서울 아파트 거래는 급락…악성 미분양은 역대급

[Succegator]

1만건 육박하던 서울 아파트 거래량 8월 들어 꺾여
악성 미분양 물량은 2020년 9월 이후 최다 기록해
대출에 의존한 국지적 주택값 상승 한계 봉착한 듯

7월 1만 건대에 육박하던 서울 아파트 매매 거래량이 8월 들어 20%가량 감소했다. 9월 거래량 감소세는 무서울 정도다. 악성미분양이라 불리는 준공 후 미분양 물량도 3년 11개월만에 최다를 기록했다. 정책대출 등에 의존한 국지적 아파트 가격상승이 힘에 부치는 기색이 역력한 가운데 부동산 시장에 우호적인 거시지표들도 눈에 띄지 않는다.

7월 정점 찍은 서울 아파트 매매거래량 급격히 감소하기 시작해

국토교통부가 30일 발표한 '8월 주택통계'에 따르면 서울 주택 매매거래량(신고일 기준)은 8월 1만 992건으로 두 달 연속 1만 건을 넘어섰다. 그러나 7월(1만 2783가구)보다는 거래량이 14.0% 줄며, 지난해 12월(4073가구) 이후 8개월 만에 감소세로 돌아섰다.

특히 눈길을 끄는 건 시장을 견인하는 아파트 거래량 감소다. 지난달 서울 주택거래량 중 아파트 거래는 7609건으로, 7월(9518건)보다 무려 20.1% 줄었다. 상태가 악화일로인 것은 9월 서울 아파트 매매거래량이 충격적인 수준이어서다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 30일 현재(계약일 기준)서울 아파트 매매거래량은 1321건에 불과했다. 신고기간이 한달 남긴 했지만 이런 추세라면 3000건을 넘기기도 여의치 않아 보인다. 거래량이 시장의 체력과 에너지를 보여주는 대표적인 지표임을 감안할 때 서울 아파트 거래량의 급격한 감소는 의미심장하다.

한편 서울을 비롯한 전국 주택 거래량은 지난달 6만 648건으로 전월보다 11.2% 감소했다. 작년 같은 기간 거래량보다는 17.6% 늘었다. 수도권 거래량이 3만 2776건으로 전월보다 13.0%, 지방은 2만 7872건으로 9.0% 각각 줄었다.

서울 아파트 단지

3년 11개월만에 최다를 기록한 악성 미분양

악성 미분양은 계속 쌓이고 있다. 

국토교통부에 따르면 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 지난달 1만 6461가구로, 전월보다 2.6%(423가구) 늘었다. 13개월 연속 증가세다. 악성 미분양 주택은 2020년 9월(1만 6883가구) 이후 3년 11개월 만에 가장 많다.

수도권 악성 미분양은 2821가구로 전월보다 2.7% 줄었지만 지방에선 계속해서 쌓이고 있다. 전남의 악성 미분양이 2549가구로 가장 많고, 경남과 경기가 각각 1730가구로 뒤를 잇는다. 대구 악성 미분양은 전월보다 7.8%(138가구) 줄어든 1640가구 수준이다.

출처: 국토교통부

상승을 기대하기에는 힘이 부치는 기색이 역력한 주택시장

본격적으로 꺾이기 시작한 서울 아파트 거래량과 정확한 통계가 아닌데도 불구하고 지속적으로 늘어나는 준공 후 미분양 물량 등이 지시하듯 주택시장은 지친 기색이 뚜렷하다. 기실 최근 부동산시장 상승도 얼마 남지 않은 자원을 쥐어 짜 서울에 쏟아붓는 형국이었다. 

대출의 힘이 아니었다면 서울 아파트 가격의 국지적 상승이 가능했을까 싶을 정도로 주택시장의 체력은 내려온 상태다. 

윤석열 정부가 시장에 투사한 정책금융 규모만 봐도 이를 금방 알 수 있다. 윤 정부가 지난해 투입한 정책모기지 규모는 물경 79조 원에 달한다. 이는 지난 2019년 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)가 공급한 정책모기지 공급량(약 39조 원)의 두 배에 해당한다. 윤 정부의 부동산 관련 정책금융 투사는 올해도 계속되고 있다. 상반기에 이미 30조 원 규모의 정책모기지가 풀린 것이다.

윤 정부는 특례보금자리론이나 신생아특례대출 같은 정책금융은 저가 주택만 매수가 가능하기 때문에 주택가격 상승세가 두드러진 서울의 강남 3구(서초·강남·송파)나 마용성(마포·용산·성동)과는 무관하며 따라서 정책금융 투사와 국지적 가격상승과는 관계가 없다는 입장이다.

하지만 이는 사실과 다르다. 정책금융이 대량으로 시장에 투입되면서 기존에 저가 주택을 보유 중인 사람들이 차익을 남기고 보유 주택을 매각해 흔히 말하는 중급지로 상향 이동할 수 있었다. 또한 중급지에 대출을 끼고 매수세가 유입되면서 중급지에 주택을 소유 중인 사람들이 보유 주택을 차익을 남기고 매도한 후 상급지로 이동하는 이른바 갈아타기가 용이해졌다. 쉽게 말해 수십조 원에 달하는 정책금융이 한꺼번에 시장에 투입되면서 주택 갈아타기의 연쇄가 이뤄졌고, 이 연쇄가 국지적 가격상승을 가능케 한 것이다.

하지만 천문학적 부동산정책금융을 시장에 집중적으로 투사해 주택 갈아타기의 연쇄를 촉발시킨 윤 정부도 임계점을 돌파한 가계대출 폭증세와 주택도시보증공사 및 주택금융공사의 부실화 등의 문제로 더 이상의 정책금융을 시장에 투입하는 건 곤란하다. 대출관리를 방만하게 하기에도 부풀대로 부푼 가계대출이 너무 위험하다.

그렇다고 경제 관련 거시지표들 중 부동산 시장에 우호적인 지표가 있는 것도 아니다. 미국은 연준이 빅컷을 단행할 정도로 경기침체의 위험성이 있고, 유가에 영향을 주는 중동의 정세는 일촉즉발이며, 엔케리 트레이드 청산의 가능성은 상존한다. 국내로 눈을 돌리면 투자, 민간소비, 순수출 등 모든 지표들이 참혹하다. 이럴 때 재정을 대규모로 투입해야 할 정부는 부자감세로 인해 재정이 파탄상태다. 한국은행의 기준금리 인하 가능성이 부동산 시장에 유일하게 호재일텐데, 인하가능한 폭과 효과 등을 감안할 때 그닥 믿을 구석이 못된다.

그나저나 경제 관련 거시지표들이 모두 잿빛인 처지인데 서울 아파트 가격에 일희일비하는 한국사회의 현실이 무참하기 이를 데 없다.

출처 : 서울 아파트 거래는 급락…악성 미분양은 역대급 < 경제 < 기사본문 - 세상을 바꾸는 시민언론 민들레 (mindlenews.com)

[띠아모]

한 계 봉 착 !!
내년에 마중물 부어 줄 수도 없겠습니다.
심폐소생술?? 힘들겠어요.
정부에 돈, 돈, 돈이 없어~~~~~~~~~~~요.
한 마디로
탈출은 지능순~~
각자도생 !!