공공임대주택의 임대차보증금반환채권 양수인이 임차인을 대위하여 임대차계약 해지 가능 여부

[이교수]

명도만 생각합니다.

법무법인 명도의 유영선 고문입니다.

공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우, 대출채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 있을까요?

사례를 통해 그 내용을 살펴보겠습니다.

임차인 갑은 「공공주택 특별법」 소정의 공공주택사업자인 한국토지주택공사 (이하 ‘소외 공사’라고 한다)와 사이에 공공임대주택에 대하여 임대차계약을 체결하고, 그 후 재계약을 거쳐 계속 그곳에서 거주하고 있습니다.

그런데 갑은 a은행으로부터 대출을 받아 위 주택의 임대차보증금을 지급하였습니다.

갑은 대출금채무를 담보하기 위해 a은행에게 소외 공사에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하고 소외 공사에 이를 통지하는 한편, a은행에게 대출원리금을 변제하지 못할 경우 임대차 기간 내라도 이 사건 부동산에 대한 임대차계약을 해지하고 a은행 또는 a은행이 지정하는 자에게 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다. 는 각서를 교부하였습니다.

a은행은 원리금 상환 지체를 이유로 갑에게 대출금의 기한의 이익이 상실되었음을 통지하고, 갑과 소외 공사를 상대로 이 사건 소를 제기하였는데, 갑의 금전채권자로서 갑을 대위하여 소외 공사에 이 사건 소장부본의 송달로써 이 사건 부동산에 대한 임대차계약을 해지한다고 주장하였습니다.

이에 대하여 항소심은, a은행은 임차인 갑에 대한 대출금채권을 보전하기 위하여 갑을 대위하여 한 임대차계약 해지의 의사표시에 따라 이 사건 부동산에 대한 임대차계약이 종료되었다고 보아 임차인 갑은 소외 공사에 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.

고 판단하였습니다(수원지법 2021나84034 판결)

그러나 대법원은 다음과 같은 사유로 a은행은 갑을 대위하여 임대차계약을 해지할 수 없다고 판단하였습니다.

“공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 없다.

① 주거는 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소이다.

헌법 제35조 제3항은 국가에 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부여하고 있고, 주거기본법 제2조는 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하고 있다.

공공주택 특별법은 위와 같은 국가의 의무를 실현하고 국민의 주거권을 보장하기 위하여 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해

해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을

목적으로 마련되었다.

② 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택에 관해서는 같은 법 제49조의3 제1항, 같은 법 시행령 제47조 제1항, 제2항 및 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다.

특히 위 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다.

설령 공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부하여 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정하였더라도, 그러한 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 위와 같은 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효라고 보아야 한다.

③ 공공주택 특별법이 적용되어 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결한 경우 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 행사상의 일신전속권으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다”(대법원 2022다230165 판결).

이와 같이 공공임대주택의 경우에는, 은행 등 금융기관이 임차인의 임대차보증금에 대한 대출금채권을 보전하기 위하여 임차인을 대위하여 임대차계약 해지의 의사표시를 하더라도 해당 부동산에 대한 임대차계약이 종료되지 않으므로 임차인은 공공주택사업자에게 부동산을 인도할 의무가 있다고 할 수 없습니다.

따라서 금융기관이 공공임대주택의 임차인에게 대출을 할 경우에는 주의할 필요가 있다고 할 것입니다.

그러나 민감임대주택의 경우에는 위와 같은 사례의 경우 임대차보증금반환채권을 양수한 은행 등은 임차인에 대한 대출금채권을 보전하기 위하여 임차인을 대위하여 임대차계약 해지의 의사표시를 할 수 있고 그 명도를 청구할 수 있습니다(대법원 88다카4253, 4260 판결).

임대차보증금반환 등 임대차 관련 법적분쟁이 있을 경우 명도소송 전문로펌인 저희 법무법인 명도를 찾아주시면 성심성의껏 도와드리겠습니다.

감사합니다.

