[닥터마빈] 앞으로의 부동산 (변수)

0.주변 전문가분들의 의견이 조금씩 나뉜다.공급 부족으로 지속 상승을 예상하기도 하지만,상승 사이클 마지막이라고 보는 분들도 계신다.나는 부동산 시장의 상승, 하락을 논하기 보다앞으로 어떤 변수를 유의깊게 봐야할지에 대해개인적인 생각들을 공유하겠다.1.부동산 시장은 크게수요, 공급, 금리, 규제 영향을 받는다.그리고 현 정부 집권 이후 부동산 시장에 가장 큰 영향을 줬던 것은결국 금리와 규제였다고 판단한다.왜냐하면 '금리'가 '수요'에 영향을 주었고,'규제'가 '공급'에 영향을 주었기 때문이다.- 저금리>금융비용 감소>구매력 강화>매수 수요 증가- 규제 강화>재개발/재건축 감소>주택 공급 부족여기서 '금리'는 대외 변수여서 컨트롤이 어려웠다.나머지는 컨트롤이 가능한 영역이었다.따라서 결국엔 정부의 '규제'가 부동산 시장 안정의 가장 큰 핵심 변수였다고 본다.그리고 정부의 정책 실패가 부른 참상을우리는 지난 4년간 충분히 경험 했을 것이라 본다.앞으로 부동산 시장의 변수를 살펴보기 앞서서과거 부동산 시장이 어떤 흐름을 보였는지규제, 수요, 공급, 금리 등으로 빠르게 짚어보자.단순히 유동성이 집값을 상승시켰다는 논리면금리가 인상되면 집값이 하락한다는 논리로 귀결되는데, 시장이 그렇게 단순하지 않기 때문이다.2.먼저 규제다.현 정부는 17년 5월 출범 이후부동산 시장 만큼은 자신 있다며,4년 동안 25번의 부동산 정책을 쏟아냈다.문제는 정부가 규제 망치로 시장을 때릴 때 마다부작용이 이곳 저곳에서 튀어 올라시장을 더욱 악화 시켰다는 점이다.누군가 나에게 정부의 규제 중에 어떤 것이 가장 실패한 정책이냐고 묻는다면,주저 없이 8.2 부동산 대책을 이야기 할 것이다.여기서 부터 단추가 잘못 꿰어졌다고개인적으로 판단한다.8.2대책은 현 정부가 자신 있게 준비한부동산 종합규제책이었는데 주요 내용은 다음과 같다.- 투기 과열지구/투기지역 지정- 재건축초과이익환수제 시행- 청약 가점제 강화- LTV/DTI 등 대출 대상과 한도 축소- 양도소득세 강화 등이 정책의 맥락을 보자.'투기' 그리고 '과열'이라는 단어를 써가며규제 당위성을 설명하고 있다.결국 부동산 시장에 '투기'가 '과열'되어서 시장수요를 억제하고 규제 해야 한다는 것이다.이렇게 반시장적인 규제가 강행되었고,이 중 가장 크게 시장의 반발을 불러온 건다름 아닌 '청약 가점제 강화'였다.청약 가점제 강화는 젊은 세대를 부동산 시장에 반강제적으로 소환시켰다.왜 일까?3.현 정부 출범 이후 18년 3분기부터 현재까지도30대는 서울 아파트 매수 비중 1위를 기록했다.주택시장의 만년 조연 이었던 30대가어떻게 상승장을 이끈 '주연'이 되었을까?30대는 사회 초년생으로 돈을 모으고결혼을 해서 집을 장만 해야하는 세대다.(비혼족 포함)그래서 이들은 부동산 시장에 있어서투자 수요가 아닌 '실수요' 성격이 강하다는 특징을 가지고 있다.그러나 사회 초년생인 만큼 주택 매수 자금에는 한계가 있기 때문에 이전까지는 주택시장의 큰 손으로 두각을 보이진 않았다.큰 돈을 들여 기존 주택을 매수하기 전에이들에겐 청약 '추첨'이라는 선택지가 있었기 때문이다.그러나 정부는 30대가 선호하는 국민평형(전용 85m2 이하)에 대해 청약 추첨이 아닌 100% '가점'제를 시행하면서 이들의 청약 의지를 꺾어버리게 된다.부양가족, 무주택기간, 청약통장 기간 등 사회초년생인 이들에겐 가점은 희망고문일 뿐이었다.따라서 이들은 청약이 아닌 주택 매수로발길을 돌리게 된다.이들 중 다수의 맞벌이 직장인, 고소득 전문직들은 높은 신용자산 기반의 대출/레버리지를 통해부동산 매수 주도 세력으로 본격 등장하게 되었다.