올림픽아파트를 통해 본 둔촌주공의 향후 가치

[경호처장]

1989년 1월에 입주를 시작한 올림픽선수기자촌아파트(이하 '올림픽아파트)는 122개동 5,539세대로 최저6층, 최고 24층으로 구성되어 있는 송파구의 대표적인 대단지중 하나입니다.

입주 당시 미분양이 될 정도의 모습과는 달리 실수요자들의 꾸준한 관심과 선망의 대상이 되는 고급 아파트로서의 이미지를 가지고 왔는데 우수한 교통 환경과 학군 그리고 큰 공원을 마주하고 있는 아파트가 거의 드문 상황에서 올림픽 공원을 마주하고 있는 입지 등 고급아파트가 될 수 있는 여건들을 거의 충족하고 있는 아파트 중 하나로 판단됩니다.

최근 노후화가 심해 주변의 새 아파트로 소유자들이 옮겨가는 모습이 많이 나타나며 손바뀜이 나름 활발한 상황이지만 아직도 매매수요와 전세 수요가 높은 지역중 하나입니다.

도로 하나를 사이로 둔촌주공에서 올림픽아파트로 갈아타는 모습도 상당히 많았고 올림픽에 거주하시거나 소유하시고 계신 분들이 둔촌주공아파트를 동시에 소유하고 계시는 분들도 상당히 많고 앞으로 둔촌주공을 매수하겠다는 의사를 피력하는 대기매수자들 중에 올림픽아파트에 거주하시는 분들이 많은 것을 고려하면 가장 인접해 있고 소유자들의 성향이 거의 비슷한 측면에서 재건축이후 둔촌주공의 시세를 가늠해 볼 수 있는 척도가 되지 않을 까 하여 간략히 비교 검토해 보기로 하겠습니다.

상담하시는 몇몇 분들이 간혹 올림픽아파트의 재건축과 리모델링에 대해 문의해 오시는 분들이 있습니다. 재건축 등을 기대한 투자가 가능할 지 말입니다. 물론 몇 해전에 잠시 리모델링 추진 이야기가 흘러나오기 했습니다만 올림픽아파트는 1988년 6월 준공당시 용적율 175%, 3종일반주거지역으로 개발되었기에 재건축 추진은 거의 어려울 것으로 보이고 리모델링 관련한 추진도 둔촌주공아파트 재건축이 완료되어 입주한 이후에야 그나마 거론이 될 것으로 보여 올림픽아파트는 철저히 실거주 목적에 기준을 두어야 할 것입니다.

그럼 둔촌주공아파트가 재건축이후 현재 올림픽아파트 시세의 어느 수준에 형성될지가 관건입니다.

전문가들과 현장 종사자들의 대체적인 의견들이 큰 이견없이 재건축완료이후에는 최소한 올림픽아파트 시세를 넘어설 것으로 예측하고 있습니다.

둔촌주공아파트 입주 시점이면 잠실지역 아파트의 경우 15년차에 들어서고 올림픽아파트의 경우 30년차에 들어서며 아파트로선 최고성숙기 과정이 지나고 점차 쇠락기를 보이며 잠실지역 소유자와 거주자 및 올림픽에 거주하는 많은 분들이 둔촌주공으로 대거 이동하는 모습이 예상됩니다. 이는 둔촌주공 부동산 가격이 높게 형성되고 부촌으로서의 새로운 이미지를 만들게 하는 주요 요인이 될 것으로 보이는데 둔촌주공 자체도 지하철 9호선 개통과 기존 5호선의 영향으로 교통환경 개선이 뚜렷하고 우수한 학군 그리고 올림픽공원 및 일자산 등 충부한 녹지 공간 등 주변 환경도 나름 둔촌주공의 가치를 높이는데 크게 일조할 것으로 예상됩니다.

위의 표를 통해 둔촌주공과 올림픽아파트를 비교해보면

☞ 올림픽아파트 34평은 둔촌주공 18평과 비교 대상입니다.

간혹 둔촌주공 34평과 올림픽아파트 34평을 단순비교하시는 분들이 계십니다.

둔촌주공 1단지 18평(대지지분21.48평)은 34평을 무상으로 배정받는 평형이기에 올림픽아파트 34평과 비교 대상입니다. 현재 급매물 기준으로 6억2천인데 환급금 1천4백을 고려한다면 6억6백에 34평을 매수하는 셈입니다.

그렇다면 올림픽아파트 34평이 8억초반에서 8억5천 형성되는 것으로 고려한다면 18평의 투자수익은 최소 2억에서 2억5천 이상 가능하다는 설명입니다.