※ 참조

■ 수원지방법원 2022. 4. 7. 선고 2021나84034 판결

[건물인도][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인】 주식회사 동양저축은행 (소송대리인 법무법인 누리 담당변호사 하만영)

【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 변호사 심종신)

【변론종결】

2022. 3. 10.

【제1심판결】 수원지방법원 안양지원 2021. 7. 16. 선고 2021가단101688 판결

【주 문】

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 청구취지

피고는 한국토지주택공사에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

【이 유】

1. 제1심판결의 인용

이 법원의 판결 이유는, 제1심판결문 제3쪽 박스 내 제3행 “부동산이 표시”를 “부동산의 표시”로 고치고, 피고가 이 법원에서 추가하는 주장에 관하여 다음과 같이 추가로 판단하는 외에는 제1심판결 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2. 추가판단

가. 피고는, 자신은 2020. 6. 9. 의정부지방법원 2019하면1106호로 면책결정이 확정되었고, 그 파산채권자 목록에는 원고가 포함되어 있으므로, 원고가 피고에게 이 사건 부동산의 인도를 구하는 것은 부당하다는 취지로 주장한다.

나. 면책은 채무자가 파산채권자를 위하여 제공한 담보에 영향을 미치지 아니하고(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제567조), 파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권·질권·저당권 또는 전세권 등 담보권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가지며, 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사할 수 있다(같은 법 제411조, 제412조).

다. 살피건대, 피고에 대한 면책결정이 2020. 6. 9. 의정부지방법원 2019하면1106호로 확정된 사실, 그 파산채권자 목록에는 원고가 포함되어 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그러나 그 전인 2018. 9. 22. 피고가 소외공사에 이 사건 임대차계약 상 보증금 반환채권을 양도한 이 사건 채권양도가 있었던 사실은 앞서 본 바와 같고, 이로써 원고는 위 보증금 반환채권에 관한 양도담보권을 취득하였으므로, 피고에 대한 면책결정은 피고의 원고에 대한 이 사건 대출약정 상의 채무를 담보하기 위한 이 사건 채권양도의 효력에 영향을 미치지 아니한다. 원고는 이 사건 소로써 피고에 대하여 이 사건 대출약정에 기한 대출금 청구를 하는 것이 아니므로, 면책 여부와 관계없이 파산절차에 의하지 아니하고 이 사건 임대차계약 상 보증금 반환채권의 양도담보권자로서의 권리를 행사할 수 있다. 따라서 위 피고의 주장은 받아들이지 아니한다.

3. 결론

그렇다면 제1심판결은 정당하므로 피고의 항소를 기각한다.

[별지 생략]

판사   이효진(재판장) 이국현 김광진

■ 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결

[건물인도][공2022하,2089]

【판시사항】

[1] 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우, 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극)

[2] 채무자가 파산절차에서 면책결정을 받은 경우, 파산채권을 피보전채권으로 하여 채권자대위권을 행사하는 것이 허용되는지 여부(원칙적 소극)

【판결요지】

[1] 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 없다.

① 주거는 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소이다. 헌법 제35조 제3항은 국가에 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부여하고 있고, 주거기본법 제2조는 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하고 있다. 공공주택 특별법은 위와 같은 국가의 의무를 실현하고 국민의 주거권을 보장하기 위하여 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련되었다.

② 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택에 관해서는 같은 법 제49조의3 제1항, 같은 법 시행령 제47조 제1항, 제2항 및 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제32조 제1항 제1호 [별지 제5호 서식]) 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 특히 위 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다.

설령 공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부하여 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정하였더라도, 그러한 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 위와 같은 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효라고 보아야 한다.

③ 공공주택 특별법이 적용되어 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결한 경우 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다.