또한 이들은 밀레니얼 세대로일과 삶의 균형을 찾아 직주근접과'마용성'이라는 부동산 트랜드를 만들어 냈다.이후 30대 전후의 20~40대가매수세를 따라 붙으며 유례 없는 상승장을 이끌었다.결국 정부의 규제 부작용이실수요층을 주택시장으로 내몰았고,이후 이 시장에 늦게 진입한 사람들이'영끌'과 '패닉바잉' 현상을 만들어내기 이른다.따라서 '수요'라는 것도 결국 금리 뿐만 아니라정부 '규제'의 영향을 크게 받는 다는 것을일깨워 준다.그렇다면 '공급'은 어떤가?4.공급에는 여러가지 방식이 있지만,크게 두 가지로 요약할 수 있다.- 도심 개발- 신도시 구축'도심 개발'은 노후화 된 기존 도심 주택을 재건축/재개발을 통해 주택 공급량을 늘리는 것이다.대표적으로 민간과 공공의 재건축/재개발이 여기에 해당한다.(뉴스테이 포함)반면 신도시 구축은 도심으로 집중된 인구를주변 수도권으로 분산 시키는 목적을 가지고 있다. 1~3기 신도시 계획이 대표적이다.그렇다면 현 정부의 공급 정책은 어느 방향이었을까?현 정부는 주택 공급만 놓고 본다면사실상 서울 도심 개발이 아닌 수도권 신도시 개발에 주력했다고 본다.아니. 정부도 도심 주택공급을 끊임없이 약속했습니다.라고 반문할지도 모른다. 그러나 사실 서울에는 택지 자체가 부족하기 때문에진정성있는 주택공급을 위해서는 민간의 협력이 필요했다.그러나 정부는 재초환, 분상제 등 시장의 반발을 사는 규제를 강행했고, 이 때문에 도심 재개발/재건축 물량은 사실상 잠겼다고 보아야 한다.또한 건물을 부수고 새로 짓는 것만이 공급이 아니라다주택자들이 보유한 물량이 시장 매물로 나오면이 또한 매수 수요층에겐 주택 공급의 효과가 있다.따라서 이들이 시장에 매물이 내놓을 수 있는 퇴로를 만들어야 하는데, 정부는 양도세 강화, 실거주 요건 강화, 전매제한 등으로 이들 물량마저 품귀로 만들어 버렸다.3주택 양도 최고세율 85%에 그동안 발생한 금융/거래비용까지 고려하면 이 물량이 나올거라는 생각 자체가 탁상행정이라는 것을 쉽게 눈치챌 수 있을 것이다. 결국 정부 규제는 젊은층의 매수 수요를 자극 한데 반해필요한 공급량은 더욱 줄여 놓는 결과를 초래했다.이렇게 부동산 시장의 본격적인 불장이 시작되었고,저금리 유동성은 불난 집에 기름을 부은 격이 되어서 여기까지 오게 된 것이다. 간혹 유례없는 집값 상승을저금리 유동성으로 비롯한 전세계적인 현상이다라고 반문하는 분들이 계신다. 반은 맞고 반은 틀리다.저금리로 실물자산의 가치가 올라간 건 맞지만,그렇다고 서울이 전세계 집값 상승률 2위에 랭크된 것을 설명하기엔 역부족이다.현 정부 들어서 서울 아파트 상승률은93%에 달하고 서울 아파트 중위가격은이제 9억을 넘어 10억을 향해서 치솟고 있다.잘못된 규제의 부작용이 컸다는 얘기다.5.이전 상황을 수요, 공급, 금리, 규제로 다시 정리하면,수요 높고, 공급 적고, 금리 낮고, 규제 부작용은 심했고,이 모든 지표가 부동산 시장의 상승을 가리키고 있었다.그리고 이 모든 지표들은 변수라기 보다 상수에 가까웠다. 그래서 예측 혹은 대응하기가 상대적으로 쉬웠다고 판단한다.하지만 현재 상황은 조금씩 달라지고 있다.무엇보다 93%까지 오른 것에 대한 상승 피로감이 수요를 억제하고 있고,(참여정부 시절 03.3월~08.2월까지 서울아파트 중위값 상승률은 94%)금리 변동성에 대한 우려, 차기 정권에 대한 불확실성 등기존 상수들이 변수들로 변하고 있기 때문이다.따라서 공급량 부족에 따른무조건적인 집값 상승을 말하기엔변수가 많은 상황이 되어버렸다.