다.    하지만 약 1년여 후 집주인이 돈을 갚지못해 집이 경매로 넘어가게 되었고, 그 와중에 황당한 일이 일어났다.즉 본인의 순위가 은행 근저당에 밀려 2순위가 되어 있었던 것. 당시 분명히 공인중개사와 같이 권리분석을 철저히 한 후 계약을 했는데 등기부등본에는 같은 날짜로 근저당이 설정돼 있었다.    아마 집주인은 임차인이 있는것을 알면  은행 대출금이 적어지므로 더 많은 돈을 빌리기 위해  잔금을 받고는그날 바로 대출을 받은 모양이었다.그래도 그렇지 날짜가 같은데 어째서 임차인이 후순위가 되는 걸까? 효력의 발생 면에서 보년 근저당은 당일, 전입신고(주민등록)는 그 다음날 0시,확정일자는 당일에 각각 효력이 발생한다. 전세금을 우선적으로 받을 수 있는 대항력(주민등록+주택의 인도)은 확정일자와 전입신고가 함께 효력을 발휘하는 날부터 발생한다.때문에 전입신고가 이뤄진 날 근저당이 설정되면 보호를 받을 수 없다. 가령 모두 2004년 5월4일에 똑같이 신청을 하였다면 근저당은 5월4일에, 전입신고(주민등록)로 인한 대항력 발생은 5월5일 0시부터 효력이 있다.확정일자의 효력은 5월4일이 아닌 5월5일 0시부터 발생한다. 그래서 장씨는 전세금 6000만원에서 1000만원이 모자란 금액을 받고도 낙찰자에게 대항하지 못한 채 집을 비워주었다. 이같은 피해를 막기 위해서는  전입신고(주민등록)를 한 다음날 등기부등본을다시 떼어 꼭 확인을 해보고 문제가 있다면 곧바로 해결해야 한다.또 잔금지급일에 등기부등본상에 문제가 없더라도 잔금지급일에는 근저당 및담보를 설정하지 못한다는 내용을 계약서 작성시에 미리 명시를 해야한다. * 계약시 등기부상에 근저당이 설정되어 있고 대출 잔액이 소액이 남았다고    하더라도 근저당은 그 설정일을 기준으로 효력이 발생하므로 대출잔액만   믿고 함부로 계약해서는 않된다는 것을 꼭 명심하여야 한다.  (모셔온 글 입니다)