㉠ 공공임대주택의 경우 임대의무기간 동안 매각이 제한되고(공공주택 특별법 제50조의2 제1항), 임대인은 임대의무기간 동안 임대차계약의 해제, 해지, 재계약 거절의 사유가 제한되며, 이를 통해 임대의무기간 동안 임차권의 존속이 보장되고 임차인의 주거생활 안정을 도모하게 되는바, 임차인의 중도 해지권을 임차인의 의사와 무관하게 제3자가 대위 행사할 수 있도록 하는 것은 임차권의 존속 보장을 통한 주거생활의 안정 도모라는 공공주택 특별법의 근본적인 내용을 해할 우려가 있다.

㉡ 임대 후 분양전환을 목적으로 건설된 공공건설임대주택에 거주하는 임차인은 일정한 경우 당해 임대주택을 우선 분양전환받을 권리가 있고(공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호), 이는 임차인에게 우선적으로 당해 임대주택의 소유권 취득 기회를 부여함으로써 서민의 주거안정에 기여하는 조항인바, 임대차계약 중도 해지권의 대위 행사를 허용할 경우 임차인의 의사와 무관하게 위와 같은 우선 분양전환권을 상실케 하는 결과가 된다.

㉢ 임차인의 중도 해지권은 경제력 향상 등으로 공공임대주택에서의 거주 필요성이 사라지는 등 사정변경이 발생한 경우 임차인으로 하여금 언제든 임대차계약의 구속에서 벗어나 용이하게 주거를 이동할 수 있게끔 임차인 보호를 위해 마련된 조항인바, 중도 해지권을 임차인의 의사와 무관하게 제3자가 대위 행사할 수 있도록 하는 것은 중도 해지권을 둔 취지에도 반한다.

[2] 채권자대위권은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있는 권리로서 채무자에 대하여 채권을 행사할 수 있음이 전제되어야 할 것인바, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제566조 본문은 “면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다.”라고 규정하고 있고, 다만 그 단서에서 들고 있는 일정한 채무의 경우에만 책임이 면제되지 아니한다는 예외규정을 두고 있으므로, 채무자가 파산절차에서 면책결정을 받은 때에는 파산채권을 피보전채권으로 하여 채권자대위권을 행사하는 것은 그 채권이 위 법률 제566조 단서의 예외사유에 해당하지 않는 한 허용되지 않는다.

【참조조문】

[1] 헌법 제35조 제3항, 민법 제404조 제1항, 주거기본법 제2조, 공공주택 특별법 제1조, 제49조의2 제1항, 제49조의3 제1항, 제50조의2 제1항, 제50조의3 제1항 제1호, 공공주택 특별법 시행령 제47조 제1항, 제2항, 공공주택 특별법 시행규칙 제32조 제1항 제1호 [별지 제5호 서식] [2] 민법 제404조 제1항, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제566조

【참조판례】

[1] 대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결(공2022상, 804)
[2] 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다13156 판결

【전 문】

【원고, 피상고인】 주식회사 동양저축은행

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 심종신)

【원심판결】 수원지법 2022. 4. 7. 선고 2021나84034 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사건의 경위와 원심 판단

원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 피고는 2016. 9. 23. 「공공주택 특별법」 소정의 공공주택사업자인 한국토지주택공사(이하 ‘소외 공사’라고 한다)와 사이에 공공건설임대주택인 원심판결 별지 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 임대차보증금 23,905,000원, 월 차임 200,720원, 임대차기간 2016. 10. 1.부터 2018. 9. 30.까지로 각 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하였고, 이후 2018년과 2020년 각 재계약을 거쳐 계속 그곳에서 거주하고 있다.

나. 피고는 2018. 8. 27. 원고로부터 18,000,000원을 이자 연 6%, 변제기 2020. 10. 31.까지로 각 정하여 대출을 받았다. 피고는 대출금채무를 담보하기 위해 2018. 8. 22. 원고에게 소외 공사에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하고 소외 공사에 이를 통지하는 한편, 원고에게 ‘대출원리금을 변제하지 못할 경우 임대차기간 내라도 이 사건 부동산에 대한 임대차계약을 해지하고 원고 또는 원고가 지정하는 자에게 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다.’는 각서를 교부하였다.