앞으로 시장 변동성에 대해 핵심 변수는 무엇이고,이것은 어떤 것과 연계되어있는지 간단히 살펴보자.6.수요, 공급, 금리, 규제 순으로간단히 보고 뒤에 자세히 살펴보자.[수요] 변수하락 시그널: 대출 규제로 구매력 한계, 상승 피로감 등 상승 시그널: 차기 정권의 규제완화, 실질소득 증가 등[공급] 상수상승 시그널: 최소 24년까지 아파트 공급 물량 부족[금리] 변수하락 시그널: 국채금리 상승, 인플레, 금리인상 등상승 시그널: 저금리/중금리 유지- 급격한 금리인상이 없다면 하락보단 상승 시그널[규제] 변수차기 정부에 따라 달라짐(정치 이슈라 생략하겠음)수요, 공급, 금리 측면에서조금 더 자세히 살펴보자.7.먼저 수요다. 최근 서울 아파트 매매 수급 지수는 전주 기준 105.9를 기록하며 3주 연속 하락세를 보이고 있다.(전에도 말했지만 매매수급지수는 후행하는 지표다.)그런데 특이한 점은 반대로 집값은 3주 연속 상승 중이란 점이다.- 매매수급지수: 3주 연속 하락(107.3->105.9)- 집 값: 3주 연속 증가 (매주 0.12% 상승)즉, 거래는 감소하는데 집값이 오르는 상황이 연출 되고 있는 것이다.이를 두고 일부는 거래량 없는 신고가는 자전거래 아니냐?라는 등 실제 수요는 감소하고 있다고 주장한다.그러나 단순 거래량 감소만을 보고 수요가 감소했다고 해석하면 안된다.수요에선 두 가지 관점을 봐야하는데,- Do not: 안한다. - Can not: 못한다.현재 거래량 감소는사지 않는 것보다 사지 못하는 것에 더 가깝다고 본다.사지 못하는 이유는15억이상 대출규제, 양도/취등록세 부담 등금융/거래비용이 크게 발생하고,대출이 되지 않아 자부담이 증가하기 때문이다.현재 상태에서는 내 집을 팔면소위 하급지로 갈 수 밖에 없는 상황이다.따라서 거래량은 감소하는데,살 수 있는 여력이 있는 주체만이 가격을 상승 시키고 있는 것으로 봐야 옳다.대부분이 거주이전의 자유를 구속 받고 있고,그 에너지는 응축되어 있기 때문이다.즉, 시장 수요는 여전히 높다고 볼 수 있다.단지 대출규제로 인한 구매력이 억제되고 있을 뿐이다.8.다음은 공급이다.현재 서울 아파트 공급은 상수로 놓고 봐도 무방하다.주택공급 물량은인허가, 착공, 분양, 입주 실적중에주로 인허가를 보고 판단한다.앞서 살펴 봤듯이 서울 아파트 공급물량은최소 24년까지는 과부족 상황이 벌어질 것이다.공급부족에 대한 문제는 앞으로 계속해서 이슈화 될 것으로 본다.특히 많은 전문가들이 우려 한대로 분당 등의 1기 신도시가 노후화되면서 이제 이들의 재건축도 점점 이슈화 될 것이다.(분당 1991년 입주)결국 이들 가구수는 곧 표심이기 때문에정치권에서 1기 신도시 재개발을 마냥 미룰 수 없을 것이다.만약 그렇게 될 경우 현재 서울 도심에 있는 재건축 단지보다 1기신도시 재건축이 먼저 될수도 있는 웃지못할 상황이 연출될 가능성도 염두해야 한다.동시에 진행하기엔 너무 많은 멸실이 발생하기 때문에 정치권에서는 표심을 고려해서 추진할 가능성이 높다.재건축/재개발 아파트에 살던 사람들이 집을 부수면주변의 주택으로 임시 이전해야 하는데.이때문에 보통의 경우 주변 전세가격이 뛰게되고,상승장에선 이것이 다시 매매가를 자극하게 된다. 23년까지 공급이 없는데다 24~25년엔 1기 신도시 노후화 문제가 거론되기 시작하면서 다시 실제 사업추진이 되면 또다시 공급이 부족해질 수 있다는 얘기다.(최근 이상우 대표도 이 부분을 강조하며 우려하고 있다.)공급 측면에서만 놓고 보면시기적으로 이미 많은 타이밍을 실기했다고 본다.