☞ 올림픽아파트 40평이상은 둔촌주공 저층25평(고층 34평)과 비교 대상입니다.

예를들어 둔촌주공 2단지 25평(대지지분29.30평)은 45평을 무상배정받고 5천6백 환급 조건입니다.

현재 급매물이 7억8천인데 환급금 5천6백을 고려한다면 7억2천4백에 45평을 매수하는 셈입니다.

그렇다면 올림픽아파트 47평 및 49평이 11억5천에서 12억5천사이에서 시세가 형성되는 상황을 고려하면  2단지 25평 현재 7억8천 급매물은 향후 투자수익이 최소 4억2천에서 5억2천 정도 가능하다는 단순 계산이 가능합니다.

참고로 매수시 취득세 등 소유권 이전비용이 1천5백에서 1천9백만원 정도 그리고 이주가 개시되면 이주비가 무이자로 조합원들에게 지급되기에 매수시점부터 이주개시전까지 일부 대출(2억기준/2년)을 활용한다면 이자 등은 고정금리를 적용해도 1천3백만원 정도면 가능하기에 큰 비용부담없이 큰 수익을 기대할 수 있는 상황입니다.

물론 둔촌주공 입주 시점의 전체 부동산 경기 상황이 가장 중요하겠지만 둔촌주공의 경우 재건축이후에는 올림픽아파트에 집중되는 전월세 수요 및 매매수요가 둔촌주공으로 집중되며 가격적으로도 올림픽아파트를 추월할 것은 분명해 보이며 실제 올림픽 거주하시는 분들도 일정부분 이에 동의하는 상황입니다.

참고로 올림픽아파트의 경우 약세를 면치 못하던 시세 흐름이 작년말부터 금년 초반을 기점으로 확실히 바닥을 찍고 전세가격 강세와 학군 수요에 의해 다시금 일정수준 가격이 상승한 모습을 보이고 있습니다. 금년 초반에 비해 40평의 경우 급매물 기준으로 1억 정도 상승한 모습도 보이는데 그동안 잠실지역과 파크리오아파트 등 새아파트로 이주하는 수요가 증가와 부동산경기에 크게 영향을 받으며 가격이 약세를 면치 못했는데 최근에 들어 새로운 수요자들의 발길이 이어지며 가격을 끌어올린것으로 보입니다.

올림픽아파트의 경우 지금부터 내년 구정이후 봄 시장까진 전세수요와 매매수요등 실수요자가 이어지며 가격이 강보합세 이상을 유지할 것으로 보이는데 이 시점을 이용하여 매도하고 둔촌주공으로 갈아타는 시점으로 삼아도 아주 좋을 것으로 보입니다. 실수요로 인해 반드시 거주해야하는 상황이 아니라면 이제 25년차를 맞이하여 쇠락기에 접어든 개발 가능성이 적은 지역을 장기간 보유하기보다는 이제 향후 투자 수익성과 가격 상승폭이 클 것으로 예상되는 둔촌주공으로 갈아타야 할 것입니다. 그리고 시기적으로도 올림픽아파트가 가격이 소폭 회복된 상황이기에 이 시점을 이용하여 빠져 나오는 기회로 삼아야 합니다. 여유자금이 있을 경우에는 잠시 약세 모습을 보이는 이 시점에 둔촌주공의 저가 매물을 잡는 기회로 삼아야 할 것으로 보입니다.

결론입니다.

위 내용에 동의치 못하는 분들도 계시겠지만 분명한 것은 둔촌주공의 투자가치는 분명 높다는 것입니다.

현재 잠시 약보합세를 보이는 상황에서 저가 매물 투자는 위의 표를 보더라도 높은 수익이 예상되는 상황입니다. 그러기에 12월을 앞두고 있는 돈춘주공의 경우 지난달에 비해 거래량은 다소 감소했지만 이를 검토하고 분석한 투자자들이 저가 매물에 대해서는 적극적으로 매수에 나서는 모습이 나타나며 12건 정도의 저가 매물 거래가 나타나고 있습니다.

그리고 둔촌주공은 주거지 자체만을 고려하더라도 우수한 학군과 그리고 편리한 교통환경 그리고 주변 녹지 공간 등은 장기적으로 편안함과 편리함 그리고 쾌적함을 추구하는 명품 고급 주거지에 걸맞는 모습이 예상되어 그 가치가 더욱 빛을 발할 것으로 보이고 잠실지역의 경우 앞으로는 안전성 문제까지 거론되며 둔촌주공으로의 수요가 더욱 증가할 것입니다.

단순한 가격비교이지만 나름 둔촌주공 투자의 방향을 잡는데 참고사항이 되었음 합니다. 

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.