다. 피고는 2019. 6. 27. 의정부지방법원 2019하단1106호, 2019하면1106호로 파산 및 면책신청을 하였고, 위 절차에서 2020. 5. 21. 자 면책결정이 확정되었는데, 그 채권자목록에 원고에 대한 대출금채무가 포함되어 있었다.

라. 원고는 2020. 7.경 원리금 상환 지체를 이유로 피고에게 대출금의 기한의 이익이 상실되었음을 통지하였다.

마. 원고는 2021. 1. 26. 피고와 소외 공사(제1심에서 화해권고결정이 확정되었다)를 상대로 이 사건 소를 제기하였는데, 피고의 금전채권자로서 피고를 대위하여 소외 공사에 이 사건 소장부본의 송달로써 이 사건 부동산에 대한 임대차계약을 해지한다고 주장하였다.

바. 원심은, 원고가 피고에 대한 대출금채권을 보전하기 위하여 피고를 대위하여 한 임대차계약 해지의 의사표시에 따라 이 사건 부동산에 대한 임대차계약이 종료되었다고 보아 피고가 소외 공사에 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다고 판단하였다.

2. 대법원의 판단

가. 공공임대주택 임차인의 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 있는지(피대위채권)

「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 그 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 없다. 따라서 원고가 공공임대주택의 임차인인 피고를 대위하여 소외 공사에 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다.

1) 주거는 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소이다. 헌법 제35조 제3항은 국가에 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부여하고 있고, 주거기본법 제2조는 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하고 있다. 「공공주택 특별법」은 위와 같은 국가의 의무를 실현하고 국민의 주거권을 보장하기 위하여 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련되었다.

2) 가) 「공공주택 특별법」 제49조의3 제1항은 “공공주택사업자는 임차인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.”라고 규정하면서 구체적인 사유를 나열하고 있고 같은 법 시행령 제47조 제1항, 제2항에서 그중 일부 사유를 구체화하고 있으며, 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제32조 제1항 [별지 제5호 서식]) 제10조 제1항에서도 위 법 및 시행령 조항 각호 사유와 실질적으로 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 「공공주택 특별법」의 적용을 받는 공공임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결 등 참조).

나) 설령 공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부하여 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정하였더라도, 그러한 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 위와 같은 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효라고 보아야 한다.

3) 나아가 원고가 명시적으로 주장하지는 않았으나, 「공공주택 특별법」 제49조의2 제1항에 의하면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제32조 제1항 [별지 제5호 서식]) 제11조 제1항에는 공공주택사업자가 임대하는 공공건설임대주택에 거주하는 임차인이 별다른 사유 없이도 계약 해지 예정일 1개월 전까지 통보함으로써 임대차계약을 중도에 해지할 수 있는 중도 해지권을 두고 있으므로, 원고가 대위 행사를 주장하는 피고의 임대차계약 해지권을 위 표준임대차계약서에 규정된 중도 해지권으로 선해하여 살펴본다. 「공공주택 특별법」이 적용되어 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결한 경우 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다.

가) 공공임대주택의 경우 임대의무기간 동안 매각이 제한되고(「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항), 앞서 본 바와 같이 임대인은 임대의무기간 동안 임대차계약의 해제, 해지, 재계약 거절의 사유가 제한되며, 이를 통해 임대의무기간 동안 임차권의 존속이 보장되고 임차인의 주거생활 안정을 도모하게 되는바, 임차인의 중도 해지권을 임차인의 의사와 무관하게 제3자가 대위 행사할 수 있도록 하는 것은 임차권의 존속 보장을 통한 주거생활의 안정 도모라는 「공공주택 특별법」의 근본적인 내용을 해할 우려가 있다.

나) 임대 후 분양전환을 목적으로 건설된 공공건설임대주택에 거주하는 임차인은 일정한 경우 당해 임대주택을 우선 분양전환받을 권리가 있고(「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호), 이는 임차인에게 우선적으로 당해 임대주택의 소유권 취득 기회를 부여함으로써 서민의 주거안정에 기여하는 조항인바, 임대차계약 중도 해지권의 대위 행사를 허용할 경우 임차인의 의사와 무관하게 위와 같은 우선 분양전환권을 상실케 하는 결과가 된다.