사실 전세계적인 유동성 장에서 어느정도의 집값 상승은 어쩔 수 없는 것이었는데,정부는 이것을 무조건 잡으려 하기보다집값이 오르는 부분을 일부 용인해서라도 재건축/재개발을 늦추지 말았어야 했다. 그랬다면 집값 상승률이 이렇게 가파르게 오르진 않았을 것이라 판단한다. 많은 부분에서 아쉬움이 남는 대목이다.결론지어 정리하면 서울 부동산 시장에서의 공급은 당분간 심각한 부족현상을 겪게 될 것이다. 그리고 이 것은 상승 압력을 계속해서 가할 것으로 보고 있다.매매가 상승이 제한되다면 전/월세 가격으로 전이되어 전월세 가격이 급등하게 될 것으로 본다.9.다음은 금리다.금리는 현재 모든 자본 시장에서가장 큰 변수일 것이다.일반적으로 금리가 인상되면자본시장에 충격이 올것이라고많은 사람들이 판단하고 있다.하지만 금리 인상이 무조건 충격을 주고시장 붕괴를 가져오는 건 아니다.예전 글에서도 밝혔지만,실제 산업의 성장이 동반되고그로인한 고용지표 개선과 임금인상 등이 이뤄질 경우금리인상은 곧 호황을 뜻하기 때문이다.이 경우 금리 인상 시 초반 시장충격이 온 다음에이후 지속 상승을 그리는 그래프가 나올지 모른다.부동산 시장에선 금리가 인상된 만큼의 비용부담을근로소득자의 임금이나 사업소득자의 이익이 증가하면 그것으로 완충되기 때문이다. 19년 기준 소득 상위 10%를 놓고 판단하면 1.3억 수준이 되는데, 세전 월 1천만원 수준의 소득이 지속적으로 발생한다는 것이다.기준을 임금 근로소득자로 줄여서 국내 500대 기업으로 한정해도 연봉 8천~9만원 전후의 소득이 발생한다.맞벌이 가구로 가정하면 이 역시 1억 중후반대의 가구소득을 발생시킨다.현재 15억원 아파트 기준으로 보면 주택 담보대출은 최대 4.8억까지 받을 수 있는데.대출금 4.8억을금리 3% , 만기 30년/원리금균등 설정하면,월 상환금액은 2백만원 수준이다.(2,023,699원)만약 이사람이 영끌을 해서 1~2억을 더 대출받았다고 해도 상위 10~20%가구에는 큰 부담이 없을 것이란 얘기다.이 말은 곧 상위 20%가구에겐 15억원에 하방경직성이 있을 것을 뜻한다. 참고로 서울 아파트(주택제외)는 전체 가구의 10%수준에 불과하다.따라서 서울 아파트의 경우는 실수요층이 많고,고소득 임금근로자와 전문직이 받쳐주기 때문에하방경직이 분명히 존재할 것으로 보고 있다.10.그렇다면 우리는 여기서 유의미한 질문을 던져야 한다.금리가 급격하게 인상될 가능성이 있는가?있다면 그게 무엇이고, 없다면 그 이유는 무엇인가?만약 금리가 오른다면 정말 위기가 올까?개인적인 생각을 간단히 정리해본다.[금리가 '급격하게' 인상될 가능성]- 결론적으로 높지 않을 것으로 판단(개인의견)- 미연준에서 테이퍼링과 금리인상 시그널 보냈고- 이 때문에 러시아, 브라질 등 신흥국들은 선제적으로 금리인상 단행- 우리나라 역시 이주열 한은총재가 연내 금리인상을 기정 사실화 함- 즉, 미국이 한 두번은 금리를 올릴 수도 있다는 이야기- 우리나라 금리는 미국과 동조화 되고 있음- 환율, 수출, 내수 등 경제지표와 직간접 영향주므로- 따라서 단독으로 급격하게 금리인상/인하 불가- 결국 미국과 커플링(동조화)됨[미국이 '급격하게' 금리인상을 시도할 수 있을까?]