다) 앞서 본 임차인의 중도 해지권은 경제력 향상 등으로 공공임대주택에서의 거주 필요성이 사라지는 등 사정변경이 발생한 경우 임차인으로 하여금 언제든 임대차계약의 구속에서 벗어나 용이하게 주거를 이동할 수 있게끔 임차인 보호를 위해 마련된 조항인바, 위 중도 해지권을 임차인의 의사와 무관하게 제3자가 대위 행사할 수 있도록 하는 것은 중도 해지권을 둔 취지에도 반한다.

나. 피고의 면책결정에 따른 효력에 관하여(피보전채권)

1) 채권자대위권은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있는 권리로서 채무자에 대하여 채권을 행사할 수 있음이 전제되어야 할 것인바, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(이하 ‘채무자회생법’이라 한다) 제566조 본문은 “면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다.”라고 규정하고 있고, 다만 그 단서에서 들고 있는 일정한 채무의 경우에만 책임이 면제되지 아니한다는 예외규정을 두고 있으므로, 채무자가 파산절차에서 면책결정을 받은 때에는 파산채권을 피보전채권으로 하여 채권자대위권을 행사하는 것은 그 채권이 위 법률 제566조 단서의 예외사유에 해당하지 않는 한 허용되지 않는다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다13156 판결 참조).

그런데 피고가 원고에 대한 대출금채무에 대하여 면책결정을 받은 사실은 앞서 본 바와 같은바, 원고는 파산채권인 대출금채권을 피보전채권으로 하여 피고의 소외 공사에 대한 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 없다.

2) 원심은 위 면책결정 사실을 인정하면서도, 원고가 피고로부터 소외 공사에 대한 임대차보증금반환채권을 양수함으로써 양도담보권을 취득하였으므로 원고는 피고의 면책과 관계없이 별제권인 위 양도담보권을 파산절차에 의하지 않고 행사할 수 있다고 판단하였다. 그러나 이 사건 부동산에 대한 임대차보증금의 액수와 그 지역 등을 감안하면, 피고의 임대차보증금반환채권은 주택임대차보호법 제8조, 같은 법 시행령 제10조 제1항에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액에 해당하여 압류금지채권에 해당하고(민사집행법 제246조 제1항 제6호), 이는 압류할 수 없는 재산으로서 파산재단에 속하지 않아(채무자회생법 제383조 제1항) 별제권 또한 성립하지 않는다고 봄이 타당하다.

다. 소결

그럼에도 원심은 이 사건 부동산이 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택이라는 점을 간과한 채 원고가 파산채권인 대출금채권을 피보전채권으로 하여 피고를 대위하여 한 해지의 의사표시에 따라 이 사건 부동산에 대한 임대차계약이 종료되었다고 판단한 후 피고가 소외 공사에 이 사건 부동산을 인도할 것을 명하였는바, 이러한 원심판결에는 공공임대주택 임차인이 가지는 임대차계약 해지권의 대위 행사와 면책결정의 효력 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   천대엽(재판장) 조재연 민유숙(주심) 이동원

■ 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결

[양수금][공1989.6.15.(850),809]

【판시사항】

가. 임대차보증금반환채권의 양도통지후 임대차계약의 갱신이나 임대차기간 연장에 관한 합의가 양수인에게 미치는 효력

나. 임대차보증금반환채권의 양수인이 임대인의 임차인에 대한 임차가옥명도 청구권을 대위행사하는 경우 임대인의 무자력을 요건으로 하는지 여부(소극)

【판결요지】

가. 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다.

나. 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만 임대차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선 이행되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계가 없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다.

【참조조문】

가. 민법 제450조 제1항 나. 제404조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 동상홍

【피고, 피상고인】 피고 1 외 1인

【원 판 결】 서울고등법원 1987.12.23 선고 87나2300,2301 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 2에 대한 원고 패소부분을 파기하고, 그 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

원고의 나머지 상고를 기각한다.

상고비용 중 원고와 피고 1과의 사이에 생긴 부분은 모두 원고 부담으로 한다.

【이 유】

1. 피고 2에 대한 청구부분에 대하여,

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 피고 2로부터 피고 1에 대한 임차보증금반환청구채권을 양수하고 피고 1에 대한 양도통지절차도 적법하게 이전되었다고 인정하면서도 원고의 임대차계약 대위해지는 효력이 없다고 판시하여 원고의 동 피고에 대한 건물명도 청구는 이유 없다고 판시하고 있다.

그러나 원심판시에 의하면, 피고 1과 피고 2 사이의 임대차계약은 1984.9.10.에 체결되고 기간은 1년으로 약정하였으나 소위 묵시의 갱신에 의하여 임대차가 계속 중에 있다는 것인 바, 그렇다면 원고가 그 보증금반환청구채권을 양수하고 피고 1에게 그 통지를 한 1986.1.11. 현재로서 보면1985.9.10. 묵시의 갱신에 의하여 1986.9.9.까지 임대차의 기간이 남아 있었다고 할 것이고 원고에 대한 관계에서는 그 임대차계약은 1986.9.9.이 경과됨으로써 종료되는 것이고 그 무렵이나 그 후에 피고 1과 피고 2 사이에 계약의 갱신이나 계약기간연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있었다고 하여도 그 합의의 효과는 계약보증금반환청구채권의 양수인인 원고에게 대하여는 미칠 수 없는 것이라 할 것이다.

그렇다면 피고 1로서는 피고 2에 대하여 건물의 명도를 청구하고 그것을 명도받음과 상환으로 그에게 반환하여야 할 임차보증금을 양수인인 원고에게 지급할 의무가 있다 할 것이고 피고 1이 피고 2에 대하여 명도청구를 해태하고 있다면 채권자인 원고로서는 채무자 피고 1을 대위하여 피고에게 그 건물을 임대인에게 명도할 것을 청구할 수 있다고 할 것이다.

그리고 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만 이 사건의 경우와 같이 채권자가 양수한 임차보증금의 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선 이행되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계가 없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다.

그런데 원심이 이 사건 피고들 사이의 임대차계약이 아직 임대기간이 남아있는 것으로 오해하고 위와 같이 판시한 것은 임대차보증금반환채권이 다른 사람에게 양도된 경우 임대인과 임차인과의 사이에 임대차계약을 갱신한 효력이 당연히 양수채권자에게 미친다고 오해하고 또 채권자 대위권의 법리를 오해한

위법이 있다고 할 수 밖에 없고 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결 중 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각하여야 한다고 판시하고 원고의 항소를 기각한 부분은 파기할 수 밖에 없다.

2. 피고 1에 대한 청구부분에 대하여,

피고 1과 피고 2 사이의 임대차계약이 원고에 대한 관계에서는 1986.9.9. 이 경과함으로써 종료되는 것이라 함은 앞에서 본 바와 같으나 피고 1로서는 피고 2가 그 건물을 반환하고 차임을 완급하는 등 임차인의 의무를 완전히 이행하는 것과 상환으로 임차보증금을 반환하겠다고 항변할 수 있는 것이므로 원고가 이 사건 소송제기시에 그 반환청구채권을 즉시 행사할 수 있는 것을 전제로 피고 1에게 보증금의 반환을 청구하는 것은 부당하다. 원심의 이유설시는 이와 다르지만 피고 1에 대한 원고 청구를 기각하여야 한다는 결론은 정당한 것이므로 이 부분에 대한 원고의 상고는 이유없는 것이다.

이에 피고 2에 대한 원고 청구부분에 대하여 원고의 항소를 기각한 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고는 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   김용준(재판장) 박우동 이재성 윤영철