- 만약 미국이 중국과의 패권전쟁 중이 아니라면 가능- 미국은 국내총생산의 50%가 넘는 국가가 등장하면 굴복시켜왔는데, 08년 중국이 50%가 넘어갈 당시 서브프라임 사태로 휘청이며 시기를 실기했고, 그 덕에 현재 중국은 미국 GDP의 70%까지 쫒아온 상황 - 미국이 장기불황에서 이제 빠져나오려는 상황에서- 급격하게 금리인상을 해서 자국에 타격을 가하게 되면- 결국 중국이 그틈을 비집고 올라오기 때문에- 미국이 급격한 금리인상 단행할 가능성은 현재 상황에선 낮다고 판단- 단, 일정수준의 금리 인상은 진행될 가능성은 있음 (중국은 이에 대응해 오퍼레이션 트위스트 만지작)- 따라서 미국이 급격한 금리인상을 결정하려면 - 결국 산업 성장과 고용지표 개선을 최종 확인 해야함- 만약 그런상황에서 금리 인상이 된다면 - 성장에 따른 금리인상이므로 일시적 자산시장 하락은 있겠지만 중장기적으로는 상승 가능성도 열어둬야함- 결국 금리인상 가능성과 함께 - 금리인상 이후 자산시장을 보려면- 현재 진행중인 테크, 플랫폼, 반도체 등 신성장 산업이 지속 성장 가능한지에 대한 본질적인 질문과 답을 찾아야함(우리나라 상황도 마찬가지) - 그래서 나는 사실 금리 인상보다도 - 이 시장에서 실제 매출, 이익 등의 성장이 일어나고, 고용이 늘어나고 있는지 보는게 더 중요하다고 봄 - 만약 그렇다면 금융/자산시장은 2차 세계대전 이후와 같은 상승 그래프를 그릴 수도 있음(슈퍼 싸이클)- 금리가 인상되어도 산업이 성장하여 임금근로자와 사업가들의 소득 역시 증가하게 되면- 결국 그 늘어난 비용을 충당할 수 있기 때문임- 반면 기존산업 종사자들은 그렇지 못할 수 있음 - 따라서 자산의 상승과 별개로 양극화는 가속화 될 것11.부동산도 결국 경제와 연결되어 있다.부동산 시장 단독으로 움직일 수 없기 때문이다.수요는 임금근로자와 사업가의 소득이다.이 소득은 결국 경기 지표와 연관되어 있다.그래서 지금부터 유의깊게 봐야할 지표는금리, 정책변수와 함께 성장 산업, 고용지표(500대기업 임금인상률) 등을 함께 참고해야 한다고 판단한다.(단순히 현재 상황만 놓고 본다면 이들 기업들은 실제 매출과 이익을 내고 있다. 삼성전자, LG전자, 현대차, 네이버, 카카오, 게임, 플랫폼 등 테크 기업들의 임금 인상률에 주목해야 한다.)12.생각해 볼 짧은글 공유하며 마친다.2002년 당시 럼스펠드 미국방부장관은 이라크의 테러지원 의혹과 관련한 기자 질의에서 이러한 말을 남겼다.- 세상에는 내가 안다는 걸 아는 것이 있다. (Known knowns)- 또한 내가 모른다는 걸 아는 것이 있다. (Known unknowns)- 하지만 세상에는 내가 모른다는 걸 모르는 것도 있다. (Unknown unknown)이게 무슨 궤변이냐 싶겠지만,철학적이면서 통찰이 있는 발언이었다.진짜 변수와 리스크는 사실내가 모른다는 것을 알고있는 그 영역이 아니라내가 모른다는 것 자체를 모르는 완전 미지의 영역에서 발생한다고 보는 것이다.그래서 우리는 이 불확실성을 열어두고항상 겸손해야 한다.시장은 예측이 아니라 대응의 영역이라고 한다.따라서 앞서 이야기한 내용이 시장의 예측이라고 보기 보단 하나의 대응 시나리오 정도로 고려 해두길 당부한다. 앞으로 시장대응에 도움이 되었길 바라며.PS. 코로나가 매섭습니다. 건강 유념하세요.함께보면 좋은 짧은 글.<div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1J9IM/8f2d59eda63173eef9f95e91ec845d45283b3c70" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1J9IM/8f2d59eda63173eef9f95e91ec845d45283b3c70" data-origin-width="500" data-origin-height="300"></div>[단상] 똑똑한 비관론, 성공한 낙관론 외머릿속 저를 괴롭히는 수많은 단상들 중에 일부를 공유합니다. 맥락이 없기 때문에 그냥 편하게 읽으시길. ...m.blog